武汉市公共租赁住房准入与退出的法律规制研究

··

教育广角

武汉市公共租赁住房准入与退出的法律规制研究

武汉工程科技学院 殷菲菲

摘 要：

公共租赁住房是住房福利政策的新亮点，准入与退出制度是其关键，结合武汉市的实际，建立严格的准入

与及时的退出机制，以保障公平与效率的实现。

关键词：武汉市 公共租赁住房 准入与退出

文章编号：

ＩＳＳＮ２０９５－６７１１／Ｚ０１－２０１７－０６－０２０５

一、公共租赁住房的起源

温家宝总理在２００９年的政府工作报告中首次提出要“积极

建立公共租赁住房”，政府以优惠的政策向社会中低收入人群

出租具有保障功能的住房。公共租赁住房是针对社会中“夹心层”

而设计的。“夹心层”是指收入高于最低生活标准，因而不符

合廉租住房和经济适用房的申领标准，但又买不起限价商品房

的人群。他们为城市的发展做出了巨大的贡献，但是却不能“居

者有其屋”，长此以往会积累很多的社会问题。同时社会上还

存在不少不符合申领标准仍通过各种渠道获得了公共租赁租房

或者已经不符合条件而不退房的情形。但是公共租赁住房与廉

租房的准入与退出机制应区别对待，同时公共租赁住房的政策

带有明显的地方特色。因此，研究武汉市公共租赁住房的准入

与退出制度是在我市正确运用这项制度的核心。

二、我市公共租赁住房的现状与准入管理中存在的问题

１．我市公共租赁住房的现状。武汉市作为一座省会城市，

人口密度大，流动人口多，农民工与众多的高校毕业生成为推

动武汉经济发展的重要力量。稀缺的土地，难以应对不断涌入

的人口，武汉在岗职工月工资４０００余元，而要买一套两居室的

商品房，主城区的房价则在８０万元左右，远远超过国际房价与

收入的正常比值。我市在２０１１年颁布了《加快发展公共租赁租

赁住房的意见》，并先后在洪山区马湖、青山区工人村、江汉

区盘龙城等多个项目上兴建了我市的公共租赁住房。我市的公

共租赁住房主要分布在主城区和高新技术区，公共租赁住房的

保障面相对宽泛，因此，能为刚毕业的大学生和城市务工人员

提供栖息之所，其房源配置符合我市的实际情况。

２．我市公共租赁住房准入与退出管理中存在的问题。虽然

我市公共租赁住房发展较快，但是还是存在诸多问题，主要表

现在以下方面。

１）资金筹集渠道单一。武汉市公共租赁住房的资金来源于

政府的财政收入和符合条件的单位出资兴建并专款专用，其主

要包括土地出让金中１０％的净收益，住房公积金中的主要收入

等。但是面对巨大的缺口，政府的财力有限，这种单一的集资

方式无疑加重了政府的负担。

２）房源渠道有限。我市的公共租赁住房的房源主要来自于

政府的直接投资与企业、高校的建设。对于后者可以享受税收

减免和土地划拨等优惠政策，但其惠及面主要集中在企业和高

校针对本单位的职工，而面对众多的进城务工的人员等流动人

员则没能享受到这一福利。另外一些在城中村小产权房基础上

改造的公共租赁住房，又因为其房源集中，交通不便，而没有

太多人问津，更多的务工人员宁可选择市区的私房居住。

３）准入门槛高。文件规定“新就业职工申请人应具有大学

及以上学历，且毕业未满六年。其中学历应为国家承认的、全

日制大专及以上学历，毕业年限从其毕业并取得最高学历的时

间起算。”那么对于没有毕业就选择自主创业的大学生，则被

排除在外。同时文件还规定“申请人所在单位可以是各类行政

事业单位，也可以是具有企业法人营业执照的各类企业。个体

经营户、不具法人资格的分公司或派驻机构不认定为符合相应

条件。”个人认为这种规定也不符合扩大就业、鼓励创业的政策，

相反应给予以上群体更加倾斜的政策保护。

４）退出机制监管不利。由于监管不利，公共租赁住房转租、

私自买卖、闲置的情况多有发生。退出公共租赁住房以后，“夹

心层”仍无力承担购买商品房的压力，退出后的保障制度衔接

不畅，使得这部分群体再度陷入住房困境。

三、改善我市公共租赁住房准入与退出机制的建议

１．拓宽多种融资形式。公共租赁住房的群体有一定的住房

消费能力，因此可以通过对其长期收取租金的方式来获得租金

回报，借此吸引社会上的闲散资金投资公共租赁住房。既保证

了中低收入家庭的住房权利，又减轻了国家不必要的财政压力。

２．划定严格的住房保障标准线和承诺机制。将武汉市的恩

格尔系数与我市的人均收入水平相联系，确定中低收入水平基

准。申请人将根据这个基准如实申报自己和家庭的财务状况，

承诺材料的真实性，财产状况有变动要及时披露。

３．构建担保和信用机制。申请人应提供一个具有良好经济

状况的人作为担保人，一旦发现弄虚作假的行为要对担保人一

并处罚，担保人往往有更强的偿还能力。要改变简单的入户调

查的审查形式，转而实现以实名制的方式建立申请人的信息档

案，完善登记信用评估，等级高的优先分配并给以奖励，等级