商业地产业态业种知识要点1

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商业地产业态业种知识要点

一、商业业态业种的解释

1、所谓商业业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有

选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营

手段，提供销售和服务的类型化经营形态。

2、业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖

什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如服装店，鞋店，食品店，

药店，书店，五金店等。

二、主要业态诠释

购物中心

购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或城乡结合地带，由专业经

营团队系统地有计划开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在10万平

方以上，空间呈纵向规划。

 Shopping mall

 Shopping center

百货商场

是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及

服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。

综合超市

以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的

综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本有连锁发展战略。

社区超市

以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必需品，均采用开架式陈

列，统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等，一般开在住宅社区较密集的区域。

仓储超市

仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表性的是“麦德龙”（makro）,

大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。

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这种商场规模大、成本低、价格实惠，场内极少豪华装饰，一切以简捷自然为特色。商品采取开架

式陈列，由顾客自选购物，商品品种多、场内工作人员少，既适宜零售购买又适合批发销售。

专业市场

以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对

某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。如红星美凯龙。

精品广场

以经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表……重视产品质量及品牌，又称“质贩”

卖场；多为高单价国际知名品牌，选点多在一级城市市中心精华地段，对物业品质及购物环境要求极

高，锁定金字顶端客群。

名品折扣店

又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，因此也有称

为直销购物中心。

批发市场

指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售

商；所谓产业用户是指从事生产和服务提供的营利性组织；所谓事业用户是指不以再销售为目的，而

是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。

商业街

是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不

同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心及其影响的地域范围），商

业街地处城市中心，各类商品群集，顾客既能买到所需商品又能在此品尝风味食品、享受综合服务。

住宅区底层商业

就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态，既解决了小区的商业配套，又提升

了产品的商业价值，是伴随住宅较多的一种商业形态。

旅游商业业态

是指在旅游风景区或者与旅游景点配套的满足旅游者“吃、住、行、游、购、娱”的商业业态。

创新业态

是在业态功能定位、业态配比等方面跳出老的思路，在原有的基础上创造更新的亮点，以适合市场的

需要，在业态的创新定位中往往伴随着富有个性的空间规划定位。

二、商业业态的分析

在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组

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合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整

个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。

因此，有必要对其进行探讨和分析。

类型及特点

1、 核心主力店

核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号

召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项

目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面

就对各物业特点作以下总结：

（1）超市

属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、

商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车

场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口

处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。

（2）大型超市

实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售

业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为

主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。

（3）百货商场

根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时

尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，

种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。

基本特点

类型

选址 商圈与目规模 商品（经商品售服务功管理信

标顾客 能 息系统 营）结构 卖方式

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超市 市、区商辐射半径2营业面积经营包自选销营业时程度

6000间12小较高 业中心、公里左右，在装食品、售，出入

居住区 目标顾客生鲜食平方米以口分设，时以上

以居民为品和日下 在收银

主 用品/食台统一

品超市结算。

经营包

装食品、

生鲜食

品和日

用品/食

品超市

大型超市、区商辐射半径2实际营业大众化自选销设不低程度较

市 积于营业高 业中心、公里以上，面衣、食、售，出入

平积城较结目标顾客6000用品为口分设，面

合部、交以居民、流在收银方米以上 主，自有40%的停

通要道动顾客为台统一品牌占车场

及大型主 结算。 相当部

居住区 分，商品

在4000

种左右，

实行低

价、批量

销售

百货店 市、区级目标顾客营业面积综合性，采取柜注重服程度较

商业中以追求时6000-200门类齐台销售务，设餐高

心、历史尚和品位00平方全，以服和开架饮、娱

形成的的流动顾米 饰、鞋面售相乐等服

商业集客为主 类、箱结合方务项目

聚地 包、化妆式 和设

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品、家庭施

用品、家

用电器

为主

大型超市 市、区商业中心、城较结合部、交通要道及大型居住区 辐射半径2公里以上，目标顾客以

居民、流动顾客为主 实际营业面积6000平方米以上 大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，

商品在4000种左右，实行低价、批量销售 自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 设不低于营

业面积40%的停车场 程度较高 百货店 市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地 目标顾客以追求时

尚和品位的流动顾客为主 营业面积6000-20000平方米 综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化

妆品、家庭用品、家用电器为主 采取柜台销售和开架面售相结合方式 注重服务，设餐饮、娱乐等服

务项目和设施 程度较高 特点分析：

百货公司,是体现项目档次和特色展示窗口，应占据最佳的位置；其承租面积最大，通常在万平方米以

上，可贯穿于商场首层—4、5F；租金方面，大型综合百货的租金承受水平相对较低，一般价位为60-140

元左右。 超市，通常放至底层以汇聚人流，并可使人流辐射至其它楼层，具有向上辐射的功效；承租

面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司，而租金承受水平较百货更低，单位租金通常在

35-90元左右。

2、主力店

当前，购物中心主力店业态主要有连锁食品超市、连锁家电超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店等。

承租

类型 楼层 承租面积 单位租金 代表商家

水平

通常设置在较3000平方米地段好的店国美、五星、

高楼层或设在上 铺单位租金苏宁、铭可

商住楼的整个70元左右,地达、永乐等

家电连锁 低

裙楼 段差的店铺

单位租金在

50元左右

购物中心最高1000平方米 莲香楼、星巴

餐饮、娱乐城 最低 层或贯通商场以上 克、力美健

的较高楼层

大型中式酒楼 低 商场最高楼层3000平方米50-70 阳光百味、绿

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或设在商住楼以上 岛阳光

的裙楼部分

特点分析

上述业态承租能力普遍较低，其中娱乐、美食城的承租能力最低，但对人流具有很好的聚集作用，

通常设置在商场的较高楼层，这样既可以满足物业面积的需求，又可以很好的将人流进行引导，提升

周边商铺的价值；大型中式酒楼，所需面积较大，通常都在3000平方米以上，作为供消费者休憩、

餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。

总之，主力店的设置应坚持将承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层的布局原则，

做到优势最大化，价值最大化。

3、普通店

通常可选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美

容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店或普通店。

使用面积

业种 技术要求 其他

（㎡）

上下水、电力、天然气、营业时间较长，充足的

餐

特色餐饮 1000以上 排烟、排风、隔油池、广停车位。

饮

告位

上下水、电力、广告位 店铺外有环境幽雅的庭

咖啡厅 80-200 院，可将坐位散出来，

餐

上下水、电力、天然气、

饮

西餐厅 300以上 排烟、排风、隔油池、新

风、广告位

酒吧 约200 下水、电力

服

务

美体 500以上

配

套

行

洗衣店 50-100 上下水、电力、房屋进深

便利店 150-500 电力 小储藏室，24小时营业

好提供停车位

美容美发 美容美发 下水（冷、热水）、电力 营业时间到晚10点

增加气氛和吸引人流

上下水（冷、热水）、电力 营业时间到晚10点，最

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业 电力，与同行业相隔须超24小时营业

药店 100-200

过300米

电力、独立出入口、前面租买并举，租赁年限需

银行 500-1000 柜台的营业面积在100平10年以上

方米以上

展厅 彩扩店 60 上下水、电力 上下水、电力

服装服电力

饰、鞋帽、

精品店 100以上

钟表、化

装品等

特点分析：

普店所需面积较小，小则十几或几十平方米，最大也就1000平方米左右，其租金水平在同一商

场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减。 业态规划中，对承租能力高、承租

面积小的应放至较低楼层，反之放至高楼层；总体承租能力强，一般放在商场较低楼层。业态的档次

与风格一般附和该层主力店，与主力店共享人流。

组合比例

一般情况下，一个完整的购物中心少不了超市、百货、专业店等各种业态，大大小小几百甚至

上千家商家。如何对业态商家的处理，如每个业态分配到的面积是多少，楼层怎么安排都十分讲究。

当前国内外对业态的组合一般采用4：3：3比例，即购物百货类占40%，餐饮占30%，娱乐休闲占

30%。但这也并非一成不变，例如华南MALL采用的是购物：参饮：休闲娱乐：酒店=1.6：1：1：1。

根本原因还是依据项目自身条件和开发商资金承受能力决定。抛开后者不谈，就业态自身特点而言：

一方面，百货为主的主力店能够很好的吸引客流，带动项目的整体运营，提高项目的知名度，同时也

是整个项目利润的赚取的主要场所；而普店，作为主力店以外的辅助功效，对项目整体影响相对较小，

利润收入较低；另一方面，主力店投资较大，投资回收期长（租期要求一般需要十年、甚至二十年），

项目租金便宜，且免租期较长，不能较快的回收投资，风险较大；而普店的投入小，资金回收期短，

租金也相对较高，风险较小。

购物中心业态组合优缺点图

行业 优点 缺点 其他问题

银行 硬件设施要求简单 吸引人流能力较必须在首层，有独立

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租金承受能力强； 租弱； 营业时间固定、出入口 。

赁年限长，较稳对增强商业氛围推

定； 形象好，信誉佳 动较小

吸引人流，营造商业硬件设施要求复杂；将对物业进行改造，

并投入大量设备和氛围； 租赁年限长，租金承受能力弱； 有

装修费用。但如由于较稳定； 租赁面积可能对项目其他部

经营效果不佳而撤餐饮 大，对不规则的格局分（尤其是住宅）的

租，将有可能涉及设有些餐饮也可接受 住户构成干扰

备和装修费用的“顶

手费”问题的解决

硬件设施要求简单； 所需商业项目应具需开发商严格掌握

租金承受能力强； 形备一定规模，服装行项目档次、消费者档

象好 业是“扎堆”的行业，次的定位。最好将同

服饰

单独一家服装店无一档次、同价位的服

法生存；租赁年限装店铺规划在一起

短，不够稳定

硬件设施要求简对租赁范围的格局一般情况下超市要

单； 租赁年限长，较要求较高，主要体现求物业提供卸货区、

药店 稳定； 在居民区极为在层高、柱距、单层货梯等，开发商应注

受欢迎 面积、进深等方面； 意在设计时尽量将

超市的货车入

聚敛人流，增强商业对租赁范围的格局一般情况下超市要

求物业提供卸货区、氛围； 租赁面积大；要求较高，主要体现

货梯等，开发商应注租赁年限长，较稳定 在层高、柱距、单层

超市

租金承受能力差； 免超市的货车入口、卸

面积、进深等方面；意在设计时尽量将

租装修期长； 形象差 货区、货梯单独预

留出来，并严格限定

卸货时间

展厅 形象好。可提升整个对租赁范围内的格目前市场上多为汽

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物业的档次； 租金承局要求较高，主要体车、家具厨具展厅，

受能力强； 租赁面积现在层高、柱距、展汽车展厅已不只满

大 示面、通透、玻璃等足于展功能，还应兼

方面 具销售、维修和售后

服务的功能，因此对

物业有更高的要求。

而家具和厨具展厅

则有“扎堆”经营的

特点，开发商可划分

整层面积招租此类

物业

综上所述，购物中心规划过程中，主力店的布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档

次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引

入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中

心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。

楼层分布上，最上层一般适合安排饮餐，如果没有条件则安排超市，超市安排在次最上层或是地下层，

因为超市的租赁不高，百货安排在二层—四层，专业卖场如家电或是IT连锁安排在三层或是四层，

每层可以安排服务性的机构（如美容、咖啡店等），以及其他的品牌专卖店。

四、关于商业调查的业态/业种细分

商业调查需要获取的信息数据很多，现在把主要的商业调查业态内容列入下表，以供参照。

序

业态/业种

号

主要包含内提示 备注

面馆、面包店、冷饮、茶语、咖啡吧、小

分布最广，遍及到

01 餐饮 餐馆、快餐店、烤鸡烤鸭、中式餐厅、西

各小城镇

式餐厅、日式餐厅等

02 蔬菜瓜果 蔬菜店、平价食材店、水果店

03 便利店、副食品店

04 服饰 男装、女装、童装等服饰店 分布极广，范围未

杂食材等销售店 可以单独列出来

粮、油、烟、酒、糖、茶、膨化食品、干因为茶店是专卖

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定。

私立医院、药店、诊所、兽医院、美容院、

05 卫生保健医疗

06 妇幼保健 儿童游泳馆、奶粉专卖、体检等

07 美容美发、修剪

08 通讯 中国移动、中国电信、中国联通等

09 日化 洗衣粉、洗衣服液、肥皂、除锈剂等

10 金融业 银行、保险、证券等

瘦身中心、洗衣店、桑拿、盲人按摩等

修理器、指甲修剪等

电影院、KTV/MTV、电动游戏场、保龄

11 休闲娱乐 球馆、桌球馆、麻将馆、洗浴中心、健康

水会、休闲会所等

一般分布在幼儿

12 儿童玩具 玩具专卖、儿童智力开发玩具 园、托儿所及儿童

教育机构附近等

珠宝配饰、金银首饰（黄金白银饰品）、

13 饰品店

金行、耳坠、吊坠、装饰纸中国结等

钟表、墨镜、近视镜、远视镜、老花镜、

14 钟表眼镜

15 鞋业箱包 鞋店、旅行箱、皮具、皮鞋加工等

16 百货、超市 百货公司、便利店、超级市场、百货专卖、

17 旧货回收店 二手家具、废品回收等

18 礼品专卖点 礼品销售、礼品回收等

镜框配镜等配件

发廊、美容用品、化妆品、剃须刀、鼻毛

体育用品、书店、购书中心、教学器具、

一般分布在学校、

19 文教类 教学试剂、展厅、集邮、古玩、书画、书

教育机构附近等

籍租赁店等

中国网是国内专业的

仪器仪表仪器仪表

20 仪器仪表 行业门户,汇集优秀供应商,覆盖

仪器仪表

仪表仪表仪表

、仪器、流量、电力电工、

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科学仪器、实验仪器等产品领域;中国

仪器

仪表

网将努力...

主营瓷器品以以及土制品，如青瓷、黄瓷、

21 瓷器店

蓝瓷绿瓷、等单一色泽釉色的瓷器。

健身器材

常以训练功能多少来分为单功一般分布在公安

能和综合型多功能两大类。单功能器械，消防支队附近等

常用的有划船器、健美车、健步机、跑步

22 健身器材 机、美腰机等。它们的主要功能是：增加

臂力：哑铃 握力器 多功能仰卧起坐板

划船器：主要用来增强手臂力量、背阔肌

和动作协

等

消防器材、劳保制消防喷淋、消防水泵烟感器、温感器、摄

23

品 像头、劳保制品等

24 文具店

墨、纸、砚）等

照相机、手机、DVD、随身听等视听产品、

25 IT电子数码

唱片行、摄影器材、通讯器材、音像店

沙发、茶几、座椅、灯饰、装饰建材（墙

26 家具、家居、家纺 纸）、木竹制品、床上用品、布匹、布艺、

设计公司等

27 花店 鲜花店、塑料花店以及花瓶等配件

五金、建材、加工

28 瓷粉、油漆、瓷砖、水暖器材（洗脸盆、

制作

浴缸、坐便器、花洒等）、门窗加工店等

29 维修店 鞋业修理、箱包修理、电器维修等

30 布艺加工 窗帘加工、缝纫店

31 家用电器

32 汽车服务

主营笔记本、文稿纸以及文房四宝（笔、

小五金工具、不锈钢制品、钢筋、水泥、

厨具、洗衣机、电视机、微波炉、冰箱、

热水器等

汽车配件、汽车维修、喷漆、汽车租赁

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33 车行

34 酒店、旅馆 高档酒店、招待所、家庭旅馆、客栈

35 冥具店 香、纸、冥币、花圈祭祀用品、寿衣店等

主指自行车航、电动车行等

一般分布在公墓、

殡仪馆等附近

一般分布在城郊

36 农牧产品店 饲料、化肥、种子、生长催化剂等

37 精品加工店 刻章、首饰加工等

38 图像文字处理 复印店、打印店、晒图、传真、上传资料

39 报刊销售 主营各种报刊杂志等

40 水站 指矿泉供水站

41 博彩 中国福利彩票、体彩等

42 典当寄卖店 器物典当、物品寄卖

43 相馆影楼 主指婚纱摄影、摄像、证件相片信息采集

44 网吧 主要指位于一楼的网吧

45 市政配套

结合部附近

休闲广场、公立学校、公立医院、体育馆、

展览馆、科技馆、车站、码头

旅游公司、旅行社、照片冲印、家庭服务、

快递、邮局、广电收费点、供电局电费收

46 行业服务 费点、航空售票点、火车售票点、汽车售

票点、煤气收费点、汽车销售、房产中介、

律师书无所、法律援助等

说1、 以上仅供参考，具体可以视情况合理记录，但要利于分析总结。

明 2、 加粗部分出现的频率较高。

（参考资料百度部分内容，在此特榭）

专业人士，专业提炼，一切为了你……

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