北京后海地区旧房改造的可行性报告(DOC)

北京后海地区危旧房改造项目可行性报告的征求意见稿

一、 总论

(一)项目概况

1、项目名称：北京后海地区危旧房改造

2、项目占地面积：20公顷，建筑占地14公顷

3、项目投资总额：124.2亿元人民币

4、项目建设地点：（详见地街图）

5、项目迁移人口：约4000户

(二)项目背景

后海地处北京市中心，东起地安门外大街，西至新街口大街，南起平安大街，

北至北二环，距天安门仅有四、五站地，与著名的北海一水相连，与景山、故宫

遥遥相对。总面积146.7公顷，其中水域面积34公顷，绿地面积11.5公顷。是

北京城内700年以前元大都时期的古老水域。后海是指前海、后海、西海三块

水面的什刹海。为了与北海、中海、南海前三海区别，被称作后三海。

后海是13世纪元大都规划设计的基本的依据之一，什刹海周边从元代起

就是大都城的繁华商业区。后海的街巷结构最早形成于元代，许多建筑年代久

远，具有北京传统建筑的典型特征。如金丝套地区的大小金丝胡同，南、北官

方胡同和鸦儿胡同、白米斜街、烟袋斜街等。什刹海一带，有40余处文物保

护单位。俗语说，“先有什刹海，后有北京城”。后海的水域连着故宫的龙脉，

从古至今都是风水宝地。所以，历代的高僧们在这里修寺建庙，而王公大臣们

则在岸边选址筑府造园，名人们也纷纷迁居湖畔，开始了后海边上最初的水岸

生活。两岸依依垂柳掩映着王府和历代名人故居，有恭亲王府、醇亲王府、宋

庆龄故居、郭沫若故居，什刹海边的柳荫街曾住过十大元帅中的八位。这里寺

庙林立，素有“九庵一庙”之称。

后海是老北京久负盛名的消夏、游玩场所。史书记载，暑夏时节，藕局、

茶社、食品、商摊和曲艺等各式摊棚沿岸而设，吸引着仕宦官家、文人雅士、

平民百姓纷至沓来，场面盛极一时。如今，银锭桥边有百年老店“烤肉季”和

“爆肚张”，还有“孔乙己”。西海岸边的鱼生、茶道、船餐，让食与乐调和。

后海酒吧街已成为北京一道亮丽的风景线。爆肚冯、年糕钱、奶酪魏、小肠陈、

茶汤李、褡裢火烧……12家让北京人牵肠挂肚的小吃，也在后海藏匿在胡同中

的“九门小吃”落户。

在后海，体会到的是老北京风情，古老的街道散发着沉积了千年的北京文

化气息的气味。说到后海的北京文化，就不得不提到四合院。可以说四合院是

北京最具传统意义的民宅形式。早在辽代时期已经初成规模，后经金、元，再

到明清时期逐渐完善，最终成为了北京城最具特点的住居形式，后海的四合院，

是最具京味的。

正规四合院一般自西向东贯穿胡同而坐北朝南，基本形制是分居四面的北

房、南房和东、西厢房，四周再围以高墙形成四合，开一个门。大门辟于宅院

东南角。房间总数一般是北房3正2偏5间，东、西房各3间，南屋不算大门

4间，连大门洞、垂花门共17间。如以每间11－12平方米计算，全部面积约

200平方米。四合院中间是庭院，院落宽敞，庭院中植树栽花，备缸饲养金鱼，

是四合院布局的中心，也是人们穿行、采光、通风、纳凉、休息、家务劳动的

场所。

如今大部分四合院建筑，因长年失修，大都成为破旧的房屋及院落。加之

住户人口激增，使得居住的院落空间狭小而拥挤；又由于结构老化、市政建设

落后，造成传统四合院区域生活环境的普遍恶化。这一状况与人们的现代生活

水平以及北京首都的国际地位极不相称，要想入住必须重新改造装修。

因此，北京后海地区旧房改造项目为解决广大居民住户的危房问题，提高

首都城市的环境质量，疏散旧城区人口，降低旧城区人口密度，可进一步改善

人民群众的住房条件。改造后的四合院建造各种现代化的市政设施，如管道燃

气、电力设施、通讯网络、上下水管线、地下停车场等等都从地下引入四合院

内或居住的区域内，让传统四合院既保持老宅院的古典美，又暗含了现代气息，

极大地改善和提高了整个区域的市政水平。在改造工程中做好最具古都传统特

色的四合院建筑的保护，满足当今居住者各种现代生活需求。

(三)项目的SWOT分析

1、优势

后海地处北京市中心位置，附近有天安门、景山、故宫等知名地点。

景色优美，沉积了北京的历史文化气息，古至今都是风水宝地，许多王府和

历代名人故居修建于此。

交通便利，东起地安门外大街，西至新街口大街，南起平安大街，北至北二

环，多条公交线路都可以到达。周边配套设施齐备，餐饮、银行、购物、医院等

设施一应俱全。

后海酒吧街和老北京风味小吃已成为北京一道亮丽的风景线，古老的胡同和

四合院建筑吸引了众多中外游客，有很高的知名度。

四合院建筑市场上供不应求，市场资源稀缺。未来供给有限，价格将持续走

高。

2、劣势

投入较大，对市场的营造和把握能力不足的情况下，高端房地产市场的全部

售出的时间会较长，影响投资回收期。

3、机会

北京市的基础设施和文化产业的发展给这一区域带来前所未有的机遇，什刹

海被列为北京市“人文奥运”的重要内容。北京市委、市政府，区委、区政府在

深入调查和广泛论证的基础上，确定了白塔寺、烟袋斜街等六个试点地区的试点

工作。按《什刹海旅游规划》的指导，在什刹海金丝套区域还要择一套四合院建

造“什刹海历史文化民俗纪念馆”。

依照市政府做出了在全市范围内开展危旧房改造的决定，解决广大居民住户

的危房问题，提高首都城市的环境质量，同时保留原有的四合院、胡同等传统建

筑及格局，达到适应和满足居民现代生活需要的双重效果。

2007年全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅

投资18010亿元，增长32.1%。预计2008年商品住宅成交14万套、二手住宅成

交8-9万套、政策性住房成交5万套。说明中国房地产市场的逐步走向成熟，随

经济走势平稳中寻求发展。

4、威胁

政策威胁，主要来自政府相关政策的调整。需加大公关力度，对政府在项目

建设过程中出现的不利政策及时进行了解和掌握，并指定专人进行及时跟进，加

强公关和协调，保证将此风险降到最低限度。

金融财务威胁，主要来自国家利率的调整和财务成本、费用的变动。需加强

成本控制和管理，聘请专业会计、审计人员加强企业财务全流程管理和控制，最

大限度地降低此种风险。

原四合院住户的迁移配合。为了使危改的拆迁户有能力购买安置房，按房屋

面积给予补偿金，同时向危改区拆迁户提供较低利率、较长还款期的政策性住房

公积金贷款，给予购买经济适用房的优惠政策。

土地竞争激烈，时间紧迫，必须在其他房地产商进入之前抢先一步。

二 、基本工程主要技术经济指标：

（一）基础数据

1、工程占地面积：20公顷（200000M）

2

2、建地面积：14公顷（140000M）

2

3、总建筑面积：420000M

2

其中：负二层：商业购物中心140000M

2

负一层：车库 140000M

2

一层：140000M×50%＝70000 M

22

二层：140000M×50%＝70000 M

22

地面两层各按50%计算

4、建筑层数：地下两层，地上二层

5、建筑总高度：×

6、覆盖率：70%

7、容积率：

8、建筑风格：保留原来中式四合院建筑形式及风格

（二）、本工程拆迁安置情况：

1、拆除住宅4000户，拆除建筑面积140000M

2

2、每户按其建筑面积，每平方米给予补偿金6.5万－7万元不等。

（三）、资金投入：

1、土地费及建筑安装费 8000元/平方米，车库为4000元/平方米，总计28亿元

2、拆迁安置补偿费93.8亿元。（按平均6.7万元/平方米计算）

4、相关费税3000万元（投资前期房产税和营业税）

5、开发管理费及营销推广费7000万元

6、不可预见费1.4亿元（按建安费5％）

总投资为124.2亿元人民币

（四）、投资回报

1、销售收入：490亿元人民币

车库＋住宅＋非住宅

＝140000 M×10000美金/M+280000 M×20000美金/M＝70亿美金=490亿

2222

人民币

（按1美金＝7元人民币计算）

(销售面积中已分别计入公摊面积)

2、税前利润：

销售收入490亿元－资金投入124.2亿＝365.8亿元

毛利率: 365.8亿÷124.2×100%＝294.5%

三、市场定位与营销计划

市场定位于高端房地产开发，目前北京的四合院交易市场中，还没有任何银

行对购买其开展贷款业务，也就是说买卖四合院必须全额交易。按当前商品房价

格和此项目位置周边价格等综合因素分析，此项目的目标客户主要定位在中外知

名公司企业及各企事业单位。

项目落成后可用于自住、投资和办公使用。直接以邮信或电子邮件的方式进

行信息传递和项目的宣传。最经济低调的手段尽可能地多占领市场，将直接与一

些目标客户和有实力的潜在客户取得联系。

四、综合评价与建议

综上所述，北京后海地区危旧房的改造项目，不仅是提高首都城市的环境质

量，降低旧城区人口密度，改善人民群众的住房条件。而且把景观、文化和地产

项目相结合，引领了融入现代气息四合院建筑的新观念。

北京历来就是一个富有文化底蕴的城市，后海一带更是的四合院洋溢着浓郁

的京韵。该项目以深厚的文化内涵为基础，以丰富的人文资源为依托，凭借该地

区便利的交通条件，独一无二的地理位置，完善的基础配套设施建设，具有良好

的发展前景。通过运用SWOT分析方法对此项目做了定性的分析，并通过工程

经济技术指标做了初期的投资预测。从分析可知项目销售的税前利润达490亿元

人民币，利润率为294.5%，具有很高的投资价值。

这个庞大的工程，从设计到施工将会是精心设计、严格施工。从内容到形式

都应该是世界一流水平，使我们的首都北京不仅有个完整悠久的过去，有个辉煌

灿烂的现在，还将有个光明美好的未来。传承文化，造福百姓，迎接奥运，流芳

百世。建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。

此为北京后海地区危旧房改造项目的征求意见稿，详细信息待公司面积测

量、户数调查、讨论立项后完成

附件：项目地街图

一号地：东至 府夹道

西至 德胜门内大街

北至 鼓楼西大街

南至 后海北沿

二号地：东至 后海西沿

西至 德胜门内大街

北至 后海北沿

南至 德胜桥

三号地：东至 德胜门内大街

西至 积水谭东沿

北至 水章胡同

南至 德胜桥

四号地：东至 西藏驻京办事处西路

西至 箭楼东150米

北至 西绦胡同

南至 鼓楼西大街

五号地：东至 银锭桥西500米处

西至 卫生部宿舍东50米

北至 鸦儿胡同

南至 后海北沿

注：图2中红框内为某公司正在进行的四合院危房改造工程，前方所圈绿框房屋

拆迁由此公司负责，改造成公共绿地。绿地紧邻5号地东侧。