毛建刚、天水亿丰置业有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

毛建刚、天水亿丰置业有限公司商品房预约合同纠纷民事二

审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷商品房预

约合同纠纷

【审理法院】甘肃省天水市中级人民法院

【审理法院】甘肃省天水市中级人民法院

【审结日期】2022.08.08

【案件字号】(2022)甘05民终567号

【审理程序】二审

【审理法官】丁建文石岚张碧霞

【审理法官】丁建文石岚张碧霞

【文书类型】判决书

【当事人】毛建刚;天水亿丰置业有限公司

【当事人】毛建刚天水亿丰置业有限公司

【当事人-个人】毛建刚

【当事人-公司】天水亿丰置业有限公司

【代理律师/律所】王某某刚甘肃兴正天律师事务所;萧贺甘肃端方律师事务所

【代理律师/律所】王某某刚甘肃兴正天律师事务所萧贺甘肃端方律师事务所

【代理律师】王某某刚萧贺

【代理律所】甘肃兴正天律师事务所甘肃端方律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审改判

【原告】毛建刚

【被告】天水亿丰置业有限公司

【本院观点】对上述证据的真实性认可，该组证据中合同相对方为甘肃亿丰商业管理有限公

司，而非天水亿丰公司，虽双方对案涉商铺约定交由甘肃亿丰商业管理有限公司经营管理，

但对委托期限进行了补充约定，即若该商铺商品房买卖合同约定的交房期限届满，而甲方未

能全额付清房屋款，委托期限从全部付清房款之第二个月的1日起开始计算，本案中，毛建

刚未付清商铺购房款，因此委托管理协议书并未生效，不能证明毛建刚对该房屋作出了实质

性处理，对证明目的不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时

间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，

该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规。

【权责关键词】撤销代理合同过错不可抗力意外事件合同约定诚实信用原则证据交换质证诉

讼请求执行诉讼时效

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力

的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律

事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本

案引起的民事纠纷持续至民法典实施后，应当适用民法典的规定。本案的争议焦点为：1．案

涉商铺预定书系预约合同还是商品房买卖合同；2．毛建刚与天水亿丰公司签订的商铺预定书

订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出

卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的

商铺预定书中仅约定了商品房的基本情况、预测建筑面积、房价款及付款方式，但对于付款

时间，交付使用日期及条件、配套基础设施和公共设施的交付承诺、面积差异方式、违约责

任等均未进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要

内容。双方在签订商铺预定书后，根据认购协议约定，商铺总价款为359818元，毛建刚向天

水亿丰公司交款172315元，交纳的购房款数额尚不满足总房款的二分之一，双方签订的商铺

预定书不满足上述司法解释的规定。在商品房买卖过程中，买卖双方在签订正式的买卖合同

之前，先签订认购书、预定书等认购协议，约定由购房者预先支付一定数额的定金，并约定

购房者与开发商于将来一定时间签订正式商品房预售合同或商品房买卖合同，主要目的是为

了表明购房者的购房意向及开发商的售房意向，属于预约合同。案涉商铺预定书明确将来天

水亿丰公司同毛建刚订立正式的商品房预售合同，天水亿丰公司与毛建刚签订商铺预定书时

也未取得预售许可证，故商铺预定书的性质为预约合同。本案案由应为商品房预约合同纠

纷。 关于第二个争议焦点问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定：

“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明

债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自

通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法

人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通

过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事

人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当

事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”定金

属于订约定金，系为了保证将来签订房屋买卖合同而支付的保证金。本案中，毛建刚与天水

亿丰公司签订的商铺预定书系双方当事人的真实意思表示，合法有效。毛建刚在向天水亿丰

公司支付30000元定金后，没有按认购书上约定签订商品房买卖合同，毛建刚的行为已构成

对预约合同的违约，其应承担违约责任，天水亿丰公司有权适用定金罚则没收定金30000

元。预约合同解除，毛建刚支付的其余142315元购房款，天水亿丰公司应予退还。毛建刚主

张的资金占用期间利息3147元，由于系毛建刚自身原因导致无法签订商品房买卖合同，其对

此存在明显过错，毛建刚主张的资金占用期间的损失应由其自行承担。 综上所述，毛建

刚的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一

款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(二)项规定，判决如下：

【裁判结果】一、撤销甘肃省天水市秦州区人民法院(2022)甘0502民初987号民事判决；

二、天水亿丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还毛建刚购房款142315元；

三、驳回毛建刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义

务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间

的债务利息。 一审案件受理费1900元，由天水亿丰置业有限公司负担1600元，毛建

刚负担300元；二审案件受理费3800元，由天水亿丰置业有限公司负担3200元，毛建刚负

担600元。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 05:19:41

【一审法院查明】一审法院认定事实：毛建刚意欲购买天水亿丰公司开发的位于天水市××

区与连霍高速交界处北侧的上亿广场台湾士林不夜城××楼商铺。2016年5月29日原天水

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亿丰公司签订《天水上亿广场台湾士林不夜城商铺预定书》，主要内容为：“乙方(毛建刚)

预定甲方开发建设的位于天水市××区与连霍高速交界处北侧的上亿广场台湾士林不夜城的

商铺，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就预定铺位号、建筑面积、优惠、价格等达

成如下协议：一、预定商铺产品信息如下：预定房号1号楼3层022号(以下简称该房屋)；

建筑面积40.20㎡，商铺销售总价455466元；商铺销售单价11330元／㎡，享受0.79权益

后商铺总价359818元；商铺单价8951元／㎡……二、乙方自愿于本预定书签订之日向甲方

缴纳人民币叁万元(下称“该款项”)。三、双方约定：1．乙方在对上亿广场台湾士林不夜城

项目作了充分了解后，自愿预定该物业，并签订本预定书。2．签订本预定书后，乙方须于7

日内(2016年6月5日前)携本预定书、该款项收据、身份证、户口本、婚姻证明，到上亿广

场台湾士林不夜城营销招商中心按照约定缴纳足额购铺款，并签订《商品房买卖合同》和

《委托经营管理合同》。选择按揭付款的客户需携带办理银行贷款所需的相关材料……6．签

订本预定书后，甲方不得将该房屋另售他人。因不可抗力、意外事件等不归责于甲方的事

由，导致甲方无法履行本预定书的，甲方不需要承担违约责任……”预定书签订当日毛建刚

向天水亿丰公司交款30000元，2016年5月30日毛建刚向天水亿丰公司交款141466元，

2017年5月26日毛建刚向天水亿丰公司交款849元，合计172315元。另查明，2019年3月

11日毛建刚给周丽群(天水亿丰公司员工)发短信称，陈述因毛建刚经营的快餐店和串串香生

意不佳，及其本人患病等原因，导致经济困难，无力购买上述商铺，请求天水亿丰公司退还

预交款，遭到拒绝。

【一审法院认为】一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，

恪守承诺。本案中，毛建刚、天水亿丰公司签订的《天水上亿广场台湾士林不夜城商铺预定

书》具备《商品房销售管理办法第十六条》规定的商品房买卖合同的主要内容，按照《最高

人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品

房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法第十六条》规定的商品房买卖合同

的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合

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同”。签订预定书后毛建刚已交付购房款合计172315元，故双方签订的预定书应认定为商品

房买卖合同。双方应按约定内容行使权利，履行义务，但审理查明毛建刚因其经济状况发生

变化外加对所购商铺的市场前景有所怀疑，拒绝按预定书约定的时限签订正式的购房合同，

经毛建刚以律师函方式督促交款并签订正式合同后，仍未交尾款或是签订合同，故毛建刚系

本案违约方，其不享有单方解除合同的权利，现毛建刚反而以预定书约定不明等辩称天水亿

丰公司违约，主张解除合同退还房款，显然与事实及民事法律应遵循诚实信用原则相违背，

故对毛建刚解除合同、退还房款并支付资金占用利息的诉讼请求一审法院不予支持。综上所

述，依据《中华人民共和国民法典》第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷

案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回毛建刚的诉讼请求。案件受理费

1900元，由毛建刚负担。 二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交

换和质证，对当事人争议的事实，本院认定如下：天水亿丰公司提交：2017年5月26日毛

建刚与天水亿丰公司签订的《委托经营管理协议书》、《补充协议》、《商铺招商经营管理

授权委托书》，拟证明毛建刚对于案涉房屋的基本信息以及位置明确知情且其对该房屋也作

出了实质性的处理，已经行使了作为房屋权利人才应当行使的权利，故双方之间的预定书具

有商品房买卖合同的效力。毛建刚质证认为，对委托经营管理协议书的真实性认可，但对于

证明目的不认可，理由1．该合同不是毛建刚和天水亿丰公司签订的，是毛建刚和甘肃亿丰

商业管理有限公司签订的，和本案的审理没有直接关系。根据有关法律规定，售后分割包租

的形式是违法的；2．该合同第一页明确写明商铺的基本情况以毛建刚与开发商签订的商品房

买卖合同为准，可见双方的预定合同不具有商品房买卖合同的基本形式。未约定交房时间、

未约定交房的标准，交付质量、产权证何时办理、有哪些配套设施均未约定；《补充协

议》、《商铺招商经营管理授权委托书》两份合同写定的委托期限为2017年5月1日至

2027年4月30日，但是在该期限的后面括号里面该两份对委托经营管理协议书进行了补充

约定，备注了若该商铺商品房买卖合同约定的交房期限届满，而甲方未能全额付清房屋款，

委托期限从全部付清房款之第二个月的1日起开始计算，据此可以说明该委托管理协议书并

未生效，而且也进一步说明预定书不具备正式的合同要件，赋予了毛建刚予以考虑的权限。

本院认证认为，对上述证据的真实性认可，该组证据中合同相对方为甘肃亿丰商业管

理有限公司，而非天水亿丰公司，虽双方对案涉商铺约定交由甘肃亿丰商业管理有限公司经

营管理，但对委托期限进行了补充约定，即若该商铺商品房买卖合同约定的交房期限届满，

而甲方未能全额付清房屋款，委托期限从全部付清房款之第二个月的1日起开始计算，本案

中，毛建刚未付清商铺购房款，因此委托管理协议书并未生效，不能证明毛建刚对该房屋作

出了实质性处理，对证明目的不予采信。 二审对一审认定的除“享受0.79权益后商铺

总价359818元”之外的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】毛建刚上诉请求：1．依法撤销甘肃省天水市秦州区人民法院(2022)甘

0502民初987号民事判决书，改判支持毛建刚的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由

天水亿丰公司承担。事实和理由：1．原审判决将本案基本法律关系确定为房屋买卖合同纠纷

错误。本案系商品房预约合同，案由应当为商品房预约合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷；

2．原审判决认定商铺预定书具备商品房买卖合同的属性错误。该预定书仅约定了房屋价款、

面积，因此毛建刚有权不签订正式的商品房买卖合同；3．原审判决认定毛建刚单方解除合同

错误，预约合同无需当事人主张解除。即便认定预约合同需当事人主张解除，那么本案合同

事实上也已经于2021年4月28日解除或者于2021年5月1日解除，双方在收到另一方的解

除通知后均未提出异议，解除行为也已经发生法律效力；4．原审判决认定毛建刚违约错误，

即便签订了商铺预订书，根据意思自治原则，当事人也有权不签订本约合同。预约合同除违

约条款外，其他条款不具有强制效力。即便对不签订本约合同的行为处罚，也应当根据《最

高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条扣除30000

元定金，但其他预缴款应当退回；5．本案项目由天水亿丰公司分割销售，房屋并非独立房

间，无法确定具体位置，更未办理网签登记手续，现由天水亿丰公司统一出租经营，客观上

也无法继续履行。综上，请求二审法院依法查明事实，判决支持毛建刚的上诉请求。 综

上所述，毛建刚的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六

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十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解

释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(二)项规定，判决如

下：

毛建刚、天水亿丰置业有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省天水市中级人民法院

民事判决书

(2022)甘05民终567号

当事人 上诉人(原审原告)：毛建刚。

委托诉讼代理人：王某某刚，甘肃兴正天律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：天水亿丰置业有限公司，住所地天水市秦州区玉泉镇暖和

湾村。

法定代表人：张清风，系该公司执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：萧贺，甘肃端方律师事务所律师。

审理经过 上诉人毛建刚因与被上诉人天水亿丰置业有限公司(以下简称天水亿丰

公司)商品房预约合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院(2022)甘0502民初

987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月18日立案后，依法组成合议庭，

开庭进行了审理。上诉人毛建刚及其委托诉讼代理人王某某刚，被上诉人天水亿丰公司

的委托诉讼代理人萧贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 毛建刚上诉请求：1．依法撤销甘肃省天水市秦州区人民法院

(2022)甘0502民初987号民事判决书，改判支持毛建刚的一审诉讼请求；2．本案一、

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二审诉讼费由天水亿丰公司承担。事实和理由：1．原审判决将本案基本法律关系确定为

房屋买卖合同纠纷错误。本案系商品房预约合同，案由应当为商品房预约合同纠纷，而

非房屋买卖合同纠纷；2．原审判决认定商铺预定书具备商品房买卖合同的属性错误。该

预定书仅约定了房屋价款、面积，因此毛建刚有权不签订正式的商品房买卖合同；3．原

审判决认定毛建刚单方解除合同错误，预约合同无需当事人主张解除。即便认定预约合

同需当事人主张解除，那么本案合同事实上也已经于2021年4月28日解除或者于2021

年5月1日解除，双方在收到另一方的解除通知后均未提出异议，解除行为也已经发生

法律效力；4．原审判决认定毛建刚违约错误，即便签订了商铺预订书，根据意思自治原

则，当事人也有权不签订本约合同。预约合同除违约条款外，其他条款不具有强制效

力。即便对不签订本约合同的行为处罚，也应当根据《最高人民法院关于审理商品房买

卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条扣除30000元定金，但其他预缴款应

当退回；5．本案项目由天水亿丰公司分割销售，房屋并非独立房间，无法确定具体位

置，更未办理网签登记手续，现由天水亿丰公司统一出租经营，客观上也无法继续履

行。综上，请求二审法院依法查明事实，判决支持毛建刚的上诉请求。

二审被上诉人辩称 天水亿丰公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，

依法应驳回毛建刚的上诉请求，维持原审判决。1．天水亿丰公司与毛建刚签订的商铺预

定书具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，且天水亿丰公司已经收受了购

房款。故一审法院认定双方签订的商铺预定书为商品房买卖合同并无不当；2．毛建刚在

与天水亿丰公司签订商铺预定书当天支付了30000元房款，后于2016年5月30日向天

水亿丰公司交款141466元，2017年5月26日交款849元，上述共计172315元占房屋总

价款的50％多，可见毛建刚对于自己购买的房屋状况十分清楚；3．毛建刚于2017年5

月26日与天水亿丰公司签订了委托经营管理协议书、补充协议、商铺招商经营管理授权

委托书，毛建刚全权委托天水亿丰公司对案涉的××楼商铺进行招商、经营、物业管

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理。可见毛建刚作为该房屋的权利人委托天水亿丰公司对该房屋的占有、使用、收益等

权利进行了处分；4．一审法院认定商铺预定书具有商品房买卖合同的效力与判令双方签

订正式的商品房买卖合同并无矛盾，且毛建刚拒不签订合同和支付剩余款项已构成违

约，一审法院认定事实正确，毛建刚应当继续履行合同交纳剩余购房款。双方签订的预

定书系真实意思表示，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，毛建刚在合同签订

后违反约定的行为已经构成违约，天水亿丰公司有权要求毛建刚承担继续履行合同的责

任；5．本案毛建刚违背契约精神，违反诚实信用原则，以自身困难为由，随意违约。一

审法院判决公平合理，既维护了当事人的合法权益，也有利于促进公民对契约精神的敬

畏和遵守，具有积极的社会效果；6．本案并未过诉讼时效。本案商铺预定书为双务合

同，双方互负履行义务。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请二审法

院驳回毛建刚的上诉请求，维持一审判决。

原告诉称 毛建刚向一审法院起诉请求：1．请求依法判令天水亿丰公司立即向毛

建刚退还房屋预交款172315元；2．请求法院判令天水亿丰公司支付毛建刚资金占用期

间利息3147元(自2021年4月28日至实际付款日)；3．本案诉讼费及其他费用由天水

亿丰公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：毛建刚意欲购买天水亿丰公司开发的位于天水

市××区与连霍高速交界处北侧的上亿广场台湾士林不夜城××楼商铺。2016年5月29

日原天水亿丰公司签订《天水上亿广场台湾士林不夜城商铺预定书》，主要内容为：

“乙方(毛建刚)预定甲方开发建设的位于天水市××区与连霍高速交界处北侧的上亿广

场台湾士林不夜城的商铺，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就预定铺位号、建

筑面积、优惠、价格等达成如下协议：一、预定商铺产品信息如下：预定房号1号楼3

层022号(以下简称该房屋)；建筑面积40.20㎡，商铺销售总价455466元；商铺销售单

价11330元／㎡，享受0.79权益后商铺总价359818元；商铺单价8951元／㎡……二、

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乙方自愿于本预定书签订之日向甲方缴纳人民币叁万元(下称“该款项”)。三、双方约

定：1．乙方在对上亿广场台湾士林不夜城项目作了充分了解后，自愿预定该物业，并签

订本预定书。2．签订本预定书后，乙方须于7日内(2016年6月5日前)携本预定书、该

款项收据、身份证、户口本、婚姻证明，到上亿广场台湾士林不夜城营销招商中心按照

约定缴纳足额购铺款，并签订《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》。选择按揭

付款的客户需携带办理银行贷款所需的相关材料……6．签订本预定书后，甲方不得将该

房屋另售他人。因不可抗力、意外事件等不归责于甲方的事由，导致甲方无法履行本预

定书的，甲方不需要承担违约责任……”预定书签订当日毛建刚向天水亿丰公司交款

30000元，2016年5月30日毛建刚向天水亿丰公司交款141466元，2017年5月26日毛

建刚向天水亿丰公司交款849元，合计172315元。另查明，2019年3月11日毛建刚给

周丽群(天水亿丰公司员工)发短信称，陈述因毛建刚经营的快餐店和串串香生意不佳，

及其本人患病等原因，导致经济困难，无力购买上述商铺，请求天水亿丰公司退还预交

款，遭到拒绝。

一审法院认为 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持

诚实，恪守承诺。本案中，毛建刚、天水亿丰公司签订的《天水上亿广场台湾士林不夜

城商铺预定书》具备《商品房销售管理办法第十六条》规定的商品房买卖合同的主要内

容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法第十六

条》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协

议应当认定为商品房买卖合同”。签订预定书后毛建刚已交付购房款合计172315元，故

双方签订的预定书应认定为商品房买卖合同。双方应按约定内容行使权利，履行义务，

但审理查明毛建刚因其经济状况发生变化外加对所购商铺的市场前景有所怀疑，拒绝按

预定书约定的时限签订正式的购房合同，经毛建刚以律师函方式督促交款并签订正式合

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同后，仍未交尾款或是签订合同，故毛建刚系本案违约方，其不享有单方解除合同的权

利，现毛建刚反而以预定书约定不明等辩称天水亿丰公司违约，主张解除合同退还房

款，显然与事实及民事法律应遵循诚实信用原则相违背，故对毛建刚解除合同、退还房

款并支付资金占用利息的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和

国民法典》第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问

题的解释》第五条之规定，判决：驳回毛建刚的诉讼请求。案件受理费1900元，由毛建

刚负担。

二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当

事人争议的事实，本院认定如下：天水亿丰公司提交：2017年5月26日毛建刚与天水亿

丰公司签订的《委托经营管理协议书》、《补充协议》、《商铺招商经营管理授权委托

书》，拟证明毛建刚对于案涉房屋的基本信息以及位置明确知情且其对该房屋也作出了

实质性的处理，已经行使了作为房屋权利人才应当行使的权利，故双方之间的预定书具

有商品房买卖合同的效力。毛建刚质证认为，对委托经营管理协议书的真实性认可，但

对于证明目的不认可，理由1．该合同不是毛建刚和天水亿丰公司签订的，是毛建刚和甘

肃亿丰商业管理有限公司签订的，和本案的审理没有直接关系。根据有关法律规定，售

后分割包租的形式是违法的；2．该合同第一页明确写明商铺的基本情况以毛建刚与开发

商签订的商品房买卖合同为准，可见双方的预定合同不具有商品房买卖合同的基本形

式。未约定交房时间、未约定交房的标准，交付质量、产权证何时办理、有哪些配套设

施均未约定；《补充协议》、《商铺招商经营管理授权委托书》两份合同写定的委托期

限为2017年5月1日至2027年4月30日，但是在该期限的后面括号里面该两份对委托

经营管理协议书进行了补充约定，备注了若该商铺商品房买卖合同约定的交房期限届

满，而甲方未能全额付清房屋款，委托期限从全部付清房款之第二个月的1日起开始计

算，据此可以说明该委托管理协议书并未生效，而且也进一步说明预定书不具备正式的

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合同要件，赋予了毛建刚予以考虑的权限。

本院认证认为，对上述证据的真实性认可，该组证据中合同相对方为甘肃亿丰商

业管理有限公司，而非天水亿丰公司，虽双方对案涉商铺约定交由甘肃亿丰商业管理有

限公司经营管理，但对委托期限进行了补充约定，即若该商铺商品房买卖合同约定的交

房期限届满，而甲方未能全额付清房屋款，委托期限从全部付清房款之第二个月的1日

起开始计算，本案中，毛建刚未付清商铺购房款，因此委托管理协议书并未生效，不能

证明毛建刚对该房屋作出了实质性处理，对证明目的不予采信。

二审对一审认定的除“享受0.79权益后商铺总价359818元”之外的事实予以确

认。

本院认为 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时

间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行

后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规

定的除外。”本案引起的民事纠纷持续至民法典实施后，应当适用民法典的规定。本案

的争议焦点为：1．案涉商铺预定书系预约合同还是商品房买卖合同；2．毛建刚与天水

亿丰公司签订的商铺预定书是否已经解除，毛建刚要求天水亿丰公司退还房屋预交款

172315元及支付资金占用期间利息3147元的诉讼请求能否成立。

关于第一个争议焦点问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案

件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商

品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照

约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的商铺预定

书中仅约定了商品房的基本情况、预测建筑面积、房价款及付款方式，但对于付款时

的主要内容。双方在签订商铺预定书后，根据认购协议约定，商铺总价款为359818元，

毛建刚向天水亿丰公司交款172315元，交纳的购房款数额尚不满足总房款的二分之一，

双方签订的商铺预定书不满足上述司法解释的规定。在商品房买卖过程中，买卖双方在

签订正式的买卖合同之前，先签订认购书、预定书等认购协议，约定由购房者预先支付

一定数额的定金，并约定购房者与开发商于将来一定时间签订正式商品房预售合同或商

品房买卖合同，主要目的是为了表明购房者的购房意向及开发商的售房意向，属于预约

合同。案涉商铺预定书明确将来天水亿丰公司同毛建刚订立正式的商品房预售合同，天

水亿丰公司与毛建刚签订商铺预定书时也未取得预售许可证，故商铺预定书的性质为预

约合同。本案案由应为商品房预约合同纠纷。

关于第二个争议焦点问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规

定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；

通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债

务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人

均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”案涉商铺预定书约定了解除

合同的条件，双方一直未签订商品房买卖合同，本约合同未订立，2021年4月26日天水

亿丰公司的工作人员给毛建刚发送在收到通知后五日内不履行签订《商品房买卖合同》

卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商

品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”定金属于订约定金，系为

了保证将来签订房屋买卖合同而支付的保证金。本案中，毛建刚与天水亿丰公司签订的

商铺预定书系双方当事人的真实意思表示，合法有效。毛建刚在向天水亿丰公司支付

30000元定金后，没有按认购书上约定签订商品房买卖合同，毛建刚的行为已构成对预约

合同的违约，其应承担违约责任，天水亿丰公司有权适用定金罚则没收定金30000元。

预约合同解除，毛建刚支付的其余142315元购房款，天水亿丰公司应予退还。毛建刚主

张的资金占用期间利息3147元，由于系毛建刚自身原因导致无法签订商品房买卖合同，

其对此存在明显过错，毛建刚主张的资金占用期间的损失应由其自行承担。

综上所述，毛建刚的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法

典》第五百六十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第

(二)项规定，判决如下：

裁判结果 一、撤销甘肃省天水市秦州区人民法院(2022)甘0502民初987号民事

判决；

二、天水亿丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还毛建刚购房款142315

元；

三、驳回毛建刚的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1900元，由天水亿丰置业有限公司负担1600元，毛建刚负担

300元；二审案件受理费3800元，由天水亿丰置业有限公司负担3200元，毛建刚负担

600元。

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本判决为终审判决。

落款

审 判 长 丁建文

审 判 员 石 岚

审 判 员 张碧霞

二〇二二年八月八日

法官助理 柳 樱

书 记 员 马雪菲

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