房地产如何有效的节约成本

如何有效的节约控制成本

—结合高多层、装修、景观

由于国内经济形势的停滞，楼市不景气，但资金成本的日益增加

使各家地产商压力越来越大，退出市场的企业也越来越多，对地产商

来说如何从各方面压缩节约成本成为越来越重的课题，本文从工程各

类内容中成本如何有效控制的角度来阐述：

一、高层、多层建筑的成本管理

高层、多层建筑的成本组成大致分为：建筑+机电安装；细分为：桩

基、土石方、地下室结构、上部结构、二次结构、砌筑、油漆涂料、

门窗、防水保温、内外墙立面、水电智能化、电梯、消防通风等等。

专业的管理团队至关重要，只有专业、高效才能确保产品的销售、营

建，才能确保管理成本、资金成本、建设成本、有效无效成本得到有

效控制，不专业的团队只会从各方面来增加成本或者浪费成本。

产品的定位的重要性：通过对市场（尤其是竞争楼盘）的充分调研以

及对自身产品的明确定位，并根据当地的地理环境，决定做何种产品，

刚需、改善还是豪华型的。如果拿豪华型产品卖出改善型的价格亦或

改善型的产品卖出刚需的价格都是极其错误和愚蠢的，是最大的成本

浪费。

为了更好的销售，碰瓷名牌还是必须的，比如投资方、设计方、

代建方、开发商、施工方、物业公司这几方至少保证有一家必须是在

当地认知品牌。越是改善型、豪华型的越需要品牌的溢价。

设计阶段：产品明晰的定位之后，以销售价格来倒推工程建安成本，

根据容积率来确定产品的住宅和商业比、建筑形式以及内部功能性定

位，将建筑、功能、体量（单体、单层）、单方限额造价等数据化，

然后将要求给设计院。设计院据此进行合理的设计，在满足以上要求

的同时提供三至五种方案，由甲方选择某种方案或者综合优化后确定

某种方案进行推动。设计紧紧围绕着方案阶段的项目全成本的各项经

济指标来进行。

设计阶段务必重视的几大因素：

1、设计满足各项指标的下限；

2、桩基础：根据地质情况选择是管桩还是灌注桩、桩的合适长度；

3、地下室：一层地下室还是多层地下室、结构形式为有梁楼盖还是

无梁楼盖、层高多少合适、钢筋含量的控制和优化、混凝土含量、地

下室顶板覆土厚度、防水做哪些部位、停车位是普通还是为了减少造

价增加部分机械停车位、耐磨地坪做金刚砂地坪还是环氧地坪、为了

改进度混凝土的标号哪种更为合适等等；

4、上部结构：钢筋含量、混凝土含量的有效控制和优化

5、架空层以及标准层高：围绕着定位做合适的层高，每增加10CM

可能会增加100元/平米的单方造价；

6、窗地比、墙地比：为了增加销售卖点，小幅度的增加窗地比以达

到更好的销售价格或者数量，也是不错的选择；

7、电梯井的位置：合理的选择电梯井的部位，能减少隔音成本、公

摊面积，也能提升楼盘的品质；首层电梯厅的高大上，虽然小幅提高

了造价，但却大幅的增加了楼盘品质；标准层电梯厅的位置是否合适，

和入户门位置、楼梯位置之间的关系决定了仅是入户门增加防火功能

还是需做单独防火门；

8、公共部位的装修：不同位置的电梯厅、楼梯、过道等等按不同定

位进行不同的装修设计，不管何种设计、施工质量必须保证，否则容

易拉低品质；

9、建筑立面做法：内墙根据各地不同的验收标准和交付要求，尽可

能只做分户隔墙和卫生间隔墙，其余内隔墙不做；墙面到腻子批白、

天棚底腻子批白。在节约造价的同时，减少装修时的材料浪费。外立

面尽量高层三层以下做石材干挂（点挂、黏贴），上部做真石漆或者

多彩涂料；多层二层以下做石材干挂（点挂、黏贴），上部做真石漆

或者多彩涂料；外立面线条多就意味着造价高，建筑形态复杂也意味

着造价高；

10、水电安装：根据各地不同的验收标准和交付要求，水做到最近厨

房或者卫生间位置留一水源水嘴，电气甚至可只做到配电箱位置。

类似尚有不少，均需设计人员在每一个地方抠细节。成本的节约设计

占大头；

11、销售中心：选择临时建筑还是提前建设后期的会所或者商业来作

为销售中心；样板房是做实体样板房还是展示样板房。

根据当地潜在业主的关注点进行。

建设过程中成本管理控制优化：

1、总包和分包的划分：总包仅负责常规的从主体建筑结构安装部分，

土方、桩基、门窗、幕墙、外墙涂料、保温、消防、智能化、泛光照

明、公共部位装修等等；

2、材料甲供、甲定乙供形式：进户门、防火门、电梯、空调设备、

水泵及消防泵控制柜、配电箱（柜）、控制箱 （柜）、计量箱（柜）、

变压器等水电材料进行甲供；砌块、内墙涂料工程、防水工程、楼梯

栏杆扶手、烟道、镀锌钢管、无缝钢管、钢塑复合管、PPR管、UPVC

管、电线、电缆、阀门、桥架、母线、UPS电源、开关、插座、水表

箱、水表、风机、风机盘管、风管及管道保温材料、消防控制设备、

消防箱、防火阀、烟感温感、可视对讲设备、车辆管理设备、安防监

控设备等可作为甲定乙供，如其中某些材料有采购优势可作为甲供；

3、总包、分包发包模式：大清工形式、总包+分包模式；费率招标或

者清单招标形式，可按照自身企业特点或者当地市场常见的形式进

行，认为哪种能把控就按哪种；

4、材料品牌确定：国内国外品牌主要依据产品定位来界定；采用当

地认知的品牌来选定最为合适；在电梯和入户门的选定上要同时兼顾

品牌和当地认知度，国内认可的品牌排名不一定是当地认可的排名；

5、采购采购：尽量创造规模优势，只有量的优势和付款条件才能达

到更低的材料价格；逐步建立长久的合作伙伴；正确处理材料质量与

成本的关系。质量与成本之间互为因果关系，但有时高成本却是因为

质量不好造成的。一是废品损失要加大成本，二是伴随质量低劣出现

的维修服务费用的增加；不同材料品牌和规格的替换，原则是质量须

保证、效果差距不大；做到材料及时采购、及时使用，不压库；利用

互联网资源，实行网上招标采购；材料使用须充分考虑初期费用节省

后期维护成本高和先期费用略高但后期维护成本省的选择；

6、合作单位选择：尽量选用合作过的，价格合理、实力过硬的企业，

同时也逐渐加入新的企业进行竞争，优胜劣汰；关键工程的施工宁可

价高也要选择实力强硬的企业；

7、招标过程：建立相对公平的游戏规则，而且自上而下须遵守尊重

此游戏规则，严格执行。否则过程中的不严谨会让好的企业失去兴致，

好的企业好的管理好的施工质量做出好的产品，某种程度也是对该项

成本的溢价。在有资金的部分保证之下，慎提施工单位的垫资要求，

这会让施工企业造成极大的顾虑，会出现报价远远高于实际发生的财

务费用，而且在施工过程中也会出现众多抵触的情绪，造成管理成本

的增加；

8、过程中的签证管理：成本的管理工作是从头到尾，从上到下，贯

穿整个项目和整个管理体系的体统工程，需要各个部门进行全员管

理。过程中既要严格的按合同进行，也要考虑到甲方或者乙方出现的

一些意外因素，进行风险预控；原则和灵活共存，在签证如出现乙方

抵触情况下，尽量采用矛盾后置原则；

9、过程中的工程管理：目前地产商存在较多的设计部、成本部熟悉

图纸而工程部却不熟悉图纸的情况，所以一方面加强工程部对图纸的

熟悉，另一方面设计部和成本部人员也要深入现场加强管理，可避免

乙方的错误施工，减少无效成本。还能预先发现设计时的问题和功能

考虑不全面的情况，提前进行变更；

10、结算管理：施工中最好资料工作，多留存影像资料，以免结算时

因工程部人员流失造成的事实无法还原的情况。

11、制度的执行：制度的制定目的是用来执行的而不是用来显示本公

司也有制度的面子的。制度是能在员工专业能力不能保证的情况下，

只要执行了，就能保证最基本的控制管控效果的。

12、团队：前文已经表达，这里再次重申成本管理对整个团队整体专

业度的要求非要高的，专业、团队精神、奉献精神、高效、精炼是必

须的。产品是用人来建设的，地产商更多的是资源整合公司，合作伙

伴的好坏决定了你的产品的结果，而合作伙伴的好坏是由地产公司自

身的能力来决定了，只有强大的自身力量才有强大的合作伙伴；自身

力量的弱小，决定了再好的合作伙伴都会变成弱小。

二、室内精装修工程

室内精装修工程可以理解为建筑内的装修工程，可以分为室内精装

（含样板房、同交付标准）、公共部位装修。

公共部位装修包含电梯厅（从地下室至顶层）、大堂、楼梯间等。装

修标准按前期产品定位分别来设定不同标准来界定。

大堂精装修标准：按不同项目定位来设置例如1200元/平米、

1800元/平米，包含部分软装（挂画、饰品、柜子、沙发等等）。考

虑地面、墙面、电梯门套、天棚、灯具等。价格高低主要体现在地面

用瓷砖还是石材、墙砖的等级、电梯门套石材等级、软装等级等方面；

如果是改善型的楼盘也需适当考虑地下室的大堂，但标准可在首层大

堂标准下浮一定区间，如800元/平方、1200元/平米；

电梯厅的精装标准：根据项目定位可控制在300-500元/平米，

地面瓷砖、墙面涂料、天棚涂料、电梯门套可用石材也可用拉丝不锈

钢。

样板房装修标准：目前交房标准有毛坯和精装不同方式。如果精

装交付，则样板房装修标准则须一致，否则交房时容易引起纠纷。目

前精装标准根据楼盘定位标准来定，同时小户型单方价高，大中户型

价格则可稍低，常规楼盘一般精装标准对外宣称在2000元/单方左右，

实际施工价格可在1300元/单方左右控制住，一般包含各个房间的墙

地顶、厨房卫生间的卫生洁浴、水槽、橱柜、一体吊顶甚至部分不可

移动家具。单方造价决定因素主要在设计风格、面积大小、材料选用、

品牌选用、采购模式等等。

设计风格：简欧、现代、美式风格简洁，同时感觉得房率高

追求

而造价低；中国古典、欧洲古典、东南亚轻奢风格相对造价偏高，更

多追求是品质感；

面积大小：由于卫生间和厨房原因，面积小单方价高，面积大单

方价低；

材料选用：墙面是壁纸、木饰面或者选用涂料；地面选用瓷砖+

人造门槛石、石材或者木地板（复合、实木等）；天棚选用涂料+阴

角线、木吊顶；卫生间干湿分离、厨房的橱柜系列、一体吊顶、热水

器（电、太阳能、天然气）等等的选用或者搭配选用都影响成本；

品牌的选用：国内品牌和国外品牌之间；一线厂家、二三线厂家之间、

等等都决定了成本高低；原则上业主最容易感受的一些家用电器、卫

生洁具可选用知名品牌工程系列；

采购模式：网上采购、产品专业市场采购、厂家直接采购、定制

产品模式均可根据实际情况来进行。

销售中心装修：销售中心的装修风格多种多样，根据销售中心的

属性(临时、今后是会所或者商业）以及建筑形式越来越多样化，更

多的是以单方限价来进行设计，单方限价的制定根据自身产品的定位

以及市场因素来决定，目前市场上普遍在于软硬装5000元/平米、

6000元/平米、8000元/平米、10000元/平米及10000元/平米以上者。

主要差别还是设计风格、建筑形式、材料选用搭配和品牌定位，现在

相对外立面、入门位置特别有针对性，力求给潜在业主以耳目一新或

者震撼的感觉，投入颇多。如果市场竞争压力大，售楼部必须舍得投

入，该砸钱得砸钱，毕竟从项目整个角度来说总金额并不大，而效果

却明显。

三、景观工程

景观工程包含硬装铺装、软景、安装、室外家具等，现在很多地

产商从管理角度来说将市政工程也并入景观工程一并打包发包。

其中：

硬质铺装：含场地、道路、侧石和井盖；

水景：含设备、土建、安装和饰面；

构筑物及小品：含景亭、廊架、车库顶棚、岗亭、花钵、雕塑、矮墙、

景墙、树池、台阶和栏杆；

围墙：含土建、安装和饰面；

软景成本：含乔木、灌木、草皮、时令花卉和土方改良；

景观安装工程：含景观营造区域照明、景观给排水设施设备及其管线；

室外家具部品：含室外家具、游乐设施和健身设施。

景观工程限额一般刚需型可控制在400元/平米、改善型500元/

平米左右。景观工程成本的高低主要在于软硬景比例、大乔木占比、

水景比例。硬装比例高，水景多在楼盘刚交付时体现效果较好，给人

高品质感觉，但后期维护运营成本较高，物业在后期会减少水系的运

营，使品质立马下降；硬质铺装的损坏如不及时修补，更会令品质感

当然无存。而软景比例大，在小区交付使用三五年之后，会有城市森

林的感觉，如果增加部分果树的集中种植，物业可借此增加业主的互

动活动，会使今后的管理工作带来很大的便利，同时也使业主在过程

中加强邻里关系，给开发商的口碑带来好处。围墙的标准高低差距太

大，今后维护方便可采用铁艺。在景观工程中，大型乔木采购最好由

开发商自行采购，更能保证效果。水景能少尽量减少。整体小区软硬

景比例控制在8:2，高中低搭配。路面宽度和园路宽度以及做法在保

证成本控制同时，尽量回归自然。同类石材和同类乔木、灌木在达到

同样效果同时，尽可能选用价格低的品种，毕竟业主中的专业人士并

不多，大家看的都是表面的东西。例如以前做的某个项目，售楼部门

口的镜面水池，设计中采用5CM的黑金沙，开始选择材料的时候想

到的是选用类似的蒙古黑、中国黑、山西黑、福鼎黑等系列，后来在

过程中的比较询价当中，发现虽然价格有所便宜，但实际效果中体现

不出黑金沙那种品质感。换了种思维和设计沟通把镜面水池5CM改

成3CM的不上人做法，3CM的黑金沙和5CM的中国黑单价高了有限，

但效果却好很多。在造价提高有限同时保证了品质。在施工过程中，

不仅设计部，别的部门也可以从各种角度来进行全员成本的工作。

最好的成本控制是造价减少同时，改变工艺提升品质；其次是造

价不减少情况下，改变工艺提升品质；每一分的成本增加必须换来成

倍的品质和效益增加，绝对不能出现高的成本换来的却是低品质。所

以成本的控制、成本的节约永远是每一个公司不换的目标和追求，也

是每一个地产人承担的义务和责任。