90平米小户型设计

90平米小户型设计

每日商报2006年7月13日

日前，一场名为“城市种子”的建筑设计巡展在西湖美术馆开幕。主办方是华森建筑与工程

设计顾问公司，共展出了华森成立25年来的50个建筑作品。“25年，说起来似乎也不算是

太悠久，但是对于中国建筑设计发展历史来说，25年已经称得上是绝对的元老级了。”中国

工程院院士、中国建筑设计大师程泰宁说道。

华森25周年建筑设计巡展开幕当天，华森的建筑师们举行了“中小户型的设计技巧”学术

沙龙，从专业的角度探讨了如何积极应对国务院九部委的房产新政。

户型变化，生活方式也在变

国务院九部委房产新政出台后，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方

米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”这一规定成为最受关注

的话题。华森副总建筑师郭智敏认为，户型结构“三七开”比例的设置，既考虑普通老百姓，

也兼顾富人的需求，从当前的房地产市场来看，是科学的、有效的。在为市场提供了更为大

众需求的商品房供应的同时，也为多元化和个性化户型发展留有空间。

在“中小户型的设计技巧”沙龙上，华森建筑师们对户均面积变化直接对规划产生的各种影

响，逐一做了阐述，他们认为，户型的变化，实际上是在倡导生活方式的变化。

面宽平均减少1.5－2米

“以纯多层居住小区为例，当户均面积在120平方米/户降低至90平方米/户的时候，户型

面宽平均减少1.5－2米，容积率的降幅达到0.15-0.2。”郭智敏分析说，同一建设项目在保

障舒适度不变的前提下，户均面积越小，容积率越低。但是为了充分利用土地资源，实际上

不可能降低容积率的，所以户型面积变小以后，也就意味着必须压缩户型面宽，增加其进深，

甚至在满足日照基础上适当增加部分偏东西向的边套户型，同时在控高限制范围内增加层数

或顶层退台复式。

华森执行总建筑师张晖强调说，虽然户型面积变小了，但是基本尺寸必须保证，比如客厅墙

面长度至少不少于3米，这样才能符合家具摆放的尺度。餐厅保证要大于4平方米，厨房最

少也要大于5平方米。此外，公共走廊和入户走道的净宽都要大于1.2米。

小户型腾出绿地多

同一建设项目在保障舒适度不变的前提下，户均面积越小，覆盖率越低。郭智敏分析说，以

小高层居住小区为例，户均面积减小，标准层面积减少，以12层一梯四户为例，当户均面

积在120平方米/户降低至90平方米/户时，以增加层数来调整标准层面积的损失，需加到

16层，覆盖率由22％减少至17％。覆盖率的减低可以为居住环境提供更多的绿化面积，提

高住宅区环境的品质。

小区人口增33%

郭智敏介绍说，开发规模是以可建设用地面积和容积率指标来控制的，户均面积是与总户数

成反比的，户均面积减小也就意味着总户数的增加。户均面积为90平方米/户比120平方米

/户总户数会增加约33％，按照3.5人/户计算，所容纳的总人数会增加约33％，以户数和千

人指标为基数的所有配套设施的规模均需相应增加，比如汽车库的停车位、自行车库面积、

配套商业规模、幼儿园班数等。

一梯多户将成主流

140平方米以上的大户型设计是以舒适性为目标，在满足基本居住需求的同时，可使用较多

的面积形成具有特色的空间，比如景观卫生间、凹入式平台、复式挑空空间、中西厨房等，

即使是高层住宅也可以考虑一梯两户的布局，使用率还会随着户型面积的加大而提高。但是，

对于90平方米以下的住宅户型能否提高使用率成为户型设计的关键，在使用率低于85％时，

户内面积少于75平方米，即成为两房做主打户型，所以小户型的设计是以一梯多户为主流

的设计方向。

立面造型更加厚重

张晖介绍说，小户型多起来以后，门窗会显得特别密，整个立面就会变得比较琐碎，凹凸不

平，变化曲折特别多，这就对建筑师提出了更高要求。从成本投入上看，外延面的增多也增

加了建筑立面装修的费用。

要用更多的钢筋水泥

立面装修的费用增加还是小数目，小户型的建造成本增加是全方位的。郭智敏分析说，建造

成本的比较是综合性的，在项目品质一定的前提下，户均面积小通常会比户均面积大要承担

更大的总体建造成本。

由于户型内分隔墙较密集，外延面较曲折，增加了承重墙的分布数量，从而增加了结构主体

的含钢量和基础的费用，从智能化的投入到给排水管线数量均会有所增加。同时，增加地下

车库和相应配套设施也会较大幅度提升建造总成本。

小户型，怎么变出大空间

在“中小户型的设计技巧”沙龙上，华森公司的建筑师们还透露了一些扩大使用空间技巧，

也就是如何在90平方米的建筑面积以内最大限度地把使用空间变大。当然，在具体操作上

要遵从各地不同的面积计算规则、地方规定及习惯做法。

飘窗会飘得更多

由于不计入建筑面积，飘窗给人的感觉就是为“扩大室内使用空间”而生。在户型建筑面积

必须变小的形势下，肯定会有越来越多的飘窗“飘”入我们的生活。现在有不少的楼盘，不

管是在卧室或书房、客厅，也不分朝向东西南北，一律开设了许多飘窗，除了扩大室内使用

空间，开阔观景视线也是飘窗的优势。

实际上，飘窗是一个早已有之的住宅设计常用的处理手法，在从前上海老的花园小洋房及目

前国外的一些小住宅设计中均屡见不鲜。低窗台飘窗确能使较小的室内空间看起来更加大一

些，突破了一些方盒形的空间界面，使内部空间更加丰富，视线更加开阔。但这应是因地制

宜、应需而生，不能生搬硬套。如果是在南面，或者是朝向一个好的景向，在卧室、书房或

起居室内设置凸窗，确实能起到赏心悦目的效果。

但如果周围环境并不开阔，凸窗不但不能有好作用而且会适得其反。比如有的楼盘飘窗开出

去竟是面对垃圾收集站或另一幢房屋的转角，不但无好景反而煞风景。而北面大面积的低窗

台凸窗，更增添了室内的冬冷夏热。低窗台凸窗，特别是多层、高层住宅更应注意使用安全。

国家标准“住宅设计规范”明确规定：外窗窗台距室内楼地面低于0．9米时应采取防护措

施。这一条现在已进入国家颁布执行的“工程建设强制性条文”中。最近已不止一次发生过

由于低窗台未采取安全措施而图纸无法通过政府有关部门的审查。

变种“阳台”大举运用

所谓双层挑高阳台，顾名思义就是将阳台加大进深并挑高为双层的，这就使得高层建筑里的

阳台有了露台的生命力。由于双层挑高阳台不算在建筑面积之内，可以给购房者带来不少的

实惠。根据有关建筑面积测算标准的规定，一般不封闭的阳台是以实际面积的一半来计费的，

而阳台空间高度达到或超过两层楼的，其面积就不计入房屋的建筑面积了。以一间套内面积

140平方米的户型为例，其南北阳台加起来面积在16平方米左右，如果是普通阳台，就要

计算8平方米的建筑面积，而双层挑高阳台就可以不计入建筑面积，相当于增加了一个小书

房或是儿童房的面积。

对杭州购房者来说，挑高阳台应该算是新鲜事物，在深圳楼市却比比皆是。从去年开始，双

层挑高阳台也在杭州楼市流行起来，有人形象地将之称为“LOFT阳台”，滨江 "金色海岸、

华元 "梦琴湾、理想 "伊萨卡、赞成 "林风、国都 "枫华府第、金帝 "金色钱塘等楼盘都采

用了这样的阳台设计。业主可以发挥自己的想像力，依照自己的个性喜好来设计和使用它，

可以设计一个休憩区，也可以种植中大型观赏植物。同时，高达两层的阳台能够让建筑为天

空和阳光预留更多空间，使天空不再被建筑所压缩，居住者的视野也更为开阔，对于景观资

源丰富的现代楼盘来说就更具实用功能了，其舒适、惬意的居住体验据说会很非同一般。

除了双层挑高阳台，同样不计入面积的入户花园和空中花园今后也都会被大量运用，甚至尽

可能做到最大，从而使实际享受面积还要扩大更多。

夹层可以很舒适

适当地增加层高，其实就可以造出一个比较舒适的夹层来。华森公司的建筑师介绍说，是把

厨房、卫生间、储藏室、走入式衣柜等功能空间放在下层，把卧室放在上层，再配置一个贯

穿上下层的挑高客厅。

这样的户型建筑面积还能控制在90平方米以下吗？实际上，下层的层高将被设定在2.15米，

按照规定，层高2.2米以下是不计入面积的，而且对于目前的房子来说，厨房、卫生间等功

能空间本来就要弄个吊顶把层高降下来的。而上层的层高设定在2.35米，对于卧室来说，

2.35米并不会产生人们担心的压抑感，况且挑高客厅还能带来更多空阔的感觉。这样一来，

上下层加起来层高才4.5米，也不违反杭州等城市关于“住宅层高超过4.5米，容积率按1.5

倍计算”的规定。

这样的“夹层户型”建筑面积很容易控制在90平方米以内，但实际享受面积很可能在130

平方米左右。当然，这种户型和目前市场上所谓的LOFT户型有点相像，但是比后者做得细

致、精到许多。至于“夹层户型”能否成为主流，仍然有待于市场需求的检验。

钱江晚报2007年7月13日

本报讯 近日，一场关于精致居住和小户型设计的沙龙在杭举行。这场由国内知名建筑设计

公司深圳华森组织的活动吸引了很多业内人士。

在房产新政背景下，将成为主流居住的小户型如何才能“小身材大味道”，自然成为来自华

森和浙江本地的建筑设计单位、开发商的议论焦点。

焦点一：小户型“不经用”？

对于习惯了市场上流行的130m2以上大房子的购房者来说，90m2以下的小户型似乎“太不

经用”了。一位消费者说：“现在得房率在85 %以上的已经属于高得房率了，可是即使这样，

90m2的房子实际使用面积也不过70多平方米，就算做两室一厅的户型，这点面积分配起来

也显得很局促。”

应对方案：螺丝壳里做道场

方案提供者：华森深圳公司执行总建筑师张晖

扩大使用空间的技巧有很多种：

一、多做凸窗。尤其是跟房间墙壁等宽的落地凸窗，可以极大地扩展室内空间，并且改善室

内自然通风、自然采光问题；

二、在阳台上做文章。入户花园现在越来越多地被应用，而目前深圳流行的错层阳台（也称

空中花园），也是相当不错的设计；

三、在设计中引入复式空间和中空露台；

四、在设计中多采用室外公共楼梯以规避面积限定，因为室外楼梯不计入套内面积；

五、加高层高，通过制造隐蔽式夹层“腾出”储藏空间来。

焦点二：小户型，怎样通风采光俱佳？

由于受总面积的制约，小户型的布局组合难尽人意。一梯多户的情况下，南北怎么通风？采

光如何解决？空间怎么配置？功能怎么区分？一家三代如何共居？这些都是消费者最疑虑

的问题。

应对方案：

增加一梯三户的内点式单元

方案提供者：华森深圳公司总建筑师郭智敏、张晖

其实小户型对建筑设计师的挑战更大。一旦套内面积90m2以下的住宅占到开发量的70%以

上，这就必然会导致一梯多户取代传统的一梯两户，非主流朝向的的户型会大幅度增加，户

型单元进深会增加。

在这样的前提下，要解决各门各户的通风、采光等问题，不妨在设计中多引进一梯三户的内

点式“品”字型住宅单元。通过南北错开的方式，可以最大限度地保证三户住宅都能享受到

充足的采光和南北通风效果。华森曾经设计过一栋一梯三户的内点式住宅单元，户型为建筑

面积87m2的三室两厅两卫，结构紧凑，动静分离，每一户的通风和采光都很理想，在市场

上非常成功。

而要解决小户型三代同堂的问题，目前比较理想的做法是在设计中多采用两代居、组合居、

亲子居等模式，以满足老幼分离、主宾分离的功能，同时又能兼顾互相照应的需要。

焦点三：小户型，如何提高得房率

无论是普通住户还是开发商，大家对小户型住宅中最关心的就是如何提高得房率。这同时也

是建筑设计师们讨论得最激烈的话题。

应对方案：

减少不必要的面积浪费

根据经验，在90m2以下的住宅户型里，当得房率低于85%时，户内面积少于75m2，此时

以两室为主打的户型较为舒适合理；而当得房率超过90%时，可以考虑做三室的户型。

在研讨会上，设计师们也提出，即使是高得房率的住宅，也要注意在户型设计中尽量减少一

些不必要的面积浪费。

面积浪费经常出现在走道、卫生间等地方。户型中过道设计不当，可能会占用5m2以上的

面积，这对于小户型住宅来说是个极大的浪费；卫生间的设计也很关键，目前普通住宅的卫

生间面积普遍在4m2至10m2之间，实际上，卫生间的好用程度并不与面积成正比，而与

设计的关系非常大，尤其是管道井、通风井、入口开门位置的设置，如果设计不当，也会出

现数平方米的“垃圾”面积。

焦点四：公摊面积，怎样又少又舒适？

一位本地的开发商代表提出，对于小户型来说，要增加室内使用率，意味着相应的公用面积

比重减少。而这，是个两难悖论：对于一梯两户来说，户型虽小，楼道等公用面积还得按规

范建，这无疑增加公摊比重；而对一梯多户来说，公用面积不按比例增加的话，大家共享的

面积会显得局促。

应对方案：

学习日本的长外廊设计

方案提供者：中国建筑学会副理事长窦以德

这虽然是个难题，但也并非没有可借鉴的办法。

去日本考察过的业内人士都会注意到，日本的小户型住宅市场非常成熟，为了增加使用率，

他们的很多小户型建筑都采用一梯多户。但他们有个特点，就是采取长外廊的设计，这在很

大程度上解决了朝向问题和公摊面积局促的问题。

采取长外廊设计时，出于保护住户的个人隐私的考虑，临走廊的窗户的位置将会相应提高。