凯德集团玩转4700亿资产

凯德集团玩转4700亿资产

作者：胡锟

来源：《英才》2019年第11期

作为亚洲最大的房地产之一，管理资产规模超过4700亿的凯德集团，因旗下运营的“凯德

mall”、“莱福士”大型商场而被人们所知。不过可能大多数人不知道的是，这家新加坡龙头房企

也曾因为债务负担过重经历了从重资产模式到轻资产运营的蜕变。

根据公开资料显示，目前凯德所经营的房地产业态已经渗透到商业综合体、购物中心、服

务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅等领域。并且在轻资产运营方面也形成了一定规模，

管理5只REITs和17只房地产私募基金。

目前集团项目遍布于全球多个国家的180多个城市，并且以新加坡和中国为核心，不断开

拓印尼、越南、欧洲、美国等市场。那么从2001年亏损2.8亿新元，到亚洲最大房企之一，

凯德集团是如何完成华丽逆袭的呢？

每个伟大的企业都有一段峥嵘岁月，新加坡房企龙头凯德集团也不例外。

1998年亚洲金融危机给新加坡地产带来了不小的冲击，据统计，1998年末名义房价同比

下跌将近27%。当时由新加坡政府投资平台淡马锡控股的两家房企发展置业和百腾置地在当年

分别亏损1.9亿和3.8亿新元。

随后1999下半年房地产市场复苏，当年四季度名义房价同比反弹34.1%，发展置业和百

腾置地也迎来了自身的福音，在1999年分别盈利3.3亿、1.1亿新元。2000年百腾置地和发展

置业合并组建凯德集团，控股股东仍为淡马锡，至此，巨型地产龙头凯德集团诞生了。

成立之初凯德集团业务运作并不顺利，当时的凯德集团主要从事房地产开发和投资业务，

其中住宅开发收入占比最高，2001年占总收入61%，其次是商业物业出租，占比18.4%。这也

导致了凯德集团债务负担过重，根据数据，2001年凯德集团有息负债达到90.6亿新元，净负

债率达87%，导致当年集团有4.3亿新元的利息费用，进而导致集团当年亏损2.8亿新元。

虽然高杠杆是所有房企的基本特征，凯德当年债务过高看似也无可厚非。只是遇到市场环

境不太好、销售回款慢的情况时，对房企是一项很大的考验。于是凯德集团在2001年提出了

轻资产转型战略，只可惜凯德集团当时似乎并没有料到由于制度不完善、公众对REITs没有一

个清晰的认知，公司第一只REITs凯德商用信托未能发行成功。

在这之后，新加坡政府出台了一系列关于REITs的法律框架，如2001年，颁布《证券和

期货法》，对REITs上市做出具体规定;2002年，颁布《集合投资准则》，细化对REITs的监