晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了

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晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了

晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了天涯社区核心提示: 从一百年美国住

宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购置能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。

中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府

的政策走向，但兴旺国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。

一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10

万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller

先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美

元，红色虚线为预测值。从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速

下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在

1930年前后开场的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价

并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低

点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回

10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的

两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%围。1997年后，房价开场狂飙，2006年升

至20.3万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚

线局部曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、

平均房价处于缓慢微幅上升趋势。1890年开场的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美

国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价

变化趋势，应该从二战后的1950年开场。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，

整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值

巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是

社会稳定所带来的效果。2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。尽管美国房价相对

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稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世

纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。二、

国十年房价变化趋势分析图2：1999年-2009年中房住宅写字楼指数曲线以中房住宅和写

字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速开展和需求旺盛;随后住

宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性开展过程中;2002年中期之后，房地产市

场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳

态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中国股市狂涨飚至6000多点，房地产快速

拉升;2009年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击，住宅指数开场下降。由于中央投资4

万亿拉动需方案的出台，2009年中期开场，人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重，房价呈

现70°甚至80°的直线飞涨，有钱人大量购房囤积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款

买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付，过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只

能是一声叹息。如果政策保持不变，而房价又不断攀升，全国房地产行业的产能和购置力

之间必将出现严重倒挂，富人们囤积避险成功，贫富差距进一步拉大。长此以往，不仅拉

动以城镇需要为主的需只能是一句空话，而且还可能出现房地产市场崩盘，甚至出现更严

重的后果。进入2010年以来，国家对房地产市场管控方案相继出台，从土地首付比例到

二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，局部地区房价

已有下降趋势。纵观房地产市场十多年的指数变化，住宅指数几乎是只增不降，与1999

年相比居然到达了4.2倍的增长。也就是说10万元在10年前能买一间房，现在却只能买

一堵墙。三、房价未来走势分析1、美国和我国房地产市场的差异美国和我国房地产市场

最大的差异是需求。根据联合国的报告，截止2007年10月，世界人口的一半居住在城市，

并预计在25年中，这个比例将增长至三分之二。到2015年，全世界将有23个"特大城市〞，

其中19个出现在开展中国家。美国作为兴旺国家，已经完成了城市化的过程。中国作为

开展中国家，城市化的道路才刚刚开场，有着巨大的房地产新增需求。因此不能完全按照

美国的曲线套用在中国房地产市场上。其他因素，诸如最低收入和生活水平差异、城乡开

展均衡化差异、消费意识的差异等等，这里不一一赘述。尽管中国和美国房地产市场相比