房地产统计局10月数据点评:销售保持强劲、投资韧性足,开竣工有所恢复

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房地产

销售保持强劲、投资韧性足，开竣工有所恢复

证券研究报告

2020年11月17日

投资评级

行业评级 强于大市(维持评级)

上次评级 强于大市

作者

陈天诚

张春娥

分析师

——统计局10月数据点评

事件：统计局公布1-10月全国房地产开发投资和销售数据，1-10月份全国房地产

开发投资116556亿元，YOY+6.3%，增速较1-9月份提高0.8pct；商品房销售面积

133294万方，YOY+0%，增速较1-9月份提高1.8pct；商品房销售额131665亿元，

增长5.8%；房地产企业到位资金153070亿元，YOY+5.5%，增速较1-9月份提高1.1pct。

销售端持续向好，单月维持量价齐升

1-10月份全国商品房销售面积133294万方，YOY+0%，增速较1-9月份提高1.8pct；

商品房销售额131665亿元，YOY+5.8%，较1-9月份增速提升2.1pct；对应累计销

售均价为9878元/平米，YOY+5.8%，与1-9月份累计售价持平。单月表现看，10

月份全国商品房销售面积16221万方，YOY+15.3%，较上月增速提高8个pct；全国

单月商品房销售金额16018亿元，YOY+23.9%，较上月增速提高7.9个pct；单月商

品房销售均价为9874元/平米，较9月均价收缩189元/平米，同比涨幅7.5%。10

月销售表现继续延续9月亮眼表现，累计销售金额增速达到5.8个百分点，在9月

基础上增速进一步提高；10月单月销售金额表现上，同比继续维持量价齐升之势，

环比量价均有收缩。展望Q4，1）当前逐步进入房企年底冲量阶段，销售价格的表

现上，环比增幅或有所放缓；目前，我们仍维持“销售价格环比增速或有放缓”这

一判断；2）我们跟踪的主流房企截止10月末的平均目标完成率为81.26%，在年度

目标100%实现的强约束假设下，Q4单月同比增速预计可达到10.7%，若目标实现率

为95%，则Q4单月同比增速为5.2%；即在强约束的条件下，企业层面的销售表现在

Q4高基数下仍有望保持稳增长。

四大区域销售量价变动不一，一线城市累计增速首度转正

以销售面积口径看，区域分布上，东部区域、中部区域、西部区域、东北区域分别

取得10月单月增速+20.02%、+10.85%、+18.12%、-8.26%，较上月增速分别提升

9.19pct、提升8.77pct、提升8.77pct、收缩6.09pct。1-10月累计销售面积增速分

别为+4%、-5%、1%、-8.8%，较1-9月份增速分别提升1.8pct、提升2pct、提升2pct、

提升0.1pct；累计表现看，中部区域、西部区域的提升幅度较大；单月表现看，东

部区域提升幅度较大，其次为西部区域。以单月销售均价的表现看，东部、中部、

西部、东北单月均价分别为13536元/平米、7476元/平米、7339元/平米、8037元

/平米，较9月均价分别收缩349元/平米、增加32/平米、收缩142元/平米、收缩

70元/平米；10月单月东部区域、西部区域量升价缩，中部区域量价齐升，东北区

域量缩价升。城市能级表现看，一线、二线、三四线及以下城市在10月单月增速分

别为+3.48%、-1.7%、+17.13%，分别较上月增速下降79pct、提高3pct、收缩10pct；

三四线及以下城市自4月以来连续录得单月增速正增长，一线城市累计增速持续正

增长。当前政策主基调“房住不炒”未变，因城施策或成常态化，短期政策的扰动

或对市场情绪有影响，但中长期并未改变需求结构。

竣工端有所恢复、累计开工增速继续收窄

1-10月份全国新开工面积180718万方，YOY-2.6%，增速较1-9月份收窄0.8pct；

10月单月新开工面积20628万方，YOY+3.5%，较9月增速提高5.4pct；开工端单月

增速由负转正，我们认为在当前政策环境下，房企有动力加快开工，开工面积绝对

值或仍维持高位。1-10月份全国施工面积880117万方，YOY+2.95%，增速较1-9

月份收缩0.12pc。1-10月份房屋竣工面积49240万方，YOY-9.17%，降幅较1-9月

份收缩2.4pct，其中10月单月竣工面积7902万方，YOY+5.9%，环比9月单月竣工

面积增加3671万方；竣工端恢复有所提升。

投资表现高位支撑、各区域单月投资均保持高增

1-10月份全国房地产开发投资116556亿元，YOY+6.3%，增速较1-9月份提高0.7pct，

继半年度累计增速转正以来，投资端的表现持续超预期；10月单月录得13072亿元

的投资额，YOY+12.7%，较9月单月增速提升0.7pct。分区域表现看，东部、中部、

西部、东北地区1-10月累计增速分别为+7.1%、+2.4%、+8.3%、+5.6%，分别较1-9

月增速提升0.6pct、提升1.5pct、提升0.2pct、提升1.2pct；东部、中部、西部、东

北地区单月增速分别为+12.7%、+15.4%、+10.02%、+15.44%，分别较9月增速变动

0pct、提升0.8pct、提升0.6pct、提升8.9ct。单月增速上，东北区域单月同比增速

提升度居前，西部地区累计同比增速收缩幅度较大。若拆分投资构成看，在1-10

月土地购置费累计增速为1-9月累计增速的假设条件下，1-10月累计建安投资增速

为6.72%，10月单月建安投资增速为12.25%，投资的持续走强源于建安投资的较强

支撑。

销售回款对到位资金贡献度持续提升

1-10月全国房地产开发企业到位资金153070亿元，YOY+5.5%，较1-9月增速提升

1.1pct；其中，国内贷款22378亿元，YOY+5.1%；利用外资111亿元，YOY-15.5%；

自筹资金50045亿元，YOY+6.5%；定金及预收款51287亿元，YOY+4.3%；个人按

揭款24312亿元，YOY+9.8%。资金来源的占比看，定金及预收款、个人按揭款仍为

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SAC执业证书编号：S111

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分析师

SAC执业证书编号：S111

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行业走势图

房地产沪深300

25%

20%

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2019-112020-032020-07

资料来源：贝格数据

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房地产企业资金的主要来源，累计占比分别为33.5%、15.9%，单月占比分别为36.8%、

15.2%。自筹资金为定金及预收款、个人按揭款外的另一资金重要贡献源，累计占比

约为32.7%、单月占比约为33.3%。以定金及预收款、个人按揭款作为行业销售回款

的指标看，当前销售回款占到位资金比重进一步提升至49.4%，已接近2019年年末

的49.6%的比重；未来随着融资监管政策的跟进，我们认为销售回款对于行业到位资

金的贡献度将进一步凸显。

投资建议：行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因

城施策”常态化，政策博弈的贝塔机会或逐步减少，行业融资端的再收紧或进一步

催化企业间的分化。可关注：资产负债表雄厚的企业，这类企业具备一定的加杠杆

空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价；权益比例较高的房企，具备权益

比例调整区间以撬动空间；合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐：万科

A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；

持续建议关注：1）优质地产：万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世

茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、

碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、

城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动

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深300指数的涨跌幅

卖出 预期股价相对收益-10%以下

强于大市 预期行业指数涨幅5%以上

中性 预期行业指数涨幅-5%-5%

弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下

股票投资评级

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深300指数的涨跌幅

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