实用装修手册

前 言

本物业由北京物业管理有限公司管理处进行专业化、规范化、标准化的管理，装饰装修和改造施工管理是物业管理的一个重要组成部分。

本手册载列的重要资料，只供商户/租户以及所雇的设计师/施工单位作参考之用，所有规则及条款旨在于帮助商户/租户更方便且迅速地规划和实施装修。

本手册是根据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部第110号令）《商户公约》的相关条款制定的，是对上述文件的补充与完善，并非更改和取消《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部第110号令）《商户公约》中的任何条款。

商户仔细阅读此手册后，请在承诺书上签字、盖章（承诺书一式两份，商户和物业各执一份）。承诺遵守本手册内所列一切规则及条款。商户还有义务通知其所雇的设计师/施工单位必须同样遵守规则及条款。

虽然本手册的内容是经过精心编写的，但它不能成为任何要求或合同的组成部分，同时，物业公司或其代表对于内容中解释的任何误差，并不构成或因此而承担任何责任。此外，物业公司亦将按情况需要保留做出一切适当修改的权力。

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目 录

装修流程图 ....................................................................................................................................... 3

第一章 装修程序 .......................................................................................................................... 4

一 装修施工的前提条件 ........................................................................................................ 4

二 装修咨询 ............................................................................................................................ 4

三 装修申请 ............................................................................................................................ 4

四 装修方案审批和施工单位资格确认 ................................................................................ 4

五 办理施工手续 .................................................................................................................... 5

六 施工管理 ............................................................................................................................ 5

七 竣工验收 ............................................................................................................................ 6

八 施工单位退场 .................................................................................................................... 6

第二章 装修须知 .......................................................................................................................... 6

一 设计阶段注意事项 ............................................................................................................ 6

1、 装修工程计划方案及图纸要求 ................................................................................... 6

2、 装修计划及图纸的审批 ............................................................................................... 7

3、 设计注意事项 ............................................................................................................... 7

二 施工阶段注意事项 ............................................................................................................ 8

第三章 施工管理规定 .................................................................................................................. 9

一 人员管理 ............................................................................................................................ 9

二 施工时间 ............................................................................................................................ 9

三 安全管理 .......................................................................................................................... 10

四 公共环境、秩序和成品保护 .......................................................................................... 11

五 违章的处罚 ...................................................................................................................... 11

第四章 装修施工管理 ................................................................................................................ 12

第五章 装修施工一般技术规范 ................................................................................................ 12

一 承受能力 .......................................................................................................................... 12

二 建筑结构 .......................................................................................................................... 12

三 电器工程 .......................................................................................................................... 12

四 室内卫生间防水 ................................................................................................................ 13

五 燃气系统 .......................................................................................................................... 13

六 空调系统 .......................................................................................... 错误！未定义书签。

七 供暖系统 .......................................................................................................................... 13

八 消防系统 .......................................................................................................................... 14

第六章 装修验收标准 ................................................................................................................ 14

一 电气工程 .......................................................................................................................... 14

二 通讯监控系统 .................................................................................................................. 14

三 卫生器具 .......................................................................................................................... 15

四 空调通风系统 .................................................................................. 错误！未定义书签。

五 给排水系统 ...................................................................................................................... 15

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装修流程图

登记

收审装修队营业执照副本复印件（加盖单位公章，复印无效）

装修方案（平面图、顶面图、电气改造图、给排水改造图、隐蔽工程图各两份）

审核装修方案，填写室内装修申请表。

（审核时间为3天）

办理装修手续：①办理装修施工人员工作卡（1寸照片2张）；

②签定装修施工责任承诺书；③装修施工管理协议书；

④消防安全保卫责任书；⑤装修保洁协议书

收费

装修保证金：

2000元

垃圾清运费：

6元/平米

注：上述费用均由施工单位交纳。

签发 核发施工许可证及施工人员出入证

施工单位办理完上述手续后方可施工

按装修审批方案的项目内容进行技术监管，依据管理规定进行管理（空调、暖气、燃气管线、上水、强弱电、隐蔽工程）

主装修竣工后携带竣工图及装修手册到物业公司工程部办理竣工验收手续

退费

施工验收合格后，扣除应付款项、余额，满一个月后退还给施工队。

施工队需带装修保证金交款凭证及装修手册办理退款

施工出入证费用：

办证押金20元；

办证工本费10元

审批

签约

施工

监管

验收

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第一章

所有商户/租户在研发房屋的装修工程开始前，必须按照物业公司的装修程序办理有关的手续，在经过物业公司审核，并经书面批准后方可按审批盖章后方案施工。商户/租户须指定一个设计单位及装修公司负责其购买房屋的室内装修，方案外的增补与修改工程亦应通知物业公司并得到书面批准后方可施工。

一 装修施工的前提条件

商户/租户对房屋进行装修前应具备以下条件：

1、 商户已经办理了房屋接收入住的全部手续；

2、 商户和施工单位已经签署了委托装修施工合同；

3、 房屋及所属设备安装完毕，电、水等能源接通，可以正常使用；

4、 商户、施工单位、物业公司在施工前已经对房屋进行了联合确认验收；

5、 装修施工方案已经物业公司审核同意，施工单位与物业管理公司签定了《装修施工管理协议》、《施工消防、安全保卫责任书》、《装修施工保洁责任书》，商户、施工单位与物业管理公司进行了装修施工开工前房屋验收并且物业管理公司开具了《装修施工许可证》。

二 装修咨询

需对所购商品房屋进行装修装饰的商户/租户，应仔细阅读本手册，亦可向物业管理公司工程部咨询装修单位选择、建筑质量保修、装修须知和要求、装修费用、工作程序等。

三 装修申请

1、 签领《装修手册》

物业公司工程部向商户提供《装修手册》，商户应认真阅读，了解本社区装修管理要求和商户、物业管理公司、装修施工单位三方责任权利等事项。

2、 填写《装修申请表》

商户/租户填写由物业公司提供的《装修申请表》，正式向物业管理公司进行装修登记备案。

四 装修方案审批和施工单位资格确认

1、 商户应提供装修施工方案，包括：施工图纸、装修施工说明（必须有配电、管路、地面、吊装、防水详细施工方案说明、技术承诺），三方填写《施工方案审查表》；

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装修程序

2、 委托装修施工的商户应出示《装修施工委托合同》、施工单位营业执照副本（原件），营业执照复印件（加盖公章）留存、资质证明、法人代表授权书和身份证复印件；

3、租户装修须出示商户委托或同意装修的证明文件；

4、 物业公司工程部应于一天内完成方案审核和装修施工单位资质确认并通知商户/租户。

五 办理施工手续

1、 物业公司工程部与装修施工单位签署《装修施工管理协议》；

2、 物业公司保安部与装修施工单位签署《施工消防安全责任书》；

3、 物业公司物业部与装修施工单位签署《装修施工保洁责任书》；

4、 装修施工单位到物业公司财务部交纳：装修施工保证金、装修垃圾清运费；

5、 商户、施工单位与物业公司进行了装修施工开工前房屋验收，并填写记录表格；

6、 施工单位提供施工人员身份证、务工证、健康证包括复印件和一张一寸照片，到保安部办理施工人员出入证，保安部进行装修施工人员登记；

7、 如果施工单位为员工办理了人身保险，应提交保险单复印件；

8、 物业公司工程部为施工单位开具《装修施工许可证》；

9、 施工单位在装修施工房间外显著位置张贴《装修施工许可证》；

10、 物业公司工程部为施工单位接通施工电源、水源，双方确认能源计量表显示数后即可开工。

六 施工管理

1、 保安部管理工作内容：

 每日必须检查消防器材现场配置情况和消防器材有效期；

 检查施工动火是否办理了动火证、操作是否规范、是否落实了消防和防护措施；

 检查施工人员着装、安全保护和佩戴证件情况；

 检查施工现场秩序、物品垃圾堆放是否符合要求，有无安全隐患；

 检查有无噪音、有害气体等扰民现象；

 检查是否有违章住宿、做饭等现象。

2、 工程部管理工作内容：

 检查装修隐蔽工程施工是否符合要求（含结构、配电改造、配电消防安全、上下水、管路改造）；

 检查是否有私自改动、破坏结构，破坏外观整体效果的施工；

 检查空调安装位置选择符合规定；

 检查防水施工是否符合装修管理协议要求；

 检查是否有违章接线、超负荷用电和漏电隐患；

 检查是否有违章使用楼内设备、破坏公共设施的情况；

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 负责对施工材料进场、搬运卫生管理；

 负责对装修施工现场卫生管理；

 负责装修垃圾的外清运。

3、 客服部管理工作内容：

 负责处理商户/租户对于装修施工的投诉。

七 竣工验收

1、 施工过程中进行的防水施工、隐蔽工程施工完成后，施工单位应及时通知物业公司工程部进行的防水单项验收，验收合格后允许进行下一道工序施工；

2、 装修施工全部结束后，商户/租户或施工单位提出申请，物业公司工程部组织商户/租户、施工单位三方联合验收，签署验收报告；

3、 验收合格后，商户与施工单位签署《装修施工保修协议书》；

4、 验收不合格，施工单位立即进行整改，完成后进行复检。

八 施工单位退场

装修施工竣工验收完成后，施工单位可办理退场手续：

1、 提交验收报告；

2、 提交全部竣工图纸；

3、 提交与商户/租户签署的《装修施工保修协议书》；

4、 交纳违约金；

5、 根据保证金收据在相应时限内办理退款手续；

6、 根据施工证件保证金收据办理退证手续；

7、 核对施工工具、设备和剩余材料，办理货物出门手续；

8、 施工人员退场。

第二章

装修须知

一 设计阶段注意事项

1、 装修工程计划方案及图纸要求

1) 开工前应向物业公司工程部提交两套正规装修工程设计图，装修设计必须 严格遵守《高层民用建筑设计防火规范》及《建筑内部装修设计防火规范》的有关规定；

2)

3)

装修工程施工图经物业公司工程部审核批准并报消防部门审核后方可施工；

施工单位必须是具有营业执照和资质证书的专业装修公司，所使用的装修材料应是符合现场材料标准规定并由专业厂家生产的合格产品；

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4)

5)

施工单位必须按已批准的设计方案及各项协议书的有关规定施工，若有变动，应提前通知物业公司工程部，必要时签定补充协议；

商户/租户的设计师要遵照如下要求作出方案与图纸，以防发生不必要的延误：

① 所有的图纸应用1：50比例

② 所有技术资料须采用公制标准

③ 需提供如下设计方案及图纸：





装修平面图、立面图及剖面图；

上下水、强弱电、效果图；电气部分包括电线、线路、导管的供电设计单线图及电线、开关、主断电保护器等的详细说明；水部分包括管线路由、管径、阀门位置等；对现有建筑、设备及附属管线、结构方面的改动，需在方案中明确表示，并在图纸中以不同颜色标清；





2、 装修计划及图纸的审批

物业公司工程部将在三天内审批并通过装修计划及图纸，如包括结构部分改造将适当延长审批期限。

装修工程必须严格按照审批后设计方案实施，如有改动需事先通知物业公司，物业公司有权对现场进行核查并制止任何未经授权的工程。

审核内容：

 装修设计总说明；

 装修平面图、立面图及剖面图；

 根据原设计图纸，审核对现有建筑、机电设备、结构方面的改动是否合理。

由于装修设计图纸中未按上述“装修工程设计方案及图纸要求”明示而造成物业公司误解后被批准进行的施工将被视作无方案施工。对于不违背相关规定及原设计的施工，物业公司有权要求停工令其补报方案并进行违约处罚，方案审核后方可继续施工；对于违背相关规定及原设计的施工，物业公司有权要求停工并令其恢复原状，并进行违约处罚。对于拒不恢复原状或造成严重后果的，物业公司将扣除全部装修施工保证金，并保留上报相关主管部门的权利。

3、 设计注意事项

1) 房屋装修设计应充分考虑楼宇房间内的原有结构和设备布局，不得随意更改；如需更改，必须申报物业管理公司同意后方可施工。

2) 在您进行室内装修时，请不要拆除或破坏承重墙；外墙、楼板、柱、梁不得随意拆改或剔凿；在墙面上剔槽不得破坏钢筋，外墙不得剔凿打孔，否则破坏外墙将由您出资修复。

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对墙、地板、吊顶等的修改工程需明确指出；

设计说明。

3) 楼宇楼面不能承受其他有特殊要求的荷载，不能在房间内垒砌砖、混凝土或钢结构墙；不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸，不得拆除混凝土墙体。

4) 装修设计不得改变大楼外立面效果及公共区域的原有设计；外门、外窗不得随意改变，不得在外墙上开门、窗，否则需由您出资修复。

5) 不得随意加装外窗防护栏、铁架、铁笼、遮阳棚、花架、天线、招牌和任何形式的附加物，否则由您出资拆除并恢复原貌。

6) 空调室外机须按指定位置安装，不得任意更改安装位置。

7) 室内装修不应遮挡消防设施，室外公共区域由大楼统一设计装修，不允许商户自行装修或改动。

8)

9)

室内所有的地毯、壁纸、窗帘必须采用阻燃或难燃材料，并提供消防部门检验证明，施工现场应设专职防火安全员，负责工程的安全监督，并佩带明显标志。

吊顶及隔断墙严禁采用木制品，若有特殊需要，必须报消防局审批。

管理公司工程部认可，插座应安装漏电保护开关，漏电保护开关必须有供电部门的检验证明，严禁采用伪劣产品。

11) 室内所有电力负荷必须小于原有的设计符合。

12) 各单元内均预留有照明接线盒，在您入住时，装有临时照明灯，您可以安装您喜欢的照明灯具，但我们提醒您要选择合格产品。

13) 吊顶内管线必须铺设铁皮管或PVC阻燃管，下垂软管不得长于1.5米。

14) 请您选择产品时一定要注意卫生间坐便器出水口方式。

15) 不允许拆改单元内给排水管，否则您需承担造成的损失。

二 施工阶段注意事项

1、 结构墙面剔凿时不能切断墙内钢筋。剔凿外露钢筋部分须恢复原状。

2、地面、墙面不允许剔凿、打孔。

3、 除卫生间外，其他房间按设计未作防水处理，请注意这些地方的湿作业，否则因渗漏造成的损失及赔偿责任将由您自行承担。

4、 不得将没有防水要求的房间改成卫生间、厨房间。

5、 吊顶的木装饰、隐蔽工程所用木材必须刷防火涂料，并将防火涂料合格证交物业工程部备案。

6、 卫生间地面均已进行防水处理，在装修中请尽量避免破坏防水层。

7、 您在装修时，要求施工单位不可将水泥、杂物和污水倒入地漏，以免造成堵塞。

8、 事先未经物业公司的书面同意，请勿对柱、梁、墙或楼板进行任何拆改。安装任何机器设备前必须确定楼板的有效承载能力。请勿阻塞机电部件，包括火警系统、供水系统、停车系统、以便维修。

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10) 室内照明及插座的电源要按回路接入自设的配电箱内，配电箱内的电表应由物业

9、 采暖管、冷水管、热水管等各种管线暗埋于地板内，用户请勿在墙面上、地板上或墙内随意打钻，钉钉子，以免打穿管线，造成户内漏水或电气开关短路。

10、卫生间在施工前必须要做48小时闭水试验，楼下商户签字确认没有漏水现象方可施工，一切工程须提前向物业公司提出书面申请，待批准后方可施工，且必须在水泥面下做防水，以防渗漏，凡是未被批准而进行的工程，有关补救和恢复工作需要由商户/住户自行负担并加收20％的管理费。

11、为确保商户/租户的安全和各系统功能的完好，同时也是为了保修工作的顺利进行，房间内的天然气、可视对讲、电话、电视、网络、供电、地暖、上下水系统部分工程不能擅自拆动，如确有需要应向物业公司提出书面申请，并签署相应《承诺书》后方可施工。

12、物业公司不承担所有无方案施工造成的一切经济与法律责任，（手册及《装修存档文件》中所提到的无方案施工是指所有未事先申报并批准的、虽事先申报得到批准但方案改动后未事先再次申报并被批准的、虽事先申报但未按上述“装修工程设计方案及图纸要求”明示而造成物业公司误解后被批准进行的施工）。

第三章

施工管理规定

一 人员管理

1、 施工单位及其雇员必须严格遵守物业公司在本手册中制定的各项规章制度及其他要求，自觉接受物业管理公司的管理。所有施工人员名单需报物业公司备案。

2、 施工人员必须佩带物业公司保安部发放的出入证或临时出入证，从指定大门及通道出入园区，并自觉接受保安人员的检查，凡有证不戴或使用他人证件及过期证件者物业公司有权禁止在园区中停留并进行处罚。

3、 施工人员要注意仪容仪表，不得裸胸赤背，不得赤脚或只穿拖鞋进入园区。

4、 施工人员必须遵守小区有关的管理规定，不得擅自进入与施工无关的区域，未经批准不得使用园区公共设施。

5、 在装修过程中发生的施工工人的人身伤害，完全由施工单位承担责任。施工单位应对工人办理有关的人身和财产保险。

6、 施工人员严禁在小区中留宿、待客，禁止从事与施工无关的活动。

二 施工时间

1、 装修期限

装修工程期限必须严格遵守与物业公司签署的装修协议中规定的期限执行。若由于需要或从安全角度出发，物业公司通知暂停装修施工，敬请协助。物业公司将在事情解决后马上通知重新开工日期。

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2、 为不影响其他商户/租户的正常生活，所有施工只限于以下时间：

周一至周五 上午：08：30至11：30

下午：14：00至18：00

节假日期间不允许有噪音施工。

3、 在非正常施工时间内严禁进行噪音大和有刺激性气味的工序施工。

三 安全管理

1、 特殊工序管理：当有以下施工时，需另外申请。

 噪音施工：由物业公司工程部规定施工时间；

 闭水试验：签订防水安全协议；

 明火施工（如电气焊使用、喷灯等）：先到物业公司保安部开动火证，现场需配好灭火器；

 异味排放：由物业公司工程部规定施工时间。

2、 施工单位及人员要严格执行小区的消防安全管理规定，按实际需要配备足额的灭火器材，动用明火必须由工程部同意，经保安部开具动火证，并按要求采取严格的防火措施，电气焊人员必须持上岗证。各装修施工单位必须任命一名现场安全监督主管或代表随时亲临现场，负责现场防火安全工作，确保整个施工过程遵循国家的防火规章制度。

3、 施工现场严禁吸烟、生火、做饭、烧水及住宿，施工人员不得使用商户主卫生间。

4、 施工区域内至少配备两个灭火器（4－5公斤干粉灭火器）。

5、 户内施工场地须达到材料分类码放整齐。施工现场不得存放任何易燃、易爆等化学物品。施工中需要使用稀料、汽油、脱漆剂等易燃物品时必须符合化学危险品安全管理条例的规定，另设独立房间有专人严加管理，随用随领，凭保安部开具的易燃易爆物品进场单，每天按实际用量进入，下班后必须将剩余易燃易爆物品及空桶移出施工现场，不得使用电梯。

6、 施工时不得大面积使用易燃液体，尽可能不在现场进行喷漆作业，如必须进行喷漆作业时，要有良好的通风条件和消防措施，并禁止开门施工。

7、 施工时不得妨碍小区和楼内的消防设施及疏散走道的正常使用，并应对消防设施等妥善保护，不得损坏或移动。

8、 严禁由公共区域拉线取电，如需要须在正式开工前向物业公司提出临时用电申请，临时配电箱必须安装漏电保护器（ELCB300毫安）防止负荷超载。电源开关控制板请勿覆盖和遮掩。

9、 施工必须使用户内电源并接好带有安全保护开关的临时配电箱。不得自行乱拉线。电气施工人员必须持电工证上岗，并按规范要求施工。

10、施工单位每天收工后，必须请物业部对施工现场进行检查，确保不留下任何火种，- 10 -

切断一切电源后，方可离去。

四 公共环境、秩序和成品保护

1、 装修施工单位运送工具、装修材料须提前到物业公司申请，在指定时间内使用电梯。

2、 运出货物一律凭保安部负责人签发的出门条（私人物品除外）。

3、 所有建筑材料和装修垃圾，不得堆放在楼道等公共场所，每天必须在规定的时间内运送到指定地点，由物业公司负责外清运。装修施工单位须保证所在施工区域、公共区域的卫生，地面不得有灰土及污渍垃圾，不得有水渍。垃圾废物不得丢置在公共区域，凡丢置在公共区域的废物将由物业公司清理，有关费用需由装修公司交纳。

4、 物业公司有权制止产生过高噪音的装修工程，以防影响楼内其他商户/租户的正常工作及生活。物业公司发现后，装修公司应在接到物业公司通知后，立即停止有噪音的工作。

5、 装修公司不准堵塞洗手间的下水口、抽水马桶、浴缸等。请勿在洗手间内冲洗砂浆或水泥，若因施工而发生堵塞，装修公司必须负责立即清理。

6、 除卫生间和有地漏的房间外，其他地面均未做防水处理，请注意这些区域的湿作业，否则将承担由此造成的楼下住户的损失。

7、 施工期间必须严格实行成品保护办法，保护好现场周围的地面、墙面、顶面。严禁在未取得物业公司同意的情况下擅自拆卸楼宇内任何设施，否则，物业公司有权要求赔偿。

8、 施工单位不得在公共场所及走道堆放机具材料，其机具、材料等应妥善保管，如有丢失自行负责。

五 违章的处罚

1、 施工许可证必须贴于户门明显位置，以备随时检查。

2、 施工单位必须严格执行上述条款，有违反或不服从管理者，物业公司有权对其采取停工整改强制措施并对违规施工单位的装修押金进行扣减。

3、 物业公司有权随时检查施工现场，发现问题进行整改的，须达到物业公司的要求，对任何不符合物业公司要求的施工内容，物业公司有权令其停工。

4、 如因施工单位施工而破坏相邻单元及公共区域原有装修及设备的一切修补费用由施工单位承担。

5、 隐蔽工程在封闭前须由物业公司做隐检，未做隐检者须拆除封挡部分，重新检验。

6、 工程监督：发现违反规定随时停工，造成一切损失由责任者赔偿，发现施工问题随时发整改通知书。

7、 施工单位对施工人员必须严格管理，如对小区或房间设施、设备等其他方面造成损坏，应照价赔偿。

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第四章

装修施工管理收费

据政府有关规定，在办理装修施工手续时，物业公司将收取以下费用：

1、 装修垃圾外运费：由商户/租户交纳，标准6元/平米。

2、 装修能源费：根据计量仪表使用数交纳。

3、 装修保证金：每户2000元，由装修施工单位交纳，不得要求商户/租户交纳。

装修保证金主要用于：

 施工单位对于公共设施、设备损坏的赔偿；

 严重扰民的赔偿；

 违章施工的违约金；

 根据商户/租户要求用于质量赔偿；

 在施工验收合格后，扣除应付款项，余额满一个月后退还给施工单位。

4、 集中装修期时间为20 年 月 日至20 年 月 日。

第五章

装修施工一般技术规范

一 承受能力

为了商户/租户的安全，在装修施工中请您不要对结构承重部位进行改动，对非承重部分的变更（包括砖墙的拆建）请事先书面通报物业公司，批准后由专业工程师指导进行施工。

商户/租户将平面布置图提供给物业公司，请标明何处会有特殊设备造成重负荷，必要时需由物业公司专业工程师（土建/结构）对结构特殊性进行估算，并通过有关部门的批准。

二 建筑结构

装修要保证建筑结构的安全，严禁拆改和损坏主体和承重结构；不得在承重墙、横向开槽、抗震墙上开洞；不得任意扩大门窗洞口；不得改变和影响物业的整体及外观。涉及建筑主体和承重结构变动的装饰工程，应经原设计单位或与原设计单位同等资质的设计单位的书面同意，并有设计单位提交设计方案及审批图纸。

三 电器工程

1、 为使商户/租户能够安全、可靠的用电，装修公司按《电器安装工程规定》施工。

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2、 图纸设计应符合《电气安装规范》。

3、 为保障公寓设备系统的正常运行，供配电系统按物业公司的相关规定进行施工。

4、 严格按图施工，如有改动，应先向工程部提出书面申请并附加施工图。

5、 插座和照明回路不得混合使用，照明灯具、插座、开关必须与设计图纸相符。

6、 使用材料、规格应符合《电气安装工程规定》。

7、 配电线路预埋线管的凿沟深度不得超过2.5cm，预埋暗线盒深度不得超过5cm，线选用铁管或PVC电线管且不能切断钢筋。

8、 配电线路应使用截面直径不少于2.5mm的单芯塑铜导线，且在线管内不得有接头和扭结。电线接出必须加接线盒，移动灯位原灯位如有接线头不得奖原灯位封死需加盲板。必须遵守“火线进开关，零线进灯头”的规定，插座应符合“左零右火接地在上”的规定。

9、 天花内及墙地面布线必须穿有铁管或PVC管禁止将线直接埋入抹灰层内，从分线盒到灯具的导线应穿有金属软管（蛇皮管）并做外皮接地。地面走管必须穿镀锌铁管。在天花板安装灯具时，钻孔深度不得超过4cm。

10、有的金属线管、线盒与线管，需做跨接地处理（按消防条例）。

11、安装总容量不大于设计容量。

四 室内防水

卫生间如要施工需重做防水，并在完成安装设施的固定施工后进行，要求：地面防水四周与墙接触处应向上翻起，高出地面卫生间不小于1.5m，厨房不小于0.5m，地面面层流水坡向地漏不倒流泛水、不积水，并按国家规定做48小时蓄水试验，无漏水后再施工。

五 燃气系统

未经物业公司的书面批准，任何人不得擅自对燃气系统进行拆除、移位。任何燃气系统的改动都必须由专业公司施工。

六 供暖系统

不允许私自改动户内供暖系统，否则将造成跑水并影响其性能，一切后果由业主自行负责。

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七 消防系统

消防水只限用于灭火，任何人不得将消防水用于冲洗或取为他用。

施工期间必须绝对注意避免碰到花洒喷头或使其受热，花洒喷头严禁遮盖或损坏，否则会影响其性能。

第六章

一 电气工程

1、根据装修设计图纸，在吊顶前进行隐检，查看布线情况是否规范。

2、装修公司提出正式验收前，需明灯24小时，保证线路绝缘无问题后，提出书面申请报物业公司。

3、检查配电系统是否与容量匹配，走管、布线是否规范。

4、检查灯具安装是否用吊筋吊装，插座、开关是否规范。

5、地面管路采用金属线管，并检查是否做跨接地保护，墙顶面走线是否加管。

6、220V灯具是否接地线。

7、室内用线线色是否统一。

二 通讯监控系统

1、管线安装

 所使用的管线、管材均应符合国家颁发的现行技术标准。

 地面管路采用金属线管，并检查是否做跨接地保护。墙顶面走线是否加管。

 管线敷设宜沿最短线路，并应减少弯曲和重叠交叉，管路线长时应加装中间接线盒。

 管子入盒时，盒内外侧应套锁母。

 金属线槽的直线段应每隔1.0M～1.5M设置吊点或支点。

A 线槽接点处

B 距接线合200mm处

C 线槽走向改变或转角处

 吊装线槽的吊杆直径不应小于6mm。

 消防控制设备外接导线，当采用金属软管作套管时其长度不宜大于200mm，且应用管卡固定，其固定距离不应大于500mm，金属软管与消防设备的接线盒采用锁母固定。

- 14 -

装修验收标准

2、不得影响小区内原有消防设备。

3、装修期间，小区内原有设施无丢失及损坏。

三 卫生器具

1、 器具位置的准确性。

2、 器具的稳固性。

3、 器具的美观性。

4、 器具的严密性：包括器具与给排水管道的连接、与建筑物墙体的靠接。

5、 器具的可拆卸性：包括与给排水管道的连接处必须安装可拆卸的活接头。

四 给排水系统

给水：

1、 管道在隐蔽前进行水压试验，试验合格并验收后方可隐蔽。

2、 水压试验的压力不小于0.6MPa不大于1MPa，试验时开压至试验压力，5分钟降压不超过0.02MPa，降压至工作压力，维持此压力检查24小时不泄漏水为合格。

3、 卫生器具支管在器具安装后通水试漏。

排水：

1、 管道需在隐蔽前做灌水试验。

2、 楼层管道一般在卫生器具安装后通过试漏。

- 15 -

装 修 存 档 文 件

秦晋物业管理有限责任公司

目 录

商户装修申请表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

商户装修承诺书 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 18

装修方案审查表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 19

商户承诺书 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 20

装修管理协议书 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21

施工消防、安全保卫责任书 „„„„„„„„„„„„„„„„26

装修施工保洁协议书 „„„„„„„„„„„„„„„„„„ 29

装修施工人员工作卡申请表 „„„„„„„„„„„„„„„„30

装修施工巡查记录表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„31

装修竣工联合验收表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„32

- 16 -

商户装修申请表

房间号

商户姓名

全称

联系方式

证号

邮编

填表日期

装修

人数

管理公司初审

装修

公司

负责人

详细地址

联系电话

申请装修内容（包括装修项目、范围、标准、时间）

申请装修期限

装修

管理费

装修垃圾清运费

备注

审核意见：

审核人：

日期：

年 月 日至 年 月 日

施工出入证

工本费

装修

保证金

施工出入证

总计

收 款

人

1、申请时如资料未备齐，限15日内备齐，否则该表自动失效。

2、如有变更，请到物业管理公司工程部协议变更洽商，待批准后方可施工。

- 17 -

商户装修承诺书

本人 号房间的商户，现声明本人及本人所雇佣的装修施工单位已详细阅读《装修手册》并对其内容无异议，并承诺本人及本人所雇佣的装修施工单位将遵守《装修手册》中所列条款。

商户签署：

年 月 日

装修施工负责人：

（公章）

年

- 18 -

日

月

装修方案审查表

日期： 年 月 日

序 物业施工单

审查项目

号 审查 位意见

1 承重墙、外墙不允许拆改

2 地面剔凿深度不得大于15毫米

3 墙面剔凿深度不得大于15毫米

4 材料必须有防火合格证

5 外窗不允许拆改

6 不得改变房屋外立面

7 室外户门不允许拆改

8 不允许破坏防水层

9 不得拆改安全护栏

10 不得占用公共楼道

11 不得堵塞消防通道，封挡消防设备

12 空调室外机按物业公司要求位置安装

13 不得拆改可视对讲系统

14 用电总容量不得大于设计容量

15 设备选型符合设计和物业要求

16 吊顶内管线必须敷设铁管或PVC管

17 吊顶、设备维修检查口位置尺寸合适

18 露台上搭建筑物

19 其他

工程部经理审核：

签字：

项目经理审核：

签字：

- 19 -

商户意见

备注

商户承诺书

现有商户 先生（女士）申请对其产权名下的 房间及所附属的下列项目进行拆改施工：

序

号

1

施工项目

所有屋面上施工

是否拆改

是 否

因拆改施工而引起的问题和责任

屋顶防水破坏，造成屋顶漏水

破坏地面防水，破坏墙内各系统管线2

室内非承重隔板墙 是 否 及由此产生的问题和损失的赔偿责任

弱电线路（可视对3

讲、电话、电视、网络等）

4

5

强电线路

厨房、卫生间地面及墙体防水

室内上、下水管路系统

是

是

否

否

卫生间地面渗水及由此产生的下一层天花因浸泡而损坏的赔偿责任

上、下水管路系统不能正常使用

是 否

强、弱电系统失灵，线路不通

需填报《房屋设备改动申请表》

备注

6

是 否

需填报《房7

安防系统 是 否 安防系统失灵 屋设备改动申请表》

8

9

10

天然气

地暖

是

是

是

否

否

否

引起火灾

拆改后跑水、暖气不热

由于对以上项目进行施工改造、拆除或改变原设计功能，本人愿承担由此引发的责任和损失。

- 20 -

装修管理协议书

甲方：北京秦晋物业管理有限责任公司

乙方：

兹有住户 委托乙方对其购置的科技园 房间共计 平方米区域，进行室内装修（或改造）工程，工程总造价为 元；施工工期从 年

月 日至 年 月 日，总工期总计为 天。根据建设部和北京市城镇居民住宅装修改造管理的有关规定，为加强施工现场管理，提高工程质量，确保施工安全，甲乙双方就工程管理进行了充分的协商，签订如下协议。

一、 工程内容

1、工程内容包括： 若增加新的工程面积和内容时，需与甲方协商，必要时签订补充协议。

2、工程要求：乙方提供的施工图纸必须符合国家有关规范及甲方改造工程的有关规定，并报消防部门审批后才能施工。

二、 乙方开工前必须具备以下条件：

1、向甲方提供以上文件的影印件：

——营业执照；

——装修资质证明；

——法人证件或法人委托书。

如果住户自行装修施工（不聘请专业施工单位施工），应向甲方提交一份书面说明。

2、向甲方提供工程施工图纸。施工图纸必须符合《装修手册》第二章第一条第一款“装修工程设计方案及图纸要求”中的相关规定。乙方出具的装修施工图纸必须经住户确认签字。

3、甲方对施工图纸审核通过后签字，乙方负责办理消防许可证。

4、进场前向甲方交纳以下费用：

（1）装修施工保证金：按每户每次 元缴纳施工保证金计（大写人民币 元）。施工保证金用作乙方在施工期间违反甲方规定的违约- 21 -

金和损坏设施、设备的赔偿，其余部分在工程竣工验收合格，一个月后3个月内退还乙方。

（2）出入证件费：工本费10元/人，证件保证金20元/人。施工结束交回证件退还押金。

5、在以上工作完成后，乙方到甲方工程部提供施工进度表，办理施工许可证，与甲方客户服务部签定保洁责任书；到甲方保安部签定施工防火安全责任书。

6、若由于客户退租等原因中途停止装修施工，施工管理费概不退还。施工单位应负责将施工面积按装修前标准予以恢复，否则应按100元/平方米缴纳恢复费用。

三、 甲方的责任和权力

1、向乙方进行现场建筑结构、设施、设备情况交底；

2、审核乙方提供的装修施工方案。对于违反物业管理规定和相关法律法规的要则呈乙方修改；

3、审查施工人员资格（本市人员须有身份证；外阜人员须有身份证、务工证）；

4、向乙方提供必要的施工能源、设施和条件；

5、根据住户要求和建筑施工规范进行现场施工管理，装修施工质量由住户负责；

6、对施工现场进行管理，负责施工现场外围的安全保卫；

7、负责乙方相邻施工单位的协调工作；

8、对乙方违反规定的情况有权处理和扣除违约金；

9、经常与商户沟通，对于装修施工中出现的质量问题和可能造成不良后果的情况及时提醒商户采取措施；

10、 负责组织竣工验收；

11、 甲方不承担所有无方案施工造成的一切经济与法律责任，并对所有无方案施工有权停工、要求恢复原样、扣除违约金，并保留上报的权力。

四、 施工管理规定和乙方的责任

1、所有施工人员必须严格遵守住宅区物业管理的各项规章制度，做到安全施工、文明施工；

2、施工前要认真阅读《装修手册》和本协议，乙方所有施工项目必须事先向甲方工程部申报方案，得到批准后方可按被批准的方案施工。乙方必须杜绝无方案

施工并承担无方案施工所造成的一切经济与法律责任。

- 22 -

3、施工工人进出园区要出示出入证，自觉接受甲方管理人员的检查。

4、施工人员进出施工现场一律走员工通道或指定通道，禁止到非施工区活动。

5、施工现场必须配备灭火器材。严禁擅自动用明火、电气焊等工序要提前到甲方保安部办理动火证，经批准并落实好监护人和防火措施后才能进行。严禁在施工现场和公共场所吸烟。

6、施工必须使用本单元内的电源并接好临时用电配电箱，配电箱内应安装带有漏电保护的空气开关，严禁随意接拉临时电源。

7、电工、电焊工等特殊工种必须持上岗证，穿戴好防护衣服，防止触电、烫伤、机械损伤等事故发生。

8、施工中要保护好房屋的承重结构，如承重墙、梁等，保护好地面防水层，如需开凿，必须经甲方工程部同意后才能施工，施工后做好恢复工作。

9、施工中要保护好公用设施、设备和管线，严禁私自拆卸和改动，严禁向室外抛掷物品。

10、 不允许外墙装挂任何物品或悬挂张贴广告标识。

11、 不允许在外窗装挂避阳棚、护网，以免影响大楼外部形象。

12、 装修时不得侵占公共面积，不得私自在户外加装隔离门，不得堵塞消防通道。

13、 不得擅自更改空调室外机的位置。

14、 为了不影响其他商户/租户的正常生活，所有施工只限于以下时间：

周一至周五 上午： 08：30－11:30

下午： 14：00－18：00

周六、周日 上午： 09：30－11:30

下午： 14：00－17：00

其余时间严禁施工。

15、 装修垃圾清运和运料时间：9：00－11：30，晚上和夜间加班应办理加班许可证。

16、 施工物料应选择固定位置分类码放，每平米不得超过90公斤。易燃易爆及有毒物品应单独存储，并设专人保管。

17、 做好施工场地的封闭工作，防止施工扬尘飘入非工作区。出入施工区要注意清扫脚下泥土，严禁随地吐痰和严禁随地大小便，保持楼下卫生。

18、 工程垃圾要每日清理并堆放在指定地点，严禁混入生活垃圾。

19、 工作人员应注意文明礼貌，使用文明用语；不得大声喧哗、不追逐打闹、不酗- 23 -

酒闹事、不干扰他人；服从甲方监督人员管理，严禁施工期间会客，严禁在园区住宿、做饭。

20、 要处理好与相邻住户的关系，如因装修引起的住户投诉，应给予耐心解释，并及时采取措施改进施工，严禁与住户发生纠纷。

五、 处罚

1、小区范围内的施工人员，一律要佩带物业的证件，无证施工人员一律不准进入，如保安人员警告后仍未带或使用他人证件者，从装修保证金中扣除50元。

2、施工人员出入园区要主动接受保安的检查和监督，所带工具和物品一定需到管理处登记，凭出门条携带物品离开园区（如：电动工具、电缆、大宗物品）。如发现偷盗行为，从装修保证金中扣除1000元，并交公安机关处理。

3、严禁施工人员的施工现场吸烟、煮饭，未经许可动火烧、焊等，从装修保证金中扣除1000元。

4、施工现场严禁留宿，从装修保证金中扣除1000元。

5、无上岗证上岗者，从装修保证金中扣除100元。

6、使用他人证件或过期证件者，从装修保证金中扣除50元。

7、不走施工人员专用通道、电梯者，从装修保证金中扣除100元。

8、不按电气焊操作规范施工，责令停工整改，直至符合规范要求。

9、严禁开门施工，占用公共区域破坏环境者，从装修保证金中扣除100元。

10、 未开动火证明或使用过期动火证进行明火施工，从装修保证金中扣除500元。

11、 无灭火器或使用失效灭火器，从装修保证金中扣除100元。

12、 严禁施工人员私拉电线，未经物业管理处同意接用公共设备野蛮施工，从装修保证金中扣除500元。

13、 在规定禁止噪音施工段进行噪音施工，从装修保证金中扣除100元。

14、 正规操作造成公共及其他商户房间设备设施损坏，按设施设备本身进行价值补偿，从装修保证金中扣除1000元。

15、 施工期间未保护好管道堵塞，从装修保证金中扣除200元，并承担疏通费用。

16、 施工人员只能在预约的单元范围内施工，严禁未经物业或其他商户同意私自进入其他单元内，如有违反者除违规者要赔偿给该单元造成的实际损失外，从装修保证金中扣除200元。

17、 施工单位要维护好现场的物品，摆放好相关的工具和材料，严禁堆放在公共通- 24 -

道和出入口处，经管理处提示警告后仍未清走者，从装修保证金中扣除100元。

18、 禁止在园区内大声喧哗或故意制造噪音、追逐嬉戏、聚众赌博、斗殴，随意在园区公共区域内大小便等不文明行为，违反者将从装修保证金中扣除200元，情节严重者交有关部门处理。

19、 施工单位的车辆出入园区要遵守管理处的行车规则，主动接受保安人员的检查和指挥，严禁强行闯门和长时间占用公共通道，违者将从装修保证金中扣除100元。

20、 以上违规违纪行为经查证属实后，有关对应违约金额将从当事人所在施工队的装修押金内扣除或当时缴纳违约金。

21、 施工期间内乙方人员发生的任何伤亡事故全部由乙方负责。

六、 工程验收

工程竣工前三日由乙方通知甲方进行验收，甲方应安排日程组织甲乙双方和住户进行联合验收，验收通过后，乙方应在一周内提供两套竣工图交甲方存档，并按前述时限取回所交的剩余施工押金。

七、 工程保修

在工程验收后，乙方与用户签定工程保修协议（或在《装修施工委托合同》中注明保修责任和保修期）。在工程保修期内，若出现质量问题，甲方或用户通知乙方返修，乙方应在48小时内派人员进行处理，不得无故拖延。

八、 附则

未尽事宜，双方另行商定。

本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效。

甲方（盖章）： 北京秦晋 乙方（盖章）：

物业管理有限责任公司

负责人（签字）： 负责人（签字）：

年 月 日 年 月 日

- 25 -

施工消防、安全保卫责任书

甲方：北京秦晋物业管理有限责任公司

乙方：

为了保证施工安全，保障工程顺利进行，甲、乙双方经过友好协商，针对工程的消防安全保卫、治安防范等方面，签订消防、安全责任书如下：

一、责任期限：自工程开工之日起至工程竣工验收决算之日止。

二、甲、乙双方安全保卫、治安防范的权力和任务

1、甲方主要负责监督检查乙方施工人员严格遵守甲方制定的各项进出施工场所的安全管理规定和安全施工条例。甲方尽量为乙方提供施工方便。

2、乙方要保证全体施工人员必须做到“三包一保证”。即包括了全体施工人员的来历和政治表现；遵纪守法教育；施工人员不打架、盗窃、诈骗及保证不发生火灾事故。

3、乙方必须成立施工现场保卫组织，并受甲、乙双方领导，接受甲方保卫部门、当地派出所和公安局的安全检查，督促指导，负责施工现场周围的治安秩序。

三、认真执行施工消防安全制度、严格消防安全管理

1、 施工现场的消防安全由乙方负责，甲方设一名消防干部督促乙方做好消防安全工作，并随时检查各施工部位，乙方确定一名现场施工责任人全面负责施工现场的消防工作，并建立健全消防和防火规章制度。

2、 施工现场负责人的职责范围

 建立健全并落实安全防火责任制，制定出经常化、制度化的安全检查计划，研究消防火检、火灾隐患的措施。组织学习消防法规、规章制度、防火、灭火技术等其他消防安全知识，做到人人会使用消防器材。

 服从消防机关的管理，协助处理火灾事故。

- 26 -

3、 施工现场消防、安全准则

 施工现场严禁吸烟，重点防火部位要摆设灭火器及明显防火标志。

 施工现场未经有关部门批准严禁乱拉临时电线。

 施工现场如需动用明火，须向甲方保卫部门申请领动火证，如未领动火证严禁动用明火。

 甲、乙双方将按照“谁主管、谁负责”的原则，由乙方全权负责施工现场的消防安全工作，并制定相应的安全防火制度。

4、 甲方消防干部职责

 协助施工现场防火负责人制定防火安全方案和措施，并督促落实。

 纠正违反消防制度和规范的行为，有权向防火负责人提出对违章人员的处理意见。

 对重大火灾隐患及时提出或经有关部门填发《火灾隐患通知书》，并报当地消防监督机关备案。经消防监督部门指出的问题不按期改正的，有权停止施工，立即改进。对引起火灾根据情节轻重，由公安机关追究施工单位的法律责任，并负责赔偿由此所造成的全部损失。

 根据现场环境条件和施工情况，乙方必须配备足够的消防灭火器材和安全宣传措施，在整个施工期间，乙方不得任意挪用、圈占、埋压消防器材设施，并按规定设置消防通道。

 一旦发生火灾积极组织扑救和保护现场，并配合有关专业部门为调查起火原因提供情况。

四、施工现场应遵守下列规则

1、因施工需要设置的临时设施，要符合防火要求，不得使用易燃材料。

2、使用电器设备和化学危险物品，必须符合技术规范和操作规程，严格执行防火制度，严禁违章作业，确保施工安全。

3、对施工使用易燃、化学易爆物品和压缩可燃气体等应按类别、性质、分库存放保管，严格出入库和使用制度，使用后的废气物料应及时消除。施工工地内不准作仓库使用，更不准积存易燃、易爆及化学作品、

4、施工中进行切割焊接等明火作业有专业技术合格证，在操作前应向甲方保卫和其他有关部门批准领取动火证，在限定的地点、时间范围有效，并采取相应的消防安全措施。明火工作时必须有专人监护，明火作业后确认无火种、火灾隐患后方可离开。

- 27 -

5、施工现场不准使用电炉和其他电加热设备，因施工技术需要应确定专人管理，并有主管施工现场负责消防的负责人同意，方可使用。

五、以上各项条款甲、乙双方应认真遵守。乙方在施工期间负责全面的消防安全工作，如违反上述各项条款，将负责全部责任，直至追究法律责任。

六、本责任书一式两份，自签字盖章之日起生效。

甲方（盖章）： 北京秦晋

物业管理有限责任公司

负责人（签字）：

年 月 日

- 28 -

：

负责人（签字）：

年 月 日

乙方（盖章）

装修施工保洁协议书

甲方：北京秦晋物业管理有限责任公司 （以下简称甲方）

乙方： （以下简称乙方）

乙方负责在 房间商户进行装修，为确保施工期间的环境卫生，经甲乙双方协商，就保洁问题签订本协议书，双方共同遵守：

1、乙方应设专人负责施工区域的卫生保洁工作，所产生装修垃圾必须用编制袋装运；

2、施工中凡造成楼内和小区公共区域污染的，必须及时清扫干净。

3、施工机具及材料严禁放在非施工区内，如有乱堆乱放者物业公司将按无主予以收缴。

4、垃圾不得在楼内或楼外等公共区域存放，应按照甲方规定的时间及时运送到指定的垃圾区内。

5、乙方应注意楼道、楼梯等公共区域的卫生保洁，如有垃圾遗失，应及时清理干净。

6、乙方应随时接受甲方卫生方面的监督管理，接受检查时主动出示出入证，如有违规情节按有关规定处理。如有施工场地卫生状况不佳而引致商户投诉的，将从重处理，或停工整顿。

甲方（盖章）： 北京秦晋 乙方（盖章）：

物业管理有限责任公司

负责人（签字）： 负责人（签字）：

年 月 日 年 月 日

- 29 -

装修施工人员工作卡申请表

楼层： 房间号：

日期 姓名 工种 身份证号 住址 照片

- 30 -

装修施工巡查记录表

工程名称

施工单位

时间

备注

检查内容

位置/房间号

面积

存在问题

施工时间

监理项目

处理结果

- 31 -

巡检人：

装修竣工联合验收表房 间 号

施工单位名称

开工日期

验收记录：

1、是否按图施工

2、房屋外观有无拆改

3、承重结构有无拆改

4、强电系统是否合格

5、弱电系统是否合格

6、给排水系统是否合格

7、卫生间闭水试验是否合格

8、其他

商户验收签字：

是

是

是

是

是

是

是

否

否

否

否

否

否

否

商户姓名

联系电话

联系电话

验收日期

负责人姓名

竣工日期

商户意见：

物业陪验人签字：

施工单位意见：

施工负责人签字：

装修押金￥： 大写： 收款人签字：

退付

装修押金数额

财 务 部

项目经理

- 32 -

施工人员证件押金数额

工程部负责人签字

客 服 部