翟亮与李昕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书裁决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

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原告：翟亮，*，1985年7月25日出生，汉族，住北京市通

州区。

被告：李昕，*，1981年5月30日出生，汉族，住北京市海

淀区。

原告翟亮（以下简称原告）与被告李昕（以下简称被告）房

屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月15日立案后，依法适

用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告、被告均到庭参加

了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告退还押金4600

元；2．判令被告支付原告房屋维修费4000元；3．本案的诉讼费

用由被告承担。事实与理由：2021年6月30日，原、被告签订了

《北京市房屋租赁合同》，合同约定被告将位于北京市通州区马

驹桥镇珠江四季悦城XX室出租给原告，租期自2021年7月7日

至2022年7月6日止，租金为每月4600元。同年11月14日，

被告以原告私自改装卫生间水路为由向原告处张贴《告知书》，

限原告三日内搬出房屋，后于11月17日被告通知其朋友及第三

人刁云娜去原告住所处闹事，第三人将原告推倒，造成原告财产

损失达34600元。2021年11月20日，被告委托其朋友张楠与原

告办理退房交接手续，确认房屋无任何损伤，但被告仍扣除原告

一个月的租金4600元。原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合

法权益，故将被告诉至法院，望支持原告的诉讼请求。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求，不退押金是因为原告违

反了房屋租赁合同约定，擅自将房屋转租并改造了房屋的水路，

导致房屋被浸泡。根据双方签订的租赁合同第八条的规定“除甲

乙双方另有约定以外，乙方需先征得甲方书面同意，方可在租赁

期限内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲

方承担责任”，但是原告将房屋转租根本就没有征询过被告的意

见。原告违反双方签订的合同第七条第（二）款第2项和第九条

第（四）项的规定，构成违约。原告违约，原告需赔偿被告违约

金。合同解除后，被告房屋空置，押金折抵给被告造成的损失，

不予退还。因为原告改造房屋水路的行为造成房屋损坏，维修房

屋所产生的费用本应由原告承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行

了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院

认定事实如下：

2021年6月30日，原告（乙方，承租人）与被告（甲方，出

租人）签订了《北京市房屋租赁合同》，被告将位于北京市通州

区马驹桥镇珠江四季悦城XX室出租给原告。房屋租赁用途为居

住。合同第三条租赁期限约定：“（一）房屋租赁期自2021年7

月7日至2022年7月6日，共计1年。甲方应该于2021年7月1

日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件

一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割后视为

交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，

乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应

对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清

各自应当承担的费用……”合同第四条租金及押金约定：

“（一）租金标准及支付方式：（￥13800）元整每季，租金总

计：人民币（￥55200）元整，每期应支付租金金额为人民币

（￥13800）元整，支付方式：押1付3……（二）押金：人民币

（￥4600）元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应

由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当随担的违约赔偿责任

外，剩余部分如数返还给乙方。”合同第七条房屋维护和维修约

定：“……（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属

物品、设备设施处于适用何安全的状态；1、对于房屋及其附属物

品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时

通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修。逾

期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。因维修房影

响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管

不当或不合理使用，使多屋及其附属物品、设备设施发生损坏或

者故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”合同第八条转租

约定：“除甲乙双方另有约定以外，乙方需先征得甲方书面同

意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租

人的行为向甲方承担责任。”合同第九条合同解除约定：“……

（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房

屋：1、不按约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用达壹仟元

的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体

结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏

并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨

碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转给第三人的。……”

合同第十条违约责任约定：“（一）甲方有第九条第三款约定的

情形之一的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第

九条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的100%向甲方支付

违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损

失。……”此外，合同还约定了其他内容。

2021年6月30日，原告将租金13800元及押金4600元支付

给了被告。2021年10月13日，原告建了一个微信聊天群，将案

涉房屋所在地的物业楼管和被告拉入群中并发了一个房屋漏水的

视频，要求物业进行维修。在被告要求物业对房屋设施进行维修

时，物业楼管称，漏水是因为房屋二层私自改装水路，在二楼卫

生间角阀位置安装了水龙头，这种私自改装不能保修。根据被告

提交的微信聊天记录显示，物业公司人员表示物业维修人员王明

岩去看了是角阀漏水，因为当时角阀处接着水龙头，必须把水龙

头卸下来才能看得到角阀的位置。漏水的原因就是因为私自接了

水龙头，就算不是水龙头漏水，也是因为私自动了角阀的位置才

导致漏水。物业人员称维修师傅说如果是因为质量问题坏了的漏

水，开发商是负责维修的，但是如果私自改造导致漏水的，开发

商是不负责维修的。被告称原告在聊天记录中询问：“漏水的是

我的水龙头还是怎么着”，表明原告认可水龙头是原告的。为

此，被告还提供了视频及对比照片予以佐证。对此，原告否认其

对房屋二层水路进行改造，称并未私自动过角阀。庭审中，被告

称原告在二楼放了洗衣机，而根据房屋设计洗衣机应当是放在一

层的，二层没有上水是不能使用洗衣机的。对此，原告辩称其作

为房屋的承租人，将洗衣机放在何处系其自由，其放洗衣机在二

楼并不代表其在二楼使用。

根据被告提供的现场照片显示，案涉房屋漏水导致房屋一层

多处装饰板开裂，房顶大面积积水及变色。2021年11月4日，被

告通过微信向原告发送收房通知，通知载明“因为你私自改动房

屋内水路，造成二楼卧室角阀漏水，导致房屋内一层多处装饰板

开裂，房顶大面积积水及变色，因为改动过房屋内设施，开发商

不予保修，现需要你恢复房屋内完好，如不恢复完好到我租赁给

你的样子我有权收回我的房屋。特告知，下周11月13号或14号

我会看房屋状态，如没恢复，收回房屋，特告知，具体请查看房

屋租赁合同内相关规定。”2021年11月14日被告在案涉房屋处

张贴了告知书，告知书内容如下：“翟亮因违反合同私自改装二

楼卫生间水路，导致漏水，使房屋受损，现限你于3日内搬出，

按合同履行搬出房屋，照价赔偿房屋损失，合同终止！”。

庭审中，被告称原告将房屋转租了，为证明原告存在转租行

为，被告提供了其与案外人张明垚的短信沟通记录，在短信沟通

记录中被告询问案外人张明垚“他是不是收你租金的”，案外人

张明垚回复称“嗯！分摊了一些！毕竟不是特别亲的关系”。原

告认可案外人在案涉房屋内居住，但是否认存在转租行为，否认

收取租金。庭审中，本院拨打了案外人张明垚的电话，询问了原

告是否收取其租金，案外人张明垚否认分摊租金，但是认可在案

涉房屋内居住期间承担了水电费。

2021年11月18日，原告自行将案涉房屋进行了维修，并支

出维修费4000元。原告称房屋系由物业进行维修，物业报价，其

支付的维修费。法庭询问原告为何自行修复，原告称系因为被告

告知了原告，如果不修房子的话，所有钱都不会退还，原告迫于

无奈才自行修复的房屋。被告则称，房屋损坏系因原告私自更改

房屋水路造成，因此修复也应是原告的责任，修复费用应由原告

承担。

2021年11月20日，被告委托其朋友张楠全权处理关于珠江

四季悦城XX号楼XX单元XXX租房合同纠纷事宜。当日，原被告

双方确认交房并签订了交接清单。交接清单载明：“交接珠江四

季悦城XX号楼XX单元XX室，房屋无任何损伤，水电燃气以说

明。水：生活用水8．6吨，中水11．4吨，天然气31．88m??，

电费剩余39．2度，退还房租柒仟零伍拾叁圆整￥7053元，双方

确认交房。”庭审中，原告认可已经收到了被告退还的房租7053

元，双方均确认房屋租赁合同自2021年11月20日解除。

庭审中，被告认可押金4600元未退还给原告。被告称，未退

还押金的原因是原告私自更改房屋水路造成房屋损坏并且存在转

租行为，根据双方合同约定，原告已经违约，被告解除合同，押

金无需退还。而且，合同解除后被告房屋一直空置，未能出租出

去，相应的空置损失应由原告承担。

另查，案涉房屋由北京昕颜美业科技有限公司于2021年4月

28日购买，被告系北京昕颜美业科技有限公司的法定代表人。案

涉房屋为新房，被告称房屋购买后未曾居住使用即租赁给原告。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法

律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更

或解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定

一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解

除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根

据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补

救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可

以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

本案中原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当

事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应

属合法有效，当事人应当按照合同约定履行相应的义务。被告提

出解除合同，原告未提出反对意见，2021年11月20日原告与被

告完成房屋的交接确认，双方均认可房屋租赁合同已于2021年11

月20日解除，因此解除合同应属于当事人协商一致解除合同。

原被告双方之间的房屋租赁合同已经解除，尚未履行的，终

止履行。被告称未退押金系因为原告存在转租的行为且其私自改

造房屋二楼水路，导致房屋漏水，根据合同约定，押金不予退

还。但是，根据本院查明的事实，原告承租房屋后实际由多人居

住，其中有案外人张明垚承认在居住期间分担了水电费，但是不

能因为同住人员分摊水电费即认定原告存在转租行为。被告主张

原告存在转租行为证据不足，本院不予认定。

被告主张原告私自改造房间水路，原告违反了房屋租赁合同

第七条第（二）款第2项的规定，押金折抵赔偿金。但是经核

实，房屋租赁合同第七条第（二）款第2项条规定的内容为“因

乙方保管不当或不合理使用，使多屋及其附属物品、设备设施发

生损坏或者故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”，但是本

案中原告已于2021年11月18日对案涉房屋进行了维修，且双方

在2021年11月20日的房屋交接清单中确认房屋无任何损伤，原

告并未违反上述条款的规定，被告的上述抗辩理由无事实和法律

依据，本院不予采纳。

被告主张原告违约，合同解除后房屋空置，未能出租出去，

相应空置期间的费用应由原告承担。但是根据本案查明的事实，

本院认定原被告双方系协商一致解除合同。双方协商一致解除合

同，原告退还房屋后相应的风险应由被告自行承担。故被告主张

合同解除后空置费用应由原告承担的抗辩理由没有事实和法律依

据，本院不予采纳。

坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。因本案中角阀漏

水系因为原告不当改造水路造成，其应该负责维修，由此产生的

维修费用也应当由原告自行负担。故原告要求被告退还维修费用

4000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五

条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、

第七百一十三条第二款的规定，判决如下：

一、被告李昕退还原告翟亮押金4600元，本判决生效之日起

7日内执行清；

二、驳回原告翟亮的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付

迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告翟亮负担23元（已交纳），由被

告李昕负担27元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递

交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三

中级人民法院。

审判员 马巨

二〇二二年六月十四日

书记员 毛赛