2021年前2月统计局数据点评:房地产行业:复苏向二三线城市传导

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告

DONGXING SECURITIES

房地产行业：复苏向二三线城市传

2021年03月16日

导

看好/维持

房地产 行业报告

——2021年前2月统计局数据点评

2021年前2月房地产销售面积/开发投资分别同比增长1.05倍/38.3%，较2019未来3-6个月行业大事:

年同期分别同比增长23.1%/15.7%。前2月商品房销售均价11029.8元/平米，

无

分别较2020年同期和2019年同期增长14%和21.5%。

我们认为本月最值得关注的是商品房均价数据，结合70城二手房价格同比数据

行业基本资料 占比%

或可验证复苏在从一线向二三线城市传导，逻辑如下：第一，一线4城新房销

股票家数 131 3.12%

售面积仅占全国的2-3%，无法解释全国均价同比增长14%。其次，70城二手

重点公司家数 - -

房价同比数据显示，二三线城市处于复苏区间。而根据历史情况判断，二三线

行业市值(亿元) 20987.12 2.48%

政策收紧尚有一小段时间。

流通市值(亿元) 18693.56 2.97%

行业平均市盈率 9.27 /

我们认为供给端政策对房企盈利能力的改善存在不确定性，主要基于以下因素：

市场平均市盈率 22.37 /

第一，部分高杠杆房企在2020年下半年迅速去杠杆，但土地溢价率同期并未下

行业指数走势图

降，2021年伴随他们投资力度回升，土地市场热度下降或有难度。第二，“双

集中”供地下房企间博弈加大，土地价格能否下降有待观察，且费用率有上升

91.3%

房地产 沪深300

趋势、新房价格有下降趋势，净利润率改善存在不确定性。

投资建议：

41.3%

销售端，当前行业量价复苏有望从一线城市向二三项城市传导，而二三线政策

-8.7%

收紧尚有一段时间。土地端，“双集中”政策对盈利改善具有不确定性，且或对

3/165/167/169/1611/161/16

资金效率和ROE形成拖累。政策端，一系列房地产宏观审慎监管客观上有望降

资料来源：、东兴证券研究所

wind

低行业的资产价格风险和流动性风险，迫使行业以安全性换取成长性，有利于

地产开发行业平稳健康发展，房企永续经营的客观环境或将出现，而龙头房企

分析师：林瑾璐

**************************.cn

的开发主业仍有望在很长一段时间实现10%-15%的增速。

执业证书编号: S148

在管理红利时代，具备管理能力的房企（体现在盈利能力和周转能力具备优势），

研究助理：曹钧鹏

**************************.cn

其土地和资金利用效率最高，这构成了潜在的护城河。推荐万科A、保利地产，

执业证书编号: S148

建议关注龙湖集团、旭辉控股集团、融创中国。

研究助理：陈刚

******************************.cn

风险提示：

执业证书编号: S148

经济复苏不及预期、行业盈利能力下行超出预期、房企超预期出现流动性风险。

行业重点公司盈利预测与评级

简称 PB 评级

EPS(元) PE

19A 20E 21E 19A 20E 21E

万科A 3.5 4.1 4.8 9.1 7.8 6.5 1.8 强烈推荐

保利地产 2.4 2.8 3.4 6.5 5.5 4.5 1.3 强烈推荐

数据来源：东兴证券研究所

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东兴证券行业报告

房地产行业：复苏向二三线城市传导

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1. 事件

2021年3月15日统计局公布房地产行业2021年前2月数据：商品房销售面积1.7亿平方米，同比增长1.05

倍；比2019年前2月增长23.1%，两年平均增长11.0%。商品房销售额19151亿元，增长1.33倍；比2019

年前2月增长49.6%，两年平均增长22.3%。房地产开发投资1.4亿元，同比增长38.3%；比2019年前2月

增长15.7%，两年平均增长7.6%。

2. 销售：复苏从一线向二三线传导

销售整体呈现量价复苏的趋势。2021年前2月商品房销售面积1.7亿平，销售金额1.9万亿元，分别同比增

长104.9%和133.4%。不考虑去年低基数的因素，相较2019年同期也分别同比增长了23.1%和49.6%。根据

克而瑞权益销售数据这一前置指标来看，销售同比增速基本符合预期。

价格方面，前2月商品房销售均价11029.8元/平米，分别较2020年同期和2019年同期增长14%和21.5%。

我们认为价格大幅上涨或反应了市场复苏在从一线城市向二三线城市扩散，一线4城新房销售面积大概占全

国的2%-3%，所以新房销售均价大幅上涨更多是来自二三线城市的贡献。

我们可以选择受限价、限签影响较少的二手房价格指数同比增速来验证这一趋势。二线和三线城市的二手房

价格增速分别在2020年9月和2020年12月筑底，2月数据验证二三线城市房价处于复苏区间。

而人均收入伴随经济复苏而改善、可售库存较低、房企积极推货回笼资金等或是销售量价复苏的更深层原因。

价格复苏从一线向二三线城市传导，而政策收紧尚有一段时间。我们观察到在行业景气度较高（量价齐升）

时，尤其是房价创历史新高的城市较多的时候，政策将会收紧。而当前处于二三线复苏的初期，参考历史情

况，二三线政策收紧预计还将会有一小段时间。

图1：前2月新房销售面积同比翻番 图2：前2月新房销售均价同比增长14%

商品房销售面积:累计(万平)商品房销售额:累计值(亿)

商品房销售面积:累计同比%(右)商品房销售额:累计同比%(右)

200000160%

180000

160000

140%

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

-40%

-60%0

1200016%

13.95%

10000

商品房销售单价(元/平米)商品房销售单价:同比(右)

14%

12%

10%

8%

140000

120000

100000

80000

60000

40000

20000

8000

60006%

4%

4000

2%

0%

-2%

2000

0-4%

资料来源：，东兴证券研究所资料来源：，东兴证券研究所

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年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年

2345789245689234567892

月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月

222

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111

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年年年

637

月月月月月月月月月月月

2

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年

1

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月

22222222

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年年年年年年年年

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东方财智 兴盛之源敬请参阅报告结尾处的免责声明

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图3：二三线城市政策进一步收紧或还需时间

70个大中城市二手住宅价格指数:一线城市:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:二线城市:当月同比

70个大中城市二手住宅价格指数:三线城市:当月同比

40%

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

-10%

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11111111111111111111111111111111111122222

11112222333344445555666677778888999900001

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14701470147014701470147014701470147014701

资料来源：，东兴证券研究所

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3. 投资：低基数下复苏，年内有望转向建安驱动

2021年前2月房地产开发投资1.4万亿元，同比增长38.3%；比2019年前2月增长15.7%。同比增速较高主

因低基数下的复苏，我们预计2021年开发投资同比增长6%，且驱动增长的因素或从土地购置费切换到建安

投资，一方面来自于施工面积的改善，另一方面是单位施工强度将跟随PPI走高而有所提高。

图4：累计开发投资及同比增速 图5：累计开发投资分项及同比增速

房地产开发投资完成额:累计值(亿元)房地产开发投资完成额:累计同比(%)(右)

建安投资:累计值(亿元)土地购置费:累计值(亿元)

其他:累计值(亿元)建安投资:累计同比(%)(右)

50%160000

40%

30%

20%

10%

0%

其他:累计同比(%)(右)土地购置费:累计同比(%)(右)

80%100000

60%

40%

20%50000

0%

-20%

-40%0

140000

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0-20%

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30000

-10%

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资料来源：，东兴证券研究所资料来源：，东兴证券研究所

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4. 土地市场：竞争仍然激烈

行业供给侧端的政策并不一定等于供给侧改革，净利润率改善才是真正的供给侧改革，这在当前存在一定不

确定性。

首先，2020年“三道红线”政策之后，土地溢价率并未见显著下降，而很多高杠杆房企纷纷在在2020年下

半年改善自身杠杆情况，如融创、金科、蓝光、阳光城等。随着2021年这些房企加杠杆能力更强，土地市

场竞争未必会趋弱，土地价格下降存在一定不确定性。

其次，土地市场“双集中”新政弱化房企在土地、融资、新房三个市场的议价能力，土地价格能否下降有待

观察。土地市场：房企拿地自由度下降，房企经营难度提升，另外集中期拿地除了研判土地质量还要考虑竞

争者能力，博弈难度提升。出于提升资金使用效率角度，房企可能在非集中供地期在22城以外的城市进一

步博弈，这些城市土地市场热度或将提升。这弱化了房企对地方政府的议价能力，土地价格能否下降有待观

察。融资市场：在集中拿地期前是对土地资金需求的迫切提升，在集中拿地期后是对银行开发贷的追逐，这

弱化了房企对金融机构的议价能力。新房市场：集中拿地后6-9个月是集中开盘推货，对项目的蓄客要求进

一步提高，甚至会加大以价换量来吸引购房者。这弱化了房企对购房者的议价能力。以上种种在财务上或会

表现为毛利率微降和费用率提升，二者带动房企净利润率下滑。

图6：2020年“三条红线”政策之后土地溢价率并未下降 图7：主流房企在2020下半年迅速修复资产负债表

资料来源：，东兴证券研究所资料来源：，东兴证券研究所

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5. 投资建议

销售端，当前行业量价复苏有望从一线城市向二三项城市传导，而二三线政策收紧尚有一段时间。土地端，

“双集中”政策对盈利改善具有不确定性，且或对资金效率和ROE形成拖累。政策端，一系列房地产宏观审

慎监管客观上有望降低行业的资产价格风险和流动性风险，迫使行业以安全性换取成长性，有利于地产开发

行业平稳健康发展，房企永续经营的客观环境或将出现，而龙头房企的开发主业仍有望在很长一段时间实现

10%-15%的增速。

在管理红利时代，具备管理能力的房企（体现在盈利能力和周转能力具备优势），其土地和资金利用效率最

高，这构成了潜在的护城河。推荐万科A、保利地产，建议关注龙湖集团、旭辉控股集团、融创中国。

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6. 风险提示

经济复苏不及预期、行业盈利能力下行超出预期、房企超预期出现流动性风险。

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辑

促发展

20200816

破冰之旅

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分析师简介

林瑾璐

英国剑桥大学金融与经济学硕士。多年银行业投研经验，历任国金证券、海通证券、天风证券银行业分

析师。2019年7月加入东兴证券研究所，担任金融地产组组长。

研究助理简介

曹钧鹏

南开大学金融硕士，本科毕业于中南大学土木工程专业，2019年加入东兴证券研究所从事房地产研究。

陈刚

清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。

分析师承诺

负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本

人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分

析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或

观点直接或间接相关。

风险提示

本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告

均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作

出投资决策，自行承担投资风险。

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权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。

行业评级体系

公司投资评级（以沪深300指数为基准指数）：

以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义：

强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上；

推荐：相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间；

中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间；

回避：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。

行业投资评级（以沪深300指数为基准指数）：

以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义：

看好：相对强于市场基准指数收益率5％以上；

中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间；

看淡：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。

东兴证券研究所

北京 上海 深圳

西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心

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