王秋艳、吉林优尼达物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判

王秋艳、吉林优尼达物业服务有限公司物业服务合同纠纷民

事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷物业服务合同

纠纷

【审理法院】吉林省长春市中级人民法院

【审理法院】吉林省长春市中级人民法院

【审结日期】2021.09.22

【案件字号】(2021)吉01民终3464号

【审理程序】二审

【审理法官】胡月皓王忠旭王博

【文书类型】判决书

【当事人】王秋艳;吉林优尼达物业服务有限公司

【当事人】王秋艳吉林优尼达物业服务有限公司

【当事人-个人】王秋艳

【当事人-公司】吉林优尼达物业服务有限公司

【代理律师/律所】王艳明北京大成(长春)律师事务所

【代理律师/律所】王艳明北京大成(长春)律师事务所

【代理律师】王艳明

【代理律所】北京大成(长春)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【终审结果】二审维持原判

【原告】王秋艳

【被告】吉林优尼达物业服务有限公司

【本院观点】案涉《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，应认定有效。

【权责关键词】撤销代理违约金合同约定质证诉讼请求维持原判执行

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【更新时间】2021-12-24 02:02:48

王秋艳、吉林优尼达物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院

民事判决书

(2021)吉01民终3464号

当事人 上诉人(原审被告)：王秋艳。

被上诉人(原审原告)：吉林优尼达物业服务有限公司。住所地：长春市高新区超

强街3188号天茂凡尔赛庄园C-1。

法定代表人：裴妍，执行董事。

委托诉讼代理人：王艳明，北京大成(长春)律师事务所律师。

审理经过 上诉人王秋艳因与被上诉人吉林优尼达物业服务有限公司物业服务合同

纠纷一案，不服长春新区人民法院(2021)吉0193民初644号民事判决，向本院提起上

诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

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二审上诉人诉称 王秋艳上诉请求：优尼达公司应按照自身实际水平来收取物业

费，每平方米1元标准；本次上诉所有费用由优尼达公司支付。事实和理由：作为遵纪

守法公民，缴纳物业费天经地义，但优尼达公司的物业服务水平、服务能力和实际作为

与物业费标准严重不相符，物业公司的工作及服务长期存在严重问题.1.物业费标准及收

支明细从未公示。2.物业承诺，每个管家管20户，但迄今为止，我们二十多栋将近200

户就一个管家，服务形同虚设。3.物业三年来更换了13个管家，业主的许多事务没有衔

接。4.园区漏洞多危机四伏，温莎园E区，直至今日仍未封闭，安全保障形同虚设。5.

园区主车道车辆随意停放，双向通行变为单车道行驶。6.外来车辆随意停放，E区成为了

外来车辆的公共停车场。7.报警系统无回应，紧急突发事件物业无任何回应，对讲系统

是摆设，每户的对讲系统连接中控室和门岗，但是无法使用。8.幕帘监控系统无回应，

无论报警器响多长时间物业均无回应。9.冰雪清扫不及时，2019年12月大雪后一周园区

积雪仍未清扫完，发生了老人摔伤事件。10.园区内许多高树的顶部树枝均已枯死，业主

们从18年开始就不断催促管家把枯枝处理掉，但管家走马灯似的换，没有人理会我们的

诉求，直到2020年才进行处理。11.业主车牌号只有七天有效期，需要反复地与管家联

系申报车牌号。12.要求物业公示小区内广告收入。13.2017年管家骗取业主装修管理

费，许多业主上当受骗。14.2017／2018年物业要求业主购买物业指定的装修材料，否则

就百般刁难，不让车辆进入园区。15.园区内偷盗事件频繁发生，2016年6月5日，物业

雇佣社会团伙，手持镐把私闯民宅，打伤业主司机。16.2018年9月物业非法限制业主人

身自由。17.每次小区发生事件时监控都是坏的。18.2018年10月，业主家纱窗被破坏。

19.2018年10月，发生持枪入室抢劫。20.物业阻挠业主成立业主委员会。综上所述，原

审人民法院的判决认定事实不清，判决错误，恳望二审人民法院撤销原判，改判驳回优

尼达公司诉讼请求。

二审被上诉人辩称 优尼达公司在二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正

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确，应予为此。王秋艳的上诉请求没有事实基础及法律依据，应予驳回。前期物业合同

中明确约定了物业费收费标准及服务内容，优尼达公司已经按照前期物业服务合同提供

了相应的物业服务，王秋艳应按照合同约定及时缴纳物业费，王秋艳拒绝缴纳物业费没

有事实及法律依据。即使物业服务存在不及时等瑕疵，但并未给王秋艳造成任何损害，

王秋艳据此不缴纳物业服务费没有法律依据。本案中，优尼达公司不存在擅自扩大收费

范围、提高收费标准或重复收费的违法行为，王秋艳要求按照1元/平方米标准收取物业

费没有法律依据。王秋艳拒绝缴纳物业费的抗辩理由不属实，王秋艳应及时缴纳物业

费。优尼达公司的物业收费标准在双方签订的前期物业服务协议中已有明确约定，并已

进行政府备案。优尼达公司服务的天茂庄园小区目前有业主4260户，2020年缴纳物业服

务费业主户数为4105户，物业收缴率达到96.36%，这也侧面印证了优尼达公司的物业服

务得到了绝大多数业主的认可。优尼达公司的优质服务获得了政府管理部门的认可，先

后获得了吉林省住建厅、长春市政府、长春市住建局及社区办法的物业管理优秀示范项

目、优秀物业公司、优秀物业标兵等荣誉称号。优尼达公司的园区属于全封闭小区，园

区门岗外来车辆及人员把控非常严格。报警系统及幕帘控制系统可能因为业主装修时破

坏了线路，王秋艳所述为突发事件，不属于服务范围。只有在极端大雪天气才不能保证

当日清扫冰雪完毕。优尼达公司已经履行了小区门岗、日夜定期巡逻、设置监控等设施

合理保护业主的人身、财产安全等合同义务，园区内发生盗窃等事件并非物业公司未履

行合同义务导致，王秋艳所列举的诸多理由不能构成其拒缴物业的正当理由，人民法院

应当依法驳回其全部上诉请求。

原告诉称 优尼达公司向一审法院起诉请求：请求判令王秋艳给付优尼达公司2018

年1月1日至2021年12月31日期间物业服务费40,470元、生活垃圾处置费336元，

判令王秋艳给付自逾期之日起至2020年8月19日止，以欠费总额为基数，按照年利率

24％标计算的逾期付款违约金，自2020年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行

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间同业拆借中心公布的一年期贷款利率4倍标准给付逾期付款违约金(为计算案件受理费

之需要，暂计算至2020年12月31日逾期付款违约金为14,664元)，本案诉讼费、律师

代理费由王秋艳承担。事实与理由：2016年期间，王秋艳购买由吉林天茂置业集团有限

公司开发建设的天茂庄园-温莎园E20栋101号房，建筑面积为196.08平方米。2016年

6月9日，王秋艳办理了收房入住手续。同日，王秋艳与优尼达公司签订《前期物业服务

协议》，约定由优尼达公司为王秋艳提供物业服务，物业服务费收费标准每月4.3元／

每平方米，生活垃圾处置费84元／年，物业费按年交纳，王秋艳应于当期物业费期满前

30日向优尼达公司交纳下期物业费，如逾期交纳，则自逾期交纳之日起以应交纳费用总

额为基数，按照日千分之三标准给付违约金，如优尼达公司提起民事诉讼，则王秋艳承

担全部费用支出，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。《物业服务合同》签订

后，优尼达公司依协议约定为王秋艳提供了物业服务，但王秋艳自2018年1月1日起至

今再未交纳物业费。优尼达公司认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人

真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有

效，对双方当事人有拘束力。优尼达公司已按照约定提供了相应的物业服务，王秋艳即

应按照约定给予物业服务费用，王秋艳的违约行为已给优尼达公司造成重大经济损失。

基于上述事实，依照《民法典》等相关规定，特向法院提出如上诉请，请求人民法院明

断速决。

一审法院查明 一审法院认定事实：王秋艳系天茂庄园温莎园E20栋101室业主，

房屋建筑面积196.08平方米。2016年6月9日，优尼达公司与王秋艳签订了《前期物业

服务协议》，约定优尼达公司接收物业，提供保洁、安保、维修、维护等物业服务，王

秋艳按每4.3元／平方米／月的标准交纳物业费、按84元／年交纳生活垃圾处置费。物

业服务费按年交纳，王秋艳应于当期物业费期满截止30日前向优尼达公司交纳下期的物

业服务费。王秋艳未按时缴纳物业管理费的，优尼达公司有权就延迟付款收取违约金，

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违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的每日千分之三计算，同时王

秋艳并应赔偿优尼达公司为此催付行为付出的额外各项费用及全部损失，优尼达公司可

根据情况对王秋艳提起民事诉讼，王秋艳承担优尼达公司的全部诉讼支出，包括但不限

于诉讼费、律师费、交通费等。《前期物业服务协议》签订后，优尼达公司为小区提供

了安全、清洁、维修、维护等物业服务，但服务态度、服务质量存在瑕疵。王秋艳以优

尼达公司未全面履行服务义务为由未足额给付优尼达公司物业服务费。按照《前期物业

服务协议》约定，自2018年1月1日起至2021年3月31日止，优尼达公司应交纳物业

费32,882.62元(196.08平方米×4.3元／平方米／月×39个月)，自2018年1月1日起

至2021年12月31日止，王秋艳应交纳生活垃圾处置费336元。优尼达公司为维权支付

律师代理费5000元。

一审法院认为 一审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思

表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行

各自义务。优尼达公司为小区提供了安全、清洁、维修、维护等物业服务，王秋艳应按

合同约定的交纳物业服务费。但，优尼达公司提出的王秋艳给付2021年3月31日以后

尚未发生的物业服务费的诉讼请求，不予支持，待履行物业服务义务后，另行主张。关

于王秋艳提出的优尼达公司履行物业服务不符合合同约定，不应支付物业服务费的抗辩

理由。王秋艳提供了微信聊天记录截图、照片等证据证明其主张，对上述证据应分别予

以认定：照片虽然能够反映优尼达公司提供的物业服务在某一时刻或者某一时段的状

态，但不能反映物业服务长期、持续存在的全部问题。故，照片不能证明王秋艳全部违

约的事实。微信聊天记录截图，从聊天截图中能够反映出优尼达公司的工作人员对业主

提出的一些需求未及时处理，足以证明优尼达公司的物业服务阶段性存在一定的问题，

王秋艳以未接受相关服务拒绝给付物业服务费的抗辩理由，不能成立。关于优尼达公司

要求王秋艳支付生活垃圾处理费的诉讼请求。依据《前期物业服务协议》约定，王秋艳

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应按84元／年的标准支付生活垃圾处置费，优尼达公司该项诉讼请求予以支持。关于优

尼达公司要求王秋艳支付自逾期违约金的诉讼请求。因优尼达公司履行物业服务义务存

在瑕疵，王秋艳未足额给付物业服务费，双方均构成违约，应向对方承担违约责任。优

尼达公司应承担免除王秋艳给付违约金、律师代理费的违约责任，王秋艳应承担给付物

业服务费的违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零

九条、第五百七十七条、第五百九十二条规定，判决如下：一、王秋艳于判决生效后，

给付吉林优尼达物业服务有限公司物业服务费32,882.62元、生活垃圾处理费336元；

二、驳回吉林优尼达物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1187元，减半收取

计594元，由王秋艳负担。

本院查明二审中，王秋艳补充提供如下证据：业主微信聊天截屏、小区部分实时照片、

网上下载图片。证明：物业公司没有按照约定履行物业服务。优尼达公司质证认为：对

证据的真实性有异议，首先，王秋艳提供的天茂湖业主被群殴事件与物业公司无关，并

非物业公司所为。第二、聊天记录只能证明在群内通知物业公司进行相应的物业服务，

物业公司也按照群里的要求提供了物业服务，不存在提供物业服务不及时。微博中关于

物业限制人身自由不属实，小区内发生的偷盗事件，无法证明是与物业公司服务相关联

的。一审中，优尼达公司已经举证证明物业公司每天定时进行园区12次巡逻，发生的偷

盗事件与物业公司无关，而且该事件为个别事件，业主应向公安机关报案，据此，拒绝

照片显示，小区存在车辆出入管理不规范、物业公司提供服务不及时等问题，对此优尼

达公司表示对上述问题已经认真及时整改，现小区绝大部分业主已经通过缴纳物业费的

形式认可了后续整改行为。考虑到物业服务具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时

点的状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实，亦不能以个别瑕疵否定物业的

整体服务，更不能以此作为拒绝履行缴纳物业费的正当理由。因此，原审判决王秋艳向

优尼达公司给付拖欠的物业费并无不当。同时在王秋艳履行支付物业服务费的义务后，

依法享有要求优尼达公司继续履行和采取补救措施的权利，而物业公司亦应虚心接受业

主的合理建议，不断改善、提高物业服务理念、水平，从而妥善解决物业公司与业主之

间矛盾纠纷。

综上，上诉人吉林优尼达物业服务有限公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支

持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。故本院依照《中华

人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项的规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费431元，由上诉人吉林优尼达物业服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 胡月皓

审判员 王忠旭

审判员 王 博

二〇二一年九月二十二日

书记员 王冠男

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