武汉历年房价变化情况研究

武汉历年房价变化情况研究

(2007-1-12 8:55:06)

武汉历年房价变化情况研究

第一，从武房指数看武汉房价历年变化趋势

[1]

根据武房指数来看，自从2000年以来，武汉房地产市场呈现需求旺盛售价急剧上涨的特征，

进入了稳定持续上涨的格局(图5)。

不排除国民经济的发展所带来的房价在一定程度上的合理上涨，但是根据武汉市土地整理储

备供应中心和武汉市统计局公布的数据显示，2003年武汉平均楼面地价为每平方米1228

元，同期武汉市商品房平均售价为每平方米2353元，地价房价之比为0.479：1,远远高

于公认的合理标准；2004年武汉平均楼面地价为每平方米1333元，同期武汉市商品房平

均售价为每平方米2668元，地价房价之比为0.472：1。且自从实施土地招拍挂出让以来，

房价爬升的斜率陡峭：2000年房价为1984元/m，到2005年第二季度房价为3118元

/m

。武汉的现象绝非是推行土地储备制度后的个别现象，各地“地王”不断涌现，楼面地价

迅速攀升，以武汉为例，土地交易单价直线上升。中心城区的平均楼面地价2003年为12

28元／m

22

，2004年为1333元／m，2005年初由于鹦鹉洲地块的带动达到了1861元

／m。土地储备刺激地价上涨的状况愈演愈烈，房价步入只涨不跌的格局。在房价快速上

2

涨的同时，武汉市商品房销售则也处于供不应求的状态,中心城区和次市中心的现房楼盘销

售率几乎达到100％,而外围区域的销售速度则更快,特别是一些开发水平较高的楼盘尚未

竣工时就已实现100％的销售率。销售状况的火暴给开发商和消费者良好的预期，反过来

又刺激房价的上涨。

第二，从典型住宅价格指数看武汉2005年房价走势（图6）

[2]

2005年9月，武汉典型住宅价格为3679元/平方米，较8月上涨83元/平方米，涨幅为

2.3％；“典型住宅价格指数”为3943点，较上月上涨88点，涨幅为2.28％。2005年9

2

2

月武汉市商品房备案统计数据显示，重点区域已备案项目共605个，商品房总套数为22

万余套，可售8万余套。多层成交均价为2833元/平方米，小高层成交均价为2948元/

平方米，高层成交均价为3662元/平方米。（数据来源：武汉市房产信息网）。武汉市商

品房住宅成交均价为3147元/平方米。在汉口核心区域，又有一系列高品质楼盘面市，如

位于西北湖的凤凰城，均价为4200元/平方米。从典型指数样本楼盘来看，2005年9月

销量比上月多出4663平方米，环比增长11.6％，且价格处于稳中有升的态势。

其中武昌中心城区（图7），2005年9月武昌区综合指数为4415点，较上月上涨104.

1点。武昌中心城区的积玉桥板块属于旧城改造项目，土地取得成本占房价的比重大，再加

上开发楼盘的品质提高，房价被抬高许多。如于2005年9月25日开盘锦江国际城，售价

为6100元/平方米，销售势头良好。积玉桥板块作为武昌中心城区的最后一块风水宝地将

拉动武昌老城区的住宅价格。

2005年9月汉口中心城区综合指数为4510点，较上月上涨13.2点，涨幅为0.2％.汉阳

的房地产市场的发展进程与汉口、武昌相比仍有一定的差距，但是区内众多的风景名胜和悠

久的历史文化内涵使得房价上升势头丝毫没有减弱。2005年9月汉阳中心城区综合指数为

3458点，较上月有所上升。

[1]

“武房指数”运用统计学基本原理，采用分层分类抽样统计的方法，计算各类房地产物业的

加权平均价格，以1999年武汉市各类房地产平均价格为基期比较价格，以1000点为基

期指数，二者之比即为报告期该分类物业的价格指数。结合历史记录，形成价格变动曲线，

通过这个曲线就可以很直观地看出房地产市场行情的涨落变化。

[2]

典型住宅价格指数是在中房指数基础上衍生而来，它根据全市房地产价格特性及分布区域，

选取各区域具有典型意义的住宅楼盘，以其运行状况和销售、成交价格等数据为依据，通过

指数形式反映微观市场的走势，使购房者对具体区域内的住宅价格有全面了解。