深圳二手住房参考价调整或意在恢复合理融资需求

深圳二手住房参考价调整或意在恢复合理融资需求

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近日，市场传闻深圳二手住房参考价发生重大变化，即解除执行2年

多的参考价和按揭贷款捆绑，也就是银行不再将参考价作为发放按揭贷款

的最高评估价，取而代之的是根据银行评估价或网签价(二手住房实际成

交价)孰低来放贷，参考价仅作参考，而这两个价格会更接近市场价。在

此之前，不管是对外公示房源价格，还是银行放贷，都严格遵循参考价。

由此，不管是深圳二手住房的定价机制，还是贷款评估，都发生重大

调整，也将对深圳商品房市场产生重大影响。截至目前，深圳官方并没有

对此进行说明，笔者多方调研中介机构和银行后，得到的答案是“未收到

通知，以正式文件为主”。

深圳此前出台二手住房参考价政策，主要是因为，深圳的二手房缺乏

供应弹性，特别是在一些热点区域，房源供应量比较小。当市场明显回升

时，极易出现业主、中介(含资金中介)、自媒体合谋来拉升价格、坐地涨

价的现象，也就容易形成“杠杆推动高价销售→涨价预期实现→进一步预

期涨价”的循环。

特别是在2023年下半年，深圳房价上涨脱离基本面，呈现自我强化、

自我循环的涨价逻辑。于是，2023年初，“参考价”强力介入并绑定银

行贷款，对二手房“定向去杠杆”。现在看，这个使命阶段性完成了。目

前，不管是交易量，还是二手住房价格，均呈现明显回调的走势。

价“适时介入、适时退出”。其次，二手住房挂牌并对外显示时，只能标

注恒定的参考价，不符合高标准市场化建设的大方向。对深圳来说，不管

是推动行业高质量发展，还是探索房地产长效机制，都要树立市场配置资

源的高标准市场典范。

因此，当商品房市场稳定了、投资需求退出了、加杠杆炒房的情绪减

弱了，稳定行业和市场重新回到主题，参考价就应该适时退出，让市场发

挥内生力量。最后，纠偏参考价恶化市场预期。参考价的锚定下，深圳居

价格下跌、商品房销售量下降有关，其背后的原因在于，不动产的“金融

加速器”的效应下降。基本原理是，不动产价格下跌，居民预期房价下跌，

不愿意贷款买房，甚至提前还贷，导致全社会流动性或货币创造转弱。

因此，摆脱这个困局，关键是修复不动产“金融加速器”效应，让开

发商、购房人和房地产上下游链条能得到合理的融资。这样，在资金润滑

剂的助推下，行业能顺畅地循环起来，全社会信用创造也就活跃起来了。

有媒体认为，解除参考价和按揭贷款捆绑，意味着恢复“加杠杆”买房，

是否会引致房价上涨，投机炒作泛起？笔者认为，在房地产趋于稳定的情