西安房价查询

２０１ ４年第 期 ・ 专 论

函宴地铁 绣房价

口周红涛张焕军蒙晓哲王敏

十八届三中全会提出要加快房产税立法并适时

推进改革，随着这一决定的公布， “买不买房？买

怎样的房？”再次成为各大网络媒体和街头巷尾热

议的话题。笔者在众说纷纭中对西安房地产市场，

特别是地铁沿线房地产做了调研分析，通过对全国

房地产市场总体背景、西安市地铁规划及建设情况

及地铁建设对房地产市场的影响等梳理分析，试图

为西安购房者决策判断提供一些基础数据，并提出

一些建议，供置业者参考。

一

、全国和西安房地产市场总体情况

近几年，房地产市场在国家高压调控政策下，

投资增速有所放缓，投机性购房需求得到有效抑

制，房价较快上涨态势得到遏制，调控效果显著。

但是，我国正处于城市化加速推进的历史进程中，

每年数以千万的农村人口涌入城市，带来巨量需求

导致房价上涨格局仍未根本改变。国家统计局数据

显示，２０１３年９月一线城市首次出现同比价格涨幅

全部超过两成的现象，天津等３１个二线城市平均上

涨０．７％，唐山等３５个三线城市平均上涨０．６％。

西安作为典型的二线城市，普通住宅价格基本

维持在５０００元一８００Ｏ元的区间，与一线城市相比总

体是合理的。２０１３年前三季度，西安房地产市场持

续温和上扬，新建住宅销售价格同比上涨５．５％，自

去年八月份以来连续ｌ４个月上涨。其中，新建商品

住宅销售价格累计上涨６．１％，分别较上年同期高出

５．１个百分点和５．７个百分点，较上半年分别高出

Ｉ．４个百分点和１．５个百分点。

二、西安地铁对沿线房价的影响

从国内已有地铁的城市情况来看，地铁从规划

确定到建成通车这个过程，对房价一般会有３０％的

拉动。如果这种拉动是１００分的话，在动工之前已

至少有４０％被释放，动工之后又会释放４０％以上。

地铁楼盘价格上涨的因素主要有以下几点：

１）由于交通的便捷，郊区的概念逐渐淡化，购房

者的理念发生改变，快速便捷的地铁使购房者不必

为房子是否远离市中心而犹豫徘徊。２）随着地铁

的建成，势必会带动周边商业配套，衍生出众多社

区性商业，人们的生活更加方便，在消费购买力一

定的前提下，人们倾向更舒适的生活，而地铁速度

带来了便利和快乐。３）人们对地铁房产升值潜力

薯 ＳＨＡＡＮＸｌ ０ＥＶＥＬ０ＰＭＥＮＴ＆ＲＥＦＯ敞Ｍ

的乐观预期。

１、二号线对沿线房价影响浅析。西安地铁二号

线途经张家堡、钟楼、小寨等诸多商圈，优越的地

理区位和商业远景促使沿线房价在二号线开通前后

纷沓高涨。从２００７年开始，二号线沿线的房价涨幅

开始出现明显高于西安市均价的涨势，尤其是在

２００９年Ｎ２ｏｌｏ年间，地铁沿线房价出现大幅度的增

长，２０１０年地铁二号线周边的房价已高于西安均价

２６．７％。２０１ １年，虽然遭遇政策调控，二号线周边

项目的房价仍高于全市均价大约１５．４％。笔者分析

认为二号线开通已经两年，地铁开通对沿线房价的

拉动效应已大部分释放，后期的升值既有赖于地铁

效应，更赖于其它因素。

２、一号线对沿线房价影响浅析。一号线沿线目

前没有表现出和二号线那样的增值效应，主要原因

在于一号线沿线发展速度远不如二号线经过的城北

和城南片区，地铁开通对于沿线项目价格所产生的

推动作用并不明显，加之西安的消费者对于地铁带

来的便捷和优势要伴随着城市的发展和地铁联网建

设的步伐而逐步显现。目前一号线沿线是置业投资

的一个“盲区”，正处于价格低、潜力大的时期，

未来的发展潜力和增值空间将远远大于二号线沿

线，特别是线路两端值得关注。

３、二号线和一号线沿线房价分析比较。以北大

街十字换乘点为中心，暂不考虑延伸段及未开通路

段，目前向北沿线楼盘价格，自９０００元／ｍ。至６０００元

／Ｉｎ 递减；向南沿线楼盘价格自１００００元／ｉｎ 至

７０００元／ｍ 递减；向东沿线楼盘价格自７０００￣／ｉｎ 至

５０００元／ｍ 递减；向西沿线楼盘价格自８０００元／ｍ 至

６０００元／ｍ 递减。二号线经过的城南、城北，是西安

房地产开发比较早的区域，没有地铁以前，房价就

比城西、城东高出不少，属于区位条件优越的地

方。而一号线经过的三桥、沪河沿岸、纺织城等区

域，原本处于城市边缘，依托地铁提升的幅度更

大，房地产价值的增长也会更明显。就价格而言，

一号线优势明显，再看一号线沿线品牌大盘，向西

有万科金色悦城、保利金香槟和华润二十四城，向

东有高科绿水东城、御锦城和龙湖香醍国际社区，

特别是一号线两端区域的发展前景相当看好。

表ｌ：西安地铁楼盘价格

二号线 一号线

站点名称 典型楼盘 元ｆ 站点名称 典型楼盘 渐 ＩＩ１２

北客站 首创世纪城 ７０００ 纺织城 东城新一家 ５５００

北苑 通太古城 ６５００ 半坡 辰宇世纪城 ６３００

运动公园 九如御 ７２００ 沪河 水岸东方 ６０００

行政中心 兼华．北经城 ７２００ 长乐坡 长乐壹号 ５２００

凤城五路 雅荷春天 ８７３７ 通化门 金花新都汇 ８０００

市图书馆 盛世一品 ９５０Ｏ 朝阳门 华东万悦城 ８５００

大明宫西 祯祥国际 ６５００ 玉祥门 匾天国际城 ８５００

龙首原 时代家园 ７２００ 汉城路 万科金色悦蚵 ８０００

安远门 御玲珑 ８０００ 枣园 万国远鉴名筑 ６７００

南稍门 大话南门 ８ＯＯ０ 三桥 华润２４城 ６５ＯＯ

体育场 嘉怡豪庭 ７５８８ 后卫寨 启航时代广场 ６５ＯＯ

会展中心 金品会晨 ８５００ 世界城

三、地铁沿线投资置业的要点和建议

从目前来看，“地铁效应”已经显现，但就西

安的长远发展而言，轨道交通对楼市的影响，远非

使商品房房价上升那么简单。地铁向郊区拓展并延

伸，时空范围内延展了城市规模，同时在经济上产

生了新的聚集效应。随着人口向郊区的疏散，很多

产业才会随之聚集到轨道交通沿线，只有相关的企

业园区、生活园区、配套设施等相继完善，才能使

城市得Ｎ￣＇Ｉ－延，逐渐形成独立的城市组团。据上海

某机构的一项调查发现，决定房价相关因素的权重

分别为：交通的便利性０．３１，环境因素０．２８２，生活

配套设施的完善程度０．２３３，三项合计达０．８２５。地

铁沿线投资选房要点：

１、区域及前景。业内人士认为，地铁带给城

市更多商气、人气，沿地铁买房，首先要看区域，

哪个区域人气旺，不管是现在旺，还是将来旺，都

是投资置业的首选。因此，在置业前，要认真分析

区域的配套设施、发展前景、升值潜力等要素，关

注城市规划和开发力度。比如，北城经开区随着行

政中心北迁，未来潜力更大；三桥商圈由于西咸新

区的大力开发和地铁效应的带动，升值潜力不可小

觑；而钟楼、小寨等老牌商圈，地铁建设前已经非

常成熟，反而受益较小。因此，地铁置业应着重考

虑城郊，特别是政府大力规划开发的近郊，而非繁

华市区，地铁建成之后，必将拉近城郊与市区的距

离，带动沿线房价上涨。

２、距离的远近。在地铁影响物业增值方面，

【综合性经济刊物】１／２０１４

２０１ ４年第，一一 期 ・ 专 论

不同的距离则有不同的受益幅度。有数据显示，在

首尔，在地铁站影响最主要的区域小于２００米范围

内，土地价格上升９—１Ｏ倍；在２００—５００米范围内

土地价格则上升ｌｌ一１２倍；在地铁站间接影响的

区域５００—１０００米土地价格上升９—２８倍。

“５００米到１０００米的距离是走路可以走１５分钟，这

种距离避免了交通流量对居住者的干扰。”有专家

表示，地铁对于物业的增值，商业写字楼是越近越

好，但是如果是生活则不要太近，以步行１５分钟左

右的距离更好。投资地铁房，切不可盲目跟风，让

开发商牵着鼻子走，有的地产项目其实离地铁较

远，但开发商一味炒作地铁概念，似乎要赋予地铁

无所不能的商业地位。只有实地考察感受之后再做

决定，才是明智之举。

３、品质及配套。地铁房各有优劣，只有高品

质、大品牌的综合物业及高档社区，才是最具实力

的“潜力股”。沿地铁置业，不挑选而“一股脑”

购买，难免会花错钱、买错楼。品质高、配套全、

品牌好的房产升值空间大，不论投资还是自住办公

都适合。许多购房者在考察地铁楼盘时，基本都围

着“地铁”说事，楼盘自身的品质往往被忽视。其

实，不管是哪种形态的物业，产品品质都是首要考

虑的因素，地铁物业也一样。一个楼盘好不好、以

后住得舒不舒服，这跟开发商的实力、产品的质

量、户型设计、产品配套等相关因素都有关联，不

能单独只因“地铁”就选购房源。笔者提醒广大购

房者，购买地铁物业也要考虑产品综合品质，以避

免后续不必要的麻烦。

４、租金及回报。房价租金比是指每平方米的

房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了

房屋以出租方式取得的投资回报，是作为衡量市场

投资价值的重要参考。

计算公式：房价租金比＝商品房市价总值（建筑面

积×每平方米均价）／该房出租月收入。

一般情况下，若要满足５％一６％的投资回报要

求，房价租金的比值为ｌ９６—２３２。如果房价租金比

超过３００，说明该区域房产投资价值变小，房价高

估；如果低于２００，说明该区域投资潜力较大，房

价泡沫不大。

总之，购置地铁房产，要综合考虑区域环境、

政府开发规划、楼盘品质和配套、距离地铁口的远

近和出租收益等多方面因素，不可盲目投资。结合

上述分析，就西安而言，笔者认为，目前一号线升

值潜力优于二号线，两端优于中心，纺织城和三桥

更具投资价值。当然，这仅仅是就投资价值而言，

置业者购房时还要结合自身的实际需求全面考虑。

就长远而言，根据西安地铁建设计划，未来还将开

通地铁３号、４号、５号、６号线等，在沿线购置房产

时笔者建议重点关注目前交通不成熟的线路起点地

段和线路换乘站点，同时结合以上四点建议综合分

析决策，以激发出地铁拉动物业升值的最大效应。

作者单位：陕西省发改委培训中心

编 辑：徐田江