红盘牛评：万科城市之光二期精细日照+噪音+户型分析

2023年4月26日发(作者：卫生间防水高度标准)

红盘⽜评：万科城市之光⼆期精细⽇照+噪⾳+户型分析

富颐华庭和万科城市之光两⼤热盘互掐，简直就是神仙打架。

明明它们不久前才通知推新，两天后，房产君去打听的时候，富颐的房源已经锁完了，⼀套不剩，城光稍厚道，⽬前只

开放认筹，以后找个⽇⼦统⼀选房。

所以，之前在这两个盘⾥挑来挑去的同志们，很遗憾地告诉你们，没得选了，拼⼿速抢城光吧

。（当然，你也可以搏⼀搏富颐华庭有⼈退筹，只是概率感⼈）

所以，今天我们要研究的就是如何花 最少的钱买到城光 性价⽐最⾼的房，多花⼀分钱都算我输！

本⽂共五部分，阅读时间约⼗分钟。

01.价值分析

02.户型分析

03.⽇照分析

04.噪⾳分析

05.项⽬总结

整体价值分析

从整体情况考虑，对城光⼆期楼栋价值有影响的主要是以下三点：景⾊好不好、有没有异味、有没有噪⾳。

根据以上⼏点，房产君整理了⼀个得分表以供参考：

从表格中，我们可以看出价值最⾼的为E7、E8栋，价值最低的为临近环卫⽤地和垃圾点的E3、E4、E5栋。

因此，E3、E4、E5三栋⼤概率会有差价。

这三栋楼中，E3、E5两栋楼实际上景观受影响较⼩，捡漏⼊⼿可以考虑。

图⼁视线⽰意图

⾄于E4栋，朝南的95平三房从阳台往下看，⼩区垃圾点⽆论如何都忽略不掉，慎选。

当然，垃圾点和环卫⽤地除了会对景观造成影响，还容易产⽣臭味，因此房产君建议选择⼋层 （距离垃圾点⾄少30m

远）及以上的楼层。

考虑好了能接受的楼栋，再挑户型就安⼼得多。

户型分析

占地⾯积： 约4.9万平

建筑⾯积：约16.2万平

容积率：3.31

户数：1518

规划：8栋住宅

产品：85平3房、95平3三房、125平4房、140平4房

城光⼆期主推产品为建⾯85-140平3-4房，同期竞争的，仅有富颐和 珺合府，产品户型分布如下：

从上图可知，本期上新的产品基本覆盖了刚需、刚改、改善三⼤需求，其中，三房和四房⾥实⽤性最强的户型，均由万

科城市之光产出。（三个楼盘都没有两房了，两房户型正在被淘汰）

图⼁万科城市之光⼆期三房 最实⽤户型

图⼁万科城市之光⼆期四房 最实⽤户型

但是，城光⼆期的产品在100-120平⾯积段中存在断层，这意味着如果你想挑⼀挑更⼤的三房，就只能去富颐华庭，抢

不到的话，就只能等后期推新。

不得不说，抢⼤三房很难，但是据现场销售介绍，城光和和富颐最热门的户型均为⼤⾯积户型，抢四房可能更难。

为什么？因为少。

城光⼀期的产品是 78-117平3-4房，富颐华庭⼀期的产品是76-120平2-4房，这就造成了⼤⾯积四房稀缺。

图⼁140平四房

所以，房产君在这⾥划⼀下重点：如果要投资，城光⼆期3房优选85平，4房优选140平，如果是⾃住，任意户型均可，

切记量⼒⽽⾏。

精细⽇照分析

⽼规矩，先看结论再讲原因。