王力松、朱志忠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

2024年8月4日发(作者：培训室装修效果图)

王力松、朱志忠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】安徽省滁州市中级人民法院

【审理法院】安徽省滁州市中级人民法院

【审结日期】2021.03.05

【案件字号】(2021)皖11民终94号

【审理程序】二审

【审理法官】高奎桑泽祥王敏

【审理法官】高奎桑泽祥王敏

【文书类型】判决书

【当事人】王力松;朱志忠;滁州市图业生态农业开发有限公司;滁州市图业生态农业开发有限

公司管理人

【当事人】王力松朱志忠滁州市图业生态农业开发有限公司管理人

【当事人-个人】王力松朱志忠

【当事人-公司】滁州市图业生态农业开发有限公司滁州市图业生态农业开发有限公司管理人

【代理律师/律所】李秋菊安徽成宁律师事务所;陈玉翠安徽知秋律师事务所

【代理律师/律所】李秋菊安徽成宁律师事务所陈玉翠安徽知秋律师事务所

【代理律师】李秋菊陈玉翠

【代理律所】安徽成宁律师事务所安徽知秋律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【原告】王力松;滁州市图业生态农业开发有限公司管理人

【被告】朱志忠;滁州市图业生态农业开发有限公司

【本院观点】王力松上诉称其未收到6万元房款与其出具的6万元房款收条的行为不符，故

该上诉理由不能成立。

【权责关键词】无效撤销合同诉讼代表人证人证言新证据诉讼请求撤诉缺席判决维持原判发

回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为王力松上诉称其未收到6万元房款与其出具的6万元房款收条的行为

不符，故该上诉理由不能成立。王力松上诉称后续2万元是贾某转账给王力松无事实依据，

后续2万元转账人与朱志忠之间的关系不能改变该2万元是代朱志忠转账给王力松作为房款

的事实。王力松认为(2020)皖1103民初1563号生效裁定认定其为职务行为不应承担退还房

款的责任，但该案未对案件进行实体审理，且滁州图业公司未参与该案的诉讼，本案中滁州

图业公司作为被告参与诉讼，滁州图业公司否认向朱志忠出售过案涉房屋，滁州图业公司也

否认收到案涉房款，同时也没有证据证明案涉房屋的产权属于滁州图业公司，一审认定案涉

房屋买卖无效，王力松作为合同相对方应当退还房款并无不妥。 综上，上诉人王力松的

上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

二审案件受理费1339元，由上诉人王力松负担。

【更新时间】2022-09-22 17:28:30

【一审法院查明】一审法院查明：2016年3月7日，经人介绍，王力松将位于南谯区沙河镇

新塘新农村20号楼21号门面房以10万元价格出售给原告朱志忠，朱志忠支付6万元现金，

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王力松出具一份收条，载明：今日收到朱志忠购买新塘村新区20号门面21号(面积以合同面

积为准)，收到房款陆万元整。当日朱志忠同时出具了金额为4万元欠条给王力松。2016年6

月2日、3日、7日、14日，王力松通过微信支付朱志忠18450元。后朱志忠欲装修案涉房

屋，王力松要求朱志忠再支付2万元，2018年2月14日，朱志忠妻子通过其账户转账支付

王力松2万元。后来朱志忠得知王力松早已将案涉房屋出售他人并由该人控制支配。双方产

生矛盾协商解决未果。

【一审法院认为】一审法院认为：案涉房屋系在沙河镇新塘村集体土地上建盖，房屋占用范

围内的土地性质仍是集体土地，而朱志忠并非沙河镇新塘村村民，其无权受让集体土地上建

盖的房屋，因此双方的房屋买卖无效。王力松辩称其未收到朱志忠6万元，但从其出具的6

万元收条并结合证人的证言，可以认定朱志忠支付给王力松6万元现金，加之朱志忠通过妻

子转账支付的2万元，王力松共收取朱志忠8万元，双方的买卖行为无效后，王力松应退还

该款，扣减王力松已付朱志忠18450元，尚有61550元未退还，王力松应退还朱志忠61550

元。无证据证明朱志忠支付房屋装修费15000元，也无证据证明王力松的行为代表滁州图业

公司，因此朱志忠要求王力松支付15000元及要求滁州图业公司承担责任，无依据，一审法

院不支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民

法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王力松于判决生效之日

起10日内退还朱志忠人民币61550元；二、驳回原告朱志忠的其他诉讼请求。案件受理费

2175元，减半收取计1087.5元，由朱志忠负担387.5元，王力松负担700元。 二审中，

王力松向本院提交：1、(2020)皖1103民初1563号、(2020)皖11民终2223号民事裁定书各

一份，证明生效法律文书认定2016年王力松系滁州图业公司法定代表人，涉案房屋系滁州图

业公司开发建设，王力松出售房屋是职务行为，王力松不具有诉讼主体资格。一审原告对裁

定不服，提出上诉后撤诉，现该裁定已生效。一审法院作出的认定与生效裁判文书相悖，应

予纠正，且朱志忠在该案中撤回上诉，是其自愿处分其相关权益，其撤诉即表示对上述裁定

认可。2、(2020)皖11民终2223号案件谈话笔录、贾某保证书，证明经朱志忠申请的证人贾

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某出庭，证人陈述如果房子有问题，后面的钱不给，其也陈述“朱志忠拿到房子一个月后对

涉案房屋进行装修，装修过程中有个叫熊三的人找他，说房子是熊三的，要求朱志忠停

工……”该房屋始终未处理好，朱志忠后又给了王力松2万元，证明朱志忠在拿房后一个月

就知道涉案房屋存在纠纷且一直未处理好，朱志忠不可能在2018年再向王力松支付2万元房

款，证人及朱志忠一审中的陈述不属实，也自相矛盾。该证人证言朱志忠庭审中是认可的。

本院认证意见为：对上述证据的真实性予以认定，证明目的将结合本案其他证据予以综合认

定。 朱志忠、滁州图业公司未提交新证据。

【二审上诉人诉称】王力松上诉请求：1、撤销一审判决依法改判驳回朱志忠的诉讼请求;2、

两审诉讼费由朱志忠承担。事实与理由:案涉房屋系由滁州滁州图业公司开发建设的案涉房屋

产权理应归属滁州图业公司王力松系滁州图业公司的法定代表人所签署的任何涉及滁州图业

公司房屋买卖的行为应该属于职务行为与个人无关。2016年贾某介绍朱志忠来滁州图业公司

处买房王力松与贾某系同事关系又因滁州图业公司资金紧张债务累累所以王力松与朱志忠谈

定房屋买卖价格为低于市场正常价格即六万元。因朱志忠当时没带钱其又怕谈好的6万元价

格王力松方会反悔所以朱志忠提议:朱志忠之前介绍朋友到滁州图业公司干活时缴纳的二万元

保证金由朱志忠退还剩余四万元朱志忠当时打了两张二万元的欠条缴纳房款后退还。王力松

同意朱志忠的提议并告知朱志忠到滁州图业公司财务处缴纳4万元房款后再签订房屋买卖协

议。后王力松和滁州图业公司迟迟未收到朱志忠应缴纳的房款经多次催要均无果。无奈之下

涉案房屋抵给了滁州图业公司欠付工程款的熊建国。其后朱志忠介绍朋友到滁州图业公司干

活时缴纳的二万元保证金王力松也全部退还给朱志忠其中通过微信转账的方式退还18450元

现金支付1550元。朱志忠向一审法院提交的2万元转账的微信截图一审法院没有经过核实就

采纳了朱志忠说法是其妻子给王力松转的2万元房款事实是这2万元是贾某转账给王力松的

并非朱志忠转账请法院予以核实。综上所述一审判决认定基本事实不清请求二审法院撤销原

判驳回朱志忠的诉讼请求。 综上，上诉人王力松的上诉请求不能成立，应予驳回。一

审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

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百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

王力松、朱志忠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

安徽省滁州市中级人民法院

民事判决书

(2021)皖11民终94号

当事人 上诉人(原审被告)：王力松。

委托诉讼代理人：李秋菊，安徽成宁律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：朱志忠。

委托诉讼代理人：张四海，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。

原审被告：滁州市图业生态农业开发有限公司，住所地滁州市南谯区沙河镇新塘

村村部，统一社会信用代码913411。

法定代表人:王力松，该公司总经理。

诉讼代表人：滁州市图业生态农业开发有限公司管理人。

负责人：宫鉴，管理人组长。

委托诉讼代理人：陈玉翠，安徽知秋律师事务所律师。

审理经过 上诉人王力松与被上诉人朱志忠与原审被告滁州市图业生态农业开发有

限公司(以下简称：滁州图业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人

民法院(2020)皖1103民初4132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日

立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 王力松上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判驳回朱志忠的诉讼

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请求;2、两审诉讼费由朱志忠承担。事实与理由:案涉房屋系由滁州滁州图业公司开发建

设的,案涉房屋产权理应归属滁州图业公司,王力松系滁州图业公司的法定代表人,所签署

的任何涉及滁州图业公司房屋买卖的行为应该属于职务行为,与个人无关。2016年,贾某

介绍朱志忠来滁州图业公司处买房,王力松与贾某系同事关系,又因滁州图业公司资金紧

张,债务累累,所以王力松与朱志忠谈定房屋买卖价格为低于市场正常价格,即六万元。因

朱志忠当时没带钱,其又怕谈好的6万元价格王力松方会反悔,所以,朱志忠提议:朱志忠

之前介绍朋友到滁州图业公司干活时缴纳的二万元保证金由朱志忠退还,剩余四万元朱志

忠当时打了两张二万元的欠条,缴纳房款后退还。王力松同意朱志忠的提议并告知朱志忠

到滁州图业公司财务处缴纳4万元房款后再签订房屋买卖协议。后王力松和滁州图业公

司迟迟未收到朱志忠应缴纳的房款,经多次催要,均无果。无奈之下,涉案房屋抵给了滁州

图业公司欠付工程款的熊建国。其后,朱志忠介绍朋友到滁州图业公司干活时缴纳的二万

元保证金王力松也全部退还给朱志忠,其中通过微信转账的方式退还18450元,现金支付

1550元。朱志忠向一审法院提交的2万元转账的微信截图,一审法院没有经过核实就采纳

了朱志忠说法是其妻子给王力松转的2万元房款,事实是这2万元是贾某转账给王力松的,

并非朱志忠转账,请法院予以核实。综上所述,一审判决认定基本事实不清,请求二审法院

撤销原判,驳回朱志忠的诉讼请求。

二审被上诉人辩称 朱志忠辩称，驳回上诉，维持原判。本案一、二审诉讼费全部

由王力松承担。王力松与朱志忠房屋买卖是违法的，不论是公司行为还是个人行为，买

卖关系不能成立，王力松收取朱志忠购房款应予退回。2万元不是贾某转的，是朱志忠女

朋友代朱志忠转的。

滁州图业公司述称，滁州图业公司从未向朱志忠出售过案涉房屋，更没有收到朱

志忠主张的8万元，请求法院依法判决。

原告诉称 朱志忠向一审法院起诉请求：判令王力松、滁州图业公司立即返还购房

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款8万元给朱志忠并支付装修费15000元计95000元。

一审法院查明 一审法院查明：2016年3月7日，经人介绍，王力松将位于南谯区

沙河镇新塘新农村20号楼21号门面房以10万元价格出售给原告朱志忠，朱志忠支付6

万元现金，王力松出具一份收条，载明：今日收到朱志忠购买新塘村新区20号门面21

号(面积以合同面积为准)，收到房款陆万元整。当日朱志忠同时出具了金额为4万元欠

条给王力松。2016年6月2日、3日、7日、14日，王力松通过微信支付朱志忠18450

元。后朱志忠欲装修案涉房屋，王力松要求朱志忠再支付2万元，2018年2月14日，朱

志忠妻子通过其账户转账支付王力松2万元。后来朱志忠得知王力松早已将案涉房屋出

售他人并由该人控制支配。双方产生矛盾协商解决未果。

一审法院认为 一审法院认为：案涉房屋系在沙河镇新塘村集体土地上建盖，房屋

占用范围内的土地性质仍是集体土地，而朱志忠并非沙河镇新塘村村民，其无权受让集

体土地上建盖的房屋，因此双方的房屋买卖无效。王力松辩称其未收到朱志忠6万元，

但从其出具的6万元收条并结合证人的证言，可以认定朱志忠支付给王力松6万元现

金，加之朱志忠通过妻子转账支付的2万元，王力松共收取朱志忠8万元，双方的买卖

行为无效后，王力松应退还该款，扣减王力松已付朱志忠18450元，尚有61550元未退

还，王力松应退还朱志忠61550元。无证据证明朱志忠支付房屋装修费15000元，也无

证据证明王力松的行为代表滁州图业公司，因此朱志忠要求王力松支付15000元及要求

滁州图业公司承担责任，无依据，一审法院不支持。一审法院依照《中华人民共和国合

同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二

条之规定，判决如下：一、王力松于判决生效之日起10日内退还朱志忠人民币61550

元；二、驳回原告朱志忠的其他诉讼请求。案件受理费2175元，减半收取计1087.5

元，由朱志忠负担387.5元，王力松负担700元。

二审中，王力松向本院提交：1、(2020)皖1103民初1563号、(2020)皖11民终

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2223号民事裁定书各一份，证明生效法律文书认定2016年王力松系滁州图业公司法定代

表人，涉案房屋系滁州图业公司开发建设，王力松出售房屋是职务行为，王力松不具有

诉讼主体资格。一审原告对裁定不服，提出上诉后撤诉，现该裁定已生效。一审法院作

出的认定与生效裁判文书相悖，应予纠正，且朱志忠在该案中撤回上诉，是其自愿处分

其相关权益，其撤诉即表示对上述裁定认可。2、(2020)皖11民终2223号案件谈话笔

录、贾某保证书，证明经朱志忠申请的证人贾某出庭，证人陈述如果房子有问题，后面

的钱不给，其也陈述“朱志忠拿到房子一个月后对涉案房屋进行装修，装修过程中有个

叫熊三的人找他，说房子是熊三的，要求朱志忠停工……”该房屋始终未处理好，朱志

忠后又给了王力松2万元，证明朱志忠在拿房后一个月就知道涉案房屋存在纠纷且一直

未处理好，朱志忠不可能在2018年再向王力松支付2万元房款，证人及朱志忠一审中的

陈述不属实，也自相矛盾。该证人证言朱志忠庭审中是认可的。本院认证意见为：对上

述证据的真实性予以认定，证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。

朱志忠、滁州图业公司未提交新证据。

本院查明 二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为 本院认为,王力松上诉称其未收到6万元房款与其出具的6万元房款收

条的行为不符，故该上诉理由不能成立。王力松上诉称后续2万元是贾某转账给王力松

无事实依据，后续2万元转账人与朱志忠之间的关系不能改变该2万元是代朱志忠转账

给王力松作为房款的事实。王力松认为(2020)皖1103民初1563号生效裁定认定其为职

务行为不应承担退还房款的责任，但该案未对案件进行实体审理，且滁州图业公司未参

与该案的诉讼，本案中滁州图业公司作为被告参与诉讼，滁州图业公司否认向朱志忠出

售过案涉房屋，滁州图业公司也否认收到案涉房款，同时也没有证据证明案涉房屋的产

权属于滁州图业公司，一审认定案涉房屋买卖无效，王力松作为合同相对方应当退还房

款并无不妥。

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综上，上诉人王力松的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

一项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1339元，由上诉人王力松负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 高 奎

审判员 桑泽祥

审判员 王 敏

二〇二一年三月五日

法官助理魏雅

书记员岳陈陈

附法律依据附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持

原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤

销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清

事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发

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回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得

再次发回重审。

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