上海二手房评估价每月调一次做低房价避税不可取

2023年4月22日发(作者：家庭装修公司排名)

上海二手房评估价每月调一次 做低房价避

税不可取

曾几何时，做低房价成为买卖双方避税的法宝，也是业内众 人皆知

的潜规则。然而从去年底，上海普通住宅新标准开始 实行后，上海

各区房地产交易中心内的评估公司对二手房的 评估价逐渐收紧，评

估价逐步提升，能做低房价的空间逐渐 被压缩。

评估价逐渐提高

贺小姐想借新政出台的机会在闵行买套房，她看中的房子真

实挂牌价是280万元。根据新调整的普通住宅标准，外环外 的普通

住宅总价标门槛是 230万元，她一直希望房价能被做 低到230万

元左右。这样非转普之后，契税、营业税、个税 等加起来能节省好

几万元。节前，中介向其打包票，声称可 以做低到普通住宅的房价

水准，然而，等她挂牌时，中介却 说低只能做到240多万元。

许多中介近期都发现做低房价的空间越来越小了。原因是评 估公司

的评估价逐渐提高，原先还能蒙混过关的成交价现在 过不了关。

调价并无规律可循

从去年底开始，基本上每个月都会调整一次评估价。徐汇区 一位中

介门店经理说，有时候每月要调两次，每次幅度不算 太大，大概

5%左右。这种情况下，即便客户要求非常急迫， 中介也不再信心满

满地保证做低的数额，更不敢信口开河， 以免到时候被卡住，导致

违约。

上海八达国瑞房地产估价有限公司总经理胡亮说，这段时间 部分区

的二手房评估价确实有过上调，不过这无规律可循， 不是说一定要

一个月调整一次，而是看实际房价是否有变 化。总而言之，所谓通

过做低房价来避税的操作难度将越来 越大。

评估价来自两部分

评估公司的评估依据到底是什么？怎么来判断这套房是被 做低房

价还是房东诚心低价出售呢？ 一般来说，评估数据来 源主要有两

部分组成：一是近期同一楼盘所有二手房的成交 价格，二是评估公

司与中介合作，获得某一楼盘近期的挂牌 价格。由这两方面数据加

权平均得到该楼盘近期的市场平均 价格。

原则上，我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下 浮约

10%。所以说，这个核价标准一定是低于正常市场价的， 如果二手

房交易价比这个标准还低，那么，就有很大可能是 做低房价了。胡

亮说，评估价调整后，公司也注意到市场上 做低房价的行为有所收

敛，以前我们还能看到市场价八折以 下的交易价格，现在八折以下

野豁豁的价格基本看不到了。

［详解做低房价隐患］

做低房价对于购房者来说，表面上可以省税，但后续隐患并 不少，

比如做低房价后的贷款实际比例会有所降低。女口 200

万元的房屋，按首付三成计算，其首付 60万元，银行实际

贷款额为140万元；而如果做低到150万元的话，银行实际 贷款额

却为105万元，按此计算，除了客户所要支付银行首 付的45万元

之外，其做低合同价所产生的差额 50万还需另

外补齐，即一共要付 95万元房款，无形中加大了许多购房 成本。

另一方面，假如买方为这套房子实际支付了 200万元，可现

在购房合同上的价格是 150万元，那么将来在转手时，买方 必须

为这50万元差价付出代价。因为，根据政策规定，个

人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照 其销

售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

假设这套房屋的未来出售价为 300万元，按其实际价格 200

万元计算，客户转手交易时只需交 100万差额的税费即可。

但是，如按照合同上的价格 150万元计算的话，该套房屋转

手交易时必须缴纳差额 150万元的税费。