单丽娟、长春万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

单丽娟、长春万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】吉林省长春市中级人民法院

【审理法院】吉林省长春市中级人民法院

【审结日期】2021.12.23

【案件字号】(2021)吉01民终5468号

【审理程序】二审

【审理法官】白业春张兴冬张巍

【审理法官】白业春张兴冬张巍

【文书类型】判决书

【当事人】单丽娟;长春万科物业服务有限公司

【当事人】单丽娟长春万科物业服务有限公司

【当事人-个人】单丽娟

【当事人-公司】长春万科物业服务有限公司

【代理律师/律所】张媛静吉林行远律师事务所;段毅敏吉林诚信律师事务所

【代理律师/律所】张媛静吉林行远律师事务所段毅敏吉林诚信律师事务所

【代理律师】张媛静段毅敏

【代理律所】吉林行远律师事务所吉林诚信律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审改判

【原告】单丽娟

【被告】长春万科物业服务有限公司

【本院观点】《最高人民法院关于》(法释〔2009〕8号)第一条规定：“建设单位依法与物

业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业

签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

【权责关键词】撤销代理违约金过错合同约定新证据质证诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明：《关于蓝色港湾D区召开业

主大会投票的表决结果公示》中的表决结果为合计总同意票数：按面积计292139.39平方

米，占总面积权数的98.56%；按业主人数计2793票，占总票权数的98.66%。 单丽娟与

万科物业均陈述案涉小区未成立业主委员会。

【本院认为】本院认为：《最高人民法院关于》(法释〔2009〕8号)第一条规定：“建设单

位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物

业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，案涉小区虽未成立业主委

员会，但在天汇公司的主持下，以召开业主大会的形式向全体业主就是否选聘万科物业为案

涉小区提供物业服务征求意见，最终专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业

主投票表决同意。在此情况下，天汇公司与万科物业签订《蓝色港湾D区前期物业服务合

同》及《物业承接查验协议》，该《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力。即万科物

业与单丽娟均应按照该《前期物业服务合同》约定履行义务。单丽娟接受了万科物业提供的

物业服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。万科物业一审时亦

提交《安全巡逻签到表》及多张案涉小区内的照片等证据，证明其日常已为案涉小区提供物

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业服务。因物业服务管理的受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，在物业

公司积极履行管理维护义务的情况下，不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否

定物业的整体服务，更不能以此作为其拒绝履行交纳物业费的正当理由。故对单丽娟的上诉

请求不予支持。原审判令单丽娟向万科物业支付物业服务费并无不当。 关于违约金问

题。单丽娟提交视频及照片欲证明万科物业提供的物业服务未达到基本标准。该证据能够反

映万科物业提供的物业服务存在个别时点的瑕疵状态。需要指出的是，物业服务企业与业主

之间的关系应是建立在互谅互利的基础上，共同维护小区环境，推动物业管理水平的提高，

如相互挑剔，激化矛盾，势必陷入业主怠于交纳物业费，物业服务企业怠于提供物业服务的

死循环。物业服务合同为集体性合同，小区范围内团体法律关系的稳定和小区物业服务的正

常运转是全体业主的最大共同利益。本院就此问题进行了充分考虑，结合物业服务义务的履

行情况和过错程度，本院对万科物业提出的违约金部分的诉讼请求不予支持。 综上，原

审认定事实清楚，适用法律略有不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五

百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七

十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

【裁判结果】一、撤销长春市二道区人民法院(2021)吉0105民初1781号民事判决第二项；

二、变更长春市二道区人民法院(2021)吉0105民初1781号民事判决第一项为“上诉

人单丽娟于本判决生效之日立即向被上诉人长春万科物业服务有限公司支付物业服务费

37655.52元”； 三、驳回被上诉人长春万科物业服务有限公司其他诉讼请求。 如

未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二

百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费562元，由上

诉人单丽娟负担。二审案件受理费835元，上诉人单丽娟负担741元，被上诉人长春万科物

业服务有限公司负担94元。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 04:08:41

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年6月，经天汇公司发起业主大会投票，表决维

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持原物业费定价不变的基础上是否选聘万科物业为该小区提供物业服务，2017年7月15

日，选举表决结果通过并进行了公示，后天汇公司与万科物业签订《蓝色港湾D区前期物业

服务合同》一份，并于2019年5月7日由长春市二道区住房和城乡建设局备案，合同约定由

万科物业为蓝色港湾D区提供物业服务，其中第十六条关于物业费的收费标准为商业用房

3.5元每平方米每月。单丽娟系蓝色港湾小区D32栋1单元108室商业用房业主，房屋建筑

面积256.16平方米。2017年7月前，系由吉森物业为涉案小区提供物业服务，收费标准为

商业用房3.5元每平方米每月，单丽娟向吉森物业缴纳了2016年7月1日至2017年12月

31日期间的物业费。自2018年1月1日至2021年6月30日期间单丽娟未缴纳物业费。

【一审法院认为】一审法院认为：关于合同关系：万科物业与案外人吉森物业均为前期物业

服务公司，涉案小区建设单位天汇公司终止与吉森物业之间的前期物业委托合同，并经过业

主投票表决，与万科物业重新签订物业服务合同，上述程序不违反法律规定，本案《蓝色港

湾D区前期物业服务合同》合法有效，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同

对业主具有法律约束力，故万科物业与单丽娟存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约

定履行各自义务。关于物业费：万科物业按照《蓝色港湾D区前期物业服务合同》提供相应

的物业服务，单丽娟应当同时履行缴费义务。我省在物业服务收费方面，要求非保障性住房

的物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定向业主收取物业费，单丽娟主张万

科物业无收费凭证以及收费不合理，无事实与法律依据，本院不予采信。按照物业服务本身

性质特殊，该服务针对不特定的大多数群体、在服务时间上具有长期性、服务项目上具有多

样性和持续性，该服务达到本地区行业通常标准即可，业主有权对物业公司的服务内容提出

意见或建议，但不能以特定时间内的某项服务内容瑕疵而否定物业公司的整体履约行为，单

丽娟未向本院提交证据证明万科物业存在违约行为及其已缴纳万科物业所诉请的费用，综

上，本院对于万科物业主张单丽娟给付物业费37655.52元的诉请予以支持。关于违约金，单

丽娟未按合同约定缴纳物业费，已构成违约，但协议中约定的计算标准过高，故本院酌定违

约金金额为3765元。单丽娟不能以万科物业服务未到达其满意就拒缴物业费，但也不意味着

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在其未缴费时万科物业可以因此降低物业服务标准，万科物业应以此为戒，通过积极协商对

话提高服务质量。综上，原审依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十

九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、单丽

娟于本判决生效之日立即向万科物业支付物业服务费37655.52元、违约金3765元，共计

41420.52元；二、驳回万科物业其他诉讼请求。案件受理费562元，由单丽娟承担。

【二审上诉人诉称】单丽娟上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回万科物业一审诉

讼请求，并由万科物业承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：第一，按照物业管理公司

的要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务，而是基于合同的约定，但万科物业并未与单

丽娟形成物业服务书面合同关系。第二，原审认定万科物业作为物业管理企业没有事实依

据。万科物业没有与业主签订任何协议，所谓召集过业主进行的表决自始至终根本不存在，

更没有提供任何证据证明进行了符合法定程序的表决事宜，万科物业的物业管理身份无法合

理成立，原审认定物业服务关系无事实和法律依据。1.从时间上看，万科物业不符合前期物

业条件。单丽娟于2016年1月27日已购买涉案房屋，当时前期物业为吉林省吉森物业服务

有限公司(以下简称吉森物业)，吉林省天汇房地产有限责任公司(以下简称天汇公司)签订的

前期物业合同时间为2017年8月1日。2.前期物业应通过招投标方式确定，而万科物业是地

产商直接指定的。3.如果天汇地产真的召开了业主大会，应以书面形式通知广大业主，与会

业主应签到，召开业主大会时应留有录像和照片，会议结果应有与会业主签字确认，而不是

天汇地产单方面的统计表。4.如果真的召开了业主大会，那么通过业主大会选举的物业公司

已不再是前期物业，不应由天汇公司同万科物业签前期物业合同，而是应由广大业主同万科

物业签正式的物业服务合同，同时前期物业合同终止。第三，万科物业的收费标准没有事实

和法律依据，物业服务项目和完成情况举证不能。即使万科物业勉强作为物业管理机关身份

成立，其也需证明自身履行了物业管理合同义务才能主张其物业收费。根据单丽娟对房屋使

用几年来的观察，仅仅存在唯一物业服务就是吉森物业履行前期服务时的一位院落清扫工每

周进行一两次的门前卫生清扫服务，再无其他任何物业服务存在，而万科物业主张每平发米

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3.5元的物业服务费不知道从何处计算，以何种方式收取。综上，原审认定事实不清，请求

依法撤销。

单丽娟、长春万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院

民事判决书

(2021)吉01民终5468号

当事人 上诉人(原审被告)：单丽娟。

委托诉讼代理人：张媛静，吉林行远律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：长春万科物业服务有限公司，住所地：吉林省长春市自由

大路。

法定代表人：郎雨春，董事长。

委托诉讼代理人：段毅敏，吉林诚信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴婧，该公司员工。

审理经过 上诉人单丽娟因与被上诉人长春万科物业服务有限公司(以下简称万科

物业)物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市二道区人民法院(2021)吉0105民初

1781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现

已审理终结。

二审上诉人诉称 单丽娟上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回万科物业

一审诉讼请求，并由万科物业承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：第一，按照物

业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务，而是基于合同的约定，但万

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科物业并未与单丽娟形成物业服务书面合同关系。第二，原审认定万科物业作为物业管

理企业没有事实依据。万科物业没有与业主签订任何协议，所谓召集过业主进行的表决

自始至终根本不存在，更没有提供任何证据证明进行了符合法定程序的表决事宜，万科

物业的物业管理身份无法合理成立，原审认定物业服务关系无事实和法律依据。1.从时

间上看，万科物业不符合前期物业条件。单丽娟于2016年1月27日已购买涉案房屋，

当时前期物业为吉林省吉森物业服务有限公司(以下简称吉森物业)，吉林省天汇房地产

有限责任公司(以下简称天汇公司)签订的前期物业合同时间为2017年8月1日。2.前期

物业应通过招投标方式确定，而万科物业是地产商直接指定的。3.如果天汇地产真的召

开了业主大会，应以书面形式通知广大业主，与会业主应签到，召开业主大会时应留有

录像和照片，会议结果应有与会业主签字确认，而不是天汇地产单方面的统计表。4.如

果真的召开了业主大会，那么通过业主大会选举的物业公司已不再是前期物业，不应由

天汇公司同万科物业签前期物业合同，而是应由广大业主同万科物业签正式的物业服务

合同，同时前期物业合同终止。第三，万科物业的收费标准没有事实和法律依据，物业

服务项目和完成情况举证不能。即使万科物业勉强作为物业管理机关身份成立，其也需

证明自身履行了物业管理合同义务才能主张其物业收费。根据单丽娟对房屋使用几年来

的观察，仅仅存在唯一物业服务就是吉森物业履行前期服务时的一位院落清扫工每周进

行一两次的门前卫生清扫服务，再无其他任何物业服务存在，而万科物业主张每平发米

3.5元的物业服务费不知道从何处计算，以何种方式收取。综上，原审认定事实不清，请

求依法撤销。

二审被上诉人辩称 万科物业辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求

维持原判，驳回上诉。

原告诉称 万科物业向一审法院起诉请求：1.判决单丽娟向万科物业支付2018年1

月1日至2021年6月30日止的物业费37655.52元及滞纳金15304.73元；2.案件受理

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费等费用由单丽娟承担。事实与理由：单丽娟是蓝色港湾业主，并由天汇公司与万科物

业签订《前期物业服务合同》，同时对物业的相关事项进行了明确规定，万科物业一直

按照约定履行物业服务义务，但单丽娟自2018年1月1日至2021年6月30日止一直拖

欠物业费，故诉至法院。

一审法院查明 一审法院认定事实：2017年6月，经天汇公司发起业主大会投票，

表决维持原物业费定价不变的基础上是否选聘万科物业为该小区提供物业服务，2017年

7月15日，选举表决结果通过并进行了公示，后天汇公司与万科物业签订《蓝色港湾D

区前期物业服务合同》一份，并于2019年5月7日由长春市二道区住房和城乡建设局备

案，合同约定由万科物业为蓝色港湾D区提供物业服务，其中第十六条关于物业费的收

费标准为商业用房3.5元每平方米每月。单丽娟系蓝色港湾小区D32栋1单元108室商

业用房业主，房屋建筑面积256.16平方米。2017年7月前，系由吉森物业为涉案小区提

供物业服务，收费标准为商业用房3.5元每平方米每月，单丽娟向吉森物业缴纳了2016

年7月1日至2017年12月31日期间的物业费。自2018年1月1日至2021年6月30

日期间单丽娟未缴纳物业费。

一审法院认为 一审法院认为：关于合同关系：万科物业与案外人吉森物业均为前

期物业服务公司，涉案小区建设单位天汇公司终止与吉森物业之间的前期物业委托合

同，并经过业主投票表决，与万科物业重新签订物业服务合同，上述程序不违反法律规

定，本案《蓝色港湾D区前期物业服务合同》合法有效，建设单位依法与物业服务人订

立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，故万科物业与单丽娟存在物业服务合同

关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于物业费：万科物业按照《蓝色港湾D

区前期物业服务合同》提供相应的物业服务，单丽娟应当同时履行缴费义务。我省在物

业服务收费方面，要求非保障性住房的物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合

同约定向业主收取物业费，单丽娟主张万科物业无收费凭证以及收费不合理，无事实与

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法律依据，本院不予采信。按照物业服务本身性质特殊，该服务针对不特定的大多数群

体、在服务时间上具有长期性、服务项目上具有多样性和持续性，该服务达到本地区行

业通常标准即可，业主有权对物业公司的服务内容提出意见或建议，但不能以特定时间

内的某项服务内容瑕疵而否定物业公司的整体履约行为，单丽娟未向本院提交证据证明

万科物业存在违约行为及其已缴纳万科物业所诉请的费用，综上，本院对于万科物业主

张单丽娟给付物业费37655.52元的诉请予以支持。关于违约金，单丽娟未按合同约定缴

纳物业费，已构成违约，但协议中约定的计算标准过高，故本院酌定违约金金额为3765

元。单丽娟不能以万科物业服务未到达其满意就拒缴物业费，但也不意味着在其未缴费

时万科物业可以因此降低物业服务标准，万科物业应以此为戒，通过积极协商对话提高

服务质量。综上，原审依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九

条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、单

丽娟于本判决生效之日立即向万科物业支付物业服务费37655.52元、违约金3765元，

共计41420.52元；二、驳回万科物业其他诉讼请求。案件受理费562元，由单丽娟承

担。

二审中，单丽娟提交以下证据：

证据1.2021年7月13日的业主的联名报告一份，书面签名的业主48户及形成

于2021年7月12日手机微信接龙，接龙的人员是87人，与在联名报告上签名的人员有

48人重合。证明：1.业主从未接到天汇地产或万科物业邀请函，从未参加过天汇地产或

万科物业召开的业主大会，更没有参与投票方式的选举。2.业主未接受过物业公司的服

务。3.我方同万科物业没有任何物业服务关系。故我方不同意支付物业费。

万科物业质证意见：对联名报告上签字的真实性有异议，不能证明是48户业主

的真实签字，万科物业于2017年6月13日在小区的门口及楼梯的墙面都张贴了关于长

春市二道区蓝色港湾D区召开业主大会会议的通知，且张贴了仅一个月的时间，并于

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2017年7月15日在D区由长春市国民公证处监督下进行投票。且该地区业户共计2831

户。

证据2.光盘一张，形成于2019年1月2日至2021年8月9日的大约20多个视

频、20多张照片。证明：万科物业提供的物业服务达不到基本标准。

万科物业质证意见：视频、照片显示的地点是我们服务区域。该视频的真实性有

异议，该照片在一审时已经提供，不能作为新证据提交。该照片及视频都不能认定是在

一个时间段发生的。清理是需要时间的，单丽娟只是提供未清理前的照片、视频，不能

证明万科物业未清理。

本院查明 本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明：《关于蓝色港湾D区召开业主大会投票的表决结果公示》中的表决结果

为合计总同意票数：按面积计292139.39平方米，占总面积权数的98.56%；按业主人数

计2793票，占总票权数的98.66%。

单丽娟与万科物业均陈述案涉小区未成立业主委员会。

本院认为 本院认为：《最高人民法院关于》(法释〔2009〕8号)第一条规定：

“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会

依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，案涉小

区虽未成立业主委员会，但在天汇公司的主持下，以召开业主大会的形式向全体业主就

是否选聘万科物业为案涉小区提供物业服务征求意见，最终专有部分占建筑物总面积过

半数且占总人数过半数的业主投票表决同意。在此情况下，天汇公司与万科物业签订

《蓝色港湾D区前期物业服务合同》及《物业承接查验协议》，该《前期物业服务合

同》对业主具有法律约束力。即万科物业与单丽娟均应按照该《前期物业服务合同》约

定履行义务。单丽娟接受了万科物业提供的物业服务，应及时交纳物业服务费用，以确

保物业服务工作的有效运行。万科物业一审时亦提交《安全巡逻签到表》及多张案涉小

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区内的照片等证据，证明其日常已为案涉小区提供物业服务。因物业服务管理的受众群

体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，在物业公司积极履行管理维护义务的

情况下，不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不

能以此作为其拒绝履行交纳物业费的正当理由。故对单丽娟的上诉请求不予支持。原审

判令单丽娟向万科物业支付物业服务费并无不当。

关于违约金问题。单丽娟提交视频及照片欲证明万科物业提供的物业服务未达到

基本标准。该证据能够反映万科物业提供的物业服务存在个别时点的瑕疵状态。需要指

出的是，物业服务企业与业主之间的关系应是建立在互谅互利的基础上，共同维护小区

环境，推动物业管理水平的提高，如相互挑剔，激化矛盾，势必陷入业主怠于交纳物业

费，物业服务企业怠于提供物业服务的死循环。物业服务合同为集体性合同，小区范围

内团体法律关系的稳定和小区物业服务的正常运转是全体业主的最大共同利益。本院就

此问题进行了充分考虑，结合物业服务义务的履行情况和过错程度，本院对万科物业提

出的违约金部分的诉讼请求不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律略有不妥，本院予以纠正。依照《中华人民

共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和

国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

裁判结果 一、撤销长春市二道区人民法院(2021)吉0105民初1781号民事判决第

二项；

二、变更长春市二道区人民法院(2021)吉0105民初1781号民事判决第一项为

“上诉人单丽娟于本判决生效之日立即向被上诉人长春万科物业服务有限公司支付物业

服务费37655.52元”；

三、驳回被上诉人长春万科物业服务有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

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诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费562元，由上诉人单丽娟负担。二审案件受理费835元，上诉人

单丽娟负担741元，被上诉人长春万科物业服务有限公司负担94元。

本判决为终审判决。

落款

审判长 白业春

审判员 张兴冬

审判员 张 巍

二〇二一年十二月二十三日

书记员 李 贺

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