从万科模式探索保障房盈利空间

OBSERVATION

观

察

民生战略工程”一经公布，在业界掀起巨大波

澜，面对8000多亿社会资本市场蛋糕，万科、

金地、恒大、保利、绿城等国家级开发企业都

表示出浓厚兴趣。

万科积极参与保障房意义深远

“为中低收入人群盖房子也可以赚钱，

还可以很好履行开发商的企业公民社会责任。未来房地产

企业大规模参与地方的保障性住房建设将是市场的大趋

从万科模式

探索

势”，这是万科对参与保障房建设的原因解释。

2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房约

320万平方米。万科2006年利用通过招拍挂获取的自有土地投

资4600万元，打造了广州万汇楼项目，以低租金面向城市低收

入务工人群、新毕业学生等出租。项目于2008年交付使用后，

出租率接近100%。根据现有租金收益情况的计算，万汇楼的

建筑成本可在25年后回本，该项目在剩下的45年时间内，预计

有8280万元的租金收益，而平均每年收益为118万元，年平均

收益率为2.6%。

2010年8月25日，由万科承建的龙华保障性住房项目开工

建设，龙华保障性住房项目被深圳市政府定位为公共租赁住

房，首次采用政府主导、企业参与的代建总承包建设模式。项

目总建筑面积约21万平方米，总投资约7.6亿元，是深圳目前最

大的保障性住房项目。

2011年4月11日，万科与河北省签署了《关于建设保障性

住房的战略合作协议》。据悉，万科签署的协议将涉及到在

河北省辖区内的廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等

六个城市合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁

房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为

保障房盈利空间

文/吴新坚

在2011年3月的“保障性住房建设和房地产市场调控”专

题会议上，住房和城乡建设部副部长齐骥表示：要完成3600万

套保障房任务。据官方公布数据显示，2010年，全国销售商品

住房9.3亿平方米，据此类推大约售出900万套。而国家今年公

布的1000万套保障房数量可能将首次超过商品房。这项“国家

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8000套。

周转率低”的商品房市场之间，在调控逐步深入之下，保障房

市场愈发受到开发商的青睐。多年来，万科模式最强调的一点

就是：不求高利润率，追求高资产周转率。

保障房的商业用房销售可成盈利点。保障房开发的工业化、标准化降低开发成本。

如按“政府出地，企业出钱”开发保障房的模式，建造1002010年8月25日，深圳有史以来最大的、由万科承建的龙

万平方米的保障房社区，以每平方平均建安成本2500元左右，华保障性住房项目正式开工建设。万科表示，在保障性住房方

开发商需投资25亿左右建安成本。依此同时，开发商至少可建面有着更多优势。一方面万科在小户型住宅设计建造和综合

造8万平方米左右的商业配套设施，如果发展商按市价以1万平社区开发方面已经非常成熟，另一方面是万科多年来在公共租

方米出售商业用房可以收回8亿元左右资金，作为企业开发的赁住房运作方面一直在实践，将力争把该项目打造成为住宅

盈利点。产业化的示范项目和全国保障性住房的标杆，并成为公司未

公租房的商业用房销售可成盈利点。

具体到公租房的建设模式上，住建部列举了三种办法。第先是户型面积标准化，让品质更加有保障，采购成本更低；保

一种是由政府出地、政府投资、政府管理。第二种模式是“政障性住房项目往往要求包括装修两年内必须交付使用，因此，

府出地，企业出钱”，第三种模式是政府拿出一部分土地，定性工业化在这方面的优势非常显著。万科的住宅工业化生产模

为公租房用途。按第二种的开发模式。建造100万平方米的公式非常适合开发保障房标准化、规模化产品，按照产业化方式

租房社区，按平均建安成本2000元/平方米算，需投资20亿左建设的龙华保障性住房项目，不但可缩短工期，还可解决劳动

右建安成本。按重庆市设想公租房理想盈利模式：第一，公租力紧缺等问题。

房出租的租金可以偿还银行利息；第二，公租房的各类配套商据分析，1000万套的保障房总投入1.4万亿元，平均一套保

业用房，出售后可以实现部分前期投资资金回笼；另外，一部障房的建造成本约14万。以每套60平方算，每平方只有2000多元

分公租房的住户，几年后会按经济适用房的价格买下公租房，左右的工程造价。以2.0的容积率计算，而国内高层建筑的平均建

这样也可以加速开发商资金回笼问题。这三个来源就可以平安成本在2700元~3000元/平方米。所以保障房的开发必须走工业

衡本金和产生的利息。在归还完本息后，公租房子照样可出租化标准化，把建安成本控制2000多元左右才会有盈利空间。

的，公租房系统完全能够实现保值增值。

万科“保障地产”盈利空间

来利润增长点之一。其次，保障性住房非常适合做工业化，首

保障房经营的安全性和稳定性。

南京市住建委对承建保障房的开发商要求利润率控制在

3%，另外可获得1%~2%的管理费。上海政府要求安置房的利润

率在5%左右。根据摩根大通的统计，保障房的纯利润率可达

13%~15%，同时开发商却可以在信贷、土地、税收等多方面获得

不少政策支持，尤其是不会占用过多的开发资金，市场风险较

低，而且“政府订单式”开发模式，从而节省前期市场调研、中

期产品设计、工程监理，后期营销推广费用。最重要一点，不会

担心房子会卖（租）不出去，造成房子被空置的风险。所以，保

障房建设，堪称为开发商在房地产市场低迷时的“避风港”。

保障房销售的利润率和资产的周转率。

房地产开发的投资收益，取决于销售的利润率和资产的

周转率。而且政策性住房在需求上是稳定且充裕的，只要按时

交付使用，资金的回笼就不成问题，从而将资金的周转速度最

大化。以中国城市化速度每年将有1000多万人口入城，未来保

障房市场规模巨大、利润率稳定在3%~5%、风险低、资金周转

率高、容易获得信贷支持，与“风险高、利润高但不稳定、资金

谨慎操作 全面参与保障房建设

目前保障房市场与商品房市场还有不少差距。首先表现

在风险的控制上，总体上保障房风险较低、安全性较好，但在

售价限定的情况下，如果碰上建材价格上涨，风险则是由企业

承担。所以，保障房建设需要企业有较强的成本控制能力，比

较适合规模化的大型企业和具有很强施工经验的开发企业。

其次，保障房项目所处地段位置与市政配套是否成熟，这一点

开发商也必需一一考虑，因交通不便利被闲置保障房项目的案

例也不少。再言，如果地方政府按住宅用地的70%都用于保障

房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的

保障房的土地政策全面实施后，只要拿地开发，基本上绕不开

保障房的建设问题，所以而言，未来房地产企业大规模参与地

方的保障性住房建设将是市场的大趋势。

作者单位 全经联研究院

编辑 殷晶晶

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