上海奉贤商业项目策划报告

一、奉贤区整体概况

奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场

30公里。北倚黄浦江，南临杭州湾，有13公里长的江岸线和的海岸线。境内水

陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路总长560公里，差不

多形成十纵六横的公路网络，密度到达每平方公里；越黄浦江交通，有奉浦大

桥和西渡、邬桥两个轮渡口。

2004年内，奉贤区国民经济持续快速增长，经济运行质量稳步提高。全年，

按可比价格计算，比上年增长23.4%，增幅同比提高8.2个百分点，也是历年来

增长最快的一年，完成年度方案111%。其中：第一产业增加值为2.7亿元，同

比增长4.3%；第二产业增加值为90.8亿元，同比增长31.7%。全年实现第三产

业的增加值为41.5亿元，同比增长13.5%。一、二、三产业的结构比重为66∶∶

29.3。社会消费品零售总额为73.9亿元，比上年增长17.0%。外贸出口总额8.13

亿美元，比上年增77.9%。固定资产投资完成额为55.4亿元，比上年增53.4%。

按照市公路网络建设，奉贤近年来进一步加快了区内公路网络建设和完善。

至2004年底，该区公路总里程为。其中：高速公路已建成，一级公路，二级公

路，三级公路，四级公路。同时，其他路网也在有序推进之中。

2004年全年实现房地产业增加值4.9亿元，比上年增3.1%。房地产投资增

长加快，全年完成房地产开发投资15.63亿元，比上年增55%；商品房施工面积

136.7万平方米，增10.8%；销售面积38.05万平方米，比上年落2.9%，其中住

宅销售面积35.61万平方米，预售面积22.79万平方米，增1.14倍;空置面积

7.41万平方米，比上年减少4.39万平方米,落37.2%。全年商品房销售额15.25

亿元，比上年增81.3%。存量房产交易持续攀高，全年成交过户面积50.5万平

方米，成交数量1.1万套。

二、平安镇全然概况

平安镇位于奉贤区东南部，东与南汇区接界，南连接五四农场，西同奉城

镇毗邻，北与四团镇接壤。1984年3月设平安乡，1994年撤乡设平安镇。2002

年奉贤进行镇级区划调整时，邵厂镇划进平安镇。2003年11月，平安镇划进四

团镇。至2004年底，，耕地面积，辖行政村22个，常住人口30941人，其中农

业人口27063人。

主街呈东西‘一’字形，长250米，宽24米，中间为绿化地带。两侧有

供销社、食品站等效劳门市部。沿四团港两侧新建有工业公司和副商公司大楼，

下设效劳门市部。

工业区位于四团港东侧一线，南北长1240米，有1家县办厂，12家乡办、

村办厂。1984年，镇区工人3180人，总产值2078.3万元，利润303.1万元。

县照相器材厂生产的海鸥牌上光机销售全国各地。乡办厂有农机厂、电容器厂、

塑料厂、被单厂等。农机厂为全县首先制造纸箱机械厂家，胶水机、订箱机、

瓦楞机闻名全国，畅销各地，纸箱双色、单色印刷机曾参加广交会外销，外商

曾来厂瞧光。

平安镇为中港码头鱼货集散中转点，又邻近县、乡、农场的海水、淡水养

殖场，故镇上颇多海鲜，农村集市贸易爽朗。该镇目前已有中学、小学、卫生

院各1所，另有影剧院等文化设施。

三、临港新城概述

上海临港新城位于上海东南角的南汇区，据上海城区50公里。北至大治河；

西至A30公路-A20公路-南汇奉贤区界；东、南至滨海沿海，包括海港新城、临

港新城产业区，总面积为293平方公里。首期开发建设面积为20平方公里。

开发建设上海临港新城，是上海市委市政府站在全局高度、审时度势做出

的一项关系上海二十一世纪开展大局的重大战略决策。临港新城依托洋山国际

深水港，紧靠浦东国际航空港，港口产业兴盛，效劳功能完善，港、区、城一

体的综合型滨海都市，是上海二十一世纪都市开展理想的新空间，据市委市政

府的，将成为上海中心城的辅城，成为杭州湾北岸崭新的、生态环境良好、人

文环境一流的现代化新兴都市。

临港新城产业区将以打造国际

一流现代装备制造业为要紧目标、以

高附加值先进制造业、高新技术产业

为根底、综合开展先进制造、现代物

流、研发效劳、教育培训、出口加工、

内外贸易等产业，形成具有显明产业

特色、显著竞争优势的综合型产业园

区。临港新城位于长江与杭州湾的交汇处，与大、小洋山隔海相瞧。临港新城

有着得天独厚的地理环境，是上海通向沿海各大岛屿的重要“门户〞。依托今

后洋山深水港的建设，临港新城的布局以5平方公里的人工湖为圆心，向四面

环状扩散。被林荫道和都市湖滩围绕的中心湖位于都市中心，与湖岸相连的半

岛伸向湖中，岛上设有大型的文化性建筑，如剧场、航运博物馆、海洋水族馆

等。建成后的上海临港新城，将集现代物流、港口加工、金融贸易、商业效劳、

居住旅游等为一体，构筑二十一世纪中国港口都市的新形象。

四、本案同周边区域的联系

1. 同临港新城、惠南镇的联系

 本案位于临港新城以西，同南汇区紧邻；目前，南汇区最为爽朗的

为惠南镇。本案通过川奉南公路与之发生紧密联系。

到临港新城 到惠南镇

本案 约20公里 约25公里

 开发建设临港新城是上海市委、市府面向21世纪开展大局而作出的

重大战略决策，海港开发区将依托“临港新城〞与“两港〞强大的

辐射效应，在3-5年内碍事本案及周边区域市场。

2. 同南桥镇的互动

奉贤区指导思想：

 加快“五区一城〞建设，即上海工业综合开发区、上海化学工业区

奉贤分区、四团工业园区、上海海湾旅游区、现代农业园区和南桥

新城的开发建设，提升奉贤地区的经济实力和综合竞争力。以轨道

交通、高速公路网、信息化建设为支撑，推动产业结构调整与集聚，

加速推进都市化进程。

 区域第三产业将以开展大型商品交易市场、提升市场功能为重点。

将形成南桥杭州湾专业市场商贸区、奉城中心镇专业市场商贸区、

东北生产资料专业市场商贸区、现代农业园区农副产品集散中心等

四大专业市场商贸区，上海工业综合开发区机电一体化贸易中心、

现代农业园区农产品加工贸易中心、奉城物流装备城等三大产业基

地贸易中心以及临海化工物流区、深水港物流基地。

小结

临港新城五大功能区，将直截了当对海港开发区及周边区域形成长效辐射；

临港新城区内交通便捷，不仅高速公路横贯开发区，同时还拥有新四平路等高

等级都市道路，而新四平路、平福路正是本案所处之区位，从这一层面上讲，

临港新城的开发建设对本案及周边区域市场起到深远的碍事。

通过对奉贤区及南汇区今后开展的研究，我们还熟悉到：

 工程所处的区位，正是中上海海港综合经济开发区的五金、货运、

仓储、物流贸易和要紧居住区，这是政府对当地开展的方向，同时

这一设想正在实施中。

 目前，四平公路至南汇的交通尚未实现贯穿，当前工程自身条件相

对欠缺，但依据奉贤区、南汇区长远，3-5年内商业气氛将会得到

大幅度提升，对本案今后开展而言，是一个契机。

需要着重指出的是，政府关于海港综合经济开发区的与实施，特别可能会

极大地碍事到本案及周边房地产开发工程的性质和方向。同时远景上，为使本

案能尽早到达预期的目的，推行小投进的尝试性经营方略势在必行。

五、类比个案分析

1、 南汇弘基商业休闲广场

“弘基商业休闲广场〞是南汇首座“主题商业文化概念商圈〞，广场由健

身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店6大主题区组成。

综合分析

 客源客层：要紧以投资客为主，自营占极少比例。

 优势分析：作为南汇区惠南镇中心区域内首个纯商业休闲广场，拥

有极强的区位优势及文化内涵；加之其品牌效应及开发经营成果，

对其往化有较强促进。

 劣势分析：在商业房产交易相对并不爽朗的南汇区，其15000-18000

案名 南汇弘基商业休闲广场

区域位置 惠南镇川南奉公路6101号

占地面积 13850m

全

然

资

料

总建面积 43800m

销售价格 15000-18000元/m

容积率

绿化率 10%

车位数 135个

楼层数 4

开发商 上海小元房地产开发

团

队

投资商 上海弘基企业开展

景瞧设计 上海三益建筑设计事务所

物业治理 东湖物业经营治理

营销筹划 上海弘基商业经营治理

2

2

2

面

222222

积75 m、170 m、252 m、270 m、300 m、370 m不

配等，能够自由分割

比

外墙 高级外墙涂料、配以石材及玻璃幕墙

建

材

设

备

产

品

建

筑

内墙 满展腻子粉层抹光

梯厅 东芝合资电梯

采热 中心空调

阳台 铸铁雕花栏杆

庭院 整体一站式消费外廊

露台 6-8米宽露台

广场 下沉式广场

出进口 8个要紧出进口

层高 挑空

门、窗 防爆玻璃门；彩铝合金框材配白玻璃

元/m的单价是碍事往化的重要因素。

2

评价

该案采纳前三年包租，第四年由开发商回购的操作模式，显然是个纯投资

性工程，但其长远的经营状况值得我们紧密关注。

“〞坐落于南汇新老商业交汇位置，是集餐饮、数码、服饰、家居、玩具、

案名 惠南新天地

区域位置 惠南镇人民东路、城东路

占地面积 约20000 m

全

总建面积 约70000 m

然

销售价格 7965元/m

容积率

资

料

绿化率 35%

车位数 56

楼层数 3

团

创意设计 上海冈谷图文

队

营销筹划 上海乘星行行销效劳机构

面

积

配

比

开发商 上海兴吉房地产开发

66 m、185 m、200m不等，能够自由分割

222

2

2

2

箱包等为一体的多功能广场。

综合分析

 客源客层：要紧以投资客为主，自营占极少比例。

 优势分析：位于惠南新老商业交汇位置，区位开展优势明显。业种、

业态丰富；投资经营选择面相对较广。

 劣势分析：建筑风格单一，且3层商展的建筑类型也给往化带来特

别大的难度。

评价

该案今年四月份销售业绩惨淡，八月份销售量为零；昭示目前该区域商业

房产市场状况并不十清楚朗。

六、工程地块现状

 地理位置：新四平公路以西，平福路以北，中横河以南

川芦

南潮

 占地面积：31772 M

奉港

公实

2

 建筑面积：13385 M

路景

实图

景

 建筑密度：19%

图

2

 绿化率：58%

地块嵌于平安新村小区中心，呈较规那么卵形，形势较不平坦。地块紧贴

中横河，并可通过川南奉公路与惠南镇和南桥镇紧密联系。主进口位于地块南

面，接平福路；两个次进口分不位于地块西面和北面。

七、工程SWOT分析

优势分析〔strength〕

 受临港新城等开发建设之辐射碍事

临港新城区内交通便捷，不仅高速公路横贯开发区，同时还拥有新四平

路等高等级都市道路，而新四平路、平福路正是本案所处之区位；从这

一层面上讲，临港新城的开发建设对本案及周边区域市场起到深远的碍

事。

 天然水系围绕

工程自中横河引进天然水系，从而形成独有的水景。

 超高绿化率

本案绿化率到达58%，这在商业广场的中特不难得；较之南汇弘基广场，

有明显之优势。

 周边低密度小区

工程地块嵌于平安新村小区内，平安新村均采纳多层的建筑类型，周边

居民住宅最高为六层，且容积率较低；这些居民在一定程度上将是本案

基

平

地

福

市场定位之商业广场的潜在客户。

内

路

部

实

劣势分析〔weakness〕

实

景

景

图

图

 地块位置过于深进

地块过于深进，中各出进口皆未与都市主干道连接，这将在工程竣工展

示，并向外界视觉传达方面产生相应的制约。

 自身生活机能缺乏

目前周边商业设施匮乏，居民休闲、娱乐等行为较难满足。

时机分析〔opportunity〕

 本案东南面之国际商贸城的崛起

随着政府部门的实施，奉贤商贸城进进了一个新的开展时期；将进一步

开展外向型经济，延伸保税区物流、加工、金融贸易等功能。这特别可

能会给本案带来无可估量的商机。

 本案处于政府重金打造的远景、交通大动脉范围内

估量到2021年，临港新城将初步成为一个集休闲、娱乐、生活为一体

的高档景瞧生活区，这将成为本案价值提升的要害因素。

威胁分析〔threats〕

 奉贤区相关产业导向

区域中的房地产业、与开发区配套的生活等根底设施建设用地到达3平

方公里，即目前尚有大量相关土地有待开发，关于本案来讲，形成潜在

威胁。

八、市场定位

本案整体定位为奉贤区域级之以娱乐、餐饮为主，及相关配套设施的商业

广场。

工程定位是在充分的市场调研根底上，结合客户与市场特性、区域和地块

状况对工程进行的前瞻性判定：

定位总精神

区域经济和周边今后开展趋势，以及可预见之政府长远开展方案

不受交通、地域之限制，立足当地，旨在吸引周边区域之定点消费客层

实施目的性消费

从自身切进，本案特质所在

政府大以及交通大动脉辐射碍事

独有的天然水系围绕

独特的建筑风格与形式

超高绿化率

综上，本案将可能会以稳定和持续的目标客层定点消费规模引领当地乃至

周边相关区域的商业房地产开展。

九、产品建议

1. 建议

娱乐中心 大型餐饮 保健按摩

依据工程定位总精神及目前的工程，拟定将业种及业态面积细分为：

商业种类 细化商业种类 间数 总面积〔㎡〕

品牌餐饮 中型餐饮 4200

小型餐饮

大型餐饮

大型KTV、夜总会 6000

便利店 100 1 100

银行 200 1 200

超市 200 1 200

棋牌室 200 1-2 200-400

服饰店 100-200 1-2 100-200 3200

美容美发 100-150 2-3 200-450

保健按摩 200-300 1-2 200-300

休闲餐饮 100 20 2000

单套面积 单类总面积

〔㎡〕 〔㎡〕

100-200 4-5 400-1000

300-400 5-6 1500-2400

600-800 2 1200-1600

〔主题会所形式〕

娱乐

休闲餐饮及相关

配套设施

在以上面积分配的根底上，对商业种类面积细分建议如下：

 品牌餐饮类集中在西街，面积在4200㎡左右。因为这些是最能聚

拢人气的地点。

 娱乐类集中在北街；其中北内街设置为健身中心，北外街设置为水

疗养生会馆，会所设置为高档KTV；面积在6000㎡左右。从市场的

角度来瞧，休闲广场的娱乐、餐饮比例一般都占到了50%以上。

 休闲餐饮及相关配套设施类集中在东街，面积在3200㎡左右。

如此一来，做到了内外有不，功能格局明显，成为休闲、餐饮、娱乐、购

物为一体的综合性商业格局，满足了区域消费者的各类综合需求。

同时，考虑到KTV和夜总会的行业特性，在目前停车位无法满足的情况下，

建议将天元广场中心概念性小品往除，将广场设置为夜间停车场所，以满足相

应需求。

2. 房型建议

注重单元面积的划分，以及要有明显的功能分区定位，因为这将有效提高

日后的经营治理和整体的效果美瞧。分割形式能够是灵活而多变的，呈现差异

化的立面分布，有利于目标客户导进，从而提高产品附加值。

层高的调整

能够尝试抬高楼层的高度。可将一层的层高定为，二层定为，层的挑高

一

一方面可增加某些特别行业对其的吸引力，另一方面可由买方自行进行夹层分

割用作仓库或办公等其他的功用。因此，买商展送夹层的概念，也将在一定程

度上提高产品的附加值。

面宽的调整

本案将以产权方式销售，同时要紧面向投资客户，因此小面积商展更易往

化，因而要注重操纵单元面积的有弹性的划分，但从目前的整个来瞧，商展的

分割形式过于单一，从经营角度来瞧，是不便于面积分割和日后往化的。

建议能够将邻近的两个展位做如下调整，从而到达差异化经营的目的。

面积测算〔进深以11米计〕：

A展位 B展位

调整前 110㎡ 110㎡

调整后 88㎡ 132㎡

3.细节建议

商业内街遮阳雨蓬

为防止因季节变化等因素而引起商业街内、外街客流量的不均衡现象，提

高顾客购物的便捷性，建议商业内街可通过这种雨蓬营造避雨的室内空间，以

吸引外街客流。

在材料的选购上，建议采纳轻质、透亮的建材作为遮阳棚的材料，目的是

为了维持内部商业街道的明亮与通透。因此，也必须选购较好材质，因为常年

在外风吹日晒，平安性同样也是特不重要的。

平面、垂直动线

为制造有效的营业面积，提高整个商业街的立体感和功能区隔性，考虑到

2F的便捷性，应在一段距离设置连廊，以方便顾客穿越购物。

商业店面化、VI统一设置

商业街门面店面化，店面设计、沿街招牌应按一定的规那么排放，广告牌、

橱窗、沿街展面均应有一定的布置标准，如此使整个商业街内同场不同业的商

展尽可能显得统一而和谐，有整体感，提高商业品质。

3. 经营治理建议

引进一家较为知名的经营治理公司，为整个休闲广场提供长期良好的专业

经营治理的效劳，因为好的经营治理公司能提升整个休闲广场的品质和品牌。

特别在销售过程中，能给购置者树立信心，同时还能保障日后物业经济价值的

实现，减缓了由于时刻造成的价值的落低。

十、展开营销的前提

1、让客户充分相信临港新城关于平安镇的辐射作用

方法：以国际商贸城为例证。

①讲明政府的决心②现实是两三年内带来的商业契机

2、为克服今后2－3年内的市场预热期，可设一定比例的投资回报来吸引客户

商展贷款最高额度为6成10年，以下计算以5成10年计

估量本案售价7000元/M

2

关于客户：

每单元商展50 M总价35万元首付17.5万元贷款17.5万元

2

第三年底一次性奖励金3.8万元总计返还：11万元

总回报11万÷35万＝31.42%年收益率超过10%

关于开发商：

售价7000元/M3年返还2200元/M实收4800元/M

222

第一年返还480元/M实际占用资金1720元/M

22

第二年返还累计960元/M实际占用资金1240元/M

22

第三年返还累计1440元/M实际占用资金760元/M

22

一次性返还760元/M实际占用资金全额返还

2

十一、客源

我们关于3年回租的价格反复推敲，得出以上4800元/M实际成交，加上3年

2

租金，面市价格要到达7000元/M才能保证客户每年10%以上的回报。但7000元/M

22

的面市价格，在现在的市场环境下，差不多是特别高的。另外我们没有回购保

证，因而这不是纯投资工程〔例金苹果投资〕

因此，我们的目标客源应该具以下特征：

 目前市场低谷，正好进市的投资客〔利用平安镇定位宣传〕

 目前可不能自己经营，但瞧好平安镇今后商业气氛的自用客〔回租方

案可填补这一真空〕

 他们目前的经营场所要紧分布在本市各郊县的小业主

 对郊县的商业开展有着最直瞧熟悉并已在其中获利的人群

 局部本镇居民及外省市小客商

十二、营销策略

基于平安镇目前的商业市场，根底薄弱及市场大环境的低迷。我们建议本

案的销售宗旨是：小投进的尝试经营方略，即以销定产，随需应变，随时脱身。

➢以销定产

在正式规模施工前，先预留几个月时刻的客户蓄水期，以销售预定的实际数

量来确定公开的实际面积。

具体措施：

前期酝酿期〔06年3月－06年5月底〕

在经历了一系列市场变动后，政府、开展商、客户三方，届时都会到达一

种理性的回回，既平衡点，不管市场好坏与否都会稳定下来，因而这一时期是

最正确时机。

任务：通过前期营销动作，积存客源，检验本案市场时机

方式：以收取定金的方式确认本案的客户，并以此为依据确定本案是否最

终启动。假设预定状况良好，那么可趁5月黄金周加大力度一举制

胜。假设反之，那么立即停止，防止损失。

在此期间，开展商所需担当的只是宣传费用及筹划公司先期启动资金。

宣传费用：印刷品

户外围墙

接待中心〔可利用已建好的会所，无需装修只要开通，安排1-2名职员〕

筹划公司作业方式：①直销②针对性的客源推广

关于回租型的个案，通常由经营公司与业主签字回租协议。

因而我们建议，开展商另外注册或聘请一家经营治理公司，作为回租的主

体，如此既能够使开展商尽早抽身，也符合行业一贯操作标准。