「一些常用的用地指标」

2023年4月22日发(作者：恒洁卫浴花洒价格表)

用地指标

容积率

是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成

本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住

小区,高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土

地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率＝地上总建筑面积÷规划用地面积。

容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性

详细规划，一般而言,容积率分为 独立别墅为0．2~0.５, 联排别墅为0.4~0．7, 6

层以下多层住宅为０.8~1.2, 11层小高层住宅为１.５~2．0, １8层高层住宅为1.8~

２.5, 19层以上住宅为２.４~4．5, 住宅小区容积率小于１.0的,为非普通住宅。 并

根据不同城市的特点有所差别。

建筑高度

建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度,屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和

楼梯出口小间等不计入建筑高度。应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等

在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱

间等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于标准层面积25％的，不计入建筑高

度、层数。 平顶房屋按建筑外墙散水处至屋面面层计算,如有女儿墙，按女儿墙顶点高度计

算；坡顶房屋建筑按外墙散水至建筑屋檐和屋脊平均高度计算。坡顶不同坡度计算按照当地

规定执行。

建筑密度

是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面

积之比（%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度=建筑物的基底面积总和／规划建设用地面积。［1］比如一块地为10０00平方

米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是300０/100００＝３0% 。

建筑密度一般不会超过４0%-５0％，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广

场、停车场等。

建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是

建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

绿地率

描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% )。绿地率所指的

"居住区用地范围内各类绿地＂主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地，又包括居

住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。城市绿地率=（城市各

类绿地总面积÷城市总面积)×1０0%

绿地率与绿化率的区别

什么是绿化率?什么是绿化覆盖率?开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟

是绿化率还是绿化覆盖率？地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化率？开发商做的

屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解，他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究

竟是怎么回事?

有关专家对此解释说，绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语,绿地率与绿化覆盖

率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标,但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划

指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿化覆盖率是

绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大,但它的占地面积是很

小的，两者的具体技术指标是不相同的。 在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共

绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁

绿地等庭院绿化的用地面积,在涉及计算时也要求距建筑外墙1．５米和道路边线1米以内的

用地，不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、

化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到３米的深度，在上面种植大型乔木,成活率较低，

所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地,

按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中,政府相关部门在最初项目规

划要求的就是绿地率这一指标。因此,买房除了对地税、户型设计的挑选外，还要关注“三

率”,即容积率、绿化率、房屋使用率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占

的比例;而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此，绿化率较高，

建筑密度较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比例决定了这

个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。 绿化覆盖率可以

在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施,它的地表虽然种不了树,但可以种草;像距

建筑外墙1.5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人.

在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所

以绿化覆盖率有时能做到6０％以上。在开发商销售楼盘的时候,有些开发商当然喜欢引用绿

化覆盖率的概念。 绿地率是绿化用地占总土地面积的比例,在通常的情况下,许多开发商都

是在售楼书上印制出“绿化率”一词,其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化

用语根本就没有这个用语,准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。

建筑系数

“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以

百分率 建筑系数计算公式

计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用

地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的

道路、绿化和户外活动场地。

建筑密度与建筑系数的区别

建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建

设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。 建

筑系数。

建筑系数＝（建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积 )÷厂区占地面积×100%