小产权房能转大产权吗

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小产权房的类型包括哪些

小产权房”的类型有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即

宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不

能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房

子。后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠

纷，购房者将无法得到赔偿，因为作为前提的买卖合同是无效的。

小产权房是与大产权房相对的，通常只有大产权房才能获得

国家颁发的产权证书，言下之意小产权房是没有的。虽然常见的

小产权房是在农村集体土地上面修建的房屋，但除此之外其实还

包括了一些其他的房产。那究竟小产权房的类型都有哪些呢？马

上为你做分析解答。

一、小产权房的类型包括哪些

具体来说，小产权房可以分为三类，分别如下：

1、通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，

将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

2、限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不

按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销

售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

3、军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，

之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

以上三种小产权房，最常见的是第一种。当下，我国在小产

权房中矛盾和冲突最普遍的也是第一种。

二、小产权房有哪些特点

小产权房是相对于具备完整产权的大产权房而言的。作为小

产权房，其特点也是相当明显。而这些特点，也在一定程度上对

小产权房的拥有者或者购买者产生特定的影响。小产权房主要有

以下几个特点：

1、价格优势明显

小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对

偏远，一般位于城市郊区甚至远郊区，本身土地价值比较低。再

加上不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设的

土地成本极低。

2、产权不完整

小产权房并不是真正意义上的商品房，不能上市交易，而且

国家也不承认并不予办理过户登记手续。此外依照相关法律政策

规定，小产权房买卖合同属于无效合同，农民将房屋卖给城镇居

民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权

证、房屋产权证、契税证等合法手续。没有“二证”，既无法律

保障，也不可以上市交易。严格上来讲，小产权本质上是无产权。

3、不合法性

小产权房建设在农村集体土地之上，不符合现行土地管理法

的规定。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与

农民特定身份相联系，是不能出让、转让的。目前利用农村集体

土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房买卖合

同本身是无效的，小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组

织相关证明文件并不具有法律效力。

4、法律风险大

利用国有土地从事商品房开发建设，需要具备“五证”，即

国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证和

商品房预售许可证。而小产权房开发建设很多是村民个人、乡(镇)

村集体或一些房地产开发资质不完全具备的公司投资建设的，也

没有经过规划、国土、建设等主管部门审批，在房屋质量、物业

管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题。更重要的是，

由于缺乏房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益不

能得到法律有效保护，根据《土地管理法》、《合同法》、《物

权法》相关规定，小产权房买卖合同属于无效合同，购房者从乡

镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、

继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难

以得到保障。这些都是非常重大的隐患和风险。

关于小产权房的类型主要包括三种，即在农村集体土地上修

建的房屋、限制销售的小产权房以及军产房，对于这些房屋由于

不具有国家颁发的产权证，因此在交易的时候往往价格比较低，

但对于购房者而言，此时需要承担的法律责任是很大的。