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各类运营模式简述-运营模式

各类运营模式简述

常见模式（温州模式）：

温州模式→该行业温州人控制较多，以资源性招商为主，喜欢运用炒作、假牌的技巧。

由于市场这个领域内，大部分市场都是温州人开的，温州人控制着全国各地大大小小的大部

分市场资源，又因各行业商户也以浙江人为多，所以常见的是温州人运作模式。

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各类运营模式简述

常见模式（温州模式）：

温州模式→该行业温州人控制较多，以资源性招商为主，喜欢运用炒作、假牌的技巧。

由于市场这个领域内，大部分市场都是温州人开的，温州人控制着全国各地大大小小的大部

分市场资源，又因各行业商户也以浙江人为多，所以常见的是温州人运作模式。

温州一般是民营企业，股东较多，办事效率高，注重政府等人际关系建设，社会游资力量丰

富，资金融资能力强。

对于市场一般是几个人合股运作，招商方式中多采用温州传统的老乡资源，进行炒作或出假

牌，对于广告投入不甚加强，节点控制观念不强，但其对开业、开盘之类活动重视，对于政

府的组织公关能力非常擅长，而且在关键时刻敢于投资。

远洋城模式：

远洋城模式→城市中心建Shoppingmall，销售采用虚拟铺位方式。

由河北万昌投资公司修建的唐山远洋城，保定远洋城，石家庄远洋城，这种中国式的shopp

ingmall，虽然超出市场领域的范畴，但其有许多新意之处，与市场有许多借鉴之处。

远洋城，在城市中心地带或次中心地带，这与传统的郊区商业不同，而且城市人均收入水平

和汽车拥有量低于标准水平，如唐山、保定等为三级城市，建设规模宏大的shoppingmall。

通过概念营造，招商也是通过主力店（麦当劳、肯德基、超市、娱乐等）组成一个大的集合

体。

新颖之处在于其虚拟铺位，产权销售模式，即将商场划分为若干个小小铺位，通过平面图虚

拟铺位销售产权，采用统一返点，然后在经营上统一管理、根据对主力店实力和号召力不同

定不同租金，租金与售价之间的必然联系不强烈。比例也不正确。但其shoppingmall中许

多设计和运作理念，仿造传统shoppingmall的概念进行，有许多成功之处，尤其在建筑设

计中颇有借鉴的成功之处。

其产权销售价奇高，从销价提返点给投资人，其模式在河北几个城市欲连锁，走租金制与流

水返扣结合模式，建中国式的shopplngmall。目前唐山远洋城已处半倒闭状态，其营销方

式脱离中国国情。

远洋城简介：

远洋城商业广场是由北京万昌投资有限公司投资规划,由远洋城房地产开发公司开发、建设

的大型综合性购物中心（SHOPPINGMALL）。远洋城商业广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等

多种商业业态于一体，使顾客享受一站式购物、娱乐的崭新生活体验。

远洋城商业广场的商业形态定位于——以大型百货、超市商业业态为主，以各类精品专

卖店为辅，以特色化、大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心。此项目得到河

北省、市各级领导,各相关单位的大量关注和支持，远洋城商业广场建成后将成为河北省内

的商业地标，引领消费、娱乐的新时尚，是购物、休闲、娱乐的最佳选择。

河北省内目前有两个远洋城商业广场正在进行筹建，分别是石家庄远洋城商业广场、唐山远

洋城商业广场。其中：

石家庄远洋城商业广场：总建筑面积约为240000平方米

（开发商：石家庄远洋城房地产开发有限公司）

唐山远洋城商业广场：总建筑面积约为110000平方米

（开发商：唐山远洋城房地产开发有限公司）

保定远洋城商业广场：总建筑面积约为60000平方米

（开发商：保定远洋城房地产开发有限公司）

以上三个远洋城商业广场项目均处在城市的商业黄金地带和市政府规划的商业发展中

心。交通方便，人流、客流充足，地域优势强。

远洋城商业广场将引进国际（国内）知名的零售商和具有专业特色的专卖商场，国际（国内）

知名品牌的专卖店分布其中。整体商业布局和每层卖场规划，均由专业的商业顾问（咨询）

公司进行指导。其匠心独具的设计和商品组合，将为当地顾客度身打造新颖的购物、休闲空

间，提供舒适的购物环境和崭新的生活体验。

功能定位远洋城MALL由两大功能组团构成，一是以零售消费为主的购物组团，面积约为7

0000平方米；二是以餐饮、文化、娱乐为主的休闲消费组团，面积约为40000平方米。建

筑总面积为110000平方米。

项目市场形象定位华北极具热带浪漫风情的集观光、购物、美食、休闲、娱乐于一体

的唐山“城中之城”。

万达模式→定单产业。

万达的定单产业，利用500强中的沃尔玛等品牌商业进行定单式开发，其属于住宅范畴，商

业主要对定式商业服务，利用品牌连锁商业为其做地产服务商，而且由于依靠强大品牌效应，

得到各地政府积极支持。现其商业部分出售产权，造成小业主与统一管理之间的矛盾不断，

使其开发的部分万达广场经营维艰。

哈尔滨万达商业广场

哈尔滨万达商业广场，是以4座大型商厦为主体，有机整和的大型商业建筑群落。两条林荫

步行街联络着各个商业单元，近3000平米的大型休闲广场，营造出度假、欢聚的主题氛围；

抢先入驻的有沃尔玛、大洋百货、大食代美食广场、华纳国际影城和3C数码广场5大国际

级巨头，只有不到10%的铺面产权出售，出售的铺位要求自营，其最小销售单位是20平米。

开业时间2004年10月.

东方家园模式：

东方家园东方家园模式→超市化连锁商业。

东方家园是家居装饰材料领域中的“中国的宜家”，通过大型建材超市，在产品管理、品牌

优势，地产资源（地产资源在这几个要素并不是最主要的）因区域消费力要求有关（达到一

二级城市，人均水平过2000元/月的城市，方可支撑建材超市模式，返之选购就在建材大批

发市场）。

其完全是资源性扩张，如在食品业中已很普遍，如各超市华普、家乐福、物美等。它已超越

了市场摊位式，采用的是流水返扣和自营管理模式。

在其基础的家世界、通过超市、建材，餐饮，三板斧迅速扩张。家电行业中的国美、苏宁、

大中、他们都是通过控制产品渠道，对市场的进程要求严格，进行区域化扩张，其远比任何

一种模式都有杀伤力，也是未来商业发展的主流模式和方向。其市场运作和产品行销控制于

一体。

东方家园由东方集团全面引进了美国THEHOMEDEPOT（家居货栈）的经营理念和管理模式

投资兴办的全国连锁大型仓储式建筑装饰材料自选超市。它以统一采购、统一营销、天天平

价、一站购齐为主要特色，在建材市场尚不发达的中国展示了装饰建材零售业的现代形象让

顾客天天都能以低廉的价格感受现代商业文化的氛围。

东方家园经营的商品共分为10大部类，即：木材、建材、墙地面覆盖材料、油漆涂料、五

金工具、管材管件、电工电料、灯具、园艺、厨卫用品，商品品种多达3万－5万种，家

庭装饰装修所需材料在这里都能一次购齐。

运营模式是:在总部设立一个采购中心,按上述10大部类分工,精选全国各名牌产品

供货商,以统一采购的方式,杜绝了劣质和假冒产品,同时也为消费者争取到最优惠的价

格,让消费者在产品质量价格和售后服务上放心。商品全部放在货架上展示，由顾客自由

选购。

营运特色是：店址选择在交通方便的城郊结合部，店面整洁，宽敞明亮，且不着意豪华装饰。

对每一个店的建设力求规模宏大，每家标准店的营业面积均在3万平方米以上，室外停车场

也不少于1万平方米。店内所售商品种类达3万－5万种，且所有商品直接向制造厂家采购，

摈弃一切中间环节。

经营目标是：连锁化规模经营，采用统一标识、统一进销和统一管理，以高品质的商品和优

质的服务树立东方家园的服务品牌和整体形象。

香港豪德公司模式：通过住宅模式，在中低级城市运作商业，进行规模化扩张模式。

在江西省的三级城市赣州市，以及内蒙古包头，都有香港豪德公司开发的市场。其主要在三

级城市运行，其开发商拿地一般很优惠，他对地块的商业性要求不太苛刻。

通过住宅模式运营商业的市场，主要在低端城市和无低端市场竞争的城市运作取得成功的例

子。在三级城市，人均收入在600元/月的城市开发，建筑模式连锁一托三式市场，一二层

做商业，3层住人或做仓库，实行产权销售，售价参照当地商品房价，略高一点；也有容积

率高的，一二层为市场，3、4、5为住宅，其规模较大，可滚动开发，对业态不限制，从最

低端食品批发，服装、建材、装饰材料。粮油等能够包罗万象，而且兼容性大，市场形成一

个组合体，其中商业、住宅、物流，（车流、人流混杂）热闹，特适合低端城市的需求，所

以其模式已复制不少，而且因其采用住宅模式，所以商业压力小，资金借贷方便，操作难度

低。由于在这类城市一般无有规模市场竞争，所以容易成功

开封豪德贸易广场开封豪德贸易广场是开封市政府与香港豪德集团合作开发的大型商贸广

场，位于开封市具有大都市风范的开发区黄金路段—金明大道南段。优越的地理位置，商机

无限。广场内设有工商银行建立的豪德贸易广场金融中心。广场外紧邻多个著名住宅小区，

入住人口将达25万人。贸易广场商户从业人员近8000人，日客流量将达3万人次，购货群

体将辐射周边30多个市县乡镇。开封豪德贸易广场将成为豫东商贸中心,并重新确立著名商

品集散地之地位，重拾当年雄风，展一幅当代清明上河图。

广场占地近400亩，总建筑面积25万平方米,商住两用商铺2300余套。广场西区为综

合商品区,三种户型,面积100m2—150m2。分为百货区、烟酒副食区、电子电器区、土特产

综合区、餐饮区。广场东区为灯具、水暖、油漆、五金交电、建材区。四种户型，面积100

m2—200m2。广场内户户临街，路路通畅。本项目为联体结构，独立门户，一、二、三层为

一套。

赛博模式：品牌优势、产品资源优势和地产资源三者组合，进行扩张模式。

在中国电脑行业，电子计算机领域中，赛博电子市场已遍布中国的开了几十家连锁市场，控

制着各城市的电脑行业的市场。

这种模式是比较欣赏和推荐的，品牌化、连锁化和资源化的统一。

在各城市其选址按照市场参数条件，对地段性、商圈性、规模性、人气性要求甚严，从而建

立一个良好的市场基础。

而且其具有品牌效应，运作规范，以租赁为主，招商面对当地散户，在行业内长期品牌扩张，

形成电脑行业中的资源拥有者。

类似这种模式，但小规模发展的有在北京家居行业的爱家家居、北京各效区县的鑫隆服装市

场，建材行业中的红星美凯龙都是参考此模式发展，它是未来其它市场行业效仿的典范。

赛博数码生活广场隆重开业，中国首家数码生活广场(ITMALL)，8月12日在北京亚运村小

营路口(原进口商品大厦)隆重开业。继1999年首次推出中国数码广场后，赛博迅速在全国

拓店50家，建成中国最大的数码产品连锁渠道。在今天，数码产品越来越走进我们生活的

时候，赛博再次将“数码广场”提升为“数码生活广场”，并在北京首次闪亮登场。

一楼、二楼是电脑品牌馆和数码馆，销售全系列的电脑、手机、数码产品；三楼引进鸿利多

装机配件超市、四楼知识天地图书音像馆，配套中还有游戏体验中心、音乐影像DIY、网上

数码冲印等更加人性化并贴近消费大众的设施，其产品线的组合完全不同于传统电子市场。

天雅模式：

通过品牌优势，利用地产资源优势，整合商业资源的模式。

在过去三年，人们熟悉的雅宝路天雅大厦，木樨园天雅大厦，五方桥天雅大厦以及正等建的

红桥天雅大厦，它通过天雅市场运作管理的品牌，对地产资源的整合，按照市场建设参数，

利用地产资源优劣整合商业资源，然后再从商业资源和地产资源同时扩张的模式。

其在赛博模式基础商业范畴更广泛一些。对地产资源的依赖要大于赛博和豪德模式。

总之：未来的趋势中，高档进程将以国美模式，中低端将以赛博模式大行其道。

在各种模式中，其中市场类中未来的发展模式就是赛博模式，品牌性与地产资源相结合的方

向。

而商场式中则以国美模式和东方家园模式畅行，在不同的行业、不同的领域、不同的阶断进

行扩张，形成中国的“沃尔玛”“宜家”，在近十年内，将是在某些经济发达的二级城市，

由商场式将逐渐取代市场模式。但在中国广大农村和三级城市，市场模式将长期存在。

其它类商业业态简介：

商铺概念

商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。北

宋时期商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：

（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市

场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商

业街市的景况。

到现在，商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务/或感受体验的场所。和过去商铺的定义

相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含

了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。

商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都有规模不等的商

品交易场所。

商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者

在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。

商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商

铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而

经营者在此过程中实现收益。

商业分类：

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行

相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解。

按照开发形式进行分类

（1）、商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的

铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、

美容美发用品街等。

（2）、市场类商铺

在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，

有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业

批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）、社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门

营业，但多数属于铺位形式。

（4）、百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型

购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

（5）、商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面

用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、

写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银

行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通

常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

（6）、交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及

道路两侧各类中小型商铺。

商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、

购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾

客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少

批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。

（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6）采取定价销售，可以退货。

（7）服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客

每日生活需求的零售业态。

（1）选址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3）商店营业面积在1000平方米以下。

（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（6）营业时间每天不低于11小时。

（7）有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求

的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）采取自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业

事业所在地。

（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

5、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构

成。

（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。

（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。

6、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其

中有的采取会员制形式，只为会员服务）。

（1）在城乡结合部、交通要道。

（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

商业街商铺：

商业街商铺类型

商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类

（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对

经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣

武区的大都市街等。

商业街

（1）专业商业街特点

规模大小不一，和经营商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街

其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，单个独立的"女

人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万

平方米。

商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目

追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

（2）沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条

副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

（3）商业街名称特点

专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，"

北京三里屯酒吧街"名称就准确包含了位置元素"三里屯"，和经营商品类型元素"酒吧"，位

于北京西三环至西四环、由北京世纪金源投资集团集团开发的金源大酒店"不夜城"，消费者

从其名称就可以很容易搞清楚该商业街项目的位置及可以提供的服务等。

复合商业街的特点

（1）商业街规模特点

复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业"

巨无霸"，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。

（2）商业街规划设计特点

沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2~3

公里）。

复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。科学考虑交通组织、停车场规划、

消防、环境、商业引导概念等问题。

（3）商业街名称特点

复合商业街的名称主要体现其所在的位置。

复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至

少比较高。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。

商业街设计：

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用

人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注

的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围

一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的

店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点

应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。

著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人

在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实

对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层

面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质

的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，

台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师

的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度

要求，必然会空洞没有人情味。

国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。

国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为

本。

二、空间的限定

人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度

方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建

筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通

过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休

息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。

也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时

也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。

例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入

口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一

座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间

范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物

者在大市场内常有的混乱与迷失感。

从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难

有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度

也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。

若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。

商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区

的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与

商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度

和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。

在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开

是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨

罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼

这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定

的舒适感。

三、风格色彩的多元化

自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成

以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏

味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻

意创造多种风格的店铺共生的效果。

不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材

质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是

商业街与大型百货商厦的区别。

四、面材的软化与精化

商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺

外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要

改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。

失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商

铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。

为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外

装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、

也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。

换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。

五、重视非建筑元素

商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一

些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示

牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业

街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化

商业街的设计。

总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心

理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，

从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。

1、Shopplngmall

国内外shoppingmall发展现状

购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。Shoppingmall是指城市市区购物

中心，shoppingcenter是指郊区的购物中心。

购物中心的定义如下：

2、购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；

3、适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；

4、尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；

5、拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；

6、拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务；

7、统一的商业形象，以统一经营政策进行营运；

8、有创造新商圈或更新地区的贡献。

购物中心的建筑特征

1、商业空间步行化；2、商业空间室内化；3、公共空间社会化

购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中

管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织的进行，公共

空间实行统一管理，对所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳

管理费用，而所有者与管理者都参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。

1、主题策划

Shoppingmall最直观的特点就是大，集购物、休闲、娱乐、餐饮等各功能于一体。Shoppi

ngmall的功能概括为3个F、3个E：F——family,满足一个几代同堂的家庭所有家庭成员

的需求，成为他们家庭生活的一部分food，可以提供美味的食品店物，fashion,贩卖最流

行和最时尚的商品，满足各种年龄层次和收入水平的消费者的消费欲望；E¬——entertain

ment,有足够的娱乐项目，让shoppingmall里的人玩的尽兴，event,shoppingmall里不

时会举办各种活动，给消费者带来各种流行资讯，exhibition,经常举行大小展览如工艺品

展、车展、房屋等。

在布局方面，如广州正大广场：正大广场地下两层的易初莲花超市可以满足消费者的日常生

活需要。一到四层的百货公司和专卖店，既有为高收入者服务的名品专卖，也有针对小白领

们的时尚品牌、受年轻人青睐的运动休闲服饰，还有小资们爱逛的家居用品店。五楼是餐饮

层，深受都市人宠爱的各类简餐、中西快餐、咖啡馆、茶馆一应俱全。六楼的加州大道是节

庆氛围最浓的地方，花车、礼品是主打。七楼的苏州街为热爱古中国风情的高级白领和观光

客流连之地，在这里可以买到丝绸、字画等情调商品。八楼有电影院、音乐餐厅、电脑城、

KTV，是男孩子女孩子们休闲玩乐的地方。九层的多功能厅，既可以帮时尚秀的秀场，也可

以用来召开新闻发布会、搞大型活动。十楼为高级餐厅。这样一个商业场所，足够消费者一

家几口泡上一整天。今天购物中心最主要的特色就是要从人性关怀的角度，以景观主题营造

温馨、舒适的购物环境；形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消

费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。

2、招商策划

招商策划是购物中心整体策划最重要的环节，招商策划包括招商宣传推广、大型招商活动策

划、核心商户选择与吸引、供应商入场等各个环节。

招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关

系到企业的形象。

Shoppingmall可行性研究

可行性研究包括如下内容：

1.1用地选择

（一）用地区位和交通人口状况

总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费

人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。

流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其它相关调查。

（二）用地经济状况，考虑租户的经济利益需求。

（三）对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。

（四）用地物理状况重点考虑用地自然形状，用地的完整性，用地的可进入性。

（五）消费心理研究

（六）城市规划的人口结构研究

1.2类型和规模确定根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市

场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。

对于辐射跨越区域辐射半径必须进行理性划分，考虑到不同区域的文化差异与消费偏好。

1.3承租户服务与制定承租政策

购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。在承租户确定后，还需要根据承租

户的需求和购物中心自身的需要，确定他们在购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以

促进共同繁荣，给购物中心带来最佳经济效益。

核心承租户对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。核心承租户的位

置需要事先确定，大型购物中心的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中

间，这样才能达到组织人流的效果。

特殊承租户是指具有较高文化艺术经营的单位，给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强

文化气氛，活跃购物中心的气氛，以点带面，特色经营是MALL的关键。

现代MALL成功经营的四要素：选址、定位、经营管理、无形资产与品牌运营，是实践中的

指南。

金源时代购物中心

整个金源ShoppingMall东西横跨600米，南北跨度是120米，地上5层，地下2层，规模

宏伟，功能齐全，配套完善。金源ShoppingMall提倡“一站式”购物方式，它提供了包括

购物、休闲、娱乐、餐饮等各项设施，主体空间由主力店、主题游乐园、环球美食中心、大

型商店、专卖店、步行街、室内广场、汽车展厅、屋顶花园等构成。项目规划有5到6家主

力店，20余家半主力店，60余家专卖店，100余家主题餐厅，10余家娱乐休闲场所。金源

内有大型室内停车楼，车位达6800余个，购物时可开车到达各个商业楼层。各类运营模式

简述-运营模式

下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！！！！！！

教育机构劳动合同范本

为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。

一、_________培训学校聘请_________籍_________(外文姓名)_________(中文姓名)

先生/女士/小姐为_________语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真

履行合同中约定的各项义务。

二、合同期自_________年_________月_________日起_________年_________月

_________日止。

三、受聘方的工作任务(另附件1)

四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。

五、社会保险和福利：

1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2)

2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________至_________的来回机票(金额不超

过人民币_________元整)或教师凭机票报销_________元人民币。

六、聘方的义务：

1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规

定。

2.对受聘方提供必要的工作条件。

3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。

4.按时支付受聘方的报酬。

七、受聘方的义务：

1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。

2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、

检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。

3.按期完成工作任务，保证工作质量。

4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。

5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。

八、合同的变更、解除和终止：

1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。

2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应

当严格履行合同。

3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：

a、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。

b、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。

4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：

a、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。

b、聘方未按时支付受聘方报酬。

九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合

同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同

期满后，在华逗留期间的一切费用自理。

十、仲裁：

当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家

外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。

本合同于_________年_________月_________日在_________签订，一式两份，每份

都用中文和_________文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。

聘方(签章)_________

受聘方(签章)_________

签订时间：年月日

二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本

卖方：_______________(简称甲方)

身份证号码：_____________________

买方：_______________(简称乙方)

身份证号码：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关

法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产

签订本合同，以资共同信守执行。

第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________

拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土

地房屋权证第_______________号)。

第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币

___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定

之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。

第三条付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人

民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应

在

缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支

付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款

人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使

用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过

户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户

手续费由______方承担。

第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应

在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违

约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙

方。

第七条本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房

地产交易中心一份、________公证处各一份。

第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉

讼方式解决。

第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同

具法律效力。

第十二条双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_________________购买方(乙方)：__________________

身份证号码：__________________身份证号码：___________________

地址：___________________地址：____________________

邮编：___________________邮编：____________________

电话：___________________电话：____________________

代理人(甲方)：_________________代理人(乙方)：_________________

身份证号码:___________________身份证号码：___________________

鉴证方：

鉴证机关：

地址：

邮编：

电话：

法人代表：

代表：

经办人：

日期：年月日

鉴证日期：_______年____月____日