公寓与住宅的对比

2023年4月30日发(作者：窗帘轨道有几种类型)

关于公寓和住宅的一些区别。整理了以下几点，方便大家参考。

1．产权年限不同：首先，房屋的使用时间是没有限制的，但土地产权的使用是有年限的。一般来讲，土地使用年限会分为40

年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。

2．水电收费标准不同：住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商

业用水、用电的标准来收取的。一般来说，商业用地的水电费用要比民用住宅要高很多。

3．解决户口规定不同：商业公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能解决户口问题。如果是住宅的话，根据

不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。

4．居住舒适度不同：普通住宅多为一梯两户、两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密性也比较好；而商业

公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多而且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好地保障。

5．利率和首付不同：如果打算贷款购买商业公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首套房首付比例一般不低于50％，贷款利

率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常不低于30％，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。

6．采光条件不同：大部分的公寓采光和通透性都不是很好。有些商业公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，

采光条件自然并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多

都是明厨明卫，采光条件会比商业公寓好很多。

7.交易税费：

交易税费上，公寓房的税费是按照商业地产征收的，税费简单举个例子，同样一套100万的公寓房和住宅

房，您买了5年，假如这两套房子都涨到了150万，公寓房的税粗略算是差额的50%左右（商业用地有契税，评估费，

差额税20%，土地增值税，30-60%之间，差额越大税率越高），这套公寓税费差不多35左右。住宅房的税费是 契税 +

个人所得税+营业税 总房价的7.5%=11万（住宅房普通住宅满五年唯一就契税1%=1.5万），公寓房较住宅来说难出手，

并且公寓房是涨不过住宅的。

总的来说，整体同等面积同等价位同等地段的公寓产品基本涨幅远不如住宅产品，

原因是从自住方面，客户会考虑到梯户比、安全性、以及孩子上学、产权年限，包括后期如果要置换房子考虑交易税费的费用，综合对

比下来住宅比公寓性价比更高。

投资方面，公寓针对的客群较少，对于首付以及月供承受不了太大压力的客户会考虑公寓，而且公寓基本都是40多平的，竞品很多，但

住宅不一样，面积段稀缺，往往溢价空间更大，例如5年之后大概率当初买住宅的人还能买得起当初想买的公寓，还能剩一笔余钱，但

买公寓的就不行了，也就是说这种买住宅的以后存在置换的可能性。

1.首付比例：公寓五成首付，石家庄住宅不限购区域首房首贷是两成，限购区域首房首贷是三成首付

2.产权年限：公寓40年。住宅70年

3.水电费：公寓是商水商电。住宅：民水民电

4.梯户比：住宅是一梯一户或者两梯四户，公寓基本是3梯11户甚至是更高的梯户比

5.用途和土地性质：公寓是商业用地，可以注册公司，用来办公，所以整栋楼不全都是居住为主。并且公寓楼下是商场，人员流动性较

大，安保相对来说较弱。住宅是居住用地，小区有防护栏，每个出入口都是门禁卡出入，安保较强。居住的安全性和舒适性更高。