二手房交易流程图

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一、确定买什么样的房子

价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。

交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、

娱乐设施及物业管理等等越方便。

确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款

二、如何找到满意的二手房源

如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在盐城射阳房网给您提示的几种方法

去做。

一、注册成为住在盐城射阳房网（/爱东房屋中介有限公司）的

会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在盐城射阳房网上登记

非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在盐城射阳房网直接出售

二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！

二、主动出击，寻找房源。可以通过住在盐城射阳房网的数据库查找出售信息，无论您

是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。

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三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子

上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全

的情形下，我们也提醒您必须小心行事。

三、挑选房源时注意的四大因素

在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素：

价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预

期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建

议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)

交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，

有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速

公路的居住小区。

社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的

因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大

影响。

户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的

选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

四、怎样看房

怎样选择现房？

选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是

家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生

活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私

密性，保持家庭温馨的味道。

厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度

过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、

坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比

用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布

局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟

囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时

应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。

五、七种无效的房屋买卖合同

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(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为

能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法

定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只

能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理

人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签

订的房屋买卖合同无效。

(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，

致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受

损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切

需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双

方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无

效。

六、定金

经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款，而且相当之高。但依据法律，经

纪公司根本无权收取定金，为了交易的继续，可以约定房价的2.5%(即中介服务费，具体定

金树可与中介协商)为定金。

有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者

而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔

本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。

最后，心要“狠”，狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜

券在握。

七、购房杀价有哪些窍门？

1、看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷

淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等，还

要多听卖主解释，多问卖主问题。

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2、掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考

系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。

3、让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而

且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：

4、卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖

主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。

5、了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭

许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。

6、定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。

杀价原理：

1、暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去

信心借以达到杀价的目的。

2、拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临

近期限的最后一个阶段，给予杀价。

3、合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施

小计杀价。

4、欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。

总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大

功告成。

八、申请个人住房贷款需要办理的手续

借款人提出申请并提供以下材料：

借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订"合作协议"的开发商处填写个人住房

贷款借款申请表，并提供以下材料：

本人户口本、身份证或其它有效居留证件；

职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料；

占房价款30%的首期付款证明；

建设银行经办机构要求提供的其它材料。

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