北京潘家园旧货市场调研

第一章 调研背景

1．调研对象

北京潘家园旧货交易市场是华北地区最大的古玩旧货交易市场，它独特的“草根性”使它成为北京著名的民俗特色旅游点，位于朝阳区东三环南路潘家园桥西侧。市场自发形成于1992年春季，初期是一个“违章市场”，发展到2006年已经闻名国内外并被评为北京市迎奥运的首批“特色市场”。

2．调研意义

2．1 通过对潘家园的发展过程的研究，了解城市快速发展下“自发形成市场”产生的要素和发展的一般规律。对其他类似市场起借鉴作用

2．2 通过对潘家园市场的内部环境和管理经营使用情况的勘查，了解市场特色，总结阻碍其进一步发展的因素。

2．3 通过对潘家园市场对周边城环境的积极和消极影响的分析，了解市场发展与城市化进程之间的矛盾与冲突，探讨解决“自发形成市场”与城市居住区环境改善之间矛盾的方式。

3．调研方法

3.1 文献查阅：搜集潘家园市场的历史、发展和上位规划中有价值的信息。

3.2 部门走访：走访朝阳区规划局、街道办和市场管理处了解上位规划和市场管理概况。

3.3 实地勘查：到市场实地勘查，调研市场空间环境，拍摄反映环境和使用情况的照片。

3.4 调查问卷：对基础性问题，通过问卷对商户、游客和周边居民进行调查。

3.5 单独访谈：对深度和敏感问题，通过单独访谈对个别商户和游客进行调查。

3.6 数据采集：通过定点观察采集样本和数据，了解市场内人流周边车流等情况

3.7 横向类比：搜集类似城市区域改造案例进行比较，总结经验教训

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图1 图2 潘家园地区区位图

图纸来源：朝阳区规划委员会

图3 图4 潘家园市场航拍及鸟瞰图 （作者建模）

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4．调研流程

市场为典型假日市场，周六周日营业，周四周五半营业，其他时间不营业。基于市场特点，为较全面了解市场开市、收市、平时与周末不同情况，我们确实调研时间分三次：周末下午、工作日上午、周末清晨到上午。

表2 具体调研流程计划

调研流程调研方法

图9 部分调研照片

规划图来源：朝阳区规划委员会

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图5图6图7 实地调研照片

图8 调研流程与方法示意图

图10 类比调研资料图片

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第二章 市场形成历史与发展状况调研

1．市场形成与发展历史：

1.1 市场形成——违章市场：

潘家园市场1992年春季自发形成，许多从事古玩旧货交易的商贩在此沿街交易，常于周末清晨云集淘货，俗称“鬼市”。当时市场属“违章市场”

1.2 市场第一次跨越——合法与非法之间：

1995起街道办事处共投资350万元改造50亩场地，使马路市场退街进场，改善经营场所，市场随之快速发展经营商户近2000户。但市场合法性并未确立。

1.3 市场第二次跨越——闻名国内外：

2001年底潘家园街道再次投资改善环境，建成四个工艺品大棚。市场由单纯的市场发展成为旅游特色市场，每年吸引国内外游客近百万，市场开始得到政府重视。

1.4 市场发展成熟——社会认同：

如今潘家园外围已形成了一整条相关产业带，包括古玩、家具、眼镜等大型市场，并有配套的物流业。2006年潘家园市场也被挂牌为首批迎奥运北京“特色市场”，开始了市场全面升级的规划与展望。

2．市场发展因素分析：

2.1经济因素：改革开放后我国经济快速发展，居民开始具有投资古玩或品淘旧货的经济基础。

2.2社会因素：历史古城北京民间有大量古玩旧货，居民家用物品新旧交替，旧货产业由此应运而生。

2.3政策因素：早期被严格禁止的旧货和古玩交易，逐步得到了政府的认可与认同，并开始规范化。

2.4文化因素：旧货交易代表了一种怀旧文化，吸引了市民特别是外国游客的浓厚兴趣。

2.5交通因素：潘家园地区位于北京东南，紧邻三环，交通便捷，利于商贩运送货品。

2.6地价因素：潘家园地区处于城市边缘周围有多个城中村，为商贩的住宿和库存提供了低价租房。

3．市场当前机遇分析：

3.1北京奥运与特色旅游：在奥运的契机下，潘家园市场的旅游观光效应会进一步显现，提高其国际知名度。

3.2产业升级国际化：有关部门已经着手潘家园古玩交易的高端市场建设，市场结构将进一步完善。

3.3大潘家园门户建设：处于朝阳区东南发展区，将建设成为以大宗交易和物流为基础北京东南门户。

1993-2006潘家园市场年营业额20000年营业额(万元)1501993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年1993-2006潘家园市场摊位数量40003000摊位数量(个)2年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年图12 潘家园市场1993-2006年营业额、摊位数量、访问人次变化图

1993-2006潘家园市场年访问人次100年访问人次(万人)50数据来源：潘家园市场管理办公室采访整1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0图

11 潘家园市场历史与发展示意图

2打法打1993年理

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第三章：市场交易环境调研

1．交易区布局勘查：

1.1 大棚交易区

大棚区是市场中面积最大也最具潘家园特色的区域。大棚共分四个，其中一个是周四到周日开放，其余周六周日开放。区内销售古董工艺品，每周末的早上四五点会有很多专业收藏家来此淘宝，俗称“鬼市”。

1.2 店铺区

分为甲乙丙丁四排。主要销售瓷器、珠宝、书画等。主要面对国内外游客，及市民等非专业收藏客户。

1.3 旧书区

一条路两侧设有各种书箱，在地上铺摊，吸引众多人前来淘书。

1.4 商场区

两层商场内设单间门店，一层销售红木家具等贵重商品，二楼主要销售字画、小收藏品、文革物品等。

1.5 露天停车场区

停车场北侧主要停放顾客和商人的自备小车，南侧集中很多货车，直接销售大件佛像石雕等。

图13 交易区现场布局示意图

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图14 图15 图16 图17 图18 交易区布局勘察现场照片

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区

2．交通情况勘查：

2.1 东侧：

2.1.1 东侧道路 市场东侧为三环快速路的辅路，由于不直接与三环路连通，基本没有市场相关车辆经过。

2.1.2 市场东门 东侧有市场的东门，但为便于管理，基本不开放。

2.1.3 公共交通 潘家园桥下是公交车站，是乘公交车到达的主要路径。未来地铁10号线从这里经过。

2.2 北侧：

2.2.1 北侧道路 华威中路是游客进出市场的主要道路，平时交通顺畅，周末大量游客的汽车造成路面拥堵。

2.2.2 三轮车停放 靠市场一侧的人行道上挤满了大量三轮车占据了大半的人行道，是商贩运输货物所用。

2.2.3 市场正门 正门到周末时人流拥堵，门口有很多旅游三轮和兜售货品的商贩，加剧了拥堵。

2.3 西侧：

2.3.1 西侧道路 这条道路是市场货运汽车的主要通道，向南可上三环，也有一定的生活性车流。

2.3.2 西门 货车的主要通道，也是内部停车场入口，拥堵。

2.3.3 停车场 市场西侧大片空地是整个市场的主要停车场，其中南面部分是货车停车兼大件销售。

图19 市场交通情况关键点示意图

图20 图21.西侧：华威南路、市场西门、停车场 图24 图25 东侧：三环路、东门、公交流线

图22 图23北侧：华威中路、沿线人行道、市场正门

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3．配套服务设施勘查：

3.1 管理与后勤

包括市场管理办公室，管理人员宿舍等，位于正门旁边，较方便进行管理，但较简陋。

3.2 托运服务

市场停车场以东有十余家提供托运服务的商家，帮助货商将商品转运到全国各地。

3.3 餐饮服务

管理办公室旁有市场的员工食堂和为游客服务的餐厅和咖啡店，但环境和经营状况均不佳。

3.4 休息休闲

市场设有吸烟区，但缺少必要的休息和休闲设施，游客找不到地方休息。

3.5 基础服务

市场内有一处自动取款机，两处公用电话均损坏，附近无银行邮局。

3.6 卫生间：市场内设有3处公共卫生间，卫生状况一般还不足作以满足国内外游客的需求。

4．市场人流勘查：

4.1 基本情况：

市场每周四到周日营业。据市场管理部门介绍，市场每年人流高峰出现在四月和十月，各月份周末平均人流量在六-八万，高峰时超过十万。

图26 市场配套服务设施分布图

图27 市场商务管理中图28 托运服务商之一 图29 市场餐饮服务部

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图30 市场吸烟休息区 图31 市场ATM取款机 图32 市场中的临时公厕

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4.2 工作日周末人流对比实测：

采集地点为市场主入口，采集时长为10分钟

4.3 周末分时段人流量实测：

表3 市场工作日周末人流对比实测结果

说明：由于时间限制 4：00—11：00为周六上午数据 12：00—15：00为周日下午数据，得近似结果。

计算方法：每个时段采集前3分钟的进人数i和出人数o，i和o分别扩大20倍得该时段的近似人流量I和O

即：I=20i D=20d T=I+O D=I-O Zn=Zn-1+Dn I的总合和O的总合近似相等。

表4 市场周末分时段人流量实测结果

工作日周末人流对比实测(10分钟)周末各时间段人流实测21514001200人流12000工作日时间进入人数出离人数周末人数50000-5000-10000时间进人数人流增量出人数累计量总人流量图33 市场工作日周末人流对比实测图

市场假日特性明显，周末人流很大，工作日人流较少。

图34 市场周末分时段人流量实测图

周末市场人流高峰出现在清晨4、5点开市（古玩交易商为主）和上午10点（游客为主）

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4:005:006:007:008:009:0010:0011:0012:0013:0014:0015:007

第四章 市场管理与使用情况调研

1．管理情况调研：

1.1 朝阳区规划委员会访谈：

潘家园市场已获得北京市“特色市场”的称号，将作为市级重点建设市场进行扩建。市场地处朝阳区东南发展区，未来将打造成北京东南的大宗交易和物流门户。

1.2 潘家园街道委员会访谈：

潘家园市场建设和发展策略主要由潘家园街道委员会负责。委员会认为市场的主要问题在以下方面：

1.2.1 市场空间不足，亟待扩容。经两次扩建市场已占据了整个街区，扩展比较困难。

1.2.2 市场周边环境较差秩序混乱。道路交通拥挤，违章占道经营现象严重。

1.2.3 市场配套设施不完善。游客总体感觉市场环境偏简陋，缺少外围的配套服务设施。

1.3 市场管理办公室访谈：

潘家园市场管理办公室负责市场的日常管理和维护。主要工作有：

1.3.1 市场基础设施维护

1.3.2 市场卫生和秩序管理，征收市场房租、管理费和相关税费

1.3.3 接待贵宾访问和大宗交易团体

1.3.4 进行市场整体宣传和举办特色商品节交易会

2．商户情况调研：

2.1 商户经营概况：市场中有摊位3000余个，临时经营者近千，来自全国24个省、市、自治区。

2.2 商户经营情况问卷调查：发放问卷150份，收回有效问卷148份。

2.2.1 个人情况：经营者大多数为男性；多数来自外地，其中以河北河南居多。

2.2.2 经营情况：多数经营者全职经营通常平时外出到各地收购古玩旧货，周四或周六回市进行经营；经营者普遍有专门的领域，如字画、瓷器并具备一定相关鉴赏知识；多数经营者对经营情况表示满意。

2.2.3 生活情况：多数外地经营者在周边居住区中租房；多数人认为这里的居住价格在可接受范围内。

2.2.4 对市场满意度：多数经营者对市场管理情况比较满意，同时也认为市场租金管理费用偏高。

2图35 潘家园市场三方关系示意图

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表5 潘家园市场2006年特色交易会

资料来源：潘家园市场管理办公室

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商贩来源地抽样比例商贩居住情况抽样比例140商贩认为市场存在的主要问题125其他14%东北18%120北京16%7%3%12%1857624%60河南22%河北30%54%200北京河南河北东北其他在北京城区有房在南边城中村租房在周边小区租房在北京其他地方租房

其他方式

市场人气不足市场配套设施不足房租过高市场管理混乱生活不方便管理费过高

图36 图37 图38 商户经营状况调查问卷结果统计图（部分）

2.3 商户经营情况访谈： 调研中我们对几个商户进行了专访，了解更深入的信息

表6 商户经营状况访谈摘要

图39图40图41商户经营状况访谈

总体上商户经营状况都比较好，对市场满意度较高，但生活服务等设施上略显不足

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3 顾客情况调研：

3.1 市场顾客概况

到潘家园的顾客大体可以分为两类，游客和常客。

游客通常都是慕名而来，并不是为了购物，通常会买一些小纪念品。

常客经常来这，通常以交易为目的，大体可分为四种人：

a) 古玩贩子，买得勤，卖得也快，只看市场风头；

b) 古玩收藏家，眼光刁，该出手时准出手；

c) 古玩爱好者，把逛古玩市场当成一种乐趣和生活嗜好；

d) 观看者，有时间有兴趣就来转转，时间久了也就成了古玩藏家。

3.2 顾客情况问卷调查

累计发放问卷220份，其中周四80份，周六日共计140份

3.2.1 基本情况： 顾客来源分布很广，来自世界和全国各地；少儿较少，年轻人中年人和老年人较平均。

3.2.2 原因目的：周四多数为国内外游客，周日则爱好者和游客各占一半。爱好者选择潘家园的主要原因是这里规模最大，商品最多，少数抱着投资的目的，游客则多是慕名而来。

3.2.3 消费情况：古玩爱好者根据不同目的，有的会大量采购，有的只是看准再出售，游客则多数表示会买一些小纪念品。

3.2.4 满意度：古玩爱好者对市场普遍表示满意，并表示不希望市场改造，害怕租金过高，影响商家数量。游客多数对市场的特色表示认同，相当部分认为市场的硬件设施需要进一步改善。

顾客目的抽样比例顾客购物情况抽样比例120顾客认为市场存在的主要问题33, 22%13, 9%151, 34%36, 24%17, 11%4020601648古玩交易参观游览个人收藏其他按需购物

大量购买买少量作纪念碰见中意的买不购买

按需购买

缺乏特色服务设施不足商品无吸引力交通不方便价格不合理购物环境差

图42 图43 图44 顾客情况调查问卷统计结果（部分）

图45图46图47 顾客情况调研

顾客普遍对市场评价较好，特别外国游客认为极具中国特色，已在游客中口口相传，

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第五章 市场与周边环境关系调研

1．对周边产业带的带动：

潘家园市场的发展对周边产业的发展起了较为积极的推动作用。

1.1 古玩市场：潘家园市场南边已经建成北京古玩市场，主要经营较高档的古玩玉器。市场旁边也正在建设高档的古玩俱乐部。市场对面新开了几家古玩书画城。

1.2 其他市场：北边的兆佳古典家具市场颇具名气，潘家园眼镜城也初具规模，南边分钟寺附近开业了数家大型家居市场。

1.3 物流产业：南边的分钟桥地区物流产业发展迅速，已经开始形成北京的东南门户，大宗商品运输交易频繁，正在兴建多个配套市场。

2．对周边居住区的影响：

市场的存在和周围居住区有一定矛盾。我们对居民进行问卷调查，在周边三个小区共发放问卷150份，收回144份。

2.1 交通

华威中路是市场的主要交通通道，也是周边小区的生活性干道。交易期间拥堵严重。

调查中，大多数居民表示日常出行受到市场的影响。

2.2 噪声和卫生

交易吵杂及货车进出对近邻市场的居民楼有较大影响。市场内卫生较好，但周边存在卫生死角。

调查中，旺角铭座小区居民对噪声问题意见较大；居民普遍认为卫生问题在可以忍受的范围内。

图48 市场周边环境主要影响点

图49图50 图51 市场周边产业区调研照片

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2.3 公共空间

公共空间匮乏是潘家园地区的重要问题，市场对面已经兴建了街边公园。

调查中，多数居民认为潘家园地区公共空间不足，部分居民经常到市场中的空地进行锻炼活动。

2.4 安全秩序

市场对消防问题非常重视，在交易区严格禁烟，设立专门的吸烟区。市场内人员构成较复杂，不少在周边居住区内租房居住。

调查中，小部分居民表示比较担心市场的火灾隐患问题。

居民生活公共空间情况居民出行受市场影响情况

11, 8%33, 23%

44, 31%48, 33%

52, 36%

67, 46%33, 23%

市场挤占了公共空间市场提供了日常活动场所有没有市场区别不大不缺少公共空间长期受到影响偶尔受到影响基本没有受到影响

居民生活受市场噪声影响情况居民认为市场存在的最主要的隐患

11, 8%15, 10%

42, 29%26, 18%59, 41%

58, 40%

33, 23%44, 31%

消防隐患卫生隐患治安隐患不存在隐患长时间影响很大个别时段影响很大略受影响 基本没有受到影响

图52图53图54图55市场周边居民调查问卷结果（部分）

3．与周边其他城市功能区的关系：

3．1 CBD：

潘家员离CBD区较近，在CBD工作的白领为潘家园地区提供了潜在高端客户群。

3．2 首都图书馆与北京工业大学：

与市场一街之隔，市场发展文化服务提升文化品味的支持。

3．3 城中村：

市场以南有两个城中村，为市场的商贩提供了低价的居住和仓储用房。

图56图57 图58 市场周边居民区调研照片

图59 图60 图61 市场周边城市功能区调研照片

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第六章 市场改造发展与特色保持的研究与建议

1 特色市场发展与改造案例类比与研究：

国内对自发形成市场的控制一直较严格，能顺利发展的案例并不多。我们研究了一些类似传统民俗特色市场的发展。从研究中可以看出“保持特色”和“紧跟时代”同等重要：

1．1 北京隆福寺：明清：隆福寺庙会——80年代：北京最热商圈之一—1993年：失火后重建改造——90年代末至今：多次改造转型，纺织服装、数码城、餐饮娱乐，人气低靡。 （定位不准 丧失传统）

1．2 西安八仙宫古玩市场：明清：八仙庵庙会——解放后：自由市场——1993年开始：营建小东门内旧货市场——２０００年：扩建为八仙宫古玩市场，仿古加地摊。发展平稳，但缺乏影响力和辐射作用。（保持特色 缺乏创新）

1．3 北京后海荷花市场：明清：游览——民国：小吃工艺品——解放后：游泳池——开放后：餐饮、市场——2003年起：酒吧餐饮娱乐，极具人气 （保持特色 紧跟时代）

1．4 上海豫园商城：明代：祭祀——清代开埠后：交易区，市场繁荣——1991年起改建为豫园商城：具有民族传统的现代化大型旅游购物中心，保持着中国古老的城镇街市风貌，吸引大批中外游客。（保持特色 紧跟时代）

2．市场发展与改造的问题：

潘家园市场的进一步发展需要升级改造，面临的问题可归纳为“两个矛盾，三个不够”：

2.1 市场活力保持与产业升级改造的矛盾：发展高端市场有巨大潜力，保持市场的活力与提升市场档次是一对突出矛盾。

2.2 市场发展扩容与居民环境改善的矛盾：市场周末交通拥堵，人员杂乱，吵闹，影响周围居民的出行休息。

2.3 运作管理不够规范：市场摊位的租金管理上不够透明，管理方与商户间的责任义务也不够明确。

2.4 配套设施不够完善：服务摊主仓储、交通、餐饮，及服务顾客的餐饮休闲设施有待加强。

2.5 空间利用不够合理：功能划分、内部流线设置和分时共用不足。

图62 北京隆福寺商业街 图63 西安八仙宫市场

图64 北京荷花市场 图65 上海豫园商城

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3．市场发展与改造的原则及建议：

3．1特色保持,紧跟时代：维持市场“草根”形象，保持商品旧而杂的特点，保证较低的摊位租金,。发展高端古玩交易，文化性设施，开展“古玩文化节”等文化节和交易节，提高市场的国际化水平。

3．2 商住分流，设施共享：重新制定区域交通规划，实现与生活性交通的分流，利用市场闲置空间服务居民，共享服务设施。

3．3 规范运作，明确责任：市场管理处与摊住公开签定协议，保证商户权益

3．4 改善设施，拓展空间：增加餐饮服务点数量和质量，改造市场沿线人行道，增加停车面积。

3．5 整合空间，逐步改建：保留并逐步扩建市场中间的大棚区，维持市场人气，沿市场周遍进行逐步改造升级。

参考文献：

1．《合法非法文物市场》，陈泽伟，《瞭望》，2001/50

2．《北京旧书市场的经营与开发》，吴熹，《北京观察》，2003/02

3．《民俗传统市场》，严向东，《中外文化交流》，2003/11

4．《向往潘家园》，文逸，《前进论坛》，2005/09

5．《文物商店的现状及市场作用》，于冰，《艺术市场》，2006/09

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