商业地产紧缩背景下华南MALL面临的挑战与机遇

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Ｃｏ删ＥＲＣＩＡＬ ＥＣｏＮｏⅣⅡＣＳ ＲＥ、，ｍＷ 商业经济文荟 ２００６年第５期

商业地产紧缩背景下华南ＭＡＬＬ面临的挑战与机遇

蔡海珊

（广东商学院流通经济研究所，广东广州５１０３２０）

摘要：在激烈的零售业竞争中东莞华南ＭＡＬＬ无疑是一项巨大的商业投资，其运作的过程中必然要遭遇各种商

业风险。珠江三角洲地区商业地产在经历了２００２—２００５年的投资过热后，在土地价格上涨和国家宏观调控的双重作用

下迎来了紧缩时期。本文分析了在这种背景下代表了中国零售业新业态的华南ＭＡＬＬ当前面对的挑战与机遇。笔者认

为在当前市场竞争日益激烈的情况下，华南ＭＡＬＬ必须调整自己原有的市场策略和定位，积极应对商业地产紧缩带来

的挑战，把握机遇，完成商业与地产的完美对接。

关键词：商业地产；紧缩；华南ＭＡＬＬ；挑战；机遇

中国分类号：Ｆ７２４．２ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７ｌ一６７２８（２００６）０５—００１３—０４

一

、

前言

２０年以上，华南ＭＡ［．Ｌ是包括规划、设计．再到招商和运营的一

体化系统工程，任何一个环节（资金、管理、人才、决策）和因素

近一段时间以来在土地开发成本上涨．国家宏观调控的双

重作用下珠三角地区商业地产迎来了紧缩期，这为商界和学术

界重新思考、定位商业地产与ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ之间的关系提 要遭遇的挑战与机遇．对于国内ＭＡＬＬ发展有着很大的借鉴作

的失败都会是严重的 。探讨商业地产紧缩时期，华南ＭＡＬＬ所

用。

供了另一个角度。“ＳＨＯＰＩＮＧ ＭＡＬＬ”（大型购物中心）作为集购

物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务功能于一体的，为消费者

提供一站式服务的综合服务体．被认为是中国零售业态升级的

二、商业地产紧缩使华南ＭＡＬＬ面临的挑战

ｌ、商业地产紧缩增加开发商所面临的资本风险

ＭＡＬＬ是经济垄断、资本高度集中的产物，本身需要的就是 主要方向。在过去几年中ＭＡＬＬ在中国的发展无论从速度还是

庞大的资本投资，而商业地产紧缩和商业地产土地成本增长都

对ＭＡＬＬ提出了更高的资本和收益要求。高投资、有保障的收

益首先需要的是成本优势，在中国ＭＡＬＬ的成本中首要构成要 展。由东莞三元盈晖公司投资２５亿元人民币建设的华南ＭＡＬＬ

素是商业地产成本。华南ＭＡＬＬ在国内地产市场相对低迷时开

从规模来看．毫无疑问都获得了巨大成功，它在民间资本和国

外资本的推动下迅速布局中国主要城市并向二、三线城市延

正是这个过程的典型范例．建成后将成为亚洲乃至世界最大的

主题式购物公园。［ｔｌ

从２０世纪末ＭＡＬＬ这种零售业新型业态进入我国后．在

始进入市场运作因而获得了大量价格低廉的土地．并合理地控

制了开发成本。但从２００３年开始这个背景开始转变．随着土地

资源稀缺、建筑市场价格上涨，国家宏观调控政策出台．商业地

短短几年内所取得的超常发展与国内商业地产的蓬勃发展有

着密切关系。国内房地产业因为过去几年住宅类房地产形成过

度竞争，盈利空间萎缩，地产开发商开始寻求拓展新的项目。而

从２０世纪９０年代末期．我国的零售业正处在业态更新、整合

时期，传统业态举步维艰，新的业态相互角力，迅速发展，在这

种背景下房地产业和零售业形成了联盟［２１。ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ这

产迎来了紧缩时代，这带来的是开发成本的上涨。这就使得华

南ＭＡＬＬ面临着巨大的资本风险，这种风险来源于投资和收益

对资金链的双重影响。实际上ＭＡＬＬ作为零售业的一种业态，

其核心的商业价值体现在它的客流和营业。商业地产仅仅是其

成本的构成之一，它的资本回报往往是长期的微利。华南ＭＡＬＬ

的开发成本因为商业地产开发成本增大而增大的同时．还可能

种业态被认为是实现这种联盟．使地产与商业实现完美对接的

最好形式。华南ＭＡＬＬ是地产商进行的商业地产投资，商业地 加倍的伴随着经营、管理所要面对的风险，两者叠加在一起使

产与ＭＡＬＬ拥有伴生关系，这使商业地产在ＭＡＬＬ中扮演着核 开发商的资本风险倍增．这种投资风险是任何一个ＭＡＬＬ在开

心资产的角色，在一定程度上ＭＡＬＬ就是为了使得商业地产实

现更好的盈利才出现的。从某个角度说，商业地产操作的成功

就意味着ＭＡＬＬ的成功。中国发展商业地产的时间比外资要晚

发过程中都要面对的。被业界誉为“收银机”的天河城广场同样

经历了这样的过程，１９９２年，天贸集团以８．４亿元的股本金，加

上向外举债的９０００万美元，建起了天河城广场，在这漫长的加

收稿日期：２００６—０９—１５

作者简介：蔡海￣＇（１９７９一），女，广东汕尾人，硕士研究生，广东商学院流通经济研究所助理研究员，研究方

向：流通经济、企业管理。

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