论联体别墅的功能布局

2023年4月23日发(作者：浙江卫浴品牌大全)

论联体别墅的功能布局

摘要 联体别墅是从石库门、新里、花园住宅演变而来，体现了舒适型住宅的发

展趋势，具有其他类型的住宅无法比拟的优越性，在房产市场占有一席之地。

关键词 联体别墅 石库门住宅 新式里弄 花园住宅

1、联体别墅的演变

本世纪20年代大量兴建的石库门住宅是联体别墅的雏形。单开间，一客一

厢，一客二厢等不同平面布局适应不同人口结构的家庭居住，朝南客堂楼，朝北

亭子间南高北低的布局和错层式的联体别墅如出一撤。厢房客堂围合的南天井布

局保证丁客堂楼的充足日照。30年代起，随着钢筋砼的普及，砖混结构的三层

新式里弄住宅大量出现，基本还是沿用石库门住宅的布局形式，只是前厢房后退

至与客堂平齐，降低天井围墙的高度，扩大了的天井变成一方小小的园地。增加

了钢砼结构的挑阳台，建筑间距的扩大，给轿车进入室内创造了条件。电话，卫

生洁具引入中国后，又把现代化设备引入新里弄住宅，与联体别墅的功能相比，

新式里弄住宅已基本到位了。

30年代后期出现的花园住宅在新式里弄住宅基础上又进了一步，建筑间距

再度扩大，使南天井形成了小花园，原来适宜错层布局的双跑楼梯改为单跑楼梯，

这样，亭子间变成了朝北卧室，满足了三代同堂大家庭的居住需要。在建筑北面

还增设了后天井，大厨房，佣工房等服务设施，与联体别墅的功能相比，已有过

之而无不及了。

2、联体别墅体现舒适型住宅的发展趋势

2.1住宅类型比较

改革开放25年来，我国城镇居民人均住宅面积从2m到4m，以至于基本达

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到户均一套房的水平。随着国力的增强和人民生活水平的提高，很多家庭的居住

需求已从经济型向舒适型跨越。那种日照不足，视线干扰严重的蝶型住宅已逐步

淘汰出局。窄面宽，大进深通风不良的旧式板状建筑也难以满足舒适要求。大面

宽浅进深一梯两户的电梯住宅在舒适度上有了很大提高，但平面形式的住宅很难

在舒适方面再有突破。而且土地资源和设备利用率差，开发成本高，得房率低，

限制了市场吸引力。跃层住宅可谓有空中别墅的美誉，但仍须分摊较多的公用部

位面积。多层和小高层住宅在提高舒适性方面相对高层住宅更有潜力，但还是和

跃层住宅一样满足不了独家独院，车库进户等舒适性要求，没有电梯或碰巧仅有

的一部电梯检修，登高爬楼时就无法体验舒适感了。

2.2 独立别墅

独立别墅是最具舒适性的住宅，尽管现在新建的独立别墅的建筑规模远远比

不上解放前官宦巨商极尽奢华的豪宅，但其土地利用率之低仍属各类住宅小区之

榜首。目前房市频频亮相的独立别墅小区，建筑容积率一般小于0.3，也就是一

幢300m2的独立别墅要占用至少一亩半的土地。尽管高收人群体有这样的市场

需求，但如房产开发商为追求高额利润而在中心城区盲目大量开发，必将大幅度

降低中心城区的建筑密度和人口密度，打破社会服务和社会保障原有的平衡。我

国城镇居民的人均土地占有水平本来就少得可怜，让少数人占用大量属于全民资

源的土地，这对社会公众也是不公平的。所以，在中心城区必须严格限制独立别

墅的开发总量。

设计原则。

2.3联体别墅

联体别墅在户内已具独立别墅的全部功能，由于联体，所占园地就要相对小

些，且分成宅前宅后两块，各功能区域的平面和空间尺度相对经济。现代家庭人

口不多，230m左右的联体别墅已可以涵盖独立别墅所有的户内功能。而建筑容

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积率要比独立别墅高一倍左右。所以有前瞻眼光的房产捕捉住这个潜在的市场商

机。在中心城区的周边开发联体别墅小区，将可能成为建设舒适型住宅的方向。

3、联体别墅的基本特征

（1）联体别墅层数在三层以下，独门独院，连续拼接户数不超过六户，如单数

户数拼接的，中间一户面宽较小，以保持左右基本对称的建筑外观韵律。

（2）屋顶以整幢建筑的外观需要灵活布置，完全不受石库门、新式里弄等砖木

结构每户以封火墙为界的约束。所以，错落有致的斜屋顶是联体别墅标志性的特

征。局部抬高檐口标高以增加顶层外窗高度，在坡屋面上开设老虎窗或天窗以改

善通风采光，这些，既丰富了建筑造型，同时又为降低建筑总高度创造了条件。

（3）有室内车库，有至少与本户相同面宽的私家花园。这些也是联体别墅的主

要特征。

（4）为了最大限度地增加绿化面积，前后排建筑往往合用一条车道，所以联体

别墅产生了南入口和北入口两种基本房型，通常要求车库门和主入口布置在同一

朝向。

（5）由于内部各功能区域的层高要求差距很大，按照该高则高，能低则低的合

理布局原则，错层或夹层的空间布局几乎成了连体别墅的固定模式。

（6）联体别墅的会客、餐食、服务、卧房，都有相对独立的区域，互不干扰，

私密性严格按客人，家属、主人三级层次逐级提升，其主功能区域的平面和空间

尺度都比较宽敞，体现联体别墅以舒适性为主，经济性为辅的设计原则。

4、各区域的功能要求和空间尺度

4.1底层

是全家公共活动的场所，是从进门到私密卧房之间的过度地带。其布局和装

饰也是最体现舒适性和主人生活品位的地方。

(1)玄关。是进人大门后适应室内外温差感觉，调整情绪状态的过渡区域，

宜转弯进入室内，以免室内一览无遗地暴露在大门口的视角内，依据民间传统观

念，玄关正面不能直对整衣镜和楼梯起步处。玄关还是换鞋，整衣的地方，所以

应有鞋箱，挂衣柜，伞架，整衣镜等组合家具的位置。面积不小于3m，如扩大

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到6m以上且加以重点装饰，则可形成气度不凡的门厅。

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(2)客厅。一般经济型公寓的客厅功能非常综合，会客，家庭起居，甚至还

兼作餐厅，是联系各功能区域的枢纽地带。联体别墅的客厅功能较单一，仅是会

客，是全户使用率最低的区域，但其空间尺度和装饰却是最为奢华的。一般布置

在底层的朝南方向，当建筑北面有很好景观时也可以朝北布置。开间4.5m以上，

面积在20—30m2，净空高度在3～4m。其他功能区域的联系不能在客厅穿越。

(3)书房。是主人在家办公和会见不便受干扰的客人的场所。一般布置在底

层。私密，安静，对外通讯方便，至少有一个完整墙面能布置书架是书房的基本

要求。最好还能有一个坐卧两用的沙发位置，便于主人临时休息或客人留宿。在

书房到楼上之间的行走路线内，最好避免与客厅区域的视线交叉，以回避无必要

的应酬客套。面积在10m以上，朝向不论，但不可是暗间，另外，应配备一门

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独立的电话线路和电脑的网络线路。

(4)餐厅。舒适型的居家生活，餐厅宜独立布置。应能容纳10人的中式圆桌

或8人的西式长桌，开间尺寸3m以上，面积12m以上。朝向不论，但宜面对

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私家园地，开景观窗或落地玻璃门，与厨房贴邻布置。

(5)厨房。如果布局局促，视野狭小，容易影响人的情绪，使人烦躁，所以

可结合厨柜布置，尽量开大窗户，与餐厅要有直接的视线交流，不少于5m长度

的柜面布置，有单独的小桌可供简易用餐和兼作备餐桌，所以开间不宜小于

2.7m，面积不宜小于10m。与餐厅连通的敞开式厨房现在越来越受到青睐，用

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餐的和烧菜的在语言和视觉上的融洽沟通使家庭气氛十分浓厚。但必需安装排气

设施和煤气泄漏报警装置。

由于受面宽的局限，底层这么多的功能区域，都要体现舒适性是困难的。利

用客厅与服务区的层高高差增建与客厅通视的夹层，把餐厅厨房搬到夹层上去是

解决这个难题的好办法。

(6)盥洗室。功能仅限于方便客人和在底层活动的家人使用。能容纳座便器

和洗手盆使用位置即可。结合地坪高差和利用楼梯下空间布置合用厕所是常用的

设计手法。

(7)车库。家用轿车的车库开间最小为3m，进深5.5-6m，净高不小于2m。

外门采用遥控卷帘或翻板成品门，外门内侧设可套接洗车皮管的水嘴和小水斗。

内门通向玄关或服务区域。照明采用双联开关，其中一联与电动门电源同步。另

一联设在内门旁并有延时功能。地坪标高如比室外低，则应在外 门外侧设排水

地沟。门外的散水坡长度不短于5m并且视角开阔，便于访客车辆的停放和出入

安全，有不小于3m的转弯半径与小区车道接通。

(8)佣工房。舒适型的居家生活没有佣工房就很不方便。面积能容得下一床

一桌即可，作为居室应有直接采光。墙上应有盛放衣物的吊柜，室内安装一个与

主人卧室相连的呼叫接收装置。有条件的宜套入一个2m以下的小厕所，配备一

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个蹲式便器，一个淋浴花洒和洗脸盆。佣工房应布置在靠近后门和服务区域，避

免其经常性的行走路线穿越客厅和餐厅。

(9)设备房。是安装热水炉的地方，一般市售的160升的容积式热水炉足够

同时供应3个用水点，面积1.5m足够。位置设在底层服务区靠外墙处并尽量靠

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近用水点。如使用燃气的，因有噪声需有相应的隔音措施，应有排气管道连接设

备直接通向户外。燃气炉燃烧时要耗用室内氧气，还得在外墙开设通风窗。

目前市售的具有电加热自动补偿装置的太阳能热水器是环保节能产品，既安

全又不占用室内空间。联体别墅有自家的屋面，安装太阳能热水器有其得天独厚

的便利条件，只是建筑师如能把不太雅观的太阳能热水器融合进屋面的装饰里，

那么这种装置是再受欢迎不过了。

(10)洗衣房。位置紧靠佣工房，上部有挂衣架和烘干机位置，下部有洗衣机，

手洗池，熨烫板位置。面积不小于3m。因需用水电量较大，应设专用的排水和

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电源。

(11)花园。受面宽和前后排建筑间距的限制，连体别墅的私家花园不可能有

独立别墅花园那样的规模，而且还得分割成南北两块，南花园日照充足，又处于

户内主要功能区域的视觉享受范围内，应尽量扩大南花园的进深。建筑间距之间

的道路应尽量靠北布置。随着物业管理职能的提高和观念上的进步，那种封闭的

高墙深院已被共享或半共享的敞开环境所代替。但人的私有观念毕竟根深蒂固，

舒适型住宅的私密性更不可忽略，所以在道路规划时，应尽量避免宅前宅后出现

过境车道和步行道，可用铺地材料或低矮植物标记相邻园地的边界，底层设低窗

台或玻璃外门时可用密植绿篱遮挡闲杂的视线。

4.2 二层

楼上楼下是一家的联体别墅为动静分离创造了公寓住宅无法比拟的有利条

件，联体别墅适合三代4到5人的家庭居住，其中除一对中年夫妻即主人外，还

有一对老夫妻一个小孩或一个老人两个小孩等几种组合可能，所以必需有3间以

上的卧室。考虑上下方便，老人、小孩的卧室宜布置在二楼。二楼的层高控制在

2.8—3m。

(1)老人房。15m2以上，考虑老人更需要阳光，而且在家时间较多，宜朝南

布置。

(2)子女房。12m2以上，不宜配置有线电视插座，但应配置电脑网络插座。

(3)家庭活动室。一般与楼梯平台合并敞开布置，是家庭成员交流感情和娱

乐的地方，是户内活动最频繁的区域。可以布置家庭影院组合墙柜休闲沙发和供

席地而坐的地毯。由于与楼下的客厅完全隔离，可以充分自由放松的心态在这里

闲聊，观赏影视节目，无须担心受到家属以外人员的干扰。面积不宜小于15m2。

(4)合用盥洗室。是家属合用的厕所。可布置常规三件套洁具。面积不宜小

于5m，且应有直接的通风采光。如无法避免必须布置在底层厨房或餐厅上方时，

2

应在楼板下增设防水吊顶或管道夹层。也可采用后排水的坐便器，背后直对管道

井或外墙，避免污水管道穿越到下层。其他如浴缸，地漏等的废水管必须穿越到

下层的，应尽量靠边沿下层的墙边布置，为下层顶棚装饰提供方便。有3间以上

家属卧室时，厕所门外过度区应增设洗脸盆，便于两人同时使用时互不干扰。

(5)储藏室。具备充裕的储藏空间也是体现舒适生活的一个方面。利用坡顶

屋面下，楼梯下，进深中部等处的暗角死角设置进入式储藏室是一举两得的办法，

比一般壁橱储存量大且取存方便。面积控制在3—6m2。

(6)合用晒台。因三楼纯粹是主人的私密区，所以合用晒台设在二楼并与家

庭活动室相连，供家人休闲观景，晾晒衣物。宽度不宜小于1.5m，南方湿热地

区面积可大些，北方寒冷，户外活动不多，也可不设。晒台地坪内应做保温层，

除非下面是车库或室外。

4.3 三层

因建筑造型需要，三楼常为退台布局，面积比二楼相对要小，不易布置很多

独立的功能区域，而三楼又是全幢中最不受干扰和私密性最强，最体现舒适生活

质量的地方，所以适合主人夫妇单独使用。因坡屋顶的有利条件，三楼的檐口高

度可以适当降低。

(1)主卧室。要求朝南，开阔畅亮，面宽3.9m以上，面积不宜小于18m。宜

2

有低窗台大窗，以利享受大视野的景观和充足的日照。门外的楼梯平台宜比下层

宽敞，不致产生局促的感觉。室门不宜小于1m宽。且不宜直对卧床部位。

(2)独用盥洗室。套入主卧室内，供主卧室单独使用。管道井位置与二楼盥

洗室对齐。要有双人浴缸，座便器，两个洗脸台盆和浴用物品橱柜等的布置位置。

所以得有8m以上的面积才不会显得拥挤。

2

(3)独用阳台。联体别墅的户外休憩和晾晒衣物的场所很多，所以主卧室阳

台的功能已淡化，显得可有可无。如建筑外观造型需要可设小巧别致的观景阳台

或花坛。

(4)更衣室。其功能和形式与二楼的杂物储藏室有明显区别。更衣室是主人

独用的，必须套入主卧室，综合了传统卧室家具中的大衣橱，五斗橱，樟木箱等

的功能。是存放主人夫妇衣物，贵重物品的地方。以衣架，抽屉为主，搁板为副。

全封闭无窗。面积最好大于5m。

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5、联体别墅需经市场细分定向开发

联体别墅在房产市场的升温，说明经济型住宅正逐步向舒适型住宅方向转轨，

透析出消费者对生活品质的追求和市场消费能力的提高。但我国的综合国力毕竟

还相当薄弱，土地资源相当稀缺，高收人群体所占的市场份额还非常有限，对大

多数城镇居民来说住宅的舒适程度还有逐步到位的过程。所以切忌房产开发商一

哄而上，必须经过周密的市场调查，细分消费需求，瞄准特定的消费对象，根据

他们的文化涵养，生活品位，价值理念，生活习惯，家庭结构等特点，度身定做，

选择合适的地理位置，注重户外环境和户内功能的设计，控制户型规模和售房总

价，使在房产市场中已占有一席之地的联体别墅能持续健康地发展。

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