浅析上海房地产市场现状

2023年4月20日发(作者：定制浴室柜哪个品牌好)

浅析上海房地产市场现状

篇一：浅析上海房地产市场现状

摘要：文章描述了上海近年楼市状况，通过 科学 的统计和 分

析 ，寻找上海房地产价格居高不下的根本原因。为保证房产市场

的健康、持续、稳定的 发展 ，文章建议采取多种措施进行宏观

调控，抑制投机活动，最终目的是使上海楼市走上可持续发展道

路。

关键词：房地产；泡沫 经济 ；宏观调控上海房地产市场从1999

—2003年回暖，到2003—2005年初房价的“疯涨”，2005年6月

—2007年4月其间出现短暂“停滞”，2007年5月以来，房价又

开始缓步上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信

贷、土地和税收政策，但效果都不明显。上海房产市场存在两个

现状：涨得快、涨幅高。上海房地产价格居高不下的根本原因是

什么？房地产的未来是否能走上可持续发展道路？防范房地产泡

沫有何良策？本文对此进行探讨。一、房地产的特征所谓房地产，

即房产与地产的合称。房地产同其他商品一样，既有商品的一般

属性，又有其特殊属性。具体可从物理、经济和 社会 三个角度

来分析房地产所具有的特征。（一）房地产的物理特征1、固定性。

房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固

定性是不变的。2、单件性。由于每幢房屋的用途不同，所处的地

理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量

复制。3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。（二）

房屋的经济特征房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结

合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产

开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发

展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地

产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。（三）房

地产的社会特征房地产的社会特征是指房地产在 法律 ，制度等

方面表现出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在开发过程

中涉及到复杂的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制

度的 影响 。二、上海房地产市场的现状（一）房屋建造市场持

续发展据国家统计局网站近日发布的数据显示，一季度，上海市

建筑业生产保持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元，

增长10.4%；房屋建筑竣工面积636.07万平方米，增长8.6%。总

体上反映出房屋供应量在增长。（二）2007年上半年住宅价格及

成交量均缓步上扬上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势，

据上海易局 研究 院提供的研究报告显示，4月上海楼市的成交

量245万平方米，其中商品住宅成交面积170万平方米，明显呈

上升态势。根据焦点网的统计资料，4月全市至少有20多个楼盘

出现不同幅度的上涨，其中部分楼盘涨幅如表1所示：（三）预计

2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬首先，土地供

应越来越紧张，土地成本费用在成倍增加，国家税收的增加等；

其次，房屋建设周期长，供求格局短期内不会改变；第三，保障

性住房供给不足；第四，从需求角度看，经济的发展和城市化进

程加快，将产生大量房屋需求。（四）上海房地产存在一定的泡沫

现象上海房产市场将稳步发展，房价将持续上涨，但也反映出上

海房地产存在一定的泡沫，表现在商品楼盘内的空房率相当的高，

入住率很低，据香梅花园的物业部统计数据显示，香梅花园2007

年的入住率只有50%，而盛世年华的入住率更低，仅40%左右。

三、上海房产居高不下的原因上海是一个国际性大都市，也是 中

国 的经济中心之一，随着许多有实力的大型房地产公司进入上海

房产市场，国际资本继续看好上海，投资上海，加快上海经济的

发展，加上各方市场参与者的心理预期，最终导致上海房产价格

居高不下的现状。（一）大与小：行业调整，垄断性增强2005年

以来，调控政策通过提高土地出让金、开发 企业 自有资本金等

门槛，尤其是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企

集中，房产行业越来越呈现规模性、垄断性和资本加速聚集的特

性。（二）堵与疏：一手硬，一手软导致房价居高不下的第二个原

因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。在2006

年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租

房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房

贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。总体上“堵

截”型政策执

行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经

济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国

住宅投资同比增长30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。

另一方面，开发结构仍不合理。在房地产开发投资明显反弹的情

况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全

落实。而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季

度，全国新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍。同时，商

品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产投资司指出：

“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛

盾更加突出。

篇二：上海房地产市场分析

上海房地产市场分析

2016年上海房地产市场表现抢眼，地价、新房均价皆创历史

新高，同时，上海住宅市场供不应求，住宅库存量下降。此外，

上海二手房市场持续火爆，房价不断攀升。预计2016年上海楼市

将保持上行态势。

1 开发投资和建设：增速均明显下降

（一）房地产开发投资：增速继续回落

回顾2015年上海房地产开发投资3469亿元，同比增长8.2％，

相比2014年增速回落5.5个百分点。与全国2015年房地产开发

投资增速相比，高出7.2个百分点，连续两年高于全国增速。

从投资增速长期变化看，最近15年上海房地产开发投资增速大

起大落，受国家宏观调控政策影响大。2004年投资增速升至30.4％

的高位后，在中央房地产政策趋紧的干预下，一路下跌至2006年

2.3％的谷底。2008年全球金融危机爆发，中央房地产调控政策松

绑，上海房地产投资增速反弹回升，到2010年攀升至35.3％的历

史最高值。在2011年“国八条”等严控政策影响下，上海房地产

投资增速急剧下跌，2013年虽然出现短暂回升，但从2014年开

始再度下滑，2015年投资增速创近6年新低。上海近几年房地产

投资增速的变化反映出：一方面我国房地产业进入“新常态”，高

增长投资时代结束；另一方面我国宏观经济形势严峻，下行压力

大。预计2016年上海房地产开发投资将延续2015年的态势，增

速继续收窄。

图1 2001-2015年上海房地产开发投资额及全国、上海投资年度

增速变化

数据来源：上海市统计局、易居研究院

（二）商品房新开工面积：同比大幅下降6.4%

2015年上海商品房新开工面积2605万平方米，同比下降6.4％，

相比2014年增速回落9.2个百分点，与全国2015年商品房新开

工面积增速相比，高出7.6个百分点。

从新开工面积增速长期变化看，上海与全国趋势基本一致，二

者皆在2010年创下最高的年度增幅，分别为21.7％、40.7％，随

后出现回落，2012年上海新开工面积增速跌至-25.2％的低谷，

2013年反弹回升，但仍在负增长区间。从2014年开始，上海新

开工面积增速与全国出现不同变化，上海继续升高至2.8％，全国

增速则大幅回落至-10.7％，2015年，上海新开工面积转升为跌，

增速回落至-6.4％，而全国增速则继续回落。由于土地购置面积大

幅萎缩，预计2016年上海商品房新开工面积增速将继续低位运

行。

图2 2004-2015年上海商品房新开工面积及全国、上海新开工面

积年度增速变化

数据来源：上海市统计局、易居研究院

（三）商品房施工面积：增幅明显收窄

2015年上海商品房施工面积15090万平方米，同比增长2.8％，

增幅与2014年相比回落5.9个百分点，与全国2015年商品房施

工面积增幅相比，高出1.5个百分点。

从商品房施工面积增速长期变化看，上海经历了“上升-下跌-

上升-下跌”的过程。上海商品房施工面积2003年增速创下20.6％

的历史最高值后一路下滑，至2009年跌至-4.1％的谷底，随后反

弹回升，2011年攀升至14.9％的高位后再度下跌，2015年下降至

2.8％的历史低位。2008年之后，全国商品房施工面积增速变化与

上海基本一致，二者目前均处于下行通道，但上海增速略高于全

国平均水平。预计2016年上海商品房施工面积将保持低速增长。

图3 2001-2015年上海商品房施工面积及全国、上海施工面积年

度增速变化

2 土地市场：成交继续回落，地价再创新高

（一）土地成交建筑面积：降幅扩大

2015年上海土地成交建筑面积1938万平方米，同比下降39.3％，

相较2014年降幅扩大了13.9个百分点。从土地成交建筑面积规

模变化看，上海从2006-2011年一直处于增长态势，2011年土地

成交建筑面积达到4938万平方米的历史最高值，随后开始下滑，

2015年降至1938万平方米，降幅为60.8％。从土地成交建筑面

积增速变化看，上海于2007年实现73.4％的最大增幅后开始波浪

式下行，尤其2014-2015年，连续两年上海的土地成交建筑面积

为负增长，且降幅呈现扩大趋势。上海土地成交建筑面积无论规

模还是增幅均表现出下行趋势，反映了上海土地的稀缺性。

图4 2006-2015年上海土地成交建筑面积及其年度增速变化

数据来源： CRIC、易居研究院

（二）土地出让金：降幅明显收窄

2015年上海市土地出让金1647亿元，同比下降6.8％，相比2014

年的降幅收窄14.4个百分点。从土地出让金长期变化看，上海土

地出让金总额呈增长态势，2013年成交金额达2242亿元的历史

最高值，2014-2015年出现回落，2015年降至1647亿元，降幅为

26.5％。从土地出让金增幅变化看，上海近十年土地出让金增幅

波动较大，2009、2013年的增幅超过100％，而2014-2015年的

增幅为负，但幅度逐渐收窄。

图5 2006-2015年上海土地出让金总额及其年度增速变化

数据来源： CRIC、易居研究院

（三）土地成交价格：创历史新高

2015年上海土地成交均价为8499元/平方米，同比增长53.4％，

与2014年增速相比，提高47.7个百分点。从近十年土地均价变

化看，上海地价整体呈上升趋势，从2006年的2124元/平方米上

涨到2015年的8499元/平方米，增长了约3倍。从近十年地价增

速变化看，上海2009、2013、2015年增速比较高，这三个年份在

宏观政策松绑和房地产市场成交活跃的带动下，土地市场火爆，

地价增幅较大。这反映出：开发商重点布局上海等一线城市是近

年来的行业共识，在

篇三：上海房地产市场发展现状

1. 上海市房地产市场发展现状

1.1 上海市房地产市场的发展现状

1.1.1 房地产开发投资

从2007年至2012年上海市房地产开发投资的数据来看，近六

年上海市房地产投资额出现了连年上涨的局面，2012年全市房地

产开发投资额2381亿元相对2007年1308亿元几近实现翻倍。其

中2007年、2008年上海市房地产开发尚处于平稳发展阶段，但

自从2008年爆发全球金融危机乃至经济危机后，我国政府启动了

4万亿的经济刺激计划，国内各大城市开始掀起了地方政府的投

资狂潮，2009年上海房地产开发投资相对2008增长近10%，2010

年则相对2009年增长了逾35%，全年投资近2000亿元，除当年

的世博会投资拉动效应外，更重要的因素在于地方政府对房地产

开发投资的大力支持。2010年后，上海市房地产投资的发展速度

相对平稳，保持在年均9.5%左右的增速，自2011年起近两年一

直保持在2000亿元以上的投资规模。

由此可见，金融危机前，上海市房地产市场一直保持着稳健的

发展规模与速度，金融危机下政府刺激经济的政策重点在于发展

房地产市场，通过固定资产投资作为拉动经济增长的主要手段，

故而近几年上海市房地产投资一直维持在较高的发展水平。

1.1.2 商品房供求及均价

从2007年至2012年近六年上海市商品房的供求比及成交均价

来看，商品房市场的供求比基本相对持平，其中2007年、2009

年与2010年商品房销售面积要高于当年竣工面积，其中2009年

出现较为明显的供不应求的局面，原因在于2008年金融危机后，

上海市房地产价格出现了一定幅度的下滑，地方政府对房地产市

场的刺激政策催生了2009年房地产市场的量价齐升的火爆行情，

故而2009年与2010年连续两年商品房市场出现供不应求。由于

2011年1月上海市政府出台了住宅类商品房的限购令，因而2011

年与2012年上海市商品房市场出现了供大于求的局面，但商品房

的成交价格也出现了小幅的下滑，但均保持在14000元/平方米左

右。

1.1.3 住宅商品房供求比及均价

从2007年至2012年近六年上海市住宅商品房的供求比及成交均

价来看，住宅商品房市场出现了成交均价连年上涨的局面，虽然

其成交量出现了相对下滑，但亦保持了较高且平稳的成交水平。

住宅作为商品房的主要房产品种，其发展趋势几乎影响着全市的

商品房市场的发展趋向，其量价走势几乎与商品房市场相同，并

且刚需的存在在一定程度上使得住宅要强于其他类商品房。其中

2008年商品房供给是大于需求的，而住宅市场住宅的销售量要大

于当年市场供应量，因而体现出住宅类商品房即使是在金融危机

下仍能体现出其较为明显的投资价值。故而产生了2007-2010四

年内住宅市场供不应求的局面，其成交价亦是节节攀升，从2007

年8000元/平方米上涨到2010年的逾14000元/平方米，几近成

翻倍上涨。2011年上海市政府出台了针对住宅市场的限购令，虽

然上海市住宅类商品房成交均价略有下滑，但住宅市场成交量依

然居高不下，保持在1500平米左右的年均成交水平，市场供求比

亦未呈现供给明显大于需求的现象，相比2011年住宅供求比的

1.05，2012年的供求比则为1.01。 因而，从对近几年上海市住宅

市场的发展情况来看，住宅相对其他商品房更有较为明显的需求

支撑，即使在限购令下，市场需求对供给的消化能力依然较强，

说明上海住宅市场价格仍将有一定的上涨空间。

6.1 上海市商铺市场发展分析

6.1.1 2005-2012年上海商铺成交数据

从2005年至2012年上海商铺成交走势可以看出，从2005年起，

随着上海住宅房地产行业的快速发展，商业地产的成交量及成交

均价也呈现出逐年攀升的行情，2007年上海商铺市场成交量逾

230万平方，创出了历史成交新高。进入08年后，随着全球性金

融危机的爆发，国内整个资产市场跌入低估，商铺交易市场亦不

例外，总交易额同比下跌30%左右，但其成交均价却有小幅上涨，

该现象反映出上海商铺具有明显的价值潜力。2009年，国家四万

亿的经济刺激计划，对房地产的拉动作用尤为明显，2009年上海

商铺的成交额与成交量均刷出历史新高。自2010年起国家出台了

一系列抑制房地产投资过度的调控政策，虽然上海商铺的成交量

出现明显下滑，但成交均价较2008年几近翻倍。

由此可见，

6.1.2 2012年月度上海商铺成交数据

6.1.3 2013年一季度各区县商铺成交量与成交均价

1.3上海市写字楼市场发展分析

1.3.1 2007-2012上海写字楼成交分析