北京房地产住宅市场分析

2023年4月27日发(作者：智能马桶用了后悔死了)

北京房地产住宅市场分析

近两年，随着亚洲金融风暴阻碍的慢慢减弱、国家产业政策的倾斜、人们思想形态的

转变及各类利好消息的出台等诸多因素作用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃

的一面。来自市房地局的消息称，仅2000年批租出让的地块就达700多幅，平均天天2块

以上，创历史新高；另具本公司企划部不完全统计，2000年北京仅新开楼盘就达200余个，

平均每40小时即显现一个新楼盘，大大超过了99年125个新盘上市的数量，再一次冲破历

史记录。进入2001年后，春天新开盘的项目又有60余个，市场呈现出一派繁荣景象，同时

又孕育着猛烈竞争的眉目。

2000年北京地域用于房地产开发投资亿元，比去年同期增加%；商品房开复工面积4455

万平方米，比去年同期增加%；商品房完工面积万平方米，比去年同期增加13%；商品房销

售面积万平方米，比去年同期增加%；商品房销售额达亿元，比去年同期增加%；99年商品

房销售给个人的面积占整体商品房销售面积的61%，而2000年商品房销售给个人的面积占

整体商品房销售面积就上涨到86%。以上数据充分说明：随着投资的加大、竞争的加重、个

人购房时期的到来，房地产市场竞争进入了白热化，商品经济最终的垄断化、价钱战将不可

幸免。

竞争的加重，使得北京市房地产市场每一年都会发生专门大的转变，咱们从最近一年

来热销项目及其购买者的关注热点来分析，热销的项目具有以下特点：

➢ 一样都在10万平方米以上，且一次动工栋号多、面积大、同期施工、同期入住、大型

楼盘分组团进行开发，幸免了施工对先期入住业主的干扰。 随着市政条件的改善，大

量楼盘开始远离市中心，到三、四环之间或之外地域，但交通及市政条件解决的较好。

➢ 楼盘呈现了低密度、高绿化率、配套设施齐全的趋势。

➢ 楼盘的证照齐全、公布销售、透明度高。

➢ 市区内新项目户型面积小型化趋势较为明显。

➢ 新项目广告宣传工作提早，内部认购期销售量明显增加，广告本钱比例也不断加大，媒

介推行呈现多元化趋势。

➢ 同一地域中新项目，入市品质愈来愈好、售价愈来愈低，在营销策略上大中型楼盘普遍

采取价钱低起高走的方式。

➢ 建筑形式一改旧日以塔楼高层或多单元多层为主的模式，以富于转变的板式短小多层或

小高层为流行时尚，即将上市的TownHouse产品也将大行其道。

➢ 社区智能化已从过去项目的“解决性”卖点转变成此刻“防守性”必备武器，宽带网络

技术被普遍应用，知名物业治理公司日趋深受青睐。

➢ 重视建筑结构的牢固耐用，同时兼顾了利用性能上的可改变性和建筑高科技技术慢慢渗

入。

➢ 注重景观设计和园林计划；“外援”引进加重，“欧陆”建筑盛行已变泛滥，开始注重楼

盘的个性化与创新意识、有效性与观赏功能的有机结合。

➢ 开发商开始注重自身企业形象及整体企业品牌的塑造。

➢ 在项目的宣传进程中，“概念”骤然兴起，CBD、CLD、CID、SOHO、LOFT、MORE、3A、4B、

4Ｃ、6H等概念此起此伏。

➢ 注重售楼处及样板间装修，直接展现建材及设备。

消费者关注热点表此刻：

➢ 成熟的大中型社区。

➢ 适合的价位即良好的性能价钱比。

➢ 选择社会知名度高的开发商。

➢ 项目计划完善、建筑外观美、配套设施全、施工单位知名度高、

施工质量好。

➢ 良好的教育环境及社区教育配套。

➢ 高绿化率、低容积率、车位充沛、合理的物业收费标准。

➢ 衡宇的朝向、通风度光成效、户型的功能区域划分、利用率高低、

个性化强弱。

➢ 社区及居室的平安性和私密性。

➢ 产品的科技含量，如智能化网络、建筑科技—－保温、采暖、环

保材料、新风系统等。

➢ 地段再也不是决定性因素，衡宇的综合品质和可持续进展性受到

重视。

➢ 购房者渐趋年轻化、知识化，25-35岁比例大幅度增加。

➢ 销售进程中的效劳质量及看房工地环境

从国家的宏观经济来看：中国人民银行最新统计数据显示，今年

三月份，中国货币供给量增幅上升，贷款增加继续加速，居民储蓄存

款增幅继续放缓，持现增多，说明中国经济景气状况继续上升。2000

年GNP按可比计算比上年增加%，估量今年还会维持在8%左右。目前

我国银行个人存款达6万亿元，全国个人外汇存款600亿美元，全民

持币购房时期已经到来。

在土地资源供给方面：尔后3－5年，四环之内的近800家中央及地址的污染型工业企

业将有序地陆续搬迁。搬迁调整后，计划市区内的工业占地面积将从目前的%的基础上降低

7个百分点，相当于日本东京的水平。由于工业厂房拆迁面积较大、本钱相对较低，不可幸

免地会引发房地产整体开发本钱的转变，致使竞争进一步加重。

在交通方面：今年还将接踵动工一批重点交通工程，包括一些重点城市公路和三条城市

铁路。在进入建设后期已完成或即将完成的南、北、西四环路长千米，总投资70亿元，年

末建成后将使四环成为一条重要的城市快速路，尤其对海淀地域专门是中关村科技园海淀园

区阻碍庞大。2001年全线通车的广安门到广渠门的道路将拓宽到70米，全长6千米，双向

8车道，如此自长安街和平安大街后，京城又将增加一条贯穿东西的通道。另外还有公路一

环即计划五环路，北部地域也已随着申奥的呼声正式启动。另外“市区路网改造工程”打算，

将对西外大街、德外大街、安内大街、学院路、宣外大街、长椿街、中关村大街北段工程进

行拓宽。三条城市铁路即从西直门经回龙观、望京到东直门的轻轨铁路，全长千米；北到太

平庄，南经东单、天坛至宋家庄的地铁5号线，全长千米；和八王坟至通州的“八通线”地

铁，投资10亿元，全长千米；旨在拉近新建大型社区、开发区与城区的距离。尔后，三、

四环及四、五环之间的大片地域将形成新的开发地带，成为继福利分房以后的大量中青年人

士购房的热点区域。

另外，国家为推动房改，放宽各类政策，增进二手房市场发育，期望弄活二手市场，带

动一手市场，实现房地产业良性循环，在以后的3-5年内将有大量购房者以旧换新，加入到

购房大军中去。

咱们通过对国家宏观经济政策及微观产品市场分析，以为以后

3-5年内北京房地产市场走势呈现以下特点。

➢ 现有市场良性销售局面还将持续3年左右。

➢ 房地产业已走入产品竞争时期，并专门快过渡到完全竞争时期，

微利时期已经到来。

➢ 需求旺盛，购房将是北京市民以后几年内的要紧消费之一。

➢ 产品市场会进一步细化。

➢ 中低收入家庭仍是市场需求的主流。

➢ 开发烧点会集中在泛亚运村、泛中关村、CBD及东四环沿线。

中关村地域将成为热点市场中潜力最大的区域。