揭秘东莞二手房完整交易流程复习过程

揭秘东莞二手房完整交易流程

二手房交易简易流程详解二手房交易流程

付定金前需做三方面评估

关于如何选择二手房，本文就不再赘述，只从准备交易

开始，买主在交付定金前，一定要对房子严加考察。可从如

下三个方面来评估：

1、房屋所有权是否真实、完整、可靠：房屋所有权人

是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务

纠纷，一定要由卖方出示合法的“房屋所有权证”。

2、了解所购“二手房”的准确建筑面积：合同中约定

出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准。此外，还

要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及

物业管理等相关问题。

3、明确屋内设施的交验细节：有些业主在签订合同时

常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调

以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却

发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空

调、热水器更是不见踪影。

签订买卖居间合同

1、签订买卖居间合同 房屋细节要明晰：交付定金后，

便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。买主可到东莞市

房管局官网二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。

2、当事人的名称或姓名、住所：在这一步，买主要搞

清楚卖主的具体情况，包括供职单位等，以免出现欺诈情况。

可以通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。

3、房屋细节：在这个部分应写明房屋位置、性质、设

施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵

押或其它权利瑕疵，是否有违建部分，房屋的物业管理费用

及其它交费状况。

4、房款：这是合同中最重要的内容，应写明总价款、

付款方式、付款条件等。

5、履行期限、地点、方式：这部分内容主要写明交房

时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种

税费及其它费用如何分摊。

找担保公司 担保赎楼

卖主尚未还完房子贷款，买家也需要向银行按揭贷款的

才需要“赎楼”。

1、别随意垫付资金代卖家“赎楼”：如果卖家名下还有

其他欠款，房屋可能面临被查封;或者卖方临时变卦等，都将

使买家陷入被动局面。

2、赎楼，由担保公司出资还清业主的贷款，将房产证

赎出来，再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担

保费用外，还需支付一笔担保赎楼金，按担保公司所垫资金

的1%收取，东莞的二手房交易市场卖家多为实收价，这笔

费用最终由买家承担。

3、选择一个靠谱的担保公司：辨别的标准为融资性担

保公司是否在具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证

的基础上具备金融许可证，以及注册资金数额大小，这些信

息可在工商网上查询。

申请房贷

1、可同时向多家银行申请房贷：可去多家银行问问，

是否接纳二手房贷款申请，条件如何，最后比较一下，哪家

银行更划算。

2、职业影响房贷申请进度：可以在购房前一年左右的

时间里，让自己银行账户的流水账增多，以争取更快的同贷

书以及更优惠的购房利息优惠。此外，申请人的职业是比较

重要的问题，其中最受认可的是政府公职人员、行政管理、

金融、律师等，失业人员在申请住房贷款时难度很大。

3、问清银行是否有指定的评估公司：当购房者向银行

填交按揭申请表后，有的银行会向客户推荐多个评估公司，

买方可以选一个评估公司约定好时间上门评估。评估费用一

般是银行评估价的千分之五，由买方支付。需要注意的是，

向银行申请按揭的时候需要买卖双方都到场。

房产登记过户

首先，二手交易提供的资料中，最基本的是《房地产权

证》或《房屋所有权证》;买卖双方合法身份证明及复印件，

如买方是未成年人(即未年满18周岁)，可由其监护人办理，

并提交监护人和申请人合法的身份证明。

其次，如果是多人共有的房产，须提交房地产共有人共

有证及出具其他共有人同意出售的证明书。如房地产是处于

出租的状态，卖家须提交租赁合约及承租人对房屋买卖的征

询意见书。

房管局还规定，房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自

办理时，可依法委托代理人办理(公证委托)，公证时还需要

花数百元的公证费。

在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房

屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下，房管

所受理办证申请，受理后30个工作日内出证。 “过来人”

谈经验

>更多了解清楚房屋状况

首先当然是要了解清楚房屋状况，比如户型、采光、通

风、面积、层高等，最主要是否有质量问题。如果可以的话，

最好抽不同的时段多看几次，对采光和通风情况有充分了

解，我买的这套二手房，装修后住进来才发现阳台根本晒不

到太阳，也不怎么通风，晒被子也不太方便。

选购精装修二手房 最好找专业人士陪同

对装修风格和质量一定要看清楚，最好找懂行的一起去。

如果要全部重新装修，买毛坯的更划算，带装修的最好是能

达到直接入住的标准，至少不需要做大的改动。能试的尽量

试试，能打开看的尽量看仔细，别怕麻烦，能看看装修图更

好。发现仅仅是改动这些东西就要花费一大笔费用，还不如

买毛坯呢。

要了解清楚周围环境

要注意对周围环境了解清楚，首先要注意周边是否有垃

圾处理点、是否有工厂废气废水污染等，如果对周边不熟可

以找小区居住人群了解。另外，如果急住，选择成熟点的小

区会好点，因为假如周围毛坯房太多，以后你可能会遭遇邻

居接二连三施工的噪音影响。

要在合同中限定时间要求原业主把户口迁出

一定要在合同中要求原业主在规定时间内将户口迁出，

最好是在正式成交前，一旦成交后，原业主又不愿迁出户口

或联系不上，后果会很麻烦，一个朋友就遇到了这种烦心事，

孩子快上小学了，户口却因原业主占着迁不进来。

要明确交房时随房屋附带的家具

要明确交房时随房屋附带的家具、家电及其他用具，别

在成交前你以为可以拎包入住，收房时发现确是一空壳。另

外，若家电使用时间超过五年，你基本上可以跟业主表示不

需要这些家电，并以此作为砍价的理由，因为家电的寿命实

看房子需要有恒心

看房子要有恒心，要做好艰苦的准备。因为大多数单价

便宜的房子基本上都不会让人很满意。近期在万江购买了二

手房的李先生说，买房前，跟着中介在城区看了十来个小区，

才找到比较满意的，然后又在比较满意的房源中挑选出最适

合自己的那套房。

尾款不要提前付清

尾款不要提前付清，因为一旦房款全部付清，一手业主

的配合度会骤降，这是切身体会。由于业主已经收到尾款，

李先生催他去把管理费以及水电费的欠款还清并提供房屋

电路图的时候，业主以很忙为借口多次推托。由于着急入住，

李先生只好自己花时间和掏钱把这些问题处理好。虽然数额

不大，但也是白花花的银子。

需明确物业维修基金费用

以前东莞政府并没有强制购房者在买一手房时缴纳维修

基金，很多早期的一手房，业主未曾交付维修基金，但是现

在二手交易必须缴清物业维修基金方可交易。近期刚买了二

手房的业主李先生表示遇到这样情况，交定金之前就和业主

商定，由其补缴维修基金。住宅缴纳维修基金的标准为40

省钱妙招

如果在交易过程中，买家是首次置业并且购买面积小于

90平方米的普通住宅，而且该房产也属于卖方的唯一住房的

话，买方只需缴纳总房价1%的契税。这时候，买方就需要

在交定金前和业主约定好，该房产未过户之前不购买第二套

房产，并把此项备注到合同中。这样就可再节省总房价0.5%

的购房契税。