北京豪宅简介

2023年4月29日发(作者：验房注意事项及细节)

北京豪宅市场

北京的豪宅主要分为四类，景观豪宅、都心豪宅、功能豪宅以及人文豪宅。

而就目前在售豪宅项目而言，景观豪宅和都心豪宅占了绝大多数。景观豪宅，顾

名思义就是依附公园、高尔夫球场以及自然景观等高度稀缺的城市景观资源，而

形成的独具景观观赏价值的豪宅；都心豪宅则指坐落于城市核心地段，占据极度

稀缺土地资源而形成的豪宅,多位于城市核心地带及主要商圈中心地带。

类型 定义 分布区域 典型区域 典型项目

基于城市景观资

源高度稀缺而形景观

成的独具景观价豪宅

值的豪宅

基于城市核心土都会核心地御金台

地极度稀缺形成带，主要商CBD Peking House首府

的豪宅 圈中心地带 首创·禧瑞都

公园、高尔

夫球场等周

边地带 玉渊潭 缘溪堂

朝阳公园 星河湾

香山 御园

霄云路8号

泛海国际

都心

豪宅

➢ 豪宅区域分布特征

从区域分布来看，北京豪宅主要分布在东部朝阳公园辐射区内、CBD周边以

及京西玉渊潭-昆玉河-香山一带。朝阳公园一线向来是豪宅云集的区域，从棕榈

泉国际、国兴观湖、公园大道到泛海国际以及近期开盘的霄云路8号，这些依仗

“中央公园”概念的楼盘均成为了北京最为著名的豪宅；而京西豪宅虽同为景观

豪宅，但与朝阳公园豪宅相比，区位景观优势更为明显，大多聚集在上风上水的

玉渊潭-昆玉河-香山一线，依靠“皇家园林”景色，坐享都市静谧。例如御园项

目坐落玉泉山脚下，加之周边北大、清华等著名学府的高尚人文氛围，使得该项

目拥有其他项目无可比拟的先天优势。而CBD区域豪宅，虽欠缺自身景观优势，

但占据CBD核心地带，“地段豪宅”多位于交通结点，与商务区、使馆区毗邻，

拥有独特地理优势,足以弥补其景观缺失的不足。

➢ 豪宅产品特征

从产品来看，东部区域和京西豪宅项目呈现着明显差异。鉴于东部区域寸土

寸金的城市规划限制，豪宅产品容积率多在2.7以上；产品多为20层以上的板

楼项目；建筑风格以古典、现代风格为主；户型多讲究空间结构变化，有些项目

设计更依照外籍人士偏好；各项目平层、错层、复式产品皆有。而京西豪宅项目

在设计、定位上则要内敛许多，容积率相对较低，项目位置多具隐秘性，而产品

也多为400-500平米左右的大平层户型，方正而南北通透的格局更符合中国人居

家习惯。

➢ 豪宅价格特征

目前北京在售豪宅价格均在30000元以上，近期在售价格最高的为御金台项

目，报价70000元/平米；紧随其后的霄云路8号项目，单价在65000元/平米左

右；而近期开盘的禧瑞都项目中的天禧公寓报价也在45000元/平米。相对于

呼

家楼、新CCTV大楼以及霄云路的核心地理位置，东部区域的另几个在售豪宅项目，

虽已成为成熟居住区，但价格走势相对平稳。泛海国际32000元/平米的价格在北京

豪宅中已属平易，而星河湾36000的均价中包含了6000-7000元/平米的精装标准。

而Peking House首府叠拼价格也只在40000元/平米。相对于东部豪宅的价格分化，

京西区域豪宅价格趋同性更强，各项目价格较为平均，均在40000元/平米左右。

➢ 豪宅客群特征

从北京豪宅客群来看，东部区域与京西区域，在客群来源及客户需求上亦有差

异。东部区域投资客比例相对稍大，特别是老项目如星河湾、泛海国际等项目多受

投资客关注，且外省、外籍业主所占比重大，基本与北京市民比例相当。而京西豪

宅的地缘性客群占绝大多数，外籍人士所占比例极少，且成交客户多以自住为主，

投资客数量稀少。

➢ 各豪宅项目优劣势

类型 典型项目 优势 劣势

霄云路8号地理位置优越；超高绿化单价准入门槛高，购房客群狭

率；高档精装修；4个配套窄

会所打造世界级豪宅品质

星河湾生态园林景观打造；居住氛无外在自然园林景观，高档装

围已成型；高级会所配套；修奢华，居家感觉略显单薄

自身品牌树立

公园景观；高绿化覆盖率；项目规模过大；地块被市政路景观豪宅泛海国际

各组团功能区划分鲜明；配分割，整体社区形象难以树立

套设施齐全

玉渊潭公园景观独享；京西项目规模较小，周边住宅档次缘溪堂

核心地理位置；300户景观不高

均好

稀缺玉泉山唯一位置；私密户型格局较单一；生活配套设御园

性极强；周边学术气息浓厚 施欠佳；纯欧式建筑部分客群

接受能力低

御金台现房入住，周边区域路网密物业费18元/平米相对过高；

布，周边商务设施林立 容积率高；单价过高，导致准

入门槛高，将购房人群限制在

超高端阶层

靠近三环主路，噪音较大；天首创·禧瑞都位置绝佳，立体化围合私属

禧、天瑞客群定位不一，业主园林，户型跨度较大，各类

不纯粹高端人群选择余地大

产品不纯粹，高端品质受到一Peking House首府 容积率低，都市叠拼资源稀

定影响；医疗、教育等生活配缺

套方面稍显弱。

都心豪宅