买新房需要注意哪些方面

之欧阳学文创作

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买房子需要注意的问题

欧阳学文

122701:14

一、买房、签约时应注意：

1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险，如：窗台的高低、净高太低、阳台设

计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋结构、裂缝等表

面质量问题。

2、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否则，容易被动和受

制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前，从法律上一般定金是可

以退的，但大家不要给自己添麻烦。

3、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，

事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。

4、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发

生变化（涨价等）。

5、列明应交费用清单，避免乱收费。

6、注意律师代表谁？目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有3种，其中包括：开发

商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。

7、签订尽可能详细的补充协议（注意审查出卖人提供的补充协议），或集体签约；并写明

如何承担违约责任，退房或不退房。退房包括哪些费用？不退房如何承担违约责任？很多

业主合同签完后，除了自己的签名是自己的以外，其他文字都是别人的字体，这样太被

动。

二、收楼时应注意：

1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件，如：测绘部门实测面积文件、《北京市建设

工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进行验收，据此办

理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。

2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收，并在办理入住手续时注明相应的问题。如果不

让您入室查验，则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。

3、注意相互联系，为业主委员会的建立打下基础。

三、发生纠纷时应注意：

1、从签约的开始就要注意留好证据，要尽可能多地收集对方的书面材料。

2、确定正确的诉讼策略，如：先行政诉讼还是先民事诉讼？这是决定官司成败的关键。

3、可能的情况下，发挥集体的力量或请消协或媒体介入。

格局的方正、采光是否良好,坐在客厅会不会感到压迫感，附近周遭交通是否方便，以及最

近很重要的地势是不是不会被水淹之类，还有以前这里有没有发生不祥的事情,如跳楼、凶

杀、自杀，或比如附近有没有墓地，晚上回家时,当地的治安好不好，如果是住大楼,还要看

管理人员好不好,有没有认真巡视以及严格把关出入人口

1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司

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都可以为你打折。

2、现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完

全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可

以不受限制。

3、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，

要么就是你有关系，我们才给你好的房子。

4、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

5、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP)，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷

静。要自己看中才买。

6、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个

高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。

7、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多

多存活就不错了。

8、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高

级涂料，没人用面砖当外墙．

9、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但

是国家就只承认他的测绘报告。

10、得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工

程部随便说说的，能对八成就不错了。

11、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因

为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

12、不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖，是在人民大

会堂发的奖状，你说大不大？五万一个嘛！

13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些

人大多是公司的领导来捧场的。

14、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开房商

直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。15、为何所有

凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是开发商都是为

了省钱而内部统一那么做的。

16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是买

不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？17、到售楼处

后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪

些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。18、一个好的施工单位关键

是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。19、不要相信物业管理会是广告上

的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常

只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。

20、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位

不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是

真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。

如今，买房越来越成为普通百姓不堪承受之重。虽然国家出台了一系列的政策旨在抑制房

价，但毕竟房子掌控在开发商手里，最大的利润是他们的最终追求。

而为了结婚，为了改善居住条件，我们的生活需要房子。为了让我们的钱化得物有所

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值，在买房时，我们有必要知道应该注意些什么。下面是一些经验之谈，如果您正好要买

房，不妨认真读一读，也许能从中获益。

网友马丁认为，要考虑的东西还是很多的，比如开发商的实力、周围的配套设施包括

医院、学校、超市、治安情况、物业管理费用等等。当然最重要的还是价格，不过也不要

只图便宜！

网友红绿灯认为，首先要考虑清楚买房是自己住还是投资？自己的支付能力允许您作

怎样的预算？希望的位置？等等。然后在看房时，您要提防可能存在的种种陷阱。尤其签

订合同时，务必要签订一份完备的、均衡的合同，以切实保障您的权利，避免很多不可预

知的纠纷。最后面对的当然是收房。在我们现在主要采用的房屋预售方式下，收房好比“丑

媳妇”第一次见“公婆”，不过这是对开发商而言的。这个时候，您要做一个最最挑剔的验收

人！

网友置融的建议比较专业，他对购房时要缴哪些费用作了较为完备的介绍。他说，当您

购买房子时，大致需要缴纳以下几种费用：房款、印花税(印花税的收取标准为：买卖双方

各缴纳房款总额的万分之五，印花税票将贴在您的购房合同中)、律师费(购房者缴纳的律

师费一般为贷款额的千分之二到千分之三之间，此项费用是由按揭银行指定的律师事务所

收取的，服务内容包括：向按揭银行提供审查购房人的资信、收入证明、还款能力等事

项，向按揭银行出示法律意见书)、保险(此项费用是由按揭银行指定的保险公司收取的)、

抵押登记费及代办费、产权代办费、契税、公共维修基金等等。

在上述费用中，前面4项是必须向开发商或律师缴纳的，后面4项则可以自行向相关

部门缴纳，这样做可以给您带来以下好处：

1.拿到了主动权：当您自办或自行委托时，开发商会积极配合您办理产权证和抵押登

记，这时他比您急。

2.开发商不会占用您的契税及公共维修基金。

3.办理时间上要缩短一半，一般开发商办理要半年到一年，而自己办理或自行委托办

理最长不超过半年。

4.费用省：自办就不必说了，您就是自己指定代办机构也比开发商或银行指定的代办

机构省一半的费用。年轻人买房子应该注意的5大问题随着经济收入的不断提高，许多

参加工作不久的年轻人也开始筹划买房。那么，年轻人买房应该考虑哪些问题呢？准备

多少钱才能买房

从目前各个楼盘的付款方式来看，三成的首付是购房前必须准备的。除此之外，购房时

还必须交纳2％的房屋维修资金。以一套总价为27万元的房屋为例，必须准备8.1万元作

为首付，5400元维修资金，再加上其他杂费，全部加起来至少要准备9万元才能购房。如

果需要马上入住的，还要准备一笔装修金，根据目前市场装修行情来看，若是一套100多

平方米的住房，至少要准备4万元——10万元不等的装修金。一些有置业经验的购房者

认为，切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电

等，这些也需要一笔不小的费用。因此，年轻人购房时，至少应保留一半的存款。选择

房型别盲目贪大年轻人选房切忌好高骛远，一定要根据自己的实际需要选择合适的房

型。若在未来5年内不打算要小孩，可以选择面积较小的住房，一般两居室住房足够。若

近期想要小孩的年轻家庭，则应根据自身经济条件选择两室或小三室的住宅。若打算买房

与父母同住的年轻人，则必须考虑购买三室以上的住房，同时最好能有两个卫生间，不论

是父母还是自己居住起来也比较方便。子女教育应放在首位据了解，近来有不少以前

在近郊购房的年轻家庭，因为小孩年龄增大即将面临就学问题，而不得不重新在市区购买

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住房。因此，建议年轻人在选择房源时还应将小孩未来的教育问题考虑进去。一般而言，

学校最好不要距离居住地太远，尤其是幼儿园、小学，距离太远接送不方便。怎样贷款

才不会变房奴一般而言，年轻人贷款购房，还款年限选择15——20年较为适中。若贷

款年限过短，还款压力相应较大，一旦工作发生变更可能导致无力还贷。但如果预期自己

未来收入会大幅增长，则不妨选择较短的还款期限，这样可少付利息。若有住房公积金的

年轻人，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好

用。这样也可少付利息。二手房也能做新房由于年轻人好面子，往往都要买新房结

婚，即使经济有困难也要想方设法买新房，很少有年轻人愿意购买二手房。实际上，结婚

并不一定要买新房，二手房也能做新房。二手房不仅选择余地大，而且马上可入住，价格

也相对便宜，还可买到离市中心近一点的房子。因此，年轻人在购房时，不妨适当考虑一

下二手房。

定金好象是付给房东的，（也可以付给中介），记得一定要有收条。定金付多少是由你们

自己商定的，定金实际上是对执行合约的一种保证，（卖方交出房产证）作为买方，你要

有一个综合的风险评估，1.钱放在自己处是最保险的，2.定金少也就是违约成本低（对双方

都一样）。签合约时一定要看清楚，卖方答应的东西要全部写在合约里，不要怕麻烦，要

留下一定的钱收房时才给。合约签好后去银行申请贷款（目前银行政策不定，你最好先去

咨询一下）同意后就可去办房产证。

什么是好朝向？据国家注册城市规划师王发起介绍：所谓好朝向的房屋，无外乎是在通

风、采光（日照时间）这两点表现良好。通风良好会提升室内空气质量，日照充足有利于

室内卫生。坐北朝南是公认的好朝向，但不一定是正南正北，在全国范围内的不同城市，

房屋的最佳朝向存在一定差别。比如北京，最佳朝向在北部偏东7°，有的城市甚至在北偏

东10°才是最佳。同时，在北方城市，西风北风多，主要考虑采光状况；相对的南方城市

日照充足，则主要考虑通风好坏。不过无论朝向如何，都要符合一定标准。国家对住宅设

计有明确的规格要求，要保证每户都有充足的日照，具体标准为：冬至日当天满窗日照不

小于1小时。■专家认为：板楼优于塔楼

由于楼体构造的不同———塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形

成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同；板楼：比较通透，长度明显大于宽度，板楼

有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干

个单元连在一起就拼成一个板楼。故单从朝向来看，王发起认为板楼优于塔楼。因为板式

住宅比较方正，朝南户型比较多，通风采光条件好，而塔楼与板楼相比，通风较差，自然

风无法顺畅通过。而且不可能做到户户朝南，塔楼每层都必定有部分住户的采光条件比较

落后，日照时间短。

■应具体情况具体分析

“链家”市场专业人士认为，选择南朝向的房产时，应以卧室朝南的为首选，但卧室最好不

要靠西向外墙。因为在夏天，南向卧室比较容易吹到凉风，但若是西向外墙，射入的阳光

也会较多，那样室内温度一定较高。消费者在选择时，应以卧室与客厅是否能接受光线直

接射入，厨房、卫生间能否直接通风为衡量基准。

近年来很多购房消费者开始追捧容积率低的板楼，因为板楼拥有良好的采光、日照、通

风。但“链家”专业人士认为，如果选择的板楼不是楼梯直接到户，还要通过长长的走廊，

那么它的合理性、安全性、健康性都有待商榷。因为这样的板楼可能造成卫生间阴暗，其

他房间的采光也不会很好的后果。

此外，并不是所有的塔楼朝向都不理想。一梯四户以下的塔楼在采光与通风上会好于板

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楼。例如，一梯一户的塔楼没有纯北向的房间，这就保障了360度景观下更好的采光与通

风，以及更充分的日照，并且保障了空间上的私密性。一梯二户的塔楼有270度以上的采

光与景观，同样保障采光、通风的优越。

买房子应该注意什么？需要看什么证？

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工

证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是

由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证

是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地

使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是

预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作

弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理

产权证。

风水与易学有关。我们知道现代最快的、最庞大的计算机都还没有超出64BIT，而<<易

经>>在几千年前就用64卦来囊括世界了，风水则是易学在生活中的应用。许多人以为"风

水理论"是乱说的，其实不对，还是有根据的。至于有人乱说，那是另一回事。风水与环境

等因素有关。那对一般人来讲，“环境”两个字念起来简单，说起来可不是一般人能办到

的，尤其房前屋后环境复杂，前后左右、远远近近都各有不同。

由于有关环境的法规、条例多种多样，稍不注意就落入各种陷阱。中国人很聪明，在四千

年前就发明了风水学的概念。在风水的基础上还演生出各种各样的风水理论。就象针灸与

气功被西方人视为迷信几百年，现在却被许多医疗保险公司承认为有效的疗法一样，风水

已被许多商人、银行家、律师、及许多名人所亲睐，不仅有利于发财、致富，并有利于身

心健康，因此被称为富人的办公与宅院秘诀。至于有人谈“风水”色变，是因为不懂其妙，

不懂自然规则与环境科学，相信迷信所至，实在有点惋惜。豪华、舒适的风水宅院，的确

让人赏心悦目、心旷神怡。谁都知道，北京紫禁城的金壁辉煌、华盛顿白宫素朴典雅的外

表、埃及金字塔冲天的尖顶等世界著名建筑瑰宝让人留恋往返。相反，由于火山喷发，意

大利古庞佩城被掩埋；由于土耳其人将圣殿用于储藏军火，结果将希腊帕特农大神庙毁于

一旦；还有美国弗罗里达州一汽车商由于选址不当，数百辆豪华车一夜之间由于地陷而沉

入地下。说起来是天灾，究其原因是人们对大自然认识的贫乏。风水理论恰恰强调人与自

然的融合。当代风水已经不再是无知人的迷信，而是将系统学、地质学、建筑学、生态

学、环境卫生学、易学、人文科学与房地产相结合的产物。那么，哪些房产风水不好呢？

房屋风水好的地方，应该是有山有水，前低后高、中间地平、光线充分、面向东南、南或

或西南。山在后面让人有安全感、依靠感,水在前面有远见、有智慧、有富裕感。水在前

面，山在后面是比较理想的情况，如果从整体上看，就是整个城市的风水了，象这样的城

市是很少的，但也能找到的，比如，有人人为加拿大的温哥华，风水就是全加拿大最好

的，是真正的风水宝地，温哥华的房价比房价排第二的多伦多城市还要高出一倍。从局部

来看，就是某一套房子的风水。但是，现实中是很难找到这样理想风水的房子的，不过，

避免风水差的房子比较重要。

风水差的地方表现在几个方面。风水最差的房子就是“对冲”房子，对冲就是房子的正门正

对著一条来路。如果那条来路是下斜坡，下斜坡的终点到大门口，就是大恶，回想起来，

本人见过好几户这样的人家，他们的运气都极差，也许是巧合。另一种就是“刀型”房子，

房子前面的那条路是“弯曲”的，内弯比外弯更差，不过这种危险性不是太大，其他的还有

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“急流”，房子在车流量很大的马路边，再有就是“地不平”。“三明治”房子，即左右邻居房

屋、土地都很宽，很大，就是您的房子地小、屋小，并被夹在其中，显得很难受。“大杂

烩”房子是在房形、价格、新旧等不一致的地方，尤其是在治安比较差的地方。