2023年房价走势预测分析:二线城市地价暴涨“面粉比面包贵”频现

2022年房价走势预测分析：二线城市地价暴

涨 “面粉比面包贵”频现

2022年房价走势猜测分析：近期，一二线城市地价飙涨，不

仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合

肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。“新华视点”记者

调查发觉，一些“地王”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透

支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。

二线城市地价同比暴涨180%，“面粉比面包贵”频现

3月25日“沪九条”出台后的上海首场土地拍卖会，一口气

拍出三个区域“地王”。这场拍卖会总成交金额近80亿元、溢价率

均超过100%。其中，上海远郊的泗泾拍出“双子地王”，每平方米

近4万元的楼面价，几乎是半年前该区域地价的2倍。

不过，二线城市土地市场热度很快超过一线城市。上海首场土

地拍卖会结束后仅2天，南京就刷新该市总价和单价“地王”纪录。

南京新科单价“地王”以高达4.5万元/平方米的楼面价超过上海商

品房成交均价。而5年前，该区域楼面价仅4752元/平方米，也就是

说，地价5年大涨8.5倍，增幅甚至超过一线城市。

近期，多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月，南京

成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”;4月上旬，苏州

拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”

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纪录;合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，最高楼面

价溢价率292.11%;厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

据世邦魏理仕监测，与以往高总价的“地王”主要集中在一线

城市不同的是，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”

频现。机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100

亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%;二线城市的成交

楼面均价同比暴涨180%。

值得关注的是，几乎全部一线和热点二线城市都消失“面粉比

面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。

记者走访上海泗泾“新科地王”周边5个在售项目发觉，其销售单价

范围在2.4万元-3.1万元，远低于近4万元的楼面价。苏州最近拍

出的地块楼面价大部分已反超区域销售均价，其中金辉竞得的相城区

地块楼面价更超出区域售价60%;保利拿下的厦门地王楼面价也是区

域平均房价的1.6倍。

业内相关人士表示，在一线城市门槛渐高以及“沪九条”“深

六条”等政策的压力之下，资金消失溢出效应，开发商开头争先布局

热点二线城市。中原地产首席分析师张大伟认为，“近期南京、苏州

等二线城市‘地王’频现，地价甚至超过四周在售房价，这说明二线

城市房地产市场风险正在明显增加。”

一块地透支全年利润，开发商负债抢地赌“明天”

记者翻阅年报发觉，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜

透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

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刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2022年全年净利

润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近

日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近

40亿元，几近2022年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，

负债率高达135%。

开发商近期为何在一二线城市疯狂抢地？

——“不缺钱，缺项目”。旭辉集团总裁林峰透露，以前开发

商高度依靠银行的开发贷款，如今融资工具更加多元化，甚至有许多

机构主动找上门要求供应贷款，且贷款利率极低。去年旭辉首发的境

内公司债利率不足5%，远低于银行贷款，“房企现在不缺钱，缺的

是项目”。

——房地产成资金“避风港”。仲量联行调查发觉，近几年，

一些二线城市低端制造业外迁，大量产业资本出于保值增值的目的涌

入楼市，使得房地产市场成为财宝避风港。“实体产业下滑和房地产

上涨之间的反差特殊大。”

东莞一家电子元器件企业老板告知记者，从去年开头，公司经

营压力增大、资金常常周转不开，他干脆缩减规模，将部分资金投资

深圳房产;今年深圳收紧限购后，他又将资金转投至惠州、珠海等城

市。

业内人士认为，开发商轮番坐庄、通过制造新“地王”解套旧

“地王”也是造成地价节节上涨的重要缘由。上海泗泾地王诞生后，

最亢奋的莫过于在周边有在售项目的开发商。厦门国贸、龙湖、金地

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等房企纷纷以“地王”为噱头促销提价。

除开发商相互“抬轿”外，开发商间或也“自己坐庄”。去年，

华润华发联合体、阳光城集团均在上海先后两次刷新自己制造的区域

“地王”纪录。

同策询问讨论总监张雄伟认为，在同一区域接连拿地、刷新楼

面价纪录是房企降低拿地风险的“好方法”。“土地本身的增值及房

价的上涨均为‘地王’后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。”

一位开发商表示，“只有拿不到的地，没有解不了的套”。

高杠杆拿地存隐患，土地财政依靠亟待转变

开发商拿地的钱从哪来？记者调查发觉，疯狂拿地背后既有资

本市场输血的“功劳”，也有低成本投资资金的关心。刚刚在北京昌

平豪掷62亿元拿地的招商蛇口，去年汲取合并招商地产上市，募集

资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目;旭辉财报显示，

2022年1月，该公司完成境内私募债发行人民币20亿元，利率不足

5%;泰禾集团去年以57亿元连夺深圳两宗地块，刷新当年全国单价

“地王”纪录，财报显示，其公司资产负债率达到79.85%。

在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后，是整个行

业负债的攀升。中国指数讨论院数据显示，2022年百强企业资产负

债率连续上行，均值达到75.4%，较2022年上升1.5个百分点。

业内人士担忧，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房

企旗下的一个项目出问题，可能会消失连锁反应，许多金融机构要求

提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”

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土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政

府土地财政的相互支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一

些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土

地财政依靠，依旧坐享土地增值收益。

上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依靠卖地收入来

偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入

将大幅下降，土地抵押的债务将消失坏账风险。

“‘地王’集中消失，将加剧地方的土地依靠症，放大财政风

险。”中国房地产业协会副会长胡志刚建议，热点城市要把握土地供

应节奏，合理调整土地价格，稳定房企长远预期，避开频现“地王”。

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分析报告。

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