中关村智酷轻资产运营模式

中关村智酷轻资产运营模式

一、轻资产运营模式概述

在新冠疫情、国内外政治局势错综复杂的宏观环境下，作为实体

经济核心载体的产业园区经历了严峻的挑战和冲击。轻资产运营模式

最早是由美国麦肯锡管理咨询公司提出，是以价值为导向的企业战略，

是指企业聚焦于核心业务，如客户服务、技术研发、品牌推广等，将

非核心业务外包，通过以小博大、避重就轻的方式获取杠杆效益。

对于产业园区而言，轻资产运营模式具有以下特点：企业不必受

制于厂房、设备、房产等大额投入支出，即资产投入倾向于少，企业

规模倾向于小;资产质量倾向于精;资产形态倾向于软，使得企业能够

以较低的经营杠杆和财务杠杆撬动较大的资产规模，为企业带来较高

的资产回报率和较大的财务弹性，从而盘活存量资产，形成企业之间

的互利发展，达到资产运作的轻重互补的新模式。

轻资产运营模式的运营过程中，并不是没有“重”的投入，其中

“轻”更多的是固定资产投资的“轻”;而轻资产的“重”更多的是

品牌输出、核心价值、人才培养等无形资产投入的“重”，所以在轻

资产运营模式的运营过程中就是要突出主业优势，缩小固定投入，寻

求多方合作的经营共赢模式。

二、产业园区轻资产运营的主要模式

传统的产业地产商跟住宅开发商类似，前期需要大量的资金投入，

因项目周期长，往往会严重影响企业的资金状况，纯重资产运营模式

无以为继。

目前，产业地产已然进入存量时代，越来越多的产业园区开发企

业不得不开始对存量资源进行盈利的深度挖掘，转战轻资产运营模式。

梳理国内外产业园区的发展模式，总结为以下四种：

(一) ABS(资产证券化)模式

资产证券化一般是指企业通过打造资金池，以资产未来产生的现

金流为偿付条件，向投资者发行证券进行融资的过程。企业通过资产

证券化可以拓宽融资渠道，盘活资产，缓解资金流动性压力，优化企

业资产负债表等，是支撑轻资产运营模式的重要方式，其中REITs

是资产证券化的典型代表。

按照底层资产的不同，我们可以将不动产证券化产品分为酒店、

商业、办公、产业园、长租公寓等几大类型。而产业园类证券化产品

又可以进一步细分为物流园区类、商务园区类、以及工业园区类。由

于物流园相对于其他园区类型，在市场需求、产品形态和客户类型上

也将更加特殊。总体来看，产业园资产证券化产品在市场上属于“少

数派”。2014年以来，不动产资产证券化产品不管是发行数量还是

发行金额都是逐年上升。然而，产业地产类产品却远远少于其他，

2014年至2019年7月，成功发行的138单CMBS及REITs产品

中，产业园类的只有14单，物流园就占据了其中的10单。产业园

区的资产证券化和其他类型物业相比，对未来运营的要求更高，这也

是产业园资产证券化目前发行较少的原因，因此原始权益人和投资人

还需要进一步探索。近日，于2021年5月17日，首批9单基础设

施公募REITs获证监会注册核准，其中5单项目底层资产属于产业园

区、仓储物流的产权类项目，其余4单为经营权类项目。

而从产业园资产证券化的实现途径来看，主要有以下三种：

1、 股权过户模式

比如目前国内的类REITs，相当于将产业园区的股权转让给作为

投资人代表的管理人，原有的运营商继续提供服务，继续维护原有的

生态和氛围，持续产生现金流。随着更多知名企业的入驻，产业园的

名声也越来越大，租金也越来越高，它的价值就会越来越高，投资人

间接持有股权的价值也越来越高。

这种是看资产本身的、典型的证券化模式，但是这种模式，目前

在国内发行的情况还比较少，主要原因是目前市场对于更多依靠资产

本身而不是主体信用的创新产品，认识程度还需要增强。

2、 物业抵押模式

类似于银行的经营性物业抵押贷款。比如一个产业园区有几栋物

业，评估价值50个亿，如果通过证券化打五折，融资25个亿，再

找一个AA以上的主体进行担保，就类似于一个AA以上的主体发行

一个证券化产品，同时用物业抵押，靠物业的信用能够把产品评级提

到AA+，会有效降低发行利率，和银行进行物业抵押贷款相像，既

看重物业，也看重主体。

如果主体评级是AA或AA+，且有一个比较好的物业，就是双

重增信，这种方式投资人认为风险更加可控，目前发行难度比没有强

主体增信的股权过户型模式要小。

3、 基于现金流质押的证券化模式

这种模式既不过户，也不抵押。比如一宗物业每年产生2亿租金，

拿未来五年的现金流做证券化，只看现金流，不做物业抵押，也不做

股权过户。考虑一定的增长率，比如说未来五年总共产生12亿的现

金流，打个折进行融资8-9亿。

产业园区的现金流没有住宅销售那么好，所以我们更关心谁建设?

谁运营?如果企业本身实力不强，且项目当前现金流不多，通过传统

融资方式存在困难，由该企业自身发行ABS也不会太乐观。那么，

如何解决产业园区现金流不够的问题?

一是可以先引入一个较强的主体，或基石投资人(收购或者联合

运营)，参与融资及运营，培育项目，等项目现金流有所改善后，再

通过ABS盘活资产，实现投资的退出。比如光大安石之前在重庆做

的大融城的类REITs项目，几年前收购时物业还比较一般，但收购后

通过翻新改造等方式提升了物业品质和经营现金流，然后通过证券化

实现了低成本退出，是一种非常好的产业与金融相结合的运营模式。

二是ABS也可以通过打包旗下不同资产，增强资产现金流，但

同时也需关注资产的分散性，避免出现集中度风险。目前，投资人既

要看项目实施主体的资信，还会关注项目的整体风险是否可控，ABS

产品能否发行成功，也需着重关注以上两个方面。

(一) 产业服务平台模式

公共产业服务平台是服务型政府理论催化而出的产业促进机构。

对于致力于建设各类产业集群的各级政府，通过建立产业服务平台来

推动产业发展已成为必经之路。产业园区产业服务内容包括生产性服

务、科技服务、生活性服务、公共服务等多种业态，通过汇集园区内

技术、人才、资金、人才、供应链、信息的各种要素优化园区营商环

境和工作生活环境。产业服务平台的主要作用是使供需双方高效率、

低成本、零距离对接，进而构建一个多方利益群体有效互动的生态圈。

国内典型案有中关村产业公共服务平台。中关村的全称是中关村

国家自主创新示范区，其前身是北京市高新技术产业开发试验区，由

国务院在1988年批准成立，也是中国第一个国家级高新技术产业开

发区。中关村具备科研单位密集、高层次人才众多、IT产业为主导产

业、知名公司集聚、产业环节完善等特点。

中关村的产业公共服务平台功能体系的核心包括5类产业服务平台。

一是产业促进功能，主要用来为集聚园区定位产业领域的企业，促进

产业上下游企业间的高度融合。而是技术资源服务功能，这方面主要

依托中关村159个开放实验室平台，为不同企业提供定制化的技术

服务，促成企业和科技成果的对接。三是政策导入服务功能，结合企

业发展情况，量身制定入园企业的政策导入，更为合理地调整和配置

各产业政策资源，促进企业健康成长。四是金融服务功能，中关村可

以根据企业的不同发展阶段，分别制定出具有园区特色的投融资服务，

从而针对性的提供不同的金融服务。五是综合商务服务功能，园区为

企业提供专业商务、创业辅导、市场推广、企业培训、人力资源、科

技人才引进和物资采购等多项服务，让企业更加专注于企业的主要发

展事项。

针对具体产业和平台构建，也有相关具体政策出台。比如2015

年，中关村出台《关于促进中关村智能硬件产业创新发展的若干支持

措施的通知》。通过该文件，园区制定了全方位的优惠政策，支持智

能硬件产业链条上的企业发展技术、商业模式等领域的创新。中关村

还成立了智能硬件孵化器及公共服务平台。该平台主要推动中关村西

区业态转型升级，形成“基地+孵化器+加速器”的智能硬件产业集

聚区布局。主要做法有：一是孵化器建设，在中关村国际数字设计中

心、中关村创业大街挂牌中关村智能硬件集聚区的孵育基地;二是加

速器建设，在海龙大厦、e世界挂牌中关村智能硬件产业集聚区的加

速器;三是引入专业服务机构运营，具体操作孵化器和加速器基地智

能硬件产业集聚管理。四是支持新型孵化器建设持智能硬件、创客空

间、梦工场、洛客空间、飞马旅、IC咖啡等智能硬件。五是其他功

能服务，主要围绕创业展示、创客空间、创业工坊、创业演播厅、创

业工作间等，以“线上+线下”相结合的方式，为初创企业和项目提

供智能硬件项目和技术展示、创客教育、产品Demo制作、项目路

演、创业交流、创业导师辅导、创业投资、市场资源对接以及集中办

公等各项服务。这些政策体系的不断完善，提供了可务实操作的发展

空间，对产业的发展都提供了促进条件。

(二) 产业基金投资模式

产业基金投资模式主要通过全链条的孵化和投资高科技企业，在

实现资本溢价的同时实现园区资源的高效整合和资产增值。产业投资

主要通过资本运作、资金管理和园区运营获取盈利。产业地产商向产

业投资商的转型除具备较好的产业开发运营能力、产业招商能力和产

业服务能力外，还应具备较强的产业基金募集能力、挖掘高质量投资

项目的能力。

我国产业投资基金在促进创业创新、战略性新兴产业培育、产业

升级、项目投融资及产融结合等方面具有较为显著的优势：一是产业

投资基金可有效缓释地方财政资金和项目投资的资金缺口，拓宽大型

项目或产业发展的融资渠道;二是产业投资基金可发挥杠杆效应，增

强财政资金的引导功能;三是产业投资基金能有效发挥专业团队的管

理优势，实现项目运作和产业发展的专业化服务。过去四五年是我国

产业投资基金的跨越式发展阶段，特别是2015年至2016年是爆炸

式发展时期，呈现出以下两个重要趋势：一是发展速度快。2013年，

我国政府性产业投资基金募集数为77只，募集目标规模约为1080

亿元，2016年则膨胀至569家，募集目标规模高达3.78万亿元。

二是募集规模大。以色列和澳大利亚产业投资基金的出资额大致是1

亿～2亿美元，而我国产业投资基金出资低则数亿元，高则数千亿元。

我国产业投资基金与国外产业投资基金存在较大的差异，呈现出与中

国国情紧密结合的四个特征：一是政府主导性强，政府出资成硬担保。

二是国企参与较为深入，民营资本相对保守。三是股权投资少，项目

融资多。四是投资功能强，引导功能弱。

以张江高科为例，2014年，张江高科提出“科技投行”发展战

略。2017年，张江高科已经形成完成的产业孵化链条，利用多种途

径实现权益溢价退出。2020年，在主板上市的24家产业园区上市

企业中，张江高科的业绩极为突出，2020年利润总额几近翻番，成

为园区上市企业中首位投资收益超过营业收入的企业，张江高科“科

技投行”的转型效果显著。

(三) 开发性PPP模式

PPP是英文Public-Private Partnership的缩写，一般被译为“公

私合作伙伴关系”，它的含义是政府与私人组织之间为了合作建设项

目，以特许权协议为基础形成的一种伙伴式关系。PPP模式是政府和

社会资本合作，利用各自的优势资源、发挥各自的优势特点，在组织

模式上进行的一种创新。无论是基于一个项目、基于一个片区、基于

一个企业，通过资源的整合利用和风险分担，政府和社会资本双方在

契约框架内建立一个可靠激励约束机制，最终是要实现对生产要素的

创新利用和价值的提升。从过去几年的实践来看，PPP模式对于提供

城镇化发展所需的市场化资金、改善我国地方政府治理、提高公共服

务管理水平都起到了巨大的作用。

开发性PPP模式契合了我国新型城镇化发展和供给侧结构性改

革需要，产业新城、各类特色小镇、各类产业园区开发、全域旅游等

都可被统称为开发性PPP，这些创新形态的PPP模式既具有传统PPP

模式的一般特征，如都以提供公共服务为主要合作内容、签订长期契

约建立合作关系等，同时，这些创新形态的PPP模式还显现出了与

传统PPP模式显著不同的创新型特征，如以区域整体性的空间开发

为载体、以产业开发和服务为核心的产城融合发展模式、以要素价值

驱动的“自我造血”盈利机制等。现代产业园区汇聚更多城市生活元

素，组合生产、商业、生活、教育、休闲、娱乐等复合功能，开发性

PPP模式既能满足入驻企业的需求，又能满足员工生活需求，营造出

和谐发展的产城融合生态圈。

华夏幸福可谓是产业新城运营模式的元老，作为创建中国产业新

城投资开发建设运营市场化之先河的领军企业，在过去的十八年里实

现了从零到一的创立和从一到N的跨越。2011年上市初期，华夏幸

福运用政府资源优势锻造了规划设计、土地整理、城市建设、运营服

务和产业服务独有优势特色优势(区域规划能力+产业发展服务)，帮

助其打造了产业新城模式的标杆示范项目“固安工业园”。之后经过

多年的探索，华夏幸福的产业园区品牌效应凸显。华夏幸福的产业新

城项目多次入选PPP示范项目，作为创新典型的产业园区获国务院、

发改委双重认可，华夏幸福在产业新城运营方面已然形成了一套完整

的运营模式。