新常态下海南房地产市场探讨

新常态下海南房地产市场探讨

摘要：随着我国经济发展从持续快速增长模式转型到“新常态”模

式，房地产市场也紧随其后，在回顾海南“旧常态”下的运行状态

基础上，立足现状，分析海南房地产市场存在的问题，并在“新常

态”的特征下提出未来海南房地产市场健康发展的对策。

关键词：新常态；房地产市场；去存量；调结构

从上世纪末到本世纪初我国国民经济一直保持着8%左右的增长速

度，甚至在2007年还出现过14%的增速，从2013年开始告别8%

时代，逐步回稳，2014年GDP增速为7.4%，创下1990年来的

新低，2015年经济增速继续放缓，根据统计局数据显示，2015经

济增长6.9%，这样的增速既符合预期也顺应经济运行规律，与2014

年提出的“新常态”局面中的稳增速相吻合。在由高速增长步入中

高速增长的换挡时期，房地产市场也在经历着转折性的变化。海南

作为海岛经济，房地产市场有着其自身的特殊性，从上世纪90年

代至今，几十年的时间，海南房地产市场经历了“过山车式”的发

展历程，以一种“旧常态”的发展模式运行着：以“短缺”为特征

的成长期（1985年—1991年）、以“膨胀”为特征的炒作期（1992

年—1993年）、以“观望”为特征的迷惘期（1994年—1998年）、

以“调整”为特征的置换期（1999年—2001年）、以“处置”为

特征的归位期（2002年—2006年）、以“转型”为特征的复苏期

（2007年—2008年）、以“井喷”为特征的狂热期（2009年—

2011年）、以“回稳”为特征的转型期（2012年—2015年）。

一、“新常态”下海南房地产市场的发展现状

2013年以前的房地产市场一直“高烧不退”，2014年以来，房地

产市场整体回归理性，房价涨幅趋缓。2015年全国楼市城市分化

加剧，一线城市均价上涨5.17%，二线城市下跌0.75%，三线城市

下跌1.25%。在去库存压力下，房地产开发投资持续下滑，增速放

缓，出现了软着陆。在“互联网+”的影响下，出现了创新性的房

地产销售市场，与过去单一的销售模式形成鲜明的对比，销售市场

更加立体化、外扩化、多渠道化。与经济新常态的“中高速”“优

结构”“新动力”“多挑战”四大特征相吻合。在这样的大环境下，

海南房地产市场阶段性特征突出，仍处于调整期。

1、房地产开发投资方面

2015年，海南房地产开发投资逐月加速提高，三个季度完成总投

资额1227亿元，同比增长25%，增速在全国来看名列第一。从结

构来看，2015年前三个季度住宅投资占房地产总投资额的比重超

过70%，同比增长18%，办公楼投资同比增长109%，其他各项

投资都有所增长。

2、房屋施工面积方面

2015年，前三季度总房屋施工面积月度之间变化幅度不大，新开

工面积逐月提升。前三季度，海南省房屋施工面积为55875.36万

平方米，同比增长15.3%，新开工面积4982.67万平方米，同比增

长15.7%。

3、房屋销售方面

海南房地产企业采取“政府主导，媒体承办宣传，行业主办承办”

的思路，在东北、河南等地组织房地产销售活动,前三季度销售总面

积为3238.09万平方米，同比增加5.5%。通过以上数据分析，房

地产市场经过2014年负增长后有所反弹，并逐月出现增长态势，

回归到常态，海南房地产市场所谓的“常态”有其自身的特殊性表

现，具体表现在：其一，发展潜力方面。海南岛地理位置优越，是

中国唯一的热带雨林区，冬无严寒，夏无酷暑，凭借资源优势和气

候优势，赢得了内陆居民的赞赏，被称之为中国地区的“后花园”，

吸引广大游客把海南岛作为度假、休闲和养老的“第二”、“第三”

居住地，海南房地产市场一直被广泛看好，升值潜力巨大。其二，

房价收入方面。纵观海南房地产市场，价格具有反季节性，5月份

-9月份相对于10月份-次年4月份价格偏低，是由候鸟现象所决

定的。从“房价收入比”这一经济学指标看，海南整个市场全年平

均房价相对于居民收入还是偏高。由表一可以看出海南2010年

-2014年房价收入比均在15倍以上，甚至高于20倍，远远超出3

—6倍合理区间范围。家庭总收入=城镇居民人均可支配收入*2（夫

妇二人）。其三，投入使用方面。海南房地产市场以岛外市场为主

的资源导向型和以“第二居所”为使用特征的投资投机行为，长期

恶性循环发展导致目前海南岛高空置率的局面。

二、“新常态”下海南房地产市场面临的问题

1、房地产去库存压力仍然较大

2015年海南省房地产开发竣工规模不断加快，前三季度房屋新开

工面积超过1200万平方米，与上年同期竣工缓慢的态势形成鲜明

的对比，增长了15.7%，同时销售市场平淡，7月份，海南房地产

销售面积537万平方米，而截止7月底，海南商品房待销售面积

1200万平方米，以这样的速度推算，在不考虑新增房源基础上，

海南需接近一年半的时间才能消化掉库存量，在供给增加，需求减

少的大环境下去库存压力仍然增大。

2、有效需求不足，售后闲置严重

“投机性高、空置率高、风险性大”一直是海南房地产市场体现的

特征，即“两高一大”。长期以来，由于海南岛环境气候导致的冬

季候鸟人群的出现，进而出现了候鸟型房地产，主要以投机、投资

为目的，整个海南岛多数小区变成了“黑楼”或“空城”、“死城”，

三亚地区尤为严重，空置率高达80%以上，扭曲了房屋本来的使用

价值，变成了投机价值和投资价值，此举行为也是致使海南岛房价

偏高的重要原因之一。“空城化”和“空心化”影响了房地产的健

康发展，造成了资源的巨大浪费。

3、产品结构不合理

2014年全省商品住宅新开工面积占商品房新开工面积的比例76%，

商业营业用房开工面积占新开工面积的比例15%。商品房住宅项目

占比还是过大，集旅游、娱乐、休闲、健康、医疗、酒店、生活为

一体的经营性房地产规模偏小，结构失衡，产品过于单一。

三、“新常态”下海南房地产市场展望

提出的中国经济“新常态”具体体现在“中高速”、“优结构”、

“新动力”、“多挑战”四大特征。海南在过去旧常态发展下，出

现很多矛盾和问题，在“新常态”特征基础上，海南房地产市场应

合理回归。

1、去存量

当前海南房地产市场有回暖的趋势，但是在高库存的现状下，土地

审批方面，据统计，2014年海南闲置土地总面积超过13.9万亩地。

大量闲置土地造成资源浪费，如何科学地利用土地获得最大效益和

如何加强和完善土地审批和监管制度显得至关重要。建议运用经济

手段、法律手段、市场手段、行政手段控制土地的供应，土地开发

务必与市场接轨，严格控制尚未开发土地私下交易，坚决杜绝供地

的非透明化、不公开化。可以定期通过网络、宣传栏等途径传播土

地交易信息，保证土地信息对称化，保障民众的知情权。

2、调结构

海南“两高一大”现实背景下，优化完善房地产产业结构势在必行。

业，比如度假村、风情小镇、娱乐会所等，构建多元化、多层次的

房地产产品体系。

第二，纠正海南一直存在的土地资源导向的外向型房地产开发，加

强指导各市县，减少商品房的开发比重，引导已经出让项目开发建