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西安市二手房买卖交易流程整理

第一篇：西安市二手房买卖交易流程整理

二手房买卖流程

纵向流程：购审——网签——资金监管——交税——变更登记

横向交易类型：自行交易、经纪机构交易以及其他交易类型（直

系亲属赠与、法院判决、互换、法人或其他组织分立合并等）

限购区域：新城区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区、高新区、

经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城

等开发区规划区域。可上市交易的房产类型：自商品房买卖合同网签

备案时间起满5年或房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年。购

审资格：

1、西安市户籍，以家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）为

单位不足两套住房；

2、非西安市户籍，以家庭为单位不足一套住房的，须提供在本市

（含西咸新区）连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证

明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。

3、经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。

自行交易办理流程：

双方自行签订房屋买卖合同——材料交齐前往房管局办理即可经

纪机构交易流程：

（按揭方式）买卖双方及中介公司签订三方合同——合同签订完

毕，当天买方需缴纳定金——卖方提供身份证和房产证的复印件交给

中介公司——买方需将个人征信报告，工作证明，银行流水（日常流

水交易）提供给中介公司，由中介公司提供给银行，银行评估是否具

有还款能力，按揭贷款的月工资收入须达到月供的2.1-2.5倍，否则银

行会拒贷——评估过后做网签（由已经房管局备案有做网签资格的中

介公司或房管局）——签订资金监管协议，协议上会有资金监管账户

——银行面签（确认是否是贷款人，并与买方签订借款合同）——资

金监管（买方将首付款打入银行资金监管账户，房东定金也打到资金

监管账户）——首付款进入后银行放按揭款，款项进入资金监管账户

——交税（低于评估价以评估价为准，高于评估价的以实际成交价为

准，需要缴纳增值税、个税、契税等）——变更登记过户——买方领

证，资金监管机构通知银行划转监管资金至卖方账户。

（全款方式）买卖双方及中介公司签订三方合同——合同签订完

毕，当天买方需缴纳定金——做网签（由已经房管局备案有做网签资

格的中介公司或房管局）——签订资金监管协议，协议上会有资金监

管账户——交税（低于评估价以评估价为准，高于评估价的以实际成

交价为准，需要缴纳增值税、个税、契税等）——变更登记过户——

买方领证，资金监管机构通知银行划转监管资金至卖方账户。

西安市有关二手房买卖的规范性法律文件：

购审资格及限购区域等由《西安市人民政府关于进一步稳定住房

市场发展有关问题的通知》规定；

网签备案由《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管

有关问题的通知》规定；

资金监管的详细流程由《关于加强商品房预售资金、二手房交易

资金监管的通知》第四条规定；此外还有：

《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展

有关问题的通知》（市政发〔2016〕60号）。

《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康

发展的若干意见》（市政发〔2017〕23号）。

《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的

通知》（市政办发〔2017〕59号）。

《西安市房管局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》

（市房发〔2017〕77号）。《西安市人民政府关于进一步稳定住房市

场发展有关问题的通知》（市政发〔2017〕51号）。

其他相关法律法规及规范性文件：《中华人民共和国物权法》、

《婚姻法》、《民法通则》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登

记暂行条例实施细则》等。

免资金监管的类型：

1、不签网签合同的

通过赠与、继承或法院判决等形式办理转移登记

2、签网签合同的

2015年1月1日前房款已结清且有银行转账流水的；

2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的，出具由买

方提交的户口迁入证明（户口簿）或买方缴纳的采暖费、物业费、有

线电视费、装修费等票据及物业证明申请办理；

因卖方再次购买新房急需资金，出具购买新房认购协议、首付款

或全款支付的银行转账凭证等票据；

卖方（或其直系亲属）因重特大病就医急需资金，出具病历或诊

断书、缴费记录及其他相关证明；

卖方（或其直系亲属）因店铺急需用钱的，出具护照、签证及相

关证明；直系亲属间以房屋买卖形式转让房产的。其他：

1、上周之后网签下放，经备案有资质的中介公司系统也可做购审

（购房资格）和网签；

2、要查询卖方房产产权是否有瑕疵，有没有限制交易的情况，买

卖双方可前往房管局调查打印产调表，房屋情况就会很明晰，产调表

需要所有权人拿身份证本人前去。

第二篇：深圳市二手房买卖交易流程（范文）

【二手房交易流程】深圳深圳市二手房买卖交易流程

①卖方委托出卖

②买方委托购买③买卖双方签署《深圳市二手房预约买卖及居间

服务合同》④买方支付定金及首期或全款做资金监管⑤买方申请按揭

贷款⑥卖方赎楼、注销抵押登记，收取定金⑦买卖双方签署《深圳市

二手房买卖合同》并递交过户申请⑧缴纳房地产交易税费⑨买方领取

新房地产权证，解除首期款或全款监管⑩买方办理抵押登记，银行发

放贷款办理交楼及水.电.煤气.等过户

备注：

1.交易物业无抵押，无步骤⑥中赎楼、注销抵押登记内容。

2.买方一次性付款，无步骤⑤⑩，步骤④⑨中的“首期款”为定

金外全部楼款。

一.定金支付：

1.红本在手，查档无误后并将房产证原件交于居间方处托管，由

买方直接将定金支付给卖方（预留交房保证金，视装修等情况预留

5000元—10000元）。

2.抵押状态，买方将定金支付到居间方，由居间方托管，赎出房

产证并注销抵押登记，房产证原件交于居间方或居间方指定担保公司

处，居间方在两个工作日内支付定金给卖方。

3.抵押状态，买方将定金支付到居间方，由居间方托管，卖方做

完全权委托公证给居间方及居间方指定担保公司后，并将委托书全部

原件交于居间方处，查档无误由居间方两个工作日内支付给卖方。

一．买方一次性付款，卖方红本在手的流程：

1.将除定金以外的全部房款，存入第三方账户监管，签署资金监

管协议。

2.买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心

递交过户申请。3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，

然后领取买方房产证。

4.凭买房房产证复印件，由第三方将全部房款支付给卖方。

5.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。

6.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

二．买方按揭，卖方红本在手的流程：

1.买方将定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金

监管协议，并向银行提交按揭贷款申请。

2.二至五个工作日内买方按揭银行出具贷款承诺书给卖方，买卖

双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申

请。

3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买

方房产证。

4.买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首

期房款支付给卖方。

5.五个工作日后，抵押登记手续办理完毕，买方按揭银行发放贷

款部分房款给卖方。

6.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。

7.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。三．买方按

揭，卖方需要赎楼的流程：

1.卖方做全权委托公证书给居间方及居间方指定担保公司，由担

保公司或者业主到卖方欠款银行办理提前还款手续。

2.将除定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监

管协议。

3.二至五个工作日内银行出具贷款承诺书给卖方（这里的卖方也

指担保公司）。

4.担保公司二至五个工作日出具担保函给银行，申请短期贷款作

赎楼之用（我们称赎楼款）。

5.二至五个工作日后银行放赎楼款给担保公司，担保公司将赎楼

款存入卖方欠款银行账户或者卖方按揭账户等待扣款。

6.存入卖方欠款银行账户或者从卖方按揭账户扣款后，七至二十

个工作日后（这个时间要根据不同的银行来定，一般只需1个礼拜）

将房产证赎出并注销抵押登记。

7.买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心

递交过户申请。

8.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买

方房产证。

9.买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首

期房款支付给卖方。

10.五个工作日后，抵押登记手续办理完毕，银行发放贷款部分房

款给卖方（这里的卖方也包括担保公司）。

11.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。

12.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

五．交易税费：

1.佣金：买卖双方各付成交价1.5%。

2.评估费：按规定由买方支付，住宅暂时不需要，商业有300—

500不等。

3.契税：按国家规定买方支付，90平以下首次置业的1.0%；多次

置业及90平以上物业1.5%；144平以上的物业，商业物业，容积率

1.0以上的物业，成交价高的定位为豪宅的物业（这个标准由国土部门

来定）。

4.抵押登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。

5.转移登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。

6.印花税：平以下首次置业的免收印花税；90多次置业及90平

以上物业0.1%（按规定双方各付千分之0.5）。

7.交易费：按规定双方各付每平米3元。

8.贴花：￥5.009.营业税：按规定由卖方支付，144平以下物业买

卖时间没有超五年的按原价5.0%；144平以上的物业，容积率1.0以

上的物业，成交价低于的定位为豪宅的物业（这个标准由国土部门来

定），买卖时间没有超过五年的按差额征收5.0%。

10.教育附加费：营业税的3.0%。11.城建维护税：营业税的

1.0%。

12.赎楼费：委托公证费380+担保费为卖方银行欠款1.0%（可以

打折）+赎楼款短期利息（另外公式）。

13.13.买卖合同公正费：买卖双方有境外人士时按《深圳市二手

房买卖合同》成交价0.3%。

一、证明土地使用权公证、转让，房屋转让、买卖及股权转让收

取公证费计算公式（房屋转让合同公证收费标准）合同标的收费公式

50万（含50万）以下的标的额×0.003（不低于200元）50万01

元—500万元（标的额-50万元）×0.0025+1500元500万01元—

1000万元（标的额-500万元）×0.002+12750元1000万01元—

2000万元（标的额-1000万元）×0.0015+22750元2000万01元

—5000万元（标的额-2000万元）×0.001+37750元5000万01元

—1亿元（标的额-5000万元）×0.0005+67750元1亿01元以上

的（标的额-1亿元）×0.0001+92750元注：50万01元=500001

元，其它类推例：合同标的600万，公证费=（600万-500万）

×0.002+12750=100万×0.02+12750=2000+12750=14750元

二、证明其它经济合同收取公证费计算公式（房屋抵押合同公证

收费标准）：合同标的收费公式2万以下的标的额×0.012万01元

—5万元（标的额-2万元）×0.008+200元5万01元—10万元（标

的额-5万元）×0.006+440元10万01元—50万元（标的额-10万

元）×0.005+740元50万01元—100万元（标的额-50万元）

×0.004+2740元100万01元—200万元（标的额-100万元）

×0.003+4740元200万01元—300万元（标的额-200万元）

×0.002+7740元300万01元—400万元（标的额-300万元）

×0.001+9740元400万01元以上（标的额-400万元）

×0.0005+10740元注：10万01元=100001元，其它类推例：合

同标的为250万，公证费=（250万-200万）×0.002+7740=50万

×0.002+7740=1000+7740=8740。

第三篇：二手房买卖交易指南

二手房买卖交易指南

核心提示：交易安全是二手房买卖双方最重视的问题，这是有关

机构最近调查统计答出的结论。对上家来说，交易安全的问题主要包

括找一家诚信可靠的中介公司，签订一份能保障自己权益的购房合同

及顺利收到房款。

交易安全是二手房买卖双方最重视的问题，这是有关机构最近调

查统计答出的结论。对上家来说，交易安全的问题主要包括找一家诚

信可靠的中介公司，签订一份能保障自己权益的购房合同及顺利收到

房款。对下家来说，确保房屋产权完整，房款安全支付，签订正规的

中介合同、买卖合同及交房后没有后遗症。

房屋买卖是件大事，程序有点复杂。对二手房交易中的上下家来

说，了解房屋交易中的主要环节及操作技巧，不仅能增加交易的”保

险系数”，规避交易风险，而且可以减少一定的交易费用。本文将二

手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，对每个环节中的

具体步骤加以分析，并提出相应对策供读者参考。如果交易通过中介

公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选

的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的正规执

业经纪人员，而且操作也比较规范。要看中介公司的营业执照和业务

范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理，但在签订二手

房买卖合同时必须要求经纪人到场，并核对他的经纪证号。

审查房屋权属状况

下家要对房屋的权属状况有所了解。首先，查看房产证上的产权

人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所

有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，

共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由

代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，

凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要

求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

了解房屋使用情况

首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房

屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居

住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有

无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设

定抵押。若房屋已出租，下家应要求上家提供该承租人出具的在同等

条件下放弃优先购买权的声明。

实地查看房屋质量

下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修

或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自

搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部

门许可搭有阁楼等；其次，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，

管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂

或脱皮的情况等；再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧

开水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调

开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单

的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，

如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

交易中明确中介收定性质

定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介

公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果

是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家

要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能

按时转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋

总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致

意见，这样下家就会有保障。

上下家当面谈合同

即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的

业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，上下家要对交易中应

发生的税费有所了解，具体可查阅本报相关文章或到房产交易部门咨

询，这样做，可以防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。

在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员

将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。

在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户

时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的

情况发生。

签合同注意五条款

2003版房地产买卖合同示范文本自今年7月1日开始启用，审查

好五个主要条款是签好新版买卖合同的关键。

（一）权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或

房屋有无抵押等权利限制。

（二）房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委

托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括，1.上家的委托价与下

家的买价是否一致；2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的

上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家

签订的买卖合同。

（三）房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一

手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要

和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时

的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。

此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等

进行房款监管。

（四）交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房

时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上

家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关

于交房标志，新版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房

买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。

（五）违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审

查。新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由

于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也

可以选择通过法院来解决纠纷。

交易中

1、二手房交易应提交下列文件：(1)房屋产权申请登记表；

(2)权利申请人身份证或营业执照或机构代码证(复印件)；(3)原房

屋权属证书(先到档案室办理注销手续)；

(4)买卖协议书(买卖双方带身份证在登记窗口当场签订，如不能亲

自到场需提交委托公证书)；(5)国有企业、行政事业单位和集体企业出

售房产的，应提供市“我们公司”产权交易所、国有资产管理和上级

主管部门等有关部门的批准文件；股份制企业出售房产的，应提供企

业章程、董事会或股东大会决议；

(6)房地产评估报告；(7)契税完税证明；

(8)非本市户口的提交当地计生委的《流动人口婚育证明》和房屋

所在街道办事处计生办查验证明。

2、二手房交易应缴纳如下费用：

(1)交易手续费：住宅每平方米6元，非住宅按房价的2％收取；

(2)产权登记费：住宅每套80元，非住宅按房价的0.14％收取；(3)IC

卡费：每张60元(规定每张120元，在近期内按优惠价收取)；(4)印花

税(代税务局收)：每本5元；(5)档案利用费：每本档案13元。

(6)契税:视房屋性质标准有所不同(见契税政策指南)。3.二手房转

按揭贷款的办理程序

☆、转按揭二手房按揭贷款是指建行向购房人发放的用于购买已

在建行办理按揭贷款但贷款本息尚未还清且《土地房屋权证》已办妥

的二手房的贷款。

☆、贷款办理程序：

①借款人与卖房人签订购房合同或意向书；

②向建行提出二手房按揭贷款申请，并提交相关资料；

③建行进行贷前调查及审批；

④同意贷款的，建行与借款人签订《二手房按揭借款合同》；卖

房人与建行签订《楼宇按揭借款补充合同》；

⑤卖房人偿还贷款金额不足偿还卖方所欠建行与转按揭相关贷款

本息的差额部分；

⑥借款人与卖房人办理房产交易过户，办妥借款人名下的《土地

房屋权证》；

⑦办妥抵押登记、《土地房屋他项权证》、保险手续后，借款人

签署《贷款划转通知书》，建行发放贷款；

⑧借款人按期偿还贷款。交易后，扫除交房后遗症

二手房交易结束后，上下家往往为水、电、煤的费用，户口的迁

移等发生纷争。要扫除这些后遗症，上下家应注意下面几个问题：

（一）结清水表账单。本市自来水公司目前实行的是户名住宅地

址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，

不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如

经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交

房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上

个月份的已缴讫水费账单收据。

（二）告知电表状况。按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝

箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，

违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验

电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月

份已缴讫的电费帐单收据。

（三）协助煤气过户。按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房

屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、

上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过

户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

（四）结清电话费。有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就

要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是

普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让

原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源

紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办

一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。

（五）协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些

二手房是空关房，平时无人居住，上家也没有去付有线电视的月租费，

造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时下

家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视

凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的

街道有线电视站办理过户手续。

（六）结算维修基金。按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，

维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中上家缴纳的剩余

部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》

可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。

（七）迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上

家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及

到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所

在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后

才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。

第四篇：二手房买卖流程

二手房买卖流程：看房→2谈价→3交定金→4签定意向→5签合

同→6打首付款→7评估/办理按揭→8验证(签定网络电子合同)→9打

余款→10办理过户→11领房产证→12办理物业交接→完

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状

况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其

它证件、房屋的基本状况、房屋的权属状况、房屋产权有无查封、有

无抵押质押、有无债务纠纷、共有权人是否同意出售房屋、房屋出租

情况及承租人是否放弃优先购买权等(由中介公司落实~~!)。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易。买卖双方通过协商，

对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、

产权办理等达成一致意见后，双方可以签订定金合同，交纳购房定金

（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买

卖合同（合同内容一般包括下例条款：当事人的名称或是姓名和住所、

房屋的位置（房产证号）、数量、房款、支付方式、产权过户时间、

违约责任、解决争议的方法等），双方签订至少一式三份的房屋买卖

合同。(买卖双方以及中介公司一手一份)

3、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双

方共同到贷款银行办理贷款手续（卖方提供材料：本人身份证原件、

结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明…房产证及户口簿；买方提

供材料：本人身份证原件、结婚的提供结婚证或单身的提供单身证明、

户口簿及盖单位公章收入证明）银行审核买方的资信，对双方欲交易

的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，办

理完这些后等银行的承诺函（一般为3-5个工作日，不包括公休日），

双方带银行函到房产交易中心办理过户，完成产权登记变更，银行将

贷款一次性发放（一般10-15个工作日），买方领取房屋所有权证

（一般30个工作日）。

4、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买

卖双方携带身份证、户口簿，向房地产管理部门提出申请手续后，管

理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理

过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的

情况拒绝申请，禁止上市交易。

5、缴纳税费。

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、

危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（商

品房税费包括：营业税、个人所得税、契税、交易费、公正、登记费、

评估费）.(已经另附加表格说明~~~~！！!)

6、办理产权转移过户手续。

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材

料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领

新的产权证。

7、买方付清所有房款、领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清

所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

补充说明`~~!

公积金贷款

申请住房公积金购房贷款基本条件主要包括三个方面：贷款对象、

贷款用途、住房贷款基本条件，下面我们来详细解析：

青岛市公积金办理材料

买卖双方到场提供身份证户口本结婚证/单身证明收入证明公积

金住房联名卡

办理地址是

青岛市山东路2号乙青岛市住房公积金管理中心(办理当天可出示

公积金承诺函)办公电话************传真83887744办公时间周

一----周五

1.贷款对象应当符合以下四个条件：

（1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷

款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。

（2）参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必

须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六

个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说

明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。

（3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，

配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满

足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种“住房保障型”

的金融支持。

（4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳

定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能

影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，

再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的

原则。

2.贷款用途必须专款专用：

住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所

购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购

买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款。

3.具备一般住房贷款应具备的条件：

住房公积金贷款申请人应当有相当于购买住房价格的30％或以上

的自筹资金；住房公积金贷款申请人应同意办理贷款担保，等等。这

些都是降低住房公积金贷款风险所需要的公积金贷款利率

1）.从2007年9月15日起，提高住房公积金个人购房贷款利率，

5年（含）以下贷款由现行年利率4.59％调整为4.77％；5年以上贷

款由现行年利率5.04％调整为5.22％。2008年12月个人住房公积金

贷款利率5年（含）以下由3.51%调整为3.33%。5年以上由4.05%

调整为3.87

A（2）.2007年9月14日（含9月14日）前受理并签订合同的

按调整前利率执行，2007年9月14日以后受理并签订合同的贷款，

按照调整后利率执行。

第五篇：二手房买卖流程

二手房交易基本攻略

撰稿/幽远山人卖方

1、办一张建行卡的对账簿，就是一个存折，用于监管账户对账，

也就是买方把首付存入的监管账户。准备：身份证、户口本、结婚证、

房产证、契税票。

附：结清贷款后如何注销抵押。

到贷款的银行（如果是公积金贷款就到公积金中心）结清贷款后，

会收到贷款结清证明，到贷款时的担保公司（贷款银行会提供联系方

式）办理注销抵押手续，再到所属区的不动产中心盖注销抵押的章，

一般情况递上去房产证和有关材料后，再等3个工作日才能去领房产

证。

买方：

1、先找评估公司，联系卖方约定时间，评估公司到房屋内拍照，

还要对房产证和产权人的身份证拍照。

2、收到评估报告并由评估公司向不动产中心上传验证码后，买卖

双方到不动产中心打印买卖协议。如果提前预约，应由卖方预约不动

产有关业务。

这时需要买方夫妻及子女的身份证、户口本、结婚证及全部复印

件一份，办手续需要支付25元钱。卖方需要提供房产证、产权人身份

证、户口本、对账簿及对账簿的复印件一份。买卖协议需双方当场签

字、按手印。买卖协议的份数，需提前咨询贷款银行。

3、持评估报告和买卖协议到贷款的银行办理贷款。一般应由买方

提前预约。如果是纯公积金贷款，不需要卖方到场，如果是组合贷款

或者按揭贷款需要买卖双方及双方夫妻到场。需提供每个人的身份证、

户口本、结婚证以及复印件。初步审核通过后，当场交首付款，存入

监管账户。贷款银行通过审核后，会通知买方可以办理过户，双方约

定时间办理过户手续。

4、由卖方向不动产中心预约过户，买卖双方按照约定时间到不动

产中心办理有关手续。主要是两步，一是核税，按照工作人员要求，

填好表格，由买方缴纳个人所得税、契税等（根据房屋情况不同，税

费会有很大不同，与是否过二年、五年，是否家庭唯一房屋，是否出

让以及是否政策保障住房等有关系）。二是过户，双方到过户窗口提

交房产证、身份证等所需材料，不动产中心会向买方出具凭证，并且

收回房产证，之后就是等待，等产权审批完成后（大约半个月），监

管账户才会将资金拨付到卖方账户（大约一周），同时买方即可领取

房产证。

注：以上攻略根据2018年9月天津市北辰区二手房交易实际情况

编写。