土地出让金及计算方法

2023年4月25日发(作者：地中海式装修风格图片)

土地出让金及计算方法

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土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通

过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等

项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金

就带有税费的性质，是定价。

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人

收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土

地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政

划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作

价入股和投资，按规定补交的土地出让价款

土地出让金计算方法

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土

地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积

的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面

价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊

到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投

资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按

建筑面积计收的。

南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价

10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而

现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改

房土地出让金是市民最为关心的事情。

解读：冯晓锋解释说，网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，

每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基

准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为188元/平方米，最高值在南湖

一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆

盖范围内的，按基准地价的最低值188元/平方米计算。

公式：补交土地出让价款（元）=网格点楼面基准地价（元/平方米）×容积

率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数

举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准

备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地

面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法

如下：

经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价

为511元/平方米；容积率为，容积率修正系数；剩余使用年限为69年，年期

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修正系数.据此，需要补交土地出让价款（元）=511元/平方米××10%×52.4平方

米×=2034元。

容积率修正系数

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有

6000平方米的建筑总面积，其容积率为。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于；多层（小高层）低

密度住宅容积率不大于；排屋（Town House）容积率不大于；别墅（Villa）容积率不大

于。

房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率左右比容

积率左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。

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