温州房地产市场分析

温州房地产市场分析

一、2013年及2014年第一季度温州经济增速保持正常

2013年温州GDP与全国同速增长，均为7.7%。今年1

季度温州GDP增长6.8%。鹿城区经济总量在温江各区县内

排名第一，鹿城区GDP大体相当于另外两个主城瓯海区和龙

湾区两区GDP之和。

同时期，温州及鹿城区固定资产投资增速明显快于全国

平均水平。2013年全年温州固定资产投资增长25.2%，鹿城

区为20.2%，而同期全国平均增速为19.6%。

二、温州有购房潜在需求的人口总量持续增加，刚性需

求旺盛

2013年末温州全市常住人口为919.7万人，户籍总人口为

807.24万人，较上年都有一定增加。主城三区（鹿城区、瓯海区、

龙湾区）户籍人口为151.00万人，而鹿城区户籍人口为73.42

万人，基本上占了主城的“半壁河山”。鹿城区另有暂住人口

72.17万人。去年温州全市办理结婚登记约为7.96万对。可见，

未来几年内，温州的常住人口、户籍人口、结婚置业人口都会有

较大的增长。

与GDP和人口数量类似的城市相比较，温州房屋成交总套

数为10.02万套，远小于其它城市，是南昌的1/5，厦门的1/9，

昆明的1/12，福州的1/20，其后续的刚性需求量和爆发力较上

述城市都要高很多。

三、温州城镇居民可支配收入高于一线城市，购买力强

2013年温州城镇人均可支配收入为37852元，比北京高4949

元，比上海高1622元，比深圳高1347元。温州市城镇居民人均

可支配收入增长较快，从2005到 2013年的八年间，年复合增

长超过8%。鹿城区城镇居民人均可支配收入更是高达42569元，

比温州市的平均水平还高4717元。

四、温州城区土地和商品房供给锐减，鹿城区更是出现“零

供给”，刚性需求严重被压制

温州土地供应面积在同类城市中历年都相对偏少，且土地供

应与人口、经济、收入的增长和住房的需求不协调。去年全年，

鹿城区出让普通商品住宅开发用地仅13万方。今年开年以来，

整个鹿城区更是出现无普通商品住宅开发用地出让的情况，刚性

需求严重被压制。

五、 鹿城区住宅供给不足，购房者被迫选择购买二手房

2013年鹿城区超额完成批准预售面积，而瓯海区的销量并

没有达到全年的批准预售面积，由此可见，在购房者选择购房区

域倾向上，鹿城区更受到青睐。去年全年鹿城区二手房销售面积

是一手房的4倍，销售套数是一手房的5倍。之所以出现二手房

销售倒挂的情况是因为鹿城区一手商品住宅供给严重不足，刚性

需求被严重压制，使得购房者被迫选择购买二手房。可以预测，

一旦鹿城区有高性价比的一手房推出，必然受到购房者的追捧。

六、温州和鹿城区房价已接近到底部，价格逐渐趋于平稳，

价值洼地凸现

从2013年年中到现在，温州和鹿城区房价已做充分调整并

趋于平稳。温州一手房价格从去年4月的21663元回调到今年4

月的19180元。二手房价格从去年6月份的25777元回调到现在

的22576元。一二手房一年内均回调10%。虽然温州和鹿城区房

价可能还有一定的下行，但是回调空间已经很小了，价格已接近

到底部并且正在逐渐趋于平稳，鹿城区房地产投资价值洼地已经

凸现。