小户型住宅市场分析报告

2023年4月29日发(作者：中央厨房设计规范)

小户型住宅市场分析报告

随着丽阳天下、缔馨苑、翠馨居、皇庭彩园、小小家等一大批特色小面积

住宅的推出，小户型又成为2002年深圳住宅市场的热点。小户型作为一般

住宅市场的一种补充，同时是客户的过渡性产品，什么缘故会成为开发商

追逐的焦点？它具有什么样的市场特征，现状如何？针对年轻客户的小户

型会否受市场的送不？小户型市场有什么样风险？本文将对此做出分析。

小户型的界定小户型是行业内的一种通俗讲法，要紧相对中大户型而言。

一般有两种界定方式，一种是以户型的房厅来计算，将单身公寓、一房一

厅、两房均喊做小户型；另一种是从面积上来区分，一般讲面积在70平方

米以下的住宅喊做小户型。此外，还有一种在同等房厅数下，面积较小也

被称作小户型，例如75—90平方米的三房被称为小三房。目前的界定一般

都包含了以上三种定义的方法。而本文中的小户型物业要紧是指主力户型

为1—2房，2房户均面积约在70平方米以下的住宅工程，在统计分析中单

身公寓回纳为一房。

深圳小户型市场开展概况

一、小户型市场开展回忆自1994年以来深圳的小户型市场不断有新的工程

推出，1997年、1998年随着豪宅市场的衰败，深圳小户型住宅市场开始崛

起。当时对比有代表性的楼盘有皇城广场、大鹏花园、先科花园等。均是

以30—60平方米/户为主力户型，同时受到了市场送不。到2002年又有扩

大之势，有味的是2002深圳小户型物业的热潮也是随着豪宅需求的结构性

失衡而兴起。小户型早期的时候要紧集中在口岸区域居多，销售也是以外

销客户为主，随着市场的不断开展，目前在全市各个区域都有小户型住宅

的需求，小户型的客户也越来越广泛。

假设以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1999年到20

02年各行政区小户型占小户型总量比例的走势。能够瞧出罗湖区的小户型

比例呈下坡走势，福田自1999年到达顶峰理性回回后，又开始呈缓慢上升

趋势；而南山区那么随着中心区的西移、滨海大道开通、西部通道的 等种

种利好消息呈快速上升的趋势，也反映了南山区的较低的均价对中低收进

的消费者有较大的吸引力，从而导致了小户型比例的上升。

假设以面积在70平方米以下的户型为小户型，上图显示了从1998年到20

02年各行政区小户型户均面积的走势。除南山的户均面积在1999年有较大

的变动外，其他区域的户均全然都在55平方米四面上下动摇，同时都在4

4-60平方米的范围之内。二、小户型市场要紧特征通过对世联地产根底数

据库中的1999-2002年的近60个小户型工程的分析，发现小户型住宅具有

以下几个明显的特征：多数集中在罗湖、福田、南山的生活旺区从2000-2

002年所推售的小户型工程来瞧，％集中在福田，罗湖占了％、南山紧随其

后占％，关外及盐田所占的比例较小，不到1成。从各自的区域分布来瞧，

福田大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，罗湖要紧集

中在老城区，南山要紧是以南头老城区为主，这些区域都有着生活配套成

熟、交通方便的显著特征。工程规模较小，容积率特别高从工程的规模来

瞧，在2000—2002年的工程中，总建筑面积在3万平方米以下的工程占了

％，3—5万平方米的占了30％，5万平方米以上的占了％，同时其中均没

有10万平方米以上的工程。同时这些小户型工程的容积率都对比高，从分

布情况来瞧，容积率在6以下的工程约占％，在7-10的工程约占40％，容

积率在10以上的工程占了％，其中都会100和珍宝公寓两个工程的容积率

在20以上。户均面积以30—50平方米为主，建筑形式一般为高层一梯5

—8户从工程的户型面积来瞧，大多数是以一房、二房为主力户型，一房的

面积范围从平方米，跨度较大，但要紧以集中在38-45平方米范围内为主；

从两房来瞧，面积范围在平方米，主流面积集中在65平方米上下。在建筑

形态上，超过95％的工程为小高层和高层，同时每层的户型在6-18户，按

照电梯数来平均，全然都在1梯5-8户左右。这使得建筑的采光、通风及

相互之间的干扰都有较大的碍事。客户大多为投资客户和年轻客户为主，

港人是口岸小户型的要紧客户从小户型的客户来瞧，尽大多数是以年轻客

户和投资客户为主，占到近7成的比例；而从目前的物业客户特征来瞧，

港人一直是口岸物业的要紧目标客户，形成了口岸物业不同于其他小户型

工程的一些独特的客户特征。三、现时期深圳小户型市场需求分析房地产

市场的开展有着特别强的地域性和时代特征，在售楼盘的共同特征往往反

映了某类物业的开展方向、消费特征、竞争态势等信息，了解目前在售楼

盘的具体特征能够为房地产市场的开展提供一个较好的参考依据。我们按

照一般惯例假设销售周期为1年，对2001年8月到2002年8月开盘的小

户型工程进行需求分析，得到以下结果。注:可能由于个不工程因为人为界

定误差,未被选进研究范围内而造成误差.

1、工程一览

2、总体概况

从各区域需求总量来瞧，福田成为小户型推售的热点，占到了％的比例，

这要紧得益于深圳中心区的西移，使得消费者对福田区域的小户型物业有

较强的置业信心。罗湖凭借传统的成熟配套，需求量也维持在接近3成的

比例，南山和特区外尽管所占比例不高，但从的下半年要推售的小小家、

现代城梦想家园、新街口、前海宜家等工程来瞧，南山的小户型需求比例

有增长的趋势。3、对比分析

从户均面积上瞧，各区域的户均面积的差异并不大，变化范围不到3个平

方，也显示了小户型物业的最要紧的特征，户均面积较低。

在价格方面，各区域的均价相差特不大，罗湖尽管需求量较少，但其成熟生活社区使得

其均价高居全市之首，福田那么稍低于罗湖。南山由于地理位置较远，比罗湖和福田低

了将近一半，也显示了小户型关于地段的强依靠性，同时也丛数据中瞧到，关外的价格

比南山又低了近500元/平方米。四、小户型市场的客户特征分析依据对世联地产代理楼

盘的成交客户分析得到小户型住宅的客户特征如下：以一般工薪白领首次置业为主，占

到一半左右的比例；纯投资客户约15-20％左右，外销及深港家庭约20％，其他如个体、

自由职业者等占到2成左右的比例。客户对比年轻，其中以自用为主的客户较年轻，要

紧年龄在28-30岁范围，以投资为主的客户在35-40岁之间居多；客户文化水平高，80

％以上客户为大专以上水平。自住客户来深时刻短，一般在5年以下，工作稳定，储蓄

不多，收进水平在3000——5000元之间；投资客户一般来深时刻在10年左右，有较好

的经济根底，收进在中等偏上。家庭结构对比简单，尽大多数为两口之家，局部为单身

家庭。目前居住状态以租房为主，急于解脱目前的租房生活，住房的使用以过渡性为主。

五、市场选择小户型的理由文字居中在时下日趋理性的购房市场，宽广购房者越来越熟

悉到，房子的大小并不能代表房子的品质，更多的消费者趋向于购置经济有用的小户型。

小户型自身拥有着其他户型所无法对比的特点，而这些特点又正好能够有效实现与当前

楼市的对接，小户型的强劲销势也显现出一股巨大的市场需求量被释放出来。总体来讲，

小户型住宅的热销，有着以下几个缘故：总价低、精巧有用，潜在客户群广泛从一般客

户购房时考虑最重要的价格因素来瞧，小户型住宅总体价位较低，一套福田成熟旺区40

平方米的一房一厅，总价大约在24-28万之间，银行按揭首期约5-6万，每月供款不到

1500元，关于一般的购房者来讲对比轻易同意。此外一个精巧的小户型，不但设计巧妙，

而且功能齐全，可谓是“麻雀虽小，五脏俱全〞，就像一件工艺品，能够营造一种独特

的温馨空间和私密生活。而小户型多在交通便利的商业区和工业区，一来配套成熟，出

行方便；二来多是靠近办公地点，能够省一些往返奔波的时刻和精力。因此，刚走进社

会不久的年轻单身贵族、中低收进家庭、一些刚结婚的年轻白领等都对小户型情有独钟。

小户型物业租售市场旺盛，投资回报较高而关于投资者来讲，小户型也特不有市场潜力，

由于其总价相对较低，特别适合一般平民阶层投资，而且投资的收益率相对较高，也相

对稳定。以福田旺区某公寓的一套一房一厅为例〔保守估量〕，面积40平方米，总价约

26万元，首期投进两成万元，月供只需1400左右，而目前月租金水平在1500-1800元/

月左右，投资回报率最低也达％。而实际上只需付出首期、租金抵月供，20年后即可拥

有全部产权。同时在二手市场上，一般住宅的二手价格的跌幅往往在20-30％，而小户型

跌幅一般在10％左右，风险性较小。度假、养老、SOHO、集团购置等客户青睐小户型深

圳良好的居住环境，使得许多港人及内地的富有人士经常来到深圳度假或者养老，在选

择第二套住宅方面，他们往往并不是买不起大户型，然而遵循有用主义的他们更青睐小

户型；而随着社会分工的细化、信息时代的兴盛通讯，一些从事个人创业设计的自由择

业者纷纷参加到SOHO一族，他们往往会选择30—40平方米的小户型作为办公室；此外

一些集团购置、子女与父母分住、家庭结构中人口少的家庭等也倾向于选择小户型物业。

六、小户型市场风险分析自小户型以其独特的自身优势火爆楼市，成为大伙儿的焦点起，

有关小户型的争论就没有停止过：一方面认为小户型的兴起是市场的理性回回，是市场

需求的真实反映；另一方面认为小户型只是过渡产品、周期性短，户型缺陷较多等缘故，

因此从长远来瞧是不符合市场开展潮流的。虽讲不管谁对谁错，市场是检验真理的唯一

标准，但我们也应该考虑到小户型物业的一些潜在风险：小户型本钞票较高由于小户型

物业的客户群对社区配套是否成熟、公共交通是否便利等有着较强的依靠，这就决定了

小户型物业的开发地点必须选择在市区的较好位置，这些位置的地价恰恰是对比高的，

导致了开发本钞票高。同时小户型物业向关于同等条件下大户型物业的间隔、每户配套

等较多，造成建筑本钞票的上升和有用率的下落。住宅设计困难、居住舒适度差小户型

物业开发的 设计有较大难度，要在有限的空间既要设计出居住的各项功能，又要表达出

层次清楚、干湿分区、动静不离等；同时还要考虑到朝向、通风、对瞧、配套等多重因

素，设计上难免顾此失彼，特别难满足客户的高要求。而小户型物业的1梯5-8户的设

计，不可防止的存在对瞧、通风等咨询题，以及各使用空间的明显狭小等情况，使得小

户型物业的居住舒适度大大落低，这也是小户型往往被称为过渡型物业的要紧缘故。小

户型物业客户定位难度大、物业治理困难小户型物业的客户群体广泛复杂，难以形成一

个明确且具有主流文化的客户群，这就给小户型物业的工程定位造成困难，物业的外瞧、

风格、主题等不易掌握。此外，小户型物业的客户具有不同于一般住宅客户，由于大量

投资客户和过渡型客户的存在，使得小户型物业的居住人群流淌性较大，同时他们关于

洗衣、送餐、娱乐、清洁等效劳有较强的需求，使得物业治理效劳存在一定的困难。小

户型物业的投资风险逐步增大小户型物业的投资功能，差不多成为越来越多人的共识，

市场上的小户型物业越来越多，而同时小户型物业的价格却随着小户型物业的热销而不

断升高，这使得小户型物业的投资回报开始有所落低。同时并非是所有的小户型都能有

效实现投资回报的，由于都市的开展 等因素，可能当初瞧来特别好的区域的投资回报正

开始落低，例如目前福田华强北及上海宾馆一带的租金价格已高于罗湖的尽大多数区

域。随着小户型市场的不断开展，投资回报风险的逐步增大已成为必定。七、深圳需要

什么样的小户型通过对各个工程的深进分析，及大量的客户访谈发现，具备以下特点的

小户型物业将会更加受到消费者的送不：1、户型面积小，总房价低通过与局部小户型客

户的深度访谈发现，除了投资客户外，不管是首次职业者依旧港人职业或其他客户，购

置小户型物业时尽大多数都会考虑以后的出租情况。因为几乎有80-90％的人购置小户型

物业都可不能长期居住，因此那些临时居住的年轻客户，在购房也会考虑到以后的出租

情况，一般来讲都会考虑今后的月租金能否抵消月供。这就决定了小户型物业在户型面

积方面要充分考虑到该区域租金情况。同时依据市场的一般经验来瞧，在同等的条件下，

小面积单位总是会先销售完。例如同样的户型设计、同样的楼层、朝向等情况下，42平

米的单位一定比43平米的单位销售的快。同样，低楼层的户型也是先销售完，尽管高楼

层的视野开阔、通风采光都对比好，但由于小户型物业的客户对价格的敏感，使得大多

数情况下，总价低的单位总是先被消化完。因此，这只是一个相对的情况，也并不是越

小越好，例如38-42平米的一房一厅可能比30-35平方米的一房一厅更受送不，因为毕

竟30-35平方米设计成一房一厅在居住的舒适度要受特别大的局限性。户型的面积小能

够落低总价，能够将目标客户群的范围扩大；同时也要考虑到不同的付款方式，减轻购

房者的压力。2、功能要齐全、结构合理小户型面积虽小，但住宅的各项全然功能不可缺

少，厅、房、厨、卫、阳台等功能要布局完善紧凑，要有一定的通风采光，同时能够到

达层次清楚、动静不离、干湿分区更好。特别是阳台的设计，尽管局部开发商在户型设

计方面考虑了房、厅及厨卫的功能，但关于阳台不是特别重视，而从实际的情况来瞧，

许多消费者关于阳台的需求几乎是必须的。而正是由于小户型物业的面积小，小户型更

需要合理的设计每一份空间。一般来讲，最好有外阳台和凸窗，可利用阳台计一半面积、

凸窗不计面积来增加空间；关于书柜、衣柜等要是能够嵌进墙内，那么可最大限度提高

有用率，维持室内空间宽敞；关于厨房、卫生间的设计者要充分考虑空间的布局合理，

可使用一些立体厨具和洁具；而关于公共的空间，尽量不要白费，最好不要设计过道等

灰度空间；在此根底上要是能够让客户依据自身需要可随意间隔那么更好。3、地段优越、

配套成熟、交通快捷小户型物业的客户特征、投资特征需要小户型处于市区成熟的旺区，

周边的餐饮、娱乐、购物等各项生活配套设施对比成熟；同时又要交通快捷，能够方便

地到达全市各区域。从目前的小户型开展情况来瞧，尽管小户型已有向南山、关外等区

域延伸的趋势，但全然根基上处于南山的中心区、宝安城区、或者布吉镇及关口等区域，

从区域来瞧仍属于配套成熟、交通快捷的地段。4、有个性化装修选择，社区配套效劳有

针对性关于小户型客户来讲，尽大多数精力及时刻有限，他们往往盼瞧开发商一次装修

到位，能够省却装修的繁琐；同时这局部人大多数知识层次高，对装修有自己独到的理

解和个性化的需求，因此带有个性化装修选择的小户型物业将更受市场的送不。同时关

于社区的配套效劳，需要针对小户型客户单身定制，例如智能化宽带设施将会受到更多

的年轻白领的喜爱。在社区配套上，儿童活动场所、麻将室等全然没有太大的需要，而

健身房、小型羽毛/篮球场更适应客户的需求。八、今后小户型市场展瞧结合目前所掌握

的小户型资料难瞧，深圳的小户型物业开展呈现以下几个明显的开展趋势：下半年需求

量将维持在较高的水平，但消化并不困难

2002年随着豪宅热的过度膨胀，市场已开始有所警觉，小户型乘机异军突起，

掀起了继1998年以后的又一轮小户型热潮。从2002年的需求数据分析发现，2002年的

需求量已到达万平方米，目前得在下半年推出的小户型工程将会有小小家、现代城梦想

家园、漾福居、蓝田壹站、前海宜家、新街口等，同时2002年上半年各个小户型工程的

热销将会使得各个开展商纷纷瞧好小户型工程。小户型的工程尽管较多，但销售并不困

难，从目前的小户型的销售情况来瞧，尽大多数小户型的销售都对比火爆，有些工程甚

至在内部认购期发放的认购号码就差不多超过了工程的总户数，同时小户型物业的客户

群广泛的特点也决定了小户型工程的销售并不困难。小户型物业开始向泛中心化区域扩

展从小户型的需求区域来瞧，尽管各行政区的中心成熟区域占了尽大多数，但已不仅仅

局限于此。随着汇金家园、心语家园、香蜜湖豪庭、我爱我家等工程的推出，小户型已

开始有向泛中心化区域开展的趋势，这些区域的特征是距离中心旺区有一定的距离，周

边的生活配套也不尽理想，但这些区域物业的价格具有尽对的竞争力，同时他们今后有

较好的开展前景和升值潜力，因此这些区域的小户型物业也经常会受到市场热烈的相

应。户型设计越来越精巧，居住主题越来越被重视目前小户型的建筑设计来瞧，差不多

日趋精美，功能分区更加合理，采光通风更好；同时越来越强调小空间、大配套，目前

的小户型物业全然都会配套简单的会所设施；宽带网络智能化配套也被逐步引进到小户

型物业当中。而针对小户型物业客户群的要紧特征，居住的文化主题也越来越被开发商

所重视。从丽阳天下的condo“分享和参与〞到小小家的“山海人家小小家〞，以及立即

推出的现代城梦想家园的“BEST一代〞，都显示了小户型物业考虑的也不仅仅是居住，

他们也开始重视居住的主题、社区的气氛。稀缺户型、个性化户型将会受到市场的送不

尽管目前的小户型物业对比受市场送不，然而市场竞争的同质化现象对比严重，差异化

特征并不明显。从市场开展的一般规律来瞧，谁能够第一个发现并进进未知的领域，谁

将赢得市场最丰厚的利润。在小户型物业方面，户型设计将会是开发商竞争的利剑之一，

谁能够充分地利用好它，谁就能够耸立于剧烈的市场竞争中。依据目前的市场特征来瞧，

小三房、非平面的小户型以及园林式的小户型根基上市场的稀缺产品，从市场的需求和

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