当前房价波动原因及趋势分析

当前房价波动原因及趋势分析

【摘 要】：

当提到“房地产”时，闪过脑海的第一个词也许就是“房地

产泡沫”。第一反应就是中国目前房价高，涨的快。以中国目前的房价来看，确

实过高，涨幅过快，特别是一些发达地区，或是一个城市的繁华地段，其房价更

是让许多渴望买房的人们望尘莫及。近几年中国房地产的投资热、建设热远远高

于其他行业。房地产的发展同时也带动了建材、交通、化工等产业的发展，可以

说房地产对中国的经济发展起到了重要的作用。但是，在我国房地产高速发展的

同时，也存在着相当多的问题。由于房价过高，涨幅过快，人们对其是否产生泡

沫产生了热议，所以研究影响中国房价的因素有着重要的意义。

【关键词】：

房地产；房产泡沫；涨幅；影响因素；趋势

一、关于房地产泡沫

经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地

产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。

也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由

投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高

于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。

房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有

的三大特征决定的。

第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其

供给量难以随需求的增加而增加；

第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础,人们对房地产的需求是随

着经济发展和社会进步不断增加的；

第三,房地产行业的生产周期比较长,供给量在短期内难以增加。

正是这些特征,使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动

剧烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。

二、房价波动的因素

（一）地域因素

不同地区的经济发展状况不同，有的地区经济发达，有的地区经济比较落后，

而一个地区经济状况也是影响房价的重要因素。

以下为6个较为典型城市08年5月至09年3月年来房价表（单位：百元/

平方米）：

可以发现，像北京、上海、深圳等经济发达的大城市的房价，要远远高于像

西安、武汉、保定这样的二线城市。

一线城市经济发达，人口密度比较大，对住房的需求量也就相对加大。而根

据经济学上的供求原理，当需求量不断增大时，商品的供给量及价格也会不断增

大。这六个城市中，北京处于京津唐区，上海处于长三角区，深圳处于珠三角区，

像这样生活水平比较高的城市房价比较高也是情有可原的，但是与同为省会城市

的西安、武汉相比，房价居然能高出300%，这未免也太不合理了。

是否已经形成了房地产泡沫？

以国际通行来看，全国房价收入一直趋于上升趋势，而且国内不少地市的房

价水平高于国际通行的水平，当改指标持续增大时，表明房地产价格上涨超过了

居民实际支付能力的增长。据统计表明，在一些发达城市，如上海、南京、北京

等房价收入比都大于8%以上，特别是上海都快到达14%。目前的高房价严重脱离

目前居民的低收入，大众的实际购买力与高房价之间的差距在迅速扩大，可见，

发达地区已经形成了房地产泡沫。

（二）供给因素

房价由房子的土地成本、建造成本、各项税金及费用（供给成本）、利润等

多方面组成。近几年，房屋供给成本提高，且供给者（开发商）对利润的追逐、

供给结构不合理等因素都是推升房价的因素。

1. 土地价格上涨

在我国地产市场由政府完全垄断，开发商需通过竞价拍卖机制获取某块土地

的使用权，并向地方政府交纳一定金额的土地出让金。地方政府为了防止土地的

过度开发，实现有计划的集约利用，必然通过抬高价格和制定金融税收政策进行

调控。由于土地的自然供给固定不变，会随着经济社会发展显得日益稀缺，因为

人为与自然方面因素，导致土地供给不足，巨头借机圈地炒地，从中获得了暴利，

地价经多次转手越抬越高。而人们对住房的需求量又在不断上升，这样必然造成

房价上涨。

2. 建造成本不断上升

房地产的发展可以带动许多产业发展，像装修材料、钢筋、水泥等，当买房

的人增多，对这些装修材料的需求就会变大，导致这些资源供不应求，使这些本

来是房地产投资速度过快的结果，现在却发展成为房地产产业链相关行业紧密联

系、互相推动、并不断内部强化、促使房价上涨的因素。随着国家对能源开发的

控制和资源的日益紧缺，钢材、水泥、黄砂、石子等建筑原材料价格还会不断上

涨；另外，在国家强制推行建筑节能的政策下，建筑房屋的屋面、墙体保温和门

窗的造价也在大幅增加。其次，随着物价水平的升高和人们总体工资水平的不断

上涨，人工费、施工机械使用费及措施费也有了大幅度的上涨。

3. 供给者对利润的追逐

自古就有无奸不商之说，一直以来，开发商随意定价、日提一价、捂盘囤房

等行为随处可见。

据国土部报告显示，截止今年5月，全国闲置房地产土地达2815宗（面积

16.95万亩）。房地产商们通过囤房不售，来提高自己楼盘价格，达到炒作的目

的，使得房价大大提高。

开发商在政府的扶持下，过分地追求利益最大化，过度追求利润率，在很大

程度上推高了房价。正是由于开发商的暴利心态，中国房价才数度被推高。可以

毫不夸张地说，开发商的暴利心态是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。

（三）需求因素

住房作为人们赖以生存和发展的物质基础,是一种生活必需品。随着经济的

发展，生活水平的提高，人们对住房的面积要求也不断地提高，这种不断追求高

品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高,房产市场有

效供给不足，使在供求总量不变的情况下,房价也呈现出逐渐上升的趋势。

1. 居民改善住房条件的需求日益增加

自改革开放以来，人民的生活条件日渐提高，对住房面积要求也不断上升。

根据国际经验，当人均GDP高于1000美元低于 3000美元，且人均住房面积不

足30平方米时，房产的需求会处于一个相对旺盛的时期；人均住房面积30平方

米到50平方米之间，需求将趋于平稳；目前，据相关部门统计，我国城镇居民

人均住宅建筑面积为23平方米。根据这一数据预计，我国人均住宅面积每年将

增加1平方米，并将持续10年左右。

2. 城市化进程不断加快

目前，随着我国经济体制的改革和社会变革，特别是城市化进程的日益加快，

城乡二元体制逐渐松动，大量农村人口涌入城镇，成为城市事实上的常住人口，

每年提高1%的城市化率，意味着每年有1300万左右的新进城人口需要城市住房

安身。而住房建设是需要一定时间，并不是一蹴而就的，这样就会很容易造成表

面上的住房供给不足，使得房价也跟着上涨。

3. 购房者买涨不买跌的心态

购房者往往对房价趋势分析不当，不管价格是涨是跌，都急于购房。买涨不

买跌是人们实施购买行为时的普遍心理，买涨不买跌的意义在于，若意识到房价

是上涨的而且还要再涨，则现在购买的价格相对于过一段时间的房价而言是便宜

的。 反之，若意识到价格是跌的而且还要再跌，则现在买进就会面临贬值的风

险。买涨不买跌的行为可以有效地规避价格波动造成的经济损失。目前我国一线

城市虽然已出现房价止涨现象，但公众对国家宏观调控措施的效果仍处于观望阶

段，实际上对未来房价上涨的预期不会轻易转变，一旦国家宏观调控措施失利，

便会疯狂地追涨，加大购房需求，导致房价的攀升。

三、趋势走向分析

目前中国正处于社会主义初级阶段，集中精力搞建设，发展经济的时期，未

来国民经济发展肯定还在不断提高，人们的生活水平也会不断上升，城市化进程

也不断地加快，对住房需求也会越来越大，房价持续上涨是不可避免的。长久下

去，势必形成房产泡沫。

以日本为例，80年代房地产价格持续暴涨，股市泡沫与房地产泡沫是日本

泡沫经济的两大根本“支柱”。当日本股市泡沫一路凯歌高奏之时，日本房地产

价格也正在疯狂，不断上涨。然而，随着房地产泡沫在90年代的破裂，日本经

济也进入了10年的衰退期，进入了“失去的10年”。

所以，政府应该实施宏观调控，像完善我国的住房市场体系，政府投资建设

一定商品适用房，让房地产商在投资的同时必须建设一定比例的商品房等。相信

只要政府出台积极的调控政策，未来房价波动肯定会趋于稳定的。

四、结论

高涨的房价让许多人都喘不过气，特别是即将成家立业的八零后一代，刚刚

工作不久，手头的积蓄可能都不够住房的首付，更何况以后的分期付款呢。这样

持续高涨的房价若得不到控制，必将导致社会福利损失,出现市场失灵。

从上述分析来看，影响房价的因素来自于许多方面，像地域差异、经济差异、

供给者心理、购房者心理等。房价持续增长，形成房产泡沫，而泡沫经济又寓于

金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至

经济崩溃。特别是现在房地产业在中国经济中的比重是相当重的。

所以，面对高涨的房价，国家应出台相关政策进行宏观调控。抑制房价过快

上涨，防止出现房产泡沫，推进国民经济健康快速地发展。