户型设计原则

2023年4月25日发(作者：热水器水管详细安装图)

1、 什么样的户型才是好户型

好户型的四大特性

好的户型不应该以销售处主推户型或者说热销户型去界定;因为人们选择一

个小区除去受到户型的影响以外;还有很多因素的限制作用;因此需要以客观

的、科学的角度来分析优劣势..那么什么是好户型的标准呢 可以肯定的说;

只有在基于人性化设计的基础上;并对于某一特定项目所指的某一类别消费

者量身定做的户型才是最合适消费者的户型;才是好户型;在该认识的基础上;

我们提出好户型的四大特性：

特性一： 实用性

户型的实用性是指满足实用的要求;使用功能要合理;面积大小要适宜;厅、

房、厨、卫、阳台、门窗等各类功能区间的设置应保证能满足人们的各种生

活需求;另外;不同的人群其生活需求不尽相同;例如作家对书房的要求比较

高;而音乐人士一般需要设置隔音效果好的音乐间;而商业人士经常会有会客

的需求;因而;对客厅的要求则比较高..所以;实用性的标准应根据消费人群

的生活特性做相应的调整..

另外;需要强调的是;以国人传统观念来看;每个房间都应间隔方正;尽可能少

点“金角银边”;尤其是谨防多边多角“钻石房”的出现..

特性二：安全性

户型的安全性是指住宅要具备防盗、防水、抗震和防御自然灾害等基本的安

全性能;另外;该安全性还要求具有一定的私密性;这种私密性不仅是对外的;

同时也包括室内各个房间之间的私密性..因而;在做户型图规划时;除了要避

免各单元之间的互相干扰;还要考虑各个房间之间的联系;对社交空间、功能

空间以及私人空间等做合理的分配;有效地分割;尽可能避免互相之间的影

响..要符合户型安全性的需求;不仅要有科学合理的建筑结构设计、户型设计

以及良好的工作质量作保障;还要借助一些新的建筑材料;如具良好的防火、

隔音效果的装饰材料..

特性三：灵活性

房屋属于长期消费品;在长时间的使用过程中;很可能会因为家庭规模和结构

的变化或者业主喜好的变化而产生对房屋使用功能要求的改变;因而;要求房

屋具有一定的灵活性;以满足业主改变各功能分区的需求;提供了调整与更新

的余地;户型灵活性也就上升为户型的可改性;灵活性强的户型可提供更多的

可改变空间;在一定程度上;业主可根据个人的喜好“随意”地分割要求的户

型结构;形成不同的功能分区..

人们生活日新月异的今天;具有更强的灵活性的户型将具有更为持续的生命

力;自然也成为评价户型重要特性之一..

特性四：经济性

对与户型的经济性;很多人都有这么一种认识误区;既认为户型的经济性只是

评价经济实用户型的标准;不适用于豪华型户型..其实;户型的经济性是指户

型设计紧凑实用;使用率高;同时;在保证一定性能要求的前提下;即便是豪华

型的户型;也不意味着空间的浪费;也需要强调经济性;只不过舒适程度不同

的户型对空间大小以及功能多少的要求标准不同;所以对经济性的理解也不

同;也就是说;衡量户型经济性的标准是相对的;而不是绝对的..

以上所提到的实用性、安全性、灵活性、经济性属于好户型的四大基本特性;

可作为评价户型的共性尺度..当然;除了这四大特性以外;在评价一个户型的

优劣时;还需要结合该户型实际的规划条件来分析;例如在一个景观匮乏区域;

设计一个宽大的观景阳台可能是一种浪费;而在一个面海的区域;这样宽大的

观景阳台的设计则可能极大地提升了物业的价值;甚至是点睛之作;所以;;出

来满足以上四大特性的同时;基于既有的条件;将气候、日照、通风以及周边

环境景观等各方面的因素做充分的考虑;实现了最大的效能;这样的户型才是

真正的好户型..

2、 好户型的设计标准

好户型基本上具有一些共性;可归纳为三大设计标准：

（1） 面积适中、尺度适宜

（2） 空间有效分离

（3） 健康性运用

设计标准一 空间有效分离

一般一个好的户型包括六种分离：生理分离、功能分区、动静分离、公私分

离、主次分离、干湿分离..这一点;在这两年珠海楼市的热销户型上得到了充

分的体现..

1、 生理分居;是指8岁以上子女应该和父母分室居住;15岁以上的异性子女

应分室居住;两代夫妻应分室居住;以满足生理上对居住的要求..

2、 功能分区..是指不同生活动能就有不同的活动空间：会客厅要有客厅；

睡眠要有卧室；盥洗室要有卫生间；烹饪室要有厨房；存物要有贮藏室；

工作要有书房；休息要有起居室；入口要有门厅；保姆要有保姆房；想接

近大自然要有阳台等等;一个好的户型应为居民提供这些必要的使用空间

以满足现代生活的需要..

住宅的使用功能虽然简单;但却不能随意混淆..简言之;一般有如下几个

分区：一是公共活动区—供起居、会客使用;如客厅、书室、餐厅、门厅

等；二是私密休息区—供处理私人事务、睡眠、休息用;如卧室、书房、

保姆房等；三是辅助区—供以上两部分辅助、支持用;如厨房、卫生间、

贮藏室、健身房、阳台..这些分区;各有明确的专门使用功能;既有动静分

区区别又有小环境的要求;在平面设计上;应正确处理这三个功能区的关

系;使之使用合理而不互相干扰..

3、 动静分离..客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往;活动频繁;

应靠近入户门设置；卫生间也应设置在东区便于使用..而主要为休息睡眠

之用的卧室显然需要最大程度的静谧;应比较深入;两者应严格分开;确保

休息的人能安心休息;要走动娱乐的人可以放心活动..

4、 公私分离..家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护;不能让访客

在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余..这就要求不仅需要将卧

室主卧、父母房、儿童房与客厅、餐厅、音乐房、麻将室娱乐室进行区位

分离;而且应注意各房间门的方向..

5、 主次分离..买房通常是人们事业成功、生活质量迈上台阶的体现;为了彰

显业主的成功;也为了家庭成员之间的起居不受干扰;主人房不仅应朝向

好向南或向景观、宽敞、大气;而且应单独设立卫生间;应与父母房略有距

离分割..如设有工人保姆房;则又应与主要家庭成员的房间有所分离..

6、 干湿分离..即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏

的卧室等分开..

设计标准二：面积适中、尺度适宜

功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系;它应该通过人体工程

学、心理学、建筑学;用科学的方法来确定..从各房间的大小来看;人们

较理想的卧室面积应在12-15平米之间;较理想的客厅面积在21-30平

米之间;客厅的开间不应小于3.9米;否则会影响您看电视的效果..卫生

间、厨房、健身房、贮藏室各占4-5平方米;阳台占5-6平方米..这样

的面积分配;基本保证了功能的安置;符合当前人们生活的需求和习惯;

例如卧室的主要功能是睡眠和休息;它必须要设置睡床、床头柜、衣橱、

化妆台、电视柜、休息椅等家具;还要有一定的活动空间;所以双人卧室

的开间就不应小于3.6米;面积不应小于12平方米..

除此以外各功能穿梭间的相互关系使用效果也有很大影响..例如厨房

应靠近入口布置;避免买菜肴穿过客厅不方便；而卫生间则应接近卧室

以方便晚间使用；厕所门不应直接开向困扰听和餐厅;这样既不卫生又

不雅观..阳台应该设置在客厅前面;不应该设在卧室前面;因为卧室是

私密的空间;而阳台是开放空间;晒衣时要穿过卧室影响了卧室的私密

性..如果是跃层户型则主卧室应该设在上层以满足卧室的私密性要求..

为了节省投资将设备管线集中设置;因而厨房和卫生间应尽可能靠近..

功能区尺度面积范围趋势

客厅走大

开间＞=3.9米

偏向豪华舒适性

饭厅走大

净宽>=2.4米与客厅分离;出现酒吧等休闲

空间

临窗设计

主卧室走大

开间>=3.6米

有独立卫生间、更衣室、有休

25㎡>=面积>=12㎡

闲阳台

次卧室10㎡=<面积=<15㎡平衡

保姆室平衡

4㎡=<面积=<6㎡

与工作阳台连接

卫生间走大

4㎡=<面积=<10㎡

三进式设计;使干湿真正分区

厨房净宽>=1.5米走大

8㎡>=面积>=12㎡附带工作阳台

贮藏室走大

4㎡=<面积=<6㎡

走入式设计

阳台4㎡>=面积>=12㎡走大

净宽>=1.6米功能可设为健身、休闲等

栏高>=1.2米

工作阳台4㎡=<面积=<6㎡平衡

净宽>=1.2㎡兼洗衣间功能

设计标准三：健康性因素的合理运用

在非典事件后;人们对房屋健康性的重视程度日益提高;是房屋选择最

重要的因素之一..

呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求;尤其是对占人生近一半的

家居生活..这些要求是否能被充分的满足;对人的健康有着至关重要的影

响..而辨别一个好户型的好坏;健康性因素是否被合理运用也成了一个重

要的标准..这些因素包括：朝向合理;日照充分..光线充足;通风良好;空

气新鲜;温度适宜、安静舒适..

上述要求国家都有严格的规定;但一般的购房者不一定很清楚;而有些户

型没有完全按照国家规定建造;其实是损害了购房者的利益;每套住宅的

卧室和使用面积在10平米以上的起居室厅均应直接采光;且至少应有一

间卧室或起居室厅具有良好的朝向能直接和多尔日照;一般为南向;南偏

东或南偏西不可大于45度..

住宅应有良好的自然通风;即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外

墙上开窗形成的转角通风;对但朝向的套型必须有通风措施..

按照我国的饮食习惯;煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害;因此厨

房应有直接对外采光、通风窗包括开向天井的窗..

卫生间应设有直接采光、通风窗、考虑建筑平面设计的灵活性和可能性..

对无通风窗的卫生间规定应设置屋顶管理;并合理安排进风和排风管

道..

还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放;预留外热水器和空

调的墙洞;阳台应有晒衣设施等..

3、 影响户型设计的主要因素

是那些户型设计因素影响着户型的发展;不难看到随着社会的发展;人性

化的设计理念越来越得到购房人群的喜好;适宜居住的特性将成为将来户

型设计发展的必然趋势；

（一） 置业者的生理状态因素

1、 家庭规模和结构

家庭规模则决定了在设计户型时面积的大小;多大面积才能满足相应

规模家庭居住..而家庭结构方面就又决定了户型设计的结构..户型功

能上的区分;如父母房、儿童房、书房、健身房或工人房..置业者在购

买住房时就可以根据个人家庭需要来选择房间的数量..

2、 家庭行为模式现代家庭与传统家庭

每个人的生活是由不同的模式而规划的;比如：学者有学者的生活模

式、政客有政客的生活模式;走在时尚尖端的人有个性的生活模式;走

过二万五千里长征的人有着传统正派的生活模式..所以在户型设计上

就会依靠不同的家庭模式来寻找户型设计点来满足不同家庭的需要..

3、 消费者的消费心理及特征

在不同的时期;每位置业者所选择购房的原因也有所不同;他们是根据

不同的需求所表现出的：

一是生理需求 如南方人重视通风;北方人重视朝向

二是安全需求 如选择的同时会考虑到住宅楼宇是否安全;质量是否

过关等等

三是交往需求 北京人喜欢呼朋唤友来家做客;上海人则不喜欢闲暇

之时被人打扰；

四审美需求 美得意思是指合理的户型结构才能把家按照个人的喜

好装饰满意

（二） 项目的硬件因素

1、 项目所处的地理特征：

地理特征所决定的就是在该地段可建造什么住宅;才可决定什么样

的户型结构会满足该地段..

2、 项目的景观环境

不同的景观可以给置业者不同的选择;同样的不同的景观也决定户

型的朝向与使用功能的布局;才可以决定每个户型中有多少间房可

以面向景观..

3、 项目的规划与布局：

一个项目在初始阶段都经历严谨的市场调研;才可以规划处适合项

目所在地段的住宅需求;如面积的大小、户型结构单身公寓、一室一

厅、二室、三室等

4、 小区内部环境营造

小区的环境是决定户型面积大小的因素之一;也是决定户型设计的

重要因素;如：别墅区的小区环境肯定高于一般住宅的环境;所以相

对户型结构上就有明显的区分..

（三） 社会因素也称其他因素

1、 国家有关政策与法规..宏观调控等

2、 项目所处得区域的风俗习惯;社会人文环境

3、 开发商的控制

4、 社会经济水平的发展

以上所提到的影响户型设计的主要因素：消费者的行为状态因素;项目的硬

件因素；社会因素;可以让我们更清楚的指导;现今社会中;随着城市的不断

发展;经济的不断提高;人们对居住环境的要求不断提高;到底什么样的户

型结构设计才是人们最需要的;但无论是何种设计;最终都会离不开“人性

化”..

4、剖析决定面积的关键因素

在所有涉及户型的问题中;最令发展商头疼;让人最难下定决心的当属以

下两点;各户型类别在项目中的配置比例;每一种户型的面积大小..因为前者决

定项目主要卖给谁;而后者则将决定项目是否能真正满足这些人..

不同消费对象有着截然不同的需求;那么发展商又是如何知道所确定的

户型面积是正和目标消费者心意的呢 我们认为;必须从以下四个因素综合权

衡..

因素一;消费者对应性

一般而言;一室一厅的小户型只能做过渡只用;其购买者将主要年龄在

30岁以下;未婚或刚刚结婚的年轻人;其购买动因主要是工作时间不畅;

积蓄不多而又渴望拥有一片自己小天地..从功能上来说;虽然也需要

厅、房、卫、阳台五脏俱全;但对每一部分面积的要求却都应该是小字

号的;而且需要布局紧凑;因此总面积也不应该超过50平方米..否则就

失去了过渡房的本意..

二室二厅、三室二厅所面对的消费群则最为复杂;有的三口之家因小孩

儿尚小;二房即已足够;但他们生活可能较宽裕;因而偏好面积宽松布局

更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却薪资不多;当然更希

望买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领;虽然

购买力强劲;但较为实用主义;认为布局合理;而面积略偏大的三房就已

经足够;二房做70平米还是100平米 三房是做100平米还是130平米

需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯等高

度对应..

四室以上或者150平以上的房子;其面积敏感度相对较差;但也只有深入

分析目标消费者才能做到恰到好处;才能使销售一路畅顺..

从另外一种角度上来说;置业消费可以分为一次置业和二次置业或多次

置业;对一次置业消费者来说;其置业目的主要考虑的是居住的实用性

和合理性;也就是达到安置和居住的目的就可以了;而二次置业的动机

相对复杂;简单概括为以下几种类型：一种是为了改善居住环境;进行以

小换大、以抵挡换高档的形式;选择自己更满意的住宅；第二种是投资

目的;买了房子以后;进行一定的装修;再租出去赚钱;或买房后等待时

机出售赚钱;第三种是买给父母或亲人居住..

因素二;舒适性原则

房子是为人民服务的;房子是为家庭天伦生活服务的;而户型分割的目的

就是为了人

们提供温馨、亲切、舒适的家居空间..舒适性就是从人体工程学和家居生

活基本规律

出发;决定户型的开间、进深及面积..

很多人均认为房子越大舒适度越高;事实并非如此;以普通家庭的客厅威

力;这时陈

设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等;是迎客;家人闲聚的空间;谈话、

看电

视是这里主要的节目太小让人有何总压抑感;过于空阔又易于让人有四边

不着;相互

有隔阂的感觉;因此客厅的开间以4.5米为宜;最大不应超过5米;最小不应

小于

3.5米;卧室中主人房的要求较高;面积要求就大;而且主人房带卫生间这

种做法越

来越普遍..卫生间三件套不可缺少;且相互之间要有适当的空间距离;目前

洗漱和就

厕分开就是一种趋势;厨房少于4平方米面积则难以接受..

因素三：地域性原则

地域性是由于各地区的人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要

求;其实就是舒适的延伸;这也就是户型设计必须高度重视的问题;比如

大连人多认为两室两厅的面积应该有90平米甚至100平米;而在深圳;

恐怕很少有人能理解90平米以上的房子为什么不做成3房；

因素四：配套性原则

住宅配套设施是够齐全、发达、关系到执业质量的好坏;关系到住宅功

能的发挥..住宅户型功能的设计中;厅的功能以接待客人;招待朋友、休

闲活动为主..如果住宅小区内会所配套齐全、使用方便;如果小区外商

业配套发达;价格合理;服务周到;那么客厅的一些效用就可以转移;这

样就可以给住户提供更多生活上的方便;同时隐私权也得到更好的保

护..

在现代商品住宅的设计中;厅的设计必不可少;而且厅的面积占整个住

房面积的比重还相当大;一般都占1/4以上;如果厅的一部分功能被转移;

那么厅的面积就可以有一定的量得缩小;从而使整套住宅的面积得到缩

小..

5、获取户型制胜的创新规则

一、户型个性化创新

随着房地产市场的日渐成熟;市场竞争的日渐激烈;房地产品因此就呈

现了多元化;

精品化..因此;户型设计也就显示了强烈的个性化特征;来满足现代置

业者不断改

变生活需要;从而折射出现代都市人的居住文化..户型的个性化设计突

出体现以下

几个方面：

（一） 居住空间多元化设计

住宅空间包括私密性空间、周边生活空间、视觉空间..其中;私密

性空间是住宅设计中的重要中心;随着社会的进步;生活质量提高

已经改变人们的居住模式;现代住宅不仅需要具备传统的生活场所

功能;更应在设计中考虑应该具备工作场所、休闲场所的功能..在

房地产现行开发中就把这种设计运用到了户型设计中..

（二） 景观入室的设计模式

一个项目的户型设计应建立在充分的结合周边自然资源的基础上

的;在这一点上;目前所开发的项目在不同程度上都有一些侧重..

例如山景、海景、人文景观等..通过在户型设计中采用“户户有景、

窗窗似画”的设计方式;把景色充分利用起来..

二、市场需求主导户型创新

户型的创新不仅为产品的价值带来一定的提升;也会带来一定的市场

美誉度;更会引导一定时期的居住时尚与人文品味..由此可见;户型创

新必须准确的建立旨在市场需求之上..

（1） 区域市场的需求分析

不同区域内;所需求的户型设计也一定要符合该区域的特性;不可

盲目跟从其它项目;充分的了解全局才可做到供需相等..

（2） 符合市场需求口味的户型创新

商品力是拉力;合理细致的营销手段是推力;拉力和推力的组合成

功才是产品旺销的基础保证..市场的需求直接影响着户型的创新

策略的实施;而不计成本;完全去迎合市场盲目创新是无益于项目

开发的..

三、流线性创新设计模式

流线的定义：是指人们活动的路线;是在户型设计中常用的一个基本的

要素..大致来讲;户型创新设计必先考虑线路的走向;从面分析出现代

居住群对居所的需求之处..

（1） 家务流线

一般家庭中的厨房较狭窄;流线通成一条直线;顺序不当就会感到

在使用上不便;所以在厨房的设计中就创新中西兼有的双厨设计..

中式厨房以封闭为主;只做炒菜时使用；西式厨房以开放为主;用来

只做西餐..在摆设厨具中也应合理的规划;方可使厨房使用起来轻

松没有障碍..

（2） 家人流线

家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间;在

设计这些空间时;要充分尊重到主人的生活格调;满足到家人生活

的习惯;比如独立的主人房卫生间;就明确主人的私密性..

（3） 访客流线

访客流线主要是指出入口处进入到客厅的这段空间;应做到有客人

来访时不应打扰到家中其他人的休息和工作;所以在起居室中划分

出单独的会客室是必要的..

四、创新思维的局限

目前住宅建筑以框架结构的高层、小高层、多层为主;结构像对待饿制

约了房型的变化;使房型的特点无法充分的发挥出

（1） 弹性分割彰显个性

目前不少楼盘以更直接的方式让住家选择;比如有些楼盘在建造

的过程中就取消了非承重墙的建造;让购房者在交大的空间中发

挥个人的想象力；实现个人特性的需求;如一些小户型住宅;在置

业者想购买两套以上时;也可以选择同时打通居住..

（2） 功能区域突出住宅性格

随着市场上大户型需求的增多;房型设计有了更多的空间;而人们

对室内功能区的各种需求;也随之的出现了多个功能分区;如健身

房、衣帽间等..房型设计可以根据不同的购房者的需求;创新设计

功能区域;如对网虫、家庭炒股大户们;可以按照他们的要求设计

一个较大的家庭功能室;即可上网..

炒股;又有家庭的休闲氛围;可以预见的就是;随着职业分工的细

化;为不同职业着和置业者射击队饿户型将会越来越接近他们所

需的..

、五、回避创新的误区

在项目的设立之初;开发商往往追求楼盘畅销户型卖点;在不经意之

间就会走向完美的极端;就会产生在户型设计当中的误区..

（1） 户型越大越舒适

户型的以展不可能时一个“大”到底的;“大户型”到多少才算是

正好恩 如何在设计时找到恰到好处的结合点呢

实际上不少的大户型在舒适度上并没有得到很好的效果;比如大

面积都大在了什么地方 一般所谓的大户型主要是客厅和主卧室

的面积增大;而在厨卫的功能上并没有增加多少..而在这些细小

的地方在随着生活水平的不断提高..已逐渐的让人们在有所认

识..此外;洗衣间、衣橱也是保证住宅舒适度的必须功能空间..而

在目前的市场大户型中这些功能并没有达到;反而在一些大面积

的使用上感到了不实用和与家庭生活气氛不协调之处..

（2） 错层

错层式住宅已逐渐让现代的置业者有所认知;而且错层在形式上

不但是有开间方向;也出现了进深方向..错层运用最早来自于在

别墅的运用上;由于他们面积相对较大;开间、进深较大；在布局

上就会有比较灵活;结构的抗震性要求也就不高..为了使空间上

有所变化;或者使空间有层次感才运用的..但并不是所有户型都

可以运用到错层这种手法;因为在错层的运用上仍要注意二点：

错层的使用会给老人和小孩儿的生活带来不便

为了错层;起始层中有相当一般的面积范围内的饿房屋的层高

奥有所增高;如不想浪费层高的高度;就只好压缩其他一般面

积内的房屋层面;让其低那么三分..

（3） 阳台

一般的户型设计在阳台的使用上分为前阳台与后阳台;也就是说

有一个专供休闲、观景所用的生活阳台;另外还有一个厨房旁边的

服务阳台;以作为晒衣及其他家务所需..但又于近几年的建筑形

式有所改变;阳台的运用就越来越多;越来越大;功能也有所增

加..

阳台有其他特定的位置和功能所需;不能不舍;但也不可以乱设;

特别是高层住宅更应考虑到结构的抗震性和使用上的安全性;这

样才可以提高居住的质量..

6、优化的户型配置手法

一、 确定户型的构成比例

想要吸引所有消费者对项目产生兴趣并不理想;因此户型设计的首要

是;既要根据项目所处的区域及周边环境;再结合到目标客户群来定位;

确定项目是以立体户型为主;还是以平面户型为主；以三房以上的大户

型为主还是以二房以下的小户型为主；并确定各种户型分别所占的比

例是多少/

要想确定户型的构成比例是比较复杂的一件事情;在这里没有统一的

定论或是规律;要视市场情况而定;如果项目所面对的购买目标客户群

特征单一的话;那么在确定主力户型及其比例时较为容易；如果项目所

处的区域购买目标客户群在需求层次上出现复杂难以定位;主力户型

的数量可适当增加..

户型的构成受到目标客户群;需求层次、需求文化、平面布局、规划设

计等因素的影响;市场需求虽然占决定性的因素;但不是唯一的影响因

素;有时候户型的构成比例同时还受到规划设计、容积率等因素限制..

户型的比例设定以后;并非一成不变的;可以根据市场变化作出相应的

变动..

二、 小户型的配置比例

一般来说;户型的配置决定了项目的整体定位;因此户型策划者首要的

是进行土地价值的分析来作出判断：景观丰富;交通便利地块;当然以

大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点;则以中等

户型为主；而地块较差时则以总价较低的中小户型为主；至于在商务

中心区的小幅土地;最适宜的当然是小面积公寓或是酒店式公寓..

作为一个整体项目一栋楼在大小户型的配置比例也是要仔细研究的问

题..户型单一则是由于客源供给面狭窄;但“人以群分”;单一户型所

带来的客户基本素质面的统一;可大大提高物业形象档次进而卖出好

价钱;正因为如此;因而一旦定位准确;其收益也非同一般..而一些项

目由于对目标客户群的界定不清楚或希望将所有类别的消费者全部囊

括其中;于是从30-40平方米的单身公寓到二房、三房、四房直至200

平米以上的复式一应俱全看起来是不同的目标客户群均找到了自己的

需求所在;但实际上是定位混杂;各种层次的客户均难以找到感觉..因

此;大小户型相互比例配置合适;户型既有层次又有统一性;则客户挑

选余地大;市场抗风险性也就相对较好..到底多少比例才算是恰当;总

结归纳以下两点：

1、 户型内部中的弹性设计;流出一、两室变成三室、四室的可能..

销售时可以是无隔墙的大空间;可以提高利用率;到交楼时提供三

种选择;根据客户的需求决定如何分离..

2、 户型与户型的弹性设计;如可以将设计时三室户型改成两个一室

户型;使客户有很大的挑选余地;极大的扩大了市场定位的范围..

三、 立体户型的布局

住宅户型的布局相当重要;它将影响业主入住之后的熟识度、方便禹都

和是否有利于身心健康;如果布局不合理;就会增加业主日后改动布局

的烦恼和提高费用;究竟何种布局才是最理想的呢 简单的说就是绝大

数住户都得不用改动户型布局才是最好的布局..

四、 平面户型的布局

最优化的平面户型布局具有八大有点;具体罗列为以下内容：

（1） 入大门处有一过渡性的空间;主要可以设计一个玄关;对整套的

住房的私密性有很好的保证..

（2） 客厅的空间应该是十分独立;除了一个入口和阳台推拉门之外;

无其他任何房门对着客厅;使客厅的空间不会受到其他空间的

干扰；客厅要开阔;通风和采光效果要做到极佳..

（3） 朝南的方位最好保证有三个房间;这三个房间是通风效果最好

的房间

（4） 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起;功能分区集中;并能

与其他功能区明确分开;其中厨房与饭厅紧密相联;方便用餐使

用;同时要有明窗、通风、采光要好；

（5） 卫生间与阳台;两个卫生间都要设有明窗通风和采光;主卧室有

独立卫生间;私密性强;阳台可分为双阳台;一南一北;有利观景

和日常生活功能等;

（6） 每个卧室的面积分配要合理;方正、平直、宽大..其中主卧室要

十分宽且大;面积不应小于20平米;符合二次置业者提高生活

质量的要求;同时其它次卧室在设计上也应该注意到通风、采光

和私密性的问题..

（7） 公共活动区客厅、餐厅、厨房;要功能上分区集中;动静分区、

过渡自然可以起到不干扰的要求

（8） 房中无狭窄通道或其它难利用的空间;分摊面积小;实用率高

复式住宅入户门均设在底层;这一点很重要;从居住的心理和生

活自然规律来讲;进门就应该在第一层;若在往下走则有一种进

入地下室的感觉..反以在复式的中、下层应集中设置成为客厅、

书房、餐厅、厨房公用的卫生间、贮藏室、客房或为行动不方

便的家庭成员设置卧室等；而上层则应设置能相对隐秘性要求

较高的主人房;次卧房、家庭起居室等；

复式房的室内楼梯一般是不容忽视的重要内容..而对楼梯的要

求一般宽也也不应小于80厘米;否则就会造成行走上的不方便;

家居在摆设时也会难以板上上层空间;复式住宅面积一般都较

大;一般都在200平米以上;而且单价上通常也比同一栋或者同

一区域的平面住宅要到得多;如此总价则偏高;但是价格虽然高;

它所提供给人德居住质量;足有一种尊贵的感受的..

而错层式则平面户型与复式户型之间的综合体;它并没有两个

完全不同的层面;而是通过将同一层面中的部分抬高一定的高

度;从而有效地实现日常生活中所涉及到的起居、用餐、娱乐、

学习等;都可以在不同的功能层面上进行..

五、 确定户型的功能配置

户型的功能配置包括了以下几个工作;比如要配置几个卫生间;几个阳

台

厨房是开放式还是传统式的封闭室;要不要工人房或是要不要设立一

个杂物间;要不要立凸窗;等等;都应首先站到市场的角度;从项目整体

定位的高度来审视..

例如小户型的住宅;从其内部的空间设计观点来看;户型的面积越小;

设计配置的难度就越大..因为要在那么仅有空间中做到新颖别致的式

样..因此一室一厅、二室一厅、一室二厅、二室二厅等中小户型在功

能配置上也就相对简单了许多;一般户型所具有的厅、房、厨、卫、阳

台等要素;在分配上也就显出不完美之处了..而相对大面积的户型而

言;对于设计师们发挥的余地就较大了;不仅可以在小户型基础上增设

主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房、衣帽间、主卧室的观景阳台等

多方面的功能;而且也可以依据人们通常生活的习惯性作出比较完善

的区分..

六、 户型配置的三种规律

第一 设计上不宜过杂;战线不宜拉长

在户型设计上以为户型较多;并能满足到各种需求的思想是不正确的;

战线拉得过长;往往无法几种精神去满足某一种需求层次;而且也体现

不出楼宇的高档性；

第二点 主力户型如果差异过大;定位亦不准确

如果一个项目在户型上的设立;又有大户型的三房;同时又存在一房作

为主力户型;相比会拉大购房者层次;给相关的物业管理公司造成管理

上的很大难度..因为;不同层次的业主有不同的需求;生活圈；

第三点 具体户型的构成比例;应以目标客户群细分来确定

每个楼盘必然有其预期的目标客户群;针对不同的目标客户群有不同

的需求特点;细分出各个特征群体;然后再根据各个群体的购买力、目

的、心理学等因素进行分析及调查摸底;确定对应的户型比例..

7、 洞悉户型设计的几个关键点

一、 客厅功能的重新定位

（1） 面积趋势 厅的面积要大小适中;首先要实用;要考虑与其他房

间尤其实卧室的协调;一般来说;视户型总面积的大小;客厅的

开间应在3.8-5米之间;过大或过窄都与人们的家居生活规律有

冲突..而通常情况下;进深与开间之比;不宜超过1.5;否则也将

因过于狭长影响使用..

（2） 与阳台的关系阳台应与客厅连接;一方面阳台与自然直接对接;

是“风光”入室的最佳通道；另一方面;阳台不能穿过卧室形成

干扰;影响私密性;而应与厅相连接;成为厅的延伸..目前;新式

公寓已把阳台改建成一个与厅直接连接;多面采光的“阳光室”;

住户可以再次布置一个茶座;很有生活情趣;同时;阳台舍子啊

客厅的向阳面;则应考虑再起背阳面设置次阳台或窗户;以形成

“穿堂风”增加客厅的通透性；

（3） 客厅门得设计 在客厅周围开上几道门;每道门各自朝向何方;

当属客厅设计中最难决定的、需要反复研究认真斟酌最费心血

之作..因为门越多则空间利用率越低;而门朝向哪里又决定了

使用的方便与否..能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗

客厅与卧室之间的走道该如何安排;不设过道又如何等等这些

问题当然不可能有统一的答案;不可能有经典、最好的解决方案;

而只能通过对目标客户的深入、细致的调查访问来了解客户的

最真实需求;并结合项目的实际情况统筹安排

（4） 与其他功能区得关系;客厅与卧室应保持一定的距离;实行动静

分区;客厅与餐厅相对独立;又不宜完全分离;最好错开或隔断;

而是功能分区更显细致;同时客厅应避免与厨房相连;以防污染

与噪音;还要避免卫生间门直接对客厅..

（5） 客厅新功能定位;关于客厅;我们要注意的是随着对消费者的进

一步细致以及细分后消费者的个性化需求;是否应重新界定客

厅功能进而从根本上改变我们的设计思路；

二、 主卧功能强化

独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身

份的重要体现..卧室是整套住宅中私密性最强的所在;卧室应尽量向

阳;能有良好的通风;卧室还应避免与窗外其他住户发生对视现象;二

室以上的户型;主卧室配有单独使用的卫生间..

（1） 位置 位置上应尽量远离入户门与客厅;避免直接对客厅与洗手

间为邻;同时注重朝南与最佳景观

（2） 面积 面积要比其他房间大;把握好舒适度;并非越大越好;而且

要注意南北差异定位设置更为完备的设施;如按摩浴缸等

（3） 辅助功能 在目前的住宅市场中;不少设计师在处理大面积户型

时;常简单地将每一个房间按比例放大就算了事;其实这是一种

非常严重的浪费;可行的方法应该是将功能进一步细分;如在主

卧室就可以考虑设置独立的卫生间、衣帽间、梳妆间;可以考虑

设置背景音乐系统等..

三、 阳台功能的多元化区分

阳台的设计应在注意基本功能的基础上;推陈出新;满足人们不断高升

的品味需求;例如;可以进行以下设计：

（1） 双阳台 目前在设计阳台时;有两种不同的思路;一种是强调通

风;将两个阳台分置客厅+餐厅两端；另一种注重实用;将北向阳

台与厨房相连;作为工作阳台;便于放置新鲜的蔬菜及其他小杂

物

（2） 内阳台 将阳台整体纳入室内;使其在为厅的自然延伸因而也可

看做是封闭阳台的一种升级;内阳台的好处是可以避免风沙灰

尘的侵扰只要我们城市处于高速扩张中就仍是大工地;只要生

态环境没有根本的该百年;风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成

为影响我们生活质量的重要因素;另外如能以大幅度的落地玻

璃代替墙体;不仅可以引入充足的阳光;而且视线也极为开阔;

内阳台特别适合北方地区..

（3） 观景阳台 海景、山景、湖景、江景、河景、城市夜景及天际线

背景、街景、公共公园、小区中心庭园....优美的景观环境能

极大的激发买家的购买热情;增加楼盘的附加价值；

（4） 景观阳台 阳台影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素因而

如何让阳台自身也成为一种景观;是建筑设计必要的追求;在近

十余年来全国各地开发商的商品房中;代表着古今中外不同建

筑风格都被贴切或者生硬的运用到了阳台上;阳台的造型也一

改过去千篇一律的长方形;出现了大量的半圆形、弧形、扇形、

L形等

（5） 家政阳台 是与其同时出现的观景阳台相对应的概念;顾名思义

就是用于家政劳动或者充当家庭服务的空间;被被称为家庭阳

台的;往往在设计上备有水龙头、地漏、电插座及晾衣架等;但

其面积也就在两三平方米;这种阳台往往处于北向和设备间或

厨房相连;与卧室“静区”远离;；

四、 厨房辅助空间的在塑造

厨房是居住最重要的辅助使用空间;由于在其中活动的时间较长且

频繁;更由于以前对其的忽视;所以现在开发商越来越把它作为招揽顾

客的一个重要因素;厨房除了放大使用面积以外;还应注意功能的开发

和室内环境的保护;充分考虑冰箱、微波炉的位置

（1） 位置 厨房餐厅小阳台 应该三位一体化设计;好的厨房带有一

个2平米左右的服务阳台;厨房与餐厅联系方便;便于家庭杂物

放置在小阳台上;也便于厨房操作与用餐人交流;产生一种舒

适感

（2） 面积 无论南北方面积一般在5-8平米 但由于现在厨房用的电

器日益增多;因此需要加大面积

（3） 舒适性 由于生活节奏的加快 厨房设计应该更合理科学;在

洗、切、炒的流程中L型比一字型更能减少步伐；

（4） 创新 一是在200平的房间设置早餐室 二是设立开放的厨房可

以边做饭边享受音乐

五、 卫生间的改革

（1） 面积 对于洗手间的设计由于不同购房者需求差异;目前消费

者希望面积集中在6-7平米和10-12平米两个区间;

（2） 通风采光 卫生间最容易出现潮湿阴冷;从而滋生病菌;因此要

通风采光

（3） 装修 公共洗手间通常不是业主装修队饿重点;因此发展商提

供统一的装修较为合理;但应注意地面、瑜具、卫具、墙壁、

天花板及其他用具应保持洁净、清爽的感觉

（4） 功能布局 冬天不再去公共澡堂而是在家淋浴;泡在自家的浴

缸里必将成为未来生活的主流;因此浴缸在洗手间里不可或缺;

尤其是主卧洗手间;再一次对年轻人的“预想生活’调查中;

不少人就选择了”“泡在三角形的大浴缸里;边泡澡边放松给朋

友打电话”认为这是及现代;极浪漫的生活..三角形比长方形

更能节省空间;长方形宽度不能太窄;否则将用具全部集中于

一边或间隙过小都将为使用者带来麻烦;而影响用具布局的主

要因素就是开门方向;因此推拉门是值得考虑的..