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2023年11月10日发(作者：)

北京万科企业有限公司 编号：VKBJ-GC-02-001-F13； 版号：A/0; 生效日期：2002年12月12日

精装住宅交付标准操作规定

第一篇 住宅竣工验收操作流程

第一条 适用范围：北京万科各项目工程在移交物业及小业主前进行竣工验收。

第二条 规定目的：为了维护万科品牌形象，提高客户满意度，满足业主对万科品牌的

心理预期，尽量避免客户投诉，对即将入住的楼栋进行拉网式普查，以制度与

流程保证交房的质量。

第三条 经办部门：项目经理部

第四条 参与部门：客户服务中心、销售部、物业公司、监理公司、施工单位、小业主

第五条 操作流程一：项目经理部对施工单位质量验收流程

5.1 现场验房小组：

经办部门：项目经理部

参与部门：施工总包、分包单位、监理公司

5.2 流程：

5.3 形成文件：形成《户住宅竣工验收意见》（项目经理部存档同时交物业公司一份）

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合格

不合格，偏差很大

施工单位、监理单位初检合格向项目部报验 要求：

施工单位组织自检并填报《工

项目经理部组织参与部门（施工单位、监理

程质量验收表》（见验收规范

26张表）向监理报验

对每户进行验收并形成《户住宅竣工验收意见》

监理单位100%细部全面检查

项目经理部根据《户住宅竣工验收意见》并在施工单位上报的《工程质

量验收表》上签字，对需要整

项目经理部组织参与部门就《户住宅竣工改的内容详细记录。

项目部对《工程质量验收表》

中的重要项目要进行一定比例

项目经理部交房

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第六条 操作流程二：项目经理部向入住办（交房的验收

客服中心、物业公司、销售中心）

流程

6.1 交房验房小组：

经办部门：入住办

参与部门：客服中心、物业公司、销售中心、项目经理部、监理公司、施工总包单

位、分包单位

6.2 流程：

6.3 形成文件：形成《户住宅模拟验收交接单》（项目经理部 、客服中心、物业公

司同时存档）

第七条 操作流程三：业主入住验房及返修流程

7.1 入住验房小组

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合格

不合格，偏差很大

项目经理部准备有关资料（包括施工图、交

项目经理部组织参与部门（客服中心、销售

中心、物业公司、施工单位、监理公司）现

按入住办确认抽查比例进行验收，并形成《户

要求：

以业主的角度仔细、

全面检查房屋质量

以观感和使用功能

项目经理部根据《户住宅模拟验收交接单》

为主，按《验收标准

21条》执行

项目经理部组织参与部门就《户住宅模拟验

对需要整改的内容

详细记录

时间安排：

具体安排在客户办

物业公司接管并进入保结

客户验房返

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经办部门： 客服中心

参与配合部门：项目经理部、物业公司

7.2 流程：

中心同时存档）

第八条 下列两类房屋，施工单位的维修整改工作如能在客户办理入住前2天完成，可

参加第三次验房（操作流程三：业主入住验房及返修流程）。否则，此两类房屋

不向业主交付。

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合格

业主不满意，提出整改意见

业主办理入住手续

客服中心与业主验房，并填写《房

合格

不合格，业主提出整改意见

客服中心统计分析《房屋入住交接

整改信息反馈给项目经理部

备注：

如此阶段项目经

项目经理部根据《房屋入住验收交接记录表》

理部已撤消，维修

项目经理部知会客服中心整改情况

整改工作由客服

组织有关施工维

客服中心通知业主再次验房

修单位进行，并由

客服带领业主验房

移交业主

7.3 形成文件：形成《房屋入住验收交接记录表》（物业公司、项目经理部、客服

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1、 第一次验房（操作流程一）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作

的，不让其参加第二次验房（操作流程二）；

2、 第二次验房（操作流程二）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作

的。

以上两类房屋，不合格的界定标准为：

1、 房屋使用功能不全；

2、 房屋有严重污染情况；

3、 房屋的维修整改不能在短期内完成；

4、 无法界定的房屋，由入住办讨论确定。

第九条 由于房屋不能通过验收，导致房屋不能按期向业主交付，所造成的违约责任由

装修单位承担。

第十条 客户验房前，客户服务中心须提前知会物业公司，物业公司做最后一次保洁检

查，确认无误后，方可带领客户验房，进入操作流程三“业主入住验房及返修

流程”。

第十一条 本操作流程由公司工程管理部负责指导与解释。流程的修改，由工程管理

部提出并报送公司规范审定委员会审定通过后执行。

第二篇 住宅交付验收规范与标准

序：

住宅交付验收是工程竣工后客户对住宅质量、效果进行最后测试和认可的过程。验

收应该采用国家现行的装饰工程质量检验规范和具体情况相结合的办法。一般来说分为

设备验收、工艺验收和效果验收等几部分。

◆

设备验收

指居室设备设施的安装情况验收，应该通过机械的试运行来检查质量情况。比如卫

生洁具设备、厨房设备，除应按国家装饰质量检验规范验收其排管布线是否标准外，还

应该启动或进行水管试压验收，以确定设备运转是否正常。

◆

功能验收

指居室使用功能结构验收。比如天棚、地面、墙面、固定选型等是否遵循设计要求，

是否牢固等。

◆

工艺验收

重点检查油漆硕、乳胶漆面、木质接头、外部造型、地面镶花等工艺水平。

◆

效果验收

其实是对设计方案的验收。客户通过观察室内整体装饰情况，判断设计风格、色彩、

灯光、环境的搭配效果，从而评定设计方案的优劣。

本部分内容的编制主要基于可操作性、可追溯性的原则，综合以上要点，编制了住

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宅交付验收规范以及住宅交付验收标准，分别适用于工程专业技术人员以及非工程专业

技术人员（物业、业主等）验收。

第一部分 住宅交付验收规范

住宅交付验收规范以仪器测量为主，以检查表的形式反映工程质量验收情况。主要

用于施工单位自检及监理公司细部检查以及住宅竣工验收操作流程一：项目经理部现场

验房（用于抽检）。

此规范中验收分项包括：

1、 铝合金门窗安装工程类

2、 整体楼、地面分项工程类

3、 板块楼、地面分项工程类

4、 木制板楼、地面分项工程类

5、 木门窗安装分项工程类

6、 室内、室外一般抹灰分项工程类

7、 水刷石、水磨石、干粘石分项工程类

8、 喷砂、喷涂、滚涂和弹涂分项工程类

9、 混色油漆分项工程类

10、 清漆分项工程类

11、 美术清漆、木地板、大理石、打蜡分项工程类

12、 刷浆、喷浆分项工程类

13、 玻璃安装分项工程类

14、 裱糊壁纸、墙布分项工程类

15、 人造石分项工程类

16、 天然石分项工程类

17、 饰面砖分项工程类

18、 罩面板及钢木架分项工程类

19、 细木制品分项工程类

20、 花饰安装分项工程类

21、 屋面找平层分项工程类

22、 低温热水地板辐射采暖类

23、 室内给排水类

24、 室内煤气类

25、 电气线路安装工程类

26、 电气器具安装工程类

有关详细验收的分项内容及标准见第三部分支持文件《北京万科工程质量验收表》。

第二部分 住宅交付验收标准

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住宅交付验收标准以观感与使用功能为主，主要用于住宅竣工验收操作流程二：项

目经理部交房流程、操作流程三：客户入住返修流程。

土建部分

第一条 门（进户门、室内门）

门扇开关灵活（不碰撞），稳定（无自开或自关），无回弹和翘裂。

门框安装牢固、不变形，表面平整、光洁。

门扇表面平整、光洁、无开裂，饰面油漆颜色一致、无透底、流坠。油漆涂

刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。

五金锁具：安装牢固、齐全，无划伤，锁具灵活。

密封性能：密封条镶嵌牢固、无漏缺，关闭时缝隙均匀。

其他：门镜安装到位，门吸安装位置准确，镶嵌玻璃牢固，毛坯房时洞口尺

寸、木砖预留符合要求等。

第二条 塑钢门窗、铝合金门窗、纱窗

门窗推拉顺滑，表面平整、光洁，无严重划痕与破损，型材没有开裂或断裂

现象。

五金锁具：齐全，位置正确、牢固，达到各自使用功能。

密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，

不外露，处于压缩状态。

门窗框、扇垂直，不弯曲。

玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，不翘起。

第三条 墙面

墙面平整度、垂直度符合设计、施工规范要求。

涂料墙面

表面光滑、平整、线脚顺直、清晰。

无裂缝、无空鼓、无脱皮，涂层均匀、光色一致、无流坠、透底。

涂料品种、颜色符合设计（业主）要求。

瓷砖墙面

表面平整洁净、色泽一致，砖面无划痕、裂缝、缺棱掉角。

镶贴牢固、无空鼓、脱落，接缝均匀、缝隙顺直

瓷砖品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

镜墙面

安装牢固、平整，表面洁净、明亮，无变形、破损、裂纹、划痕。

石材墙面

石材镶贴牢固，拼接位置准确，四边收口与墙体缝隙均匀一致、填塞密实、

打胶饱满整齐。

面光滑平整、线条顺直、无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕。

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石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

毛坯墙面

水泥抹灰（腻子）应粘结牢固、平整、线脚顺直、清洁，无空鼓、裂缝、脱

层、爆灰。

第四条 地坪

毛地面

表面平整、洁净，不污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂。

预留面层厚度符合设计要求。

瓷砖地面

镶贴牢固、无空鼓，表面平整洁净、色泽一致，接缝均匀、缝隙顺直。

砖面无划痕、裂纹、缺棱掉角。

瓷砖品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

石材地面

石材镶贴牢固，拼接位置准确，四边收口与墙体缝隙均匀一致、填塞密实、

打胶饱满整齐。

面光滑平整、线条顺直、无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕。

石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

第五条 外阳台

地坪表面平整、光滑，无色差，无污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂，阳

台栏杆油漆涂刷均匀，表面无锈斑、焊渣等现象。

不倒泛水，无积水，无渗漏，地漏畅通。

第六条 卫生间（墙面、地面同第三条、第四条）

地面不倒泛水，无积水，地漏畅通。

２４小时地面盛水试验，以水复盖满地面为准，达到不渗不漏。

浴缸、地漏、座便器、洗脸盆、洗涤盆、淋浴盆各下水管道灌水试验，灌水

时间每根管道二分钟，以流水通畅为准。

给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。

第七条 顶棚

涂料顶棚

表面洁净、平整，线脚顺直、清晰。

涂层均匀、光色一致、无流坠、透底，无裂缝、空鼓、脱皮

涂料品种、颜色符合设计（业主）要求

石膏板吊顶

龙骨吊件安装牢固、水平，石膏板安装牢固、平整。

涂层表面洁净、平整，线脚顺直、清晰，无裂纹、空鼓、脱皮，涂层均匀、

光色一致、无流坠、透底

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预留洞口大小位置准确。

涂料品种、颜色符合设计（业主）要求。

铝扣板吊顶

龙骨吊件安装牢固、水平，罩面板安装牢固、平整、无污染、划痕、凹凸、

翘角，颜色一致。

预留洞口大小位置准确。

石膏线

粘结牢固、线条顺直、接缝平滑、表面洁净、无污染，不开裂。

第八条 石材安装（窗台板、石材门槛、卫生台面等安装）

石材安装牢固、坡向正确，与连接体的缝隙均匀一致、填塞密实、打胶饱满

整齐。

石材面光滑平整、线条顺直，无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕等。

石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。

第九条 木制品 （橱柜、衣帽间、窗帘盒等）

造型、结构符合设计要求，材质无变形，贴面粘结平整牢固、不脱胶、起鼓、

翘角。

对橱柜、衣帽间门安装牢固、开关灵活、关闭缝隙均匀一致，五金安装牢固、

齐全、位置准确。

面层光滑平整、油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。

第十条 防护栏杆

造型、结构符合设计要求，连接牢固，金属部分焊接饱满光滑。

扶手安装牢固、无变形。

油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。

第十一条 楼梯

安装焊接牢固，焊点饱满光滑，金属表面防锈处理。

踏步均匀、符合设计要求。

第十二条 防水

有防水要求的房间做闭水试验，蓄水20mm，24小时无渗漏。

墙面防潮层应粘结牢固、涂刷均匀，厚度、高度、甩砂、材质符合设计要求，

无漏刷、破损。

水暖部分

第十三条 供水系统

安装、预留口位置准确，管件无破损。

通水试验：管线、管件、接头无渗漏，水流量符合设计要求，水截门关闭严

密，无渗漏。

水质：透明、洁净、卫生。

第十四条 排水系统

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安装、预留口位置准确，管件无破损。

试水：泻水流畅。无堵塞、无倒坡。

第十五条 洁具五金安装

洁具：安装牢固，与墙面、地面连接处打胶饱满、整齐，使用正常，表面光

亮、洁净、无破损、裂缝等。

五金：安装牢固，使用灵活，表面光亮、洁净、无划痕、锈蚀。

第十六条 水表

安装正确、水平、同心，使用正常，无渗漏、无损坏。

电气部分

第十七条 户箱

安装位置准确，箱体、饰面板完好、整洁，箱门开关灵活，箱内各开关、漏

电保护器动作正确，控制范围正确，标签齐全。

第十八条 面板、接线盒安装连接

面板安装方正，位置、标高、距离符合设计要求；

面板表面清洁、无损坏。

开关、插座、接线盒内接线绑扎及接头刷锡符合规范要求，每户抽检，如遇

一户不合格则全户检查。

第十九条 灯具

灯具安装牢固、无破损，光源工作正常。

第二十条 通电试验

通电试验，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。

对开关做开启试验，开启应灵活、有效。

通电后，对插座做用电试验及测试，接线应正确。

第二十一条 电器设备（抽油烟机、排风扇、电暖气等）

安装牢固、使用正常。

电器设备面板清洁、无损坏。

第三篇 支持文件、表格

1、《北京万科工程质量验收表》

2、《户住宅竣工验收意见单》

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3、 《住宅模拟验收交接单》

4、 《房屋入住验收交接记录表》

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