都在用的房地产成本分摊方法

1.目的：

为加强地产集团成本管理，准确核算项目不同类型产品应分担的成本，特制定本

办法。

2.适用范围

本实施细则适用于集团所属各房产项目公司。2014年新开工项目等执行本文约定

的成本分摊办法。原已实施的项目，已结转的分期仍执行《地产集字[ ] 号 地产集

团成本分摊管理办法》及《地产标工委发 [ 号 成本分摊管理办法》；未结转的分

期按本分摊管理办法执行，前期已结转的不再追溯调整。

3.术语与定义

3.1 成本核算对象（产品业态）：独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层、小高层、高

层、超高层、独立商业、公寓、写字楼、地下室等。

3.2 过渡性成本核算对象：学校、幼儿园、会所等配套设施以及无偿移交政府的公建配

套（如社区卫生服务中心、小区文化活动中心、消防站等）分别作为独立成本核算对

象。预算造价小于100万的过渡性单个成本对象不单独归集成本进行二次分摊，直接

计入归属分期的成本。

3.3 成本的分摊方法主要指直接成本法、预算造价法、占地面积法，建筑面积法。

3.4 成本分摊原则：成本发生时能分清成本核算对象的，直接记入有关成本核算对象。

应由两个或两个以上成本核算对象负担的，按配比和受益原则将其分配记入有关成本

核算对象。

4.职责权限

4.1集团成本管理部、财务资金部：

4.1.1负责本作业指引的制订、修改、指导、解释与检查落实。

4.1.2负责各项目成本分摊的审核。

4.2集团成本管理部负责动态成本监控。

4.3项目公司：负责本作业指引的贯彻实施。

4.3.1 成本部：参与成本分摊的测算，负责各业态动态成本执行的定期回顾分析，提供

及确认各合同签订金额、预计结算金额及结算金额。

4.3.2 设计部：提供项目各成本核算对象的项目面积表。

4.3.3 财务部：负责成本分摊的测算与审核。

4.3.4 招标部： 原则上按分期签订工程合同，避免跨期合同。

5.成本分摊细则

5.1 土地成本分摊：按各成本核算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。有

分期（区）的先划分分期（区）土地成本，再按成本核算对象进行土地成本分摊。分

期（区）的划分原则，以各期（区）的规划许可证标示的土地面积为准。

5.1.1先分期计算各期占地面积对应的土地成本，各期内各成本对象再按占地面积法计

算占地面积，对应计算各成本对象应分摊的土地成本。

各期土地证总面积=当期规划证土地面积-当期永久公共展示区土地面积。