李明涛、杨虹燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

李明涛、杨虹燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院

【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院

【审结日期】2020.12.23

【案件字号】(2020)浙02民终4543号

【审理程序】二审

【审理法官】郑辉

【审理法官】郑辉

【文书类型】判决书

【当事人】李明涛;杨虹燕;宁波浩瀚房地产销售有限公司

【当事人】李明涛杨虹燕宁波浩瀚房地产销售有限公司

【当事人-个人】李明涛杨虹燕

【当事人-公司】宁波浩瀚房地产销售有限公司

【代理律师/律所】康健上海中成永华律师事务所;马文斌上海申伦律师事务所;张文华上海申

伦律师事务所

【代理律师/律所】康健上海中成永华律师事务所马文斌上海申伦律师事务所张文华上海申伦

律师事务所

【代理律师】康健马文斌张文华

【代理律所】上海中成永华律师事务所上海申伦律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】李明涛

【被告】杨虹燕;宁波浩瀚房地产销售有限公司

【本院观点】当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。

【权责关键词】无效胁迫无权处分追认法定代理违约金法定代理人证据不足证明责任（举证

责任）财产保全维持原判发回重审查封解冻拍卖

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审法院认定的事实予以确认。

【本院认为】本院认为：当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不

足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李明涛上诉称涉案《补充协

议》系在胁迫下签订，但未提供充分证据予以证明，本院难以采信。根据一审查明的事实，

李明涛在拍卖前即通过浩瀚公司对外销售房屋，其拍得房屋的行为系为转售，且李明涛与杨

虹燕在办理抵押协议公证时，李明涛的配偶已明确表示同意抵押，其上诉称配偶对其出售房

屋的行为不知情且不同意，与一审查明的事实不符，本院不予支持。根据一审查明的事实，

杨虹燕已按照约定支付房款，杨虹燕的民生银行账户内剩余的5%房屋价款归李明涛所有，在

房屋登记过户至杨虹燕名下后，配合转至李明涛名下。李明涛上诉称其未收到房屋全款，并

依此拒绝配合办理过户登记，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人李明涛的上

诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中

华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5856元，由上诉人李明涛负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 03:43:15

【一审法院查明】一审法院审理认定事实：2017年11月22日，杨虹燕与浩瀚公司签订《存

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款证明签收协议书》，约定：杨虹燕委托浩瀚公司购买位于金丰紫园1号楼908室房屋一

套，房屋总价292704元，杨虹燕在中国民生银行镇海支行开设个人账户，缴入相应房号全额

房款，并开具存款证明交于浩瀚公司。浩瀚公司于2017年11月27日拍卖金丰紫园资产包，

如拍卖失败，浩瀚公司于2017年11月28日起通知杨虹燕领取对应存款证明用于账户解冻；

如拍卖成功，浩瀚公司在10个工作日获得确权书。浩瀚公司承诺除房款之外的税费由浩瀚公

司承担（除工本费），如需要开具发票，契税由杨虹燕自行承担。2017年11月28日，李明

涛通过司法拍卖拍得包括本案诉争房屋在内的金丰紫园资产包。 2018年5月15日，李

明涛（甲方一）、浩瀚公司（甲方二）与杨虹燕（乙方）签订《补充协议》，约定:甲方一、

甲方二与乙方签订协议购买镇××街道××路××房屋一套，房屋位置为1号楼908室，房

屋总292704元。因政策原因，房屋二年后方能过户，就此签订补充协议如下：一、基于宁波

市现行过户政策，乙方同意过户手续待政策允许后三个工作日开始办理，并于一个月内办理

完毕；二、双方到镇海区房地产交易部门办理形式上的抵押借款合同，保护乙方对房屋的所

有权。当日乙方指示民生银行将房屋总价款的95%转账至李明涛个人账户。民生银行账户内

剩余的5%房款归甲方所有，视为乙方已经支付全部房款，在房屋登记过户至乙方名下后，乙

方有义务配合甲方完成转账手续；三、约定95%房款转账至李明涛名下账户当日，双方办理

房屋交接手续。各业主支付进度不同，已经全额付款的，不需通过民生银行再支付，甲方将

收到的全部房款的5%配合留存在民生银行。已经支付定金等部分款项直接抵扣房款；五、若

房屋符合过户条件时，甲方拒绝履行过户义务或房屋被政府有关部门或法院查封，导致房屋

无法过户的，甲方须承担总房价20%的违约金；六、甲方一、甲方二视为一体，双方同意就

履行本协议项下的甲方所有合同义务承担连带责任；七、税费等问题，依照原协议。若在登

记过户之日，房地产部门以二手房买卖征收税费，相对同类型新房买卖征收的税费，由此增

加的费用由甲方承担；九、因诉讼产生的不限律师费、为保全而承担的担保费等各种费用均

由败诉方承担。 2018年5月9日讼争房屋产权登记至李明涛名下，2018年6月7日，李

明涛出具收条载明收到杨虹燕房款292704元。同日，杨虹燕与李明涛签订《抵押协议》，并

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经浙江省宁波市信达公证处公证，《公证书》载明李明涛的配偶对本次抵押表示同意。2018

年6月8日，涉案房屋办理了抵押权登记。2020年6月4日，一审法院经杨虹燕申请依法查

封涉案房屋，杨虹燕支付案件申请费2039元。杨虹燕为本案诉讼聘请律师支付律师费10000

元，财产保全开具保单保函支付1000元。

【一审法院认为】一审法院认为：杨虹燕与李明涛、浩瀚公司签订的《存款证明签收协议

书》、《补充协议》系各方的真实意思表示，对合同各方具有约束力。杨虹燕按照《补充协

议》约定支付了房款，并且该房屋在2020年5月10日即满足过户条件，李明涛应当按照约

定在政策允许后一个月内将房屋过户登记给杨虹燕。涉案房屋李明涛在拍卖之前即通过浩瀚

公司对外销售，故李明涛拍得房屋系为了转售，杨虹燕与李明涛在办理抵押协议公证时，李

明涛配偶明确表示同意抵押，其对于房屋买卖过程系知情的。李明涛现辩称该房屋系夫妻共

同财产系无权处分有违诚信，且无事实及法律依据，一审法院不予采纳。涉案房屋登记在李

明涛一人名下，抵押权人为杨虹燕，杨虹燕亦申请对房屋进行首轮查封，并不存在不能办理

过户登记的情形，对杨虹燕要求办理过户登记的请求一审法院予以支持。杨虹燕主张房屋过

户的税费由浩瀚公司承担符合双方约定，一审法院予以支持。一审法院判决的税费负担主体

仅为双方当事人之间的最后承担主体，不能以此对抗税务机关依照国家税收法律法规规定向

法定的纳税义务人征税的决定。

【二审上诉人诉称】李明涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：

一、双方讼争的《存款证明签收协议书》、《补充协议》未经李明涛的配偶追认，且《补充

协议》系在被迫情况下签订的，应为无效合同；二、李明涛仅收到95%的房价款，剩余5%的

房价款未转入李明涛名下。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以改判。 综

上所述，上诉人李明涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律

正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判

决如下：

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李明涛、杨虹燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

(2020)浙02民终4543号

当事人 上诉人（原审被告）：李明涛。

委托诉讼代理人：康健，上海中成永华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨虹燕。

委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张文华，上海申伦律师事务所律师。

原审被告：宁波浩瀚房地产销售有限公司。住所地：宁波市镇海区骆驼街道永平

西路某某（新城核心区）。

法定代理人：李平安，该公司经理。

审理经过 上诉人李明涛因与被上诉人杨虹燕、原审被告宁波浩瀚房地产销售有限

公司（以下简称浩瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院

（2020）浙0211民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立

案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 李明涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和

理由：一、双方讼争的《存款证明签收协议书》、《补充协议》未经李明涛的配偶追

认，且《补充协议》系在被迫情况下签订的，应为无效合同；二、李明涛仅收到95%的房

价款，剩余5%的房价款未转入李明涛名下。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二

审予以改判。

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二审被上诉人辩称 杨虹燕辩称：一、李明涛配偶对房屋买卖事宜知情并同意出

售。李明涛在取得房屋之前就通过浩瀚公司对外出售房屋。双方签订《存款证明签收协

议书》。因政策无法过户，签订《补充协议》，并办理了抵押登记。公证书载明李明涛

的配偶对涉案房屋抵押事宜知情且同意，李明涛上诉称对于涉案房屋买卖其配偶不知情

且不同意无事实依据。另外，李明涛作为房屋产权证载明的所有权人，可以出售房屋，

杨虹燕支付了房屋对价，李明涛应配合办理过户登记；二、涉案《补充协议》已明确约

定剩余5%房款的支付方式，该约定明确，无需法院判决。综上，一审判决认定事实清

楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

浩瀚公司未陈述意见。

原告诉称 杨虹燕向一审法院起诉请求：一、判令李明涛将位于浙江省宁波××镇

××街道××小区××路××号××号楼××室的房屋过户给杨虹燕，并注销原产证；

二、判令浩瀚公司协助李明涛履行第一项过户义务，并承担过户税费；三、判令李明

涛、浩瀚公司承担本案诉讼费、保全费、律师费10000元、担保费1000元。

一审法院查明 一审法院审理认定事实：2017年11月22日，杨虹燕与浩瀚公司签

订《存款证明签收协议书》，约定：杨虹燕委托浩瀚公司购买位于金丰紫园1号楼908

室房屋一套，房屋总价292704元，杨虹燕在中国民生银行镇海支行开设个人账户，缴入

相应房号全额房款，并开具存款证明交于浩瀚公司。浩瀚公司于2017年11月27日拍卖

金丰紫园资产包，如拍卖失败，浩瀚公司于2017年11月28日起通知杨虹燕领取对应存

款证明用于账户解冻；如拍卖成功，浩瀚公司在10个工作日获得确权书。浩瀚公司承诺

除房款之外的税费由浩瀚公司承担（除工本费），如需要开具发票，契税由杨虹燕自行

承担。2017年11月28日，李明涛通过司法拍卖拍得包括本案诉争房屋在内的金丰紫园

资产包。

2018年5月15日，李明涛（甲方一）、浩瀚公司（甲方二）与杨虹燕（乙方）

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签订《补充协议》，约定:甲方一、甲方二与乙方签订协议购买镇××街道××路××房

屋一套，房屋位置为1号楼908室，房屋总292704元。因政策原因，房屋二年后方能过

户，就此签订补充协议如下：一、基于宁波市现行过户政策，乙方同意过户手续待政策

允许后三个工作日开始办理，并于一个月内办理完毕；二、双方到镇海区房地产交易部

门办理形式上的抵押借款合同，保护乙方对房屋的所有权。当日乙方指示民生银行将房

屋总价款的95%转账至李明涛个人账户。民生银行账户内剩余的5%房款归甲方所有，视

为乙方已经支付全部房款，在房屋登记过户至乙方名下后，乙方有义务配合甲方完成转

账手续；三、约定95%房款转账至李明涛名下账户当日，双方办理房屋交接手续。各业主

支付进度不同，已经全额付款的，不需通过民生银行再支付，甲方将收到的全部房款的

5%配合留存在民生银行。已经支付定金等部分款项直接抵扣房款；五、若房屋符合过户

条件时，甲方拒绝履行过户义务或房屋被政府有关部门或法院查封，导致房屋无法过户

的，甲方须承担总房价20%的违约金；六、甲方一、甲方二视为一体，双方同意就履行本

协议项下的甲方所有合同义务承担连带责任；七、税费等问题，依照原协议。若在登记

过户之日，房地产部门以二手房买卖征收税费，相对同类型新房买卖征收的税费，由此

增加的费用由甲方承担；九、因诉讼产生的不限律师费、为保全而承担的担保费等各种

费用均由败诉方承担。

2018年5月9日讼争房屋产权登记至李明涛名下，2018年6月7日，李明涛出

具收条载明收到杨虹燕房款292704元。同日，杨虹燕与李明涛签订《抵押协议》，并经

浙江省宁波市信达公证处公证，《公证书》载明李明涛的配偶对本次抵押表示同意。

2018年6月8日，涉案房屋办理了抵押权登记。2020年6月4日，一审法院经杨虹燕申

请依法查封涉案房屋，杨虹燕支付案件申请费2039元。杨虹燕为本案诉讼聘请律师支付

律师费10000元，财产保全开具保单保函支付1000元。

一审法院认为 一审法院认为：杨虹燕与李明涛、浩瀚公司签订的《存款证明签收

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协议书》、《补充协议》系各方的真实意思表示，对合同各方具有约束力。杨虹燕按照

《补充协议》约定支付了房款，并且该房屋在2020年5月10日即满足过户条件，李明

涛应当按照约定在政策允许后一个月内将房屋过户登记给杨虹燕。涉案房屋李明涛在拍

卖之前即通过浩瀚公司对外销售，故李明涛拍得房屋系为了转售，杨虹燕与李明涛在办

理抵押协议公证时，李明涛配偶明确表示同意抵押，其对于房屋买卖过程系知情的。李

明涛现辩称该房屋系夫妻共同财产系无权处分有违诚信，且无事实及法律依据，一审法

院不予采纳。涉案房屋登记在李明涛一人名下，抵押权人为杨虹燕，杨虹燕亦申请对房

屋进行首轮查封，并不存在不能办理过户登记的情形，对杨虹燕要求办理过户登记的请

求一审法院予以支持。杨虹燕主张房屋过户的税费由浩瀚公司承担符合双方约定，一审

法院予以支持。一审法院判决的税费负担主体仅为双方当事人之间的最后承担主体，不

能以此对抗税务机关依照国家税收法律法规规定向法定的纳税义务人征税的决定。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最

高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如

下：一、李明涛将位于宁波××镇××街道××小区××路××号××号楼××室的房

屋（权证号：浙20某某宁波市镇海不动产权第某某）过户给杨虹燕，若需宁波浩瀚房地

产销售有限公司配合，则宁波浩瀚房地产销售有限公司应予以配合，房屋过户产生的税

费由宁波浩瀚房地产销售有限公司承担，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、李明

涛、宁波浩瀚房地产销售有限公司支付杨虹燕财产保全申请费2039元、担保费1000

元、律师费10000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履

行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍

支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5856元，减半收取2928元，由李明

涛、宁波浩瀚房地产销售有限公司负担。

本院查明 本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为 本院认为：当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。没有证据或者

证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李明涛上诉称涉

案《补充协议》系在胁迫下签订，但未提供充分证据予以证明，本院难以采信。根据一

审查明的事实，李明涛在拍卖前即通过浩瀚公司对外销售房屋，其拍得房屋的行为系为

转售，且李明涛与杨虹燕在办理抵押协议公证时，李明涛的配偶已明确表示同意抵押，

其上诉称配偶对其出售房屋的行为不知情且不同意，与一审查明的事实不符，本院不予

支持。根据一审查明的事实，杨虹燕已按照约定支付房款，杨虹燕的民生银行账户内剩

余的5%房屋价款归李明涛所有，在房屋登记过户至杨虹燕名下后，配合转至李明涛名

下。李明涛上诉称其未收到房屋全款，并依此拒绝配合办理过户登记，依据不足，本院

不予支持。

综上所述，上诉人李明涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5856元，由上诉人李明涛负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 员 郑辉

二〇二〇年十二月二十三日

代书记员 陆琼

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