公摊面积国家标准2020

建筑面积测绘中存在的问题及对策分析

摘要：随着房地产市场的不断发展，商品房交易中建筑面积争议问题时有发

生。为保护商品房买卖双方的合法权益，房地产测绘单位应加强对测绘产品的质

量控制，提高测算建筑面积的计算准确性及建筑面积分摊的合理性合法性，妥善

处理建筑面积测算成果异议，维护房地产市场正常秩序，保障房地产市场的健康

稳定发展。因此，文章重点就建筑面积测绘中存在的问题及对策展开分析。

关键词：建筑面积测绘；问题；分摊面积；对策

商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向城市

房地产管理部门办理登记，取得《商品房预售许可证》。而房地产面积预测算是

房地产开发商取得房屋预售证的前提，也是其进行房屋预售的面积依据。中国房

地产市场发展四十多年，各个城市商品房的价格越来越高，虽然国家和地方都出

台了很多控制房价的措施，但依旧挡不住人民买房的热情，使得房价一直居高不

下。房屋的巨大价值，使得作为房屋预售面积依据的房地产面积预测算显得格外

重要，所以房地产面积预测算一定要做到工作严谨细致，计算依据充分，面积计

算准确，分摊合乎规范，才能减少纠纷，保障房地产市场的健康发展。

1建筑面积测绘的内容

在具体的建筑面积测绘工作中，主要分为两类：(1)建筑基础测绘。也就是

在某个范围内建立平面控制网，从而完成对建筑基础信息的测绘。该方面工作对

于相关技术人员的技术水平和工作经验都有着较高的要求。（2）房地产项目测

绘。该项工作与基础测绘相比难度较低，但是其工作量非常大。其主要是在房地

产产权管理、经营开发管理的过程中对相关图纸和数据等进行测量，其中最为关

键的就是做好房屋、土地权属证件附图的测绘，这直接关系着建筑的权属、开发、

拆迁等多项工作。

2房产测算建筑面积计算问题及解决对策

但随着社会的不断进步与发展，商品房的形式和功能越来越多样化，各种大

型综合体不断涌现，随之也出现了很多新的建筑面积计算和分摊的问题。结合作

者平时工作的实际情况，将遇到的一些问题拿来分析探讨。主要有以下几个方面：

2.1不应计算建筑面积的部分进行了计算

比如无上盖阳台、挑廊等，尤其是顶层的阳台，设计图纸上虽然也是标注的

阳台，但有些并没有上盖，或者上盖仅仅是屋顶斜屋面的屋檐，且有效上盖不足

阳台进深的一半，这种情况是不可以计算建筑面积的。还有不够2.2米高的建

筑进行了计算，比如屋顶的楼梯间、架空层的储藏间等，有些设计层高只有

2.10米，是不可以计算建筑面积的。再比如地下室车位出入口，一方面要考虑

它的高度，另一方面要看它的盖板是否属于钢筋混凝土浇筑的有效盖板，如果是

遮阳棚或者玻璃等搭盖，是不可以计算建筑面积的。还有建筑的幕墙，如果仅是

作为装饰性的作用，幕墙里面还有主要墙体，幕墙是不可计算建筑面积的。还有

一些类似阳台却不与室内相连通的空间，也是不可以计算建筑面积的。

2.2应计算一半建筑面积的进行了面积全算

这个问题也主要出现在阳台的面积计算上，尤其是高层住宅，往往低层次的

阳台设计成未封闭的，而高层部分的阳台设计成全封闭的，或者临街一侧的阳台

设置成全封闭阳台，朝向小区里的阳台设计成未封闭阳台，遇到这种情况，就要

仔细区别，全封闭阳台进行面积全算，未封闭阳台要进行半算。还有一点需要注

意，规划设计未封闭的阳台或者无柱走廊等，如果实际竣工是封闭的，则仍按未

封闭处理，计算一半建筑面积，而不可以计算全部建筑面积。所谓全封闭阳台，

是指用墙体、门或者窗作为围护结构围合而成的建筑空间。比如当阳台上方用窗

作围护，下部用栏杆或者栏板等维护设施的，视为未封闭阳台，计算一半建筑面

积。

2.3应计算建筑面积的没有计算

这个问题主要出现在阳台、外走廊等隔层设置的建筑上，原国标及[建住

房[2002]74号]文件都没有对此作过明确的规定。还有就是斜屋面的问题，

层高大于2.2米的部分应当计算建筑面积。还有建筑外的凸窗，有些测量人员

工作不细致，直接把凸窗不予计算建筑面积，实际上当凸窗的高度大于2.2米

时，应该计算建筑面积。再比如层高2.2米以上的某楼层内设置夹层的，当夹

层及下方空间高度都小于2.2米时，有些人就认为高度都不够2.2米而不计算

建筑面积，实际上应该是夹层不计算建筑面积，下方空间计算全部建筑面积。

为有效避免以上这些问题的发生，一方面要对规划设计图纸进行认真细致的

审图，不仅要对规划设计各个层次的平面图进行查看，对体现细节的大样图也要

仔细查看，才能做到掌握建筑物的构造真实情况。另一方面也要对国家规范和地

方性标准细则进行认真的学习，吃透里面的内容，掌握每一条细则的真实意思，

才不会在工作中做出错误的判断与计算。最后，测量人员要努力提高专业技能和

职业素质，测绘公司和管理部门要加强测绘成果审核验收机制，把错误扼杀在生

产过程中，做出高质量高水平的测绘产品。

3房产测算建筑面积分摊问题及对策

房产测算建筑面积分摊主要是对共有建筑面积进行分摊，以幢为单位进行，

按逐级分摊的原则，由整体到局部依次进行分摊。共有建筑部位是为多户产权人

共同占有或使用的建筑部位，分为应分摊的共有建筑部位和不应分摊的共有建筑

部位。当产权各方有合法分摊文件或者协议的，按文件和协议执行。没有协议的，

按相关规范执行。在应分摊的共有建筑部位中有一个屋面水箱间，有些人会把屋

面的水箱或者密封的储水池当成水箱间进行公摊计算，这是错误的。所谓水箱间，

是指建有储水池及机械设备的房屋，在水箱外另设有维护结构及屋面顶盖。通俗

讲就是放置水箱的房间。当这个水箱间高度大于2.2米且为整幢楼服务时，才

可进行整幢的公摊，否则要明确其使用对象，才可进行相应的公摊。层高在2.2

米以上的结构转换层或者消防避难层中的楼电梯等可以进行公摊，位于其内的设

备或者管理用房，有明确使用功能及服务对象的，可以进行公摊，否则不予公摊。

关于配电间、消防控制室、水泵房、物业管理用房等的分摊有时也会产生错误，

首先明确一点，当建筑位于本幢且只为本幢服务的，由本幢房屋进行分摊。为本

幢服务但不在本幢，或者为多幢服务，则不进行分摊。还有一点需要注意，那就

是工程规划许可证上的说明中如果将配电间、物业管理用房等的面积计入公共设

施，则无论它是否建于本幢且仅为本幢服务，都不可以进行公摊。另外，当设计

中未标明用途的建筑空间，且经过询问委托方后仍无法明确其用途的建筑空间，

视同全体业主的公产，视同产权单元进行处理。同一幢楼，有的单元设置了电梯，

有的单元没有电梯，则应该分为有电梯和无电梯两个功能区，各自分摊各自的面

积。

总之，房产测算的专业性强，分摊计算复杂程度较大，一般外行很难理解，

对房产测算报告书看不懂也很正常。但这些不能成为测量人员工作不认真、甚至

弄虚作假的前提。一份份计算准确无误、分摊合乎规范的房产测算报告书，是公

司稳定发展的前提，是产权人和开发商利益得到保障的根本，是政府管理部门有

效管理房屋的基础资料，是中国房地产市场健康稳健发展的保障。

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