什么是砖混结构住宅

什么是砖混结构住宅？

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。

“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、

排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5

层、6层以下。

什么是框架结构住宅？

框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、

陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 经久

耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。

其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

什么是钢混结构住宅？

这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住

宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空

间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

什么是住宅的进深？

住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保

证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。在住宅的高度（层

高）和宽度（开间），确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内

空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。

什么是住宅的开间？

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间

的宽度而言，故又称为开间。与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。就我国目前大

量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间

跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

什么是住宅的层高和净高？

住宅的高度计量除了用“米”，还可以用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层

高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。目前一

般住宅层高都在2.8-3米左右。

商品房

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。它不同于长期以来

在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。

经济适用房

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对

市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的随能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强

调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房

包括安居房、解困房。

微利房

微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。

安居房

安居房是指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金

建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非

营利性住房。

解困房

解困房，是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门

修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。

房改房

房改房，是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住房。

集资房

是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进

行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、

税费等方面给予部分减免。

平价房

是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补

偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构

成。

小康住房

是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，由建设部在各大城市指导

建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业未来发展的方向。

什么是单元式住宅？

单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。单元式住宅的基本特点：①每

层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。②户内生活设施完善，既减

少了住户间的相互干扰，又能适应多种气候条件。③建筑面积较小，造价经济合理。④仍保留一定的公

共使用面积，如梯楼、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。

什么是公寓式住宅？

公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层

大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳

台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

什么是花园式住宅？

花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或

二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅

水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

什么是跃层式住宅？

跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层

布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。

优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明

确，相互干扰较小。

什么是复式住宅？

复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1．2米的夹层，两层合计的层高要大大低

于跃层式住宅（复式为3．3米，而一般跃层式为5．6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，

上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法

直立。

什么是跃复式住宅？

跃复式住宅是在复式住宅设计功能上的一种创新。其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手

间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8-4.9

米之间，客厅为共享式。

什么是错层式住宅？

错层式住宅是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没

有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房

间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减

少挖土的土方量。错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于

层数少、面积大的高档住宅。

什么是退台式住宅？

退台式住宅又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层

减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的的退台式住宅都通常属于中

高档住宅。

住宅按层数划分如下：

1、低层住宅为一层至三层；

2、多层住宅为四层至七层；

3、高层住宅为八层以上。国际通行划分为四类：

第一类：层数8-16层，房屋高度在25-50米之间，通常称为小高层住宅；

第二类：层数17-25层，最高度达75米；

第三类：层数26-40层，最高达100米；

第四类：层数在40层以上，高度超过100米，称为超高层住宅；目前国内极少有超高层的住宅。

怎样看住宅建筑的平面图？

住宅建筑平面图，是购房者了解住宅平面形状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定

设备如浴缸、洗面盆、炉灶、厨柜、便器、污水池等的空间位置的重要依据。人们在购买或选择住房时

往往出现这种情况，即欲购买的住房还没竣工，甚至还没有建造或已建造竣工，但不能前往查看，这时

人们只得依据住宅的面平图以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。

住宅建筑平面图，是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图，通俗地讲，就是将一幢住宅窗台以上部

分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例|符号直接绘制在纸上，以直观地表示住宅在设计和使用

上的基本要求和特点。住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如：1:100，1:50，并标

出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号樯出内部附属设备，这种图是供设计建

设施工人员使用的。一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平

面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置。

怎样看住宅建筑的立面图？

住宅建筑的立面图，是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅

建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸，地面标高，屋顶的形式，阳台位置和形式，门窗

洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等。在绘制方法上一般用线条白描，也可添

加明暗以示一定的立体感。

怎样看住宅建筑的剖面图？

住宅建筑的剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图，即用一个假想的平面将住宅

建筑物沿垂直方向象劈木一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量、室内立面的

布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的

纵剖面图示符号。

怎样看住宅建筑的透视图和表现图？

住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图

像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。

一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。住宅透视图一般要严格地按比例绘制出于某种需要和测绘计算

上的困难，有些透视图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑

的表现图。一幅绘制精美的住宅建筑表现图，就是一种艺术伤口具有很强的艺术感染力。目前普遍采用

计算机绘制的效果图，其特点是透视效果真实。

住宅的套型

“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗地讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅

的“套型”也就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。

“套型”按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。其中卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间为套

型内的基本空间。

居住空间 habitable space 系指卧室、起居室 厅的使用空间。

卧室 bed room 供居住者睡眠、休息的空间。

起居室 厅 living room 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

厨房 kitchen 供居住者进行炊事活动的空间。

卫生间 bathroom 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

什么是住宅的户型？

要了解什么是住宅的户型，首先应知道什么是住户。住户是指共同占有一个住宅单元的一组社会成员，

也即是人。这一组人可以是一个家庭的各个成员，也可以是不同家庭的成员，一般来说，住户的成员数

量与家庭成员数量是一致的。住宅户型可用三种方法来划分。①用住户人口多少，可分为一口户、二口

户……②用住户的代际也就是辈份确定，可分为一代户、二代户……③用社会学的户结构分类法可分出

单身户、夫妻户、核心户（夫妻带有未婚子女）、主干户（含两代以上的核心户）。

计算住宅面积有哪些指标？

计算住宅面积有一套相互关联的指标，包括建筑面积（建筑展开面积）、居住面积（使用面积）、辅助面

积、结构面积、有效面积等。

这些指标的计算关系是：建筑面积=有效面积+结构面积。有效面积=居住面积+辅助面积。

商品房销售面积的计算标准

商品房销售面积到底是按照什么标准计算的呢？根据国家质量技术监督局发布的《商品房销售面积测量

与计算》的规定，商品房销售面积的计算标准是：

1、商品房的销售面积

———商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢

商品房的建筑面积中扣除）。———商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或

单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

2、整幢房屋建筑面积

系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯

等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。

3、套内建筑面积

系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

4、套内使用面积

系指房屋户内全部供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

5、套内墙体面积

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单

元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙水

平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

6、阳台建筑面积

系指阳台地面底板外沿水平面的投影。

7、套内阳台建筑面积

系指套内各阳台建筑面积之和。

8、共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

9、共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊

系数。

10、应分摊的共有建筑面积

应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。

土地的使用年限是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。

即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、

娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。