产品分析报告。贝壳找房App以及互联网房产服务行业

产品分析报告。贝壳找房App以及互联网房产服务行业

贝壳找房是一家提供房产租赁与买卖交易服务的平台，致力于为用户提供海量且真实的房源信息，解决租房、买房、卖房的难题。该平台自2018年创立以来，发展迅速，2019年成交额达到亿元，并已于2020年8月IPO上市。本文将以贝壳找房APP为切入点，深入剖析贝壳以及互联网房产服务行业的运转逻辑，从行业分析、竞品分析、用户价值分析、商业价值分析、产品迭代分析、产品结构分析、运营分析等多个方面进行分析。

房产服务是指房地产各个环节中为当事人提供服务的经营活动。随着居民的收入增加，生活水平上升，进一步的城镇化发展，买房卖房租房依旧火热。在对线下中介信任不足的大环境下，线上的大型房产服务平台开始涌现，旨在为用户提供优质房源信息等综合服务。自2014年以来，互联网房产服务行业突飞猛进，而房地产行业往往受宏观政策因素影响。在政策层面，我国的城镇化率的进一步提升和货币信贷环境宽松，且地方楼市政策略有放宽，继续推动房产行业在疫情后的回暖复苏。在经济层面，中国住房地产市场巨大，每年有25万亿元成交额的大市场。在社会层面，买房定居的理念在未来很长一段时间内将会继续深入人心，除了刚需外，买房作为投资的手段，也仍然是当下流行的观点。

贝壳找房在互联网房产服务行业中处于领先地位，但也面临着激烈的竞争。竞品分析是了解市场竞争情况的重要手段。用户价值分析是衡量产品或服务是否有吸引力的重要指标，贝壳找房通过提供真实的房源信息、便捷的交易流程、专业的服务等方面为用户创造价值。商业价值分析是评估企业商业模式是否可行的重要指标，贝壳找房通过线上线下结合的方式、广告收入、金融服务等多种方式实现商业价值。产品迭代分析是了解产品发展历程的重要手段，贝壳找房通过不断优化产品功能、提升用户体验等方式实现产品迭代。产品结构分析是了解产品架构的重要手段，贝壳找房通过分层架构、模块化设计等方式实现产品结构优化。运营分析是了解企业运营情况的重要手段，贝壳找房通过多渠道推广、数据分析等方式实现运营分析。

综上所述，贝壳找房作为互联网房产服务行业的领先企业，通过提供真实的房源信息、便捷的交易流程、专业的服务等方面为用户创造价值，实现商业价值，并通过不断优化产品功能、提升用户体验等方式实现产品迭代和结构优化，同时通过多渠道推广、数据分析等方式实现运营分析，不断提升企业竞争力。

房地产中介行业存在许多陋，这使得中介很难赢得用户的信任。因此，提供高品质服务的房产行业平台成为广大用户的期望。，房产行业受到打击，但逐渐回暖。同时，线上看房等服务需求大幅上升。在2020年3-4月，全国商品房销售面积和销售额同比减速逐渐收窄，销售开始回暖。由于线下停工，线上平台反而更加活跃。在2020年1-4月，房产平台的安装渗透率和月活跃用户在疫情冲击后逐步回升。截至4月，渗透率达到6.2％，同比增长1.3％，环比增长0.6％，月活用户达到5251.8万，同比增速45.8％。

在产业互联网时代，通过数字化技术革新，进一步整合行业合作网络，提升行业效率。房产服务平台利用互联网技术，打造楼盘字典，将房屋进行数据化，保证了大量的房屋信息唯一且多维。提供VR看房、直播看房等还原线下体验，同时利用SAAS推动业务流程的标准化和数字化。 移动房产服务行业存在许多竞争者。市场主要分为四类玩家：以安居客、贝壳找房、链家等为主的综合服务平台，包括但不限于房屋租购服务的App；以自如、蛋壳等为主的买房或租房专业类平台；以___、___经纪人等为主的经纪人服务平台；以土巴兔、好好住、酷家乐等为主的家装平台，聚焦房屋装修领域。安居客和贝壳找房的市场和用户目标重叠，属于直接竞品。它们在功能和满足用户需求的方式上有相同点。

以贝壳找房为案例，阐述其发展历程和业务模式，探索该行业各个公司的差别。贝壳找房于2018年4月上线，仅用3个月就进入了APP Store总榜前十。在2018年年底，贝壳实现了全国多个城市的房源VR呈现，首次大规模应用VR三维技术在中国不动产领域。2019年2月，贝壳找房入驻微信“九宫格”，___选择链家系的贝壳补齐租房上的短板。

2019年7月，贝壳找房完成了D轮融资，获得了___投资、高瓴资本等机构的支持，交易金额超过12亿美元，估值超过100亿美元。随后，2020年3月，贝壳找房又完成了D+轮融资，获得了___愿景基金、高瓴资本等机构的投资，交易金额超过24亿美元，估值达到140亿美元。截至2020年6月，贝壳找房已在103个城市提供服务，连接了超过250个品牌，间门店和6万经纪人。

贝壳找房的业务模式是提供新房、二手房、租房的交易服务平台，主要通过收取服务费和加盟费的方式得到营收。其ACN经纪人合作网络融合了MLS和Zillow平台，将一个交易拆分成多个任务，由不同的角色来完成并分配业绩。这种模式提高了效率和服务品质，吸引了更多的用户，成交数随之增加，最终形成良性循环；也避免了先前低频高难度成交下的恶性竞争，推动了行业的品质提升。

安居客是一家成立较早的房产流量平台，2007年11月获得经纬中国A轮投资，交易金额200万美元。2008年11月，安居客完成___累计1200万美元融资。2009年8月，安居客完成经纬中国C轮投资的第三轮融资，交易金额1000万美元，网站正式上线。2011年3月，安居客获得___投资、经纬中国的D轮投资，交易金额5000万美元。2015年3月，安居客被58同城并购，交易金额67亿美元，58同城房产业务和安居客整合为58安居客房产集团。2019年3月，安居客签约新品牌代言人___，进行全面品牌升级。2019年4月，安居客与___达成战略合作，深化海外地产服务布局。截至2020年6月，安居客的日均活跃用户达到480万。

安居客的业务模式是基于流量的盈利模式，通过开放平台数据，为经纪人提升客户管理、房源管理和增值服务，并收取端口费等费用而获得营收。

综上所述，贝壳找房和安居客都是房产交易服务平台，但贝壳找房的模式更加创新，通过ACN经纪人合作网络提高了效率和服务品质，吸引了更多的用户，成交数随之增加，最终形成良性循环。而安居客则是基于流量的盈利模式，通过开放平台数据，为经纪人提升客户管理、房源管理和增值服务，并收取端口费等费用而获得营收。两家公司各有优劣，贝壳找房在用户规模上还有较大的增长空间。

卖方或出租方的需求是快速找到合适的买家或承租方，以达成交易。他们一般通过线下中介、线上平台等方式发布房源信息，寻找买家或承租方。

通过线下中介发布房源信息，效率较高，但中介费用较高，且服务质量参差不齐。 通过线上平台发布房源信息，可以拓展更广的受众，且中介费用相对较低，但存在信息真实性难以保证的问题。

3.经纪人

经纪人的需求是快速成交，获取更多佣金收入。他们通过线下门店、线上平台等方式接收客户需求，提供房源信息和中介服务。

通过线下门店获取客户需求，可以提供更加专业的服务，但客户数量有限。

通过线上平台接收客户需求，可以拓展更广的客户群体，但竞争激烈，佣金收入相对较低。

4.平台

平台的需求是吸引更多的用户和经纪人，提高平台的知名度和影响力，以获得更多的收益。他们通过提供优质的房源信息和中介服务，吸引用户和经纪人的关注和使用。

平台需要提供真实可靠的房源信息和优质的中介服务，以保证用户和经纪人的满意度和信任度。 平台需要不断拓展用户和经纪人群体，提高平台的知名度和影响力，以获得更多的收益。

总体来说，贝壳找房需要平衡各方需求，提供真实可靠的房源信息和优质的中介服务，以吸引更多的用户和经纪人，提高平台的知名度和影响力，以获得更多的收益。同时，贝壳找房还需要不断创新和发展，朝着MLS和Zillow的融合方向进行实践，以提供更加全面和优质的服务。

房产交易的特点是低频高额，因此消费者在做决策时更加谨慎，更注重平台的口碑。消费者之间的互相沟通和推荐也具有强大的影响力。贝壳凭借其业务模式和链家的良好基础，在口碑上获得了不少自传播流量。

除了普通的买卖租赁用户，经纪人、加盟中介和公寓等也是贝壳的用户。通过开放楼房字典、改变经纪人收益模式、合作加盟中介等方式，贝壳吸引了更多的平台参与者。此外，贝壳还通过媒体广告等付费渠道提高了知名度。

吸引用户在平台注册后，贝壳需要聚焦于提升用户的转化率。对于租房和买房用户，平台需要提供快捷方便的服务，让用户能够找到符合他们需求的房源，并提供配套服务。贝壳在满足用户需求上花足功夫，提高用户转化意愿。对于经纪人，贝壳特有的业务模式、更少的恶性竞争和更多的合作共赢，以及取消端口费，仅在成交后收取服务费，提高了经纪人驻扎平台的意愿。

贝壳仅收取服务佣金，而不收取端口费。因此，为了提高客单价，贝壳在2019年将服务佣金比例从2%升至5%。同时，贝壳也对加盟的中介平台收取加盟费，填补端口费的空缺。

为了了解贝壳找房整个迭代过程，探究产品升级逻辑，梳理了贝壳找房APP从1.0到2.42.0的核心版本。第一阶段是产品热启动阶段，贝壳找房APP以链家APP为原型，在前4个月的时间里上线、扩张城市、新增版块等，完善基础功能，并以大数据和VR技术为支撑，吸引大量用户。这个时期，是在满足用户基本需求的基础上增强用户体验。

从V1.5.3至V2.1.0版本，贝壳找房进入了快速成长阶段。随着功能的增多，贝壳对首页、新房、个人中心等板块进行了全面调整，调整页面布局，优化用户体验。同时推出了看点板块，多个频道内容吸引用户增加使用频次与时长，提高用户粘性和活跃度。在线签约、支付功能等配套服务也逐渐成熟。

从V2.1.1至V2.42.0版本，贝壳找房进入了优化产品功能阶段。在用户体验趋于稳定后，开始优化功能细节，探索多渠道增长，获取更多用户。利用大数据，全面升级地图找房，推出房价地图、全景地图等新功能，优化海外频道、VR带看等功能。于V2.22版本推出开关功能，使得用户个性化数据得到隐私保护，进一步提升用户体验。

当用户体验趋于稳定后，贝壳找房开始大规模推广，与综艺节目合作，拓展渠道。同时在疫情期间抓住线上看房服务的机遇，不断获取新用户。综上所述，贝壳前期注重满足用户需求，完善基础功能，成熟后持续优化功能模块，提高用户体验，同时扩展渠道，探索新增长。

贝壳的目标用户可分为买方和卖方，主要场景有针对买方的买房和租房，针对卖方的卖房和出租。买方一般有以下具体需求：快速找到合适靠谱的真房源；以合适的价格成交；有高质量的服务；合同、支付等配套服务；了解新政策等资讯。贝壳将房源分为新房、二手房、租房等，方便用户根据不同分类进行查找。同时利用榜单、VR看房、地图找房和详实的楼盘字典等功能，让用户快捷方便地寻找到心仪的房源，打消顾虑，提高信任感。在价格方面，结合大数据算法，为用户智能提供房贷计算、房屋估价等服务，降低决策成本。

贝壳找房在服务方面，除了提供经纪人带来的专业咨询服务，还提供钱包、租约、搬家等配套服务，以确保整个交易过程都伴以高质量服务。此外，用户也有了解新政策、资讯的需求，贝壳找房提供了看点模块，内有发现、直播、行情等频道，以提升用户体验和活跃度。

卖方在使用贝壳找房时，主要是为了找到靠谱的买家或租客，以合适的价格成交。贝壳找房作为行业头部平台，拥有庞大的用户基数，为卖方带来了大量的曝光。委托房源后，专业的经纪人进行服务，并提供房屋估价、我的委托、租约、速收房款等配套服务。同时，在看点模块为卖方提供最新行情和楼盘等资讯，提供高质量的服务和信息。

贝壳找房通过自我宣传和跨界合作等手段，快速扩大了知名度。在自我宣传方面，贝壳找房利用微信公众号、微博官方号等庞大的粉丝数来宣传APP，通过活动和日常互动提高知名度。在跨界合作方面，贝壳找房与___、腾讯云等进行合作，参与各类活动，以提升品牌知名度。

贝壳找房是一家互联网房产服务平台，通过多种方式提升曝光量和知名度。其中，通过自我宣传、跨界合作、冠名综艺和助力公益等手段来实现这一目标。

在跨界合作方面，贝壳找房与多个综艺节目合作，包括《奇葩说》第六季、《你好新家》和《好房帮帮忙》等，通过冠名和赞助等形式提高品牌知名度。此外，贝壳找房还成为了CCTV世界杯转播赞助商。

在助力公益方面，贝壳找房携手多个公益组织，如阿拉善公益和___慈善，共同发起了多个公益活动。例如，联合___守护蓝色海洋，参与99公益日活动，以及发起乡村儿童心愿书单公益计划等。

通过这些手段，贝壳找房不断提升曝光量和知名度，成为了房产服务行业的领先品牌之一。同时，贝壳找房在业务模式上也有着独特的优势。其主要业务是从房产交易中收取服务费，加盟费也是重要的收入来源。为了维持营收的正向增长，贝壳找房需要不断获取新用户，提高用户体验，并促进成交，以减小获客成本。

总体来看，贝壳找房在产品迭代上注重满足用户需求，完善基础功能，成熟后持续优化功能模块，并不断融合科技探索新功能。同时，贝壳找房需要协调好买方/承租方、卖方/出租方和经纪人三方的需求，以实现快速发展。

贝壳找房主要服务于买方和卖方，使用场景主要有买房/租房和卖房/出租。其功能旨在让用户以合适的价格快速找到靠谱的交易方，并享受高质量的服务和配套功能。通过对贝壳找房产品功能结构的分析，可以发现其功能模块布局合理，能够满足用户需求。

虽然贝壳找房的用户规模目前离第一位还有一定距离，但随着技术的发展和互联网的普及，房产服务平台和其提供的配套服务将会吸引更多的用户尝试使用，接受服务并交易。因此，贝壳找房还有很大的增长空间。

从贝壳找房的功能设置来看，其买卖、租赁、看房、经纪人、消息、租约、钱包等交易的全流程配套齐全，并且有直接入口。然而，在针对装修等后期市场方面，并没有直接入口。仅在AR看房中的详情页面可使用贝壳未来家功能，进行设计效果智能查看和DIY设计。